吉林提纲改.doc

吉林项目前期调研及策划思路提纲方案基本架构：1、住宅：市场分析及策划思路；2、商业：市场分析及策划思路；3、综合：住宅与商业的互动关系；住宅部分前期调研及策划思路提纲第一部分 吉林城市专题研究一、吉林市简介二、吉林市经济环境研究专题1、国民生产总值、人均GDP2、社会固定资产投资情况3、社会消费品零售总额4、城市居民可支配收入5、人均收入和消费支出特点分析6、住宅、零售业态等房地产业态的发展与人均GDP的关系7、分析吉林市大经济环境对人群消费倾向及房地产走势的影响三、吉林政策环境研究专题1、房地产政策环境研究2、金融政策的研究3、分析当前地产、金融政策对房地产发展的影响第二部分 吉林住宅市场专题研究一、吉林城市规划概览1、城市发展预测：规模、经济发展预测、总人口测算、城市化水平预测、城市交通规划预测二、吉林住宅区域分布及价格走势1、吉林市区住宅现状土地价格、楼盘业态比例及分布、市场需求状况及价格趋势、置业热点区域走势2、吉林住宅市场板块调查板块、范围、特点（楼盘定位及建筑业态）、均价3、各板块现状及发展趋势板块、现状、消费心理、发展趋势三、房地产走势预测及对本案的价值预估注：对于项目滚动开发期吉林市房地产市场进行理性分析与预测，既需要有相关的趋势数据，也要有对于政策及金融市场的分析。推测项目入市时机及项目价值预估。第三部分 竞争性楼盘个案剖析研究一、区域内房地产市场状况分析1、产品现状对比分析项目名称、规模、建筑形式、主力户型、面积区间2、产品景观对比分析项目名称、规划设计单位、景观特点、优势、不足3、物业服务情况对比分析项目名称、物业公司、物业费、服务范围及水平4、产品价格对比分析项目名称、价格区间、优惠政策、销售进度二、区域内案例分析1、类比案例分析（不一定是吉林市内案例）2、相同边界条件案例分析3、要求对个案进行详尽的分析个案本身：主力卖点、推广战略、定位、产品分析（这部分要有针对性的，对方推广成功的户型要有详尽的平面图和特色分析、对于产品多方面经济指标进行对比分析）基本资料：楼盘地址、开发商、规划设计、施工单位、物业管理、物业费、项目主题、建筑风格、占地面积、建筑面积、容积率、绿化率、层高、公摊、停车情况、车位配比、开盘日期、交房日期等交通情况项目规划及社区配套周边配套销售情况：面积区间、主力户型、销售价格、销售现状、优惠政策、销售道具、推广方式（销售数据分析、客群分析、成交率分析等）交房标准项目优劣势分析三、竞争性楼盘分析对本案的借鉴意义重点分析其核心竞争因素及营销策略对本案的借鉴意义；以及其优势上的吸取和不足处的规避。第四部分 竞争环境调研、问卷调研及访谈调研等实证调研分析一、住宅市场竞争环境调研1、区域内现存住宅市场调研（包含二手房市场）供需关系楼盘数量建筑形式户型组合、产品定位楼盘档次概念销售价格（二手房销售、租赁价格）物业经营管理模式2、区域内未来规划中、兴建中项目的供应量、类型、价格等市场产品的主要竞争点及产品趋势区域内住宅市场产品挖掘区域住宅发展动力分析住宅现状发展及问题综述住宅市场未来竞争格局3、结论性建议二、各细分客群的问卷调研（以下为简单纲要，应依据实际情况进行调整）1、基础调研区域人口分析个人基本特征家庭构成情况购房目的和价值观购房状况如购房考虑因素、产品类型、购房价格和支付能力、购买心理、居住现状 、渠道研究等结论：未来潜在主力购房者住宅部分客群定位2、客户群具体产品需求楼盘整体规划小区内整体形象及园林景观设计偏好的地形、组团形式、人车分流生活配套及物业管理楼盘设计风格和公共空间装修程度房屋结构和格局公共空间、电梯间房屋结构和格局-总体室内结构 ：主卧、客厅、厨房、餐厅、卫生间、阳台、儿童房、书房 楼房设计风格-外立面材料3、消费者对于健康住宅元素的需求小区绿化率节能环保的建材和配套设施健身设施房屋格局地段和周边环境社区氛围/业主关系健康服务高科技技术、智能化的配套设施三、 业内访谈调研调研对象：业内人士凋研方法：结合上述纲要进行访谈调研内容：房地产走势看法、楼盘销售量、目标客群认识、对项目的认知和定位建议等。 市中心高密度高档具体产品需求注：第四部分工作建议 消费者调研调研对象：潜在消费者（建议依据年龄段进行划分）凋研方法：问卷+访谈（调查问卷，不低于1000份）调研内容：消费者行为、特征。 投资者调研调研对象：有投资能力的客群或潜在投资人凋研方法：访谈调研内容：投资者特征、投资偏好。投资者特征： 结论部分市场调研部分一定要有目的设计问卷，要能多侧面的反映问题，并能精准的采集到所要得到的数据。同时，根据问卷统计的实际情况及市场导向（调研对象愿望），作出与本案相关的各项重点建议（包括基础性分析和导向性意见）：规划、景观、建筑风格、户型、配套、物业等。第五部分 项目定位体系一、项目概况区位、规模、布局、交通、周边配套二、项目SWOT分析1、项目优势S2、项目劣势W3、项目机会O4、项目威胁T5、SWOT分析总结三、产品定位1、项目形象及主题定位2、项目发展目标3、项目发展目标 规划调整目标4、项目发展目标 销售目标四、价格定位1、定价原则2、竞争项目权重分析表3、价格定位分析表4、定价说明五、目标客户群定位根据第四部分中对客群及购房倾向的分析结论，推出本案的针对客群。1、一级目标消费群2、二级目标消费群体3、其他目标消费群第六部分 项目规划设计建议一、整体规划原则二、项目整体规划布局建议组团布局、特点、规划建议三、生态设计及健康建议理念、功能以及生态科技（例如：复合式外墙体保温、铝合金外遮阳技术、空中花园、楼板埋管辐射系统、直饮水入户、同层排水等）四、景观规划建议五、建筑风格及外立面设计建议六、户型配比及设计建议1、户型设计原则根据前期调研分析目前市场上被广泛认可的户型，作为本案户型设计的依据；重点分析项目自身特点确定本案主力户型及户型设计原则，确定自身户型的鲜明特点；同时以市场问卷调研及业内访谈结论做出市场引导性户型，引领市场消费观念，既能做出市场差异化，又能达到更高的市场适应度及认可度。2、户型基础分析：面积区间、主力户型、户型形式、所占比重、总价区间、首付款区间3、户型设计建议：户型设计原则、户型配比及户型布局七、项目配套设施建议1、基本配套：小区信息（物业）管理系统、物业自动化、信息网络（通信）系统、电梯、房屋配置、智能化系统、车位形式及车位配比2、公共配套及生活配套服务体系会所、超市、商业街区、中央广场、医疗诊所、健身设施、幼儿园等第七部分 项目创新体系一、项目创新思路按照项目的实施过程，从规划产品景观配套智能化销售服务物业服务全方位进行创新设计，并务求实施的可能性。二、项目核心竞争力构成及因素分解1、核心竞争力构成流程2、项目核心竞争力因素分解产品核心竞争力分解景观核心竞争力分解服务体系核心竞争力分解三、项目创新体系的设计1、规划理念创新2、产品设计创新3、景观营造创新4、智能配套创新5、运营模式创新6、销售理念创新7、物业服务创新第八部分 项目形象定位及包装建议一、项目形象定位1、案名定位原则及建议2、广告语定位建议二、包装建议1、包装原则、风格、体现主题建议2、情景样板间：考究家具、名牌卫浴、厨房装修3、售楼部包装：背景墙、展板、吊旗、高比例沙盘等4、地盘包装：项目内部休闲长廊、会所，以及项目周边围挡、绿地等外围包装。三、项目整体投资收益预测1、住宅整体的资本投入初步预测2、住宅整体利润收益的初步预测3、关于项目运营中不可预见费用收支的备注4、利润回收周期预测第九部分 项目营销策略系统一、整合营销思路基础性分析1、竞争背景2、自身特征3、市场导向4、运作思路5、价格策略6、营销概念7、营销主题二、项目一期阶段性营销1、内部认购期2、项目开盘期3、持续销售期4、尾盘售罄期注：各阶段内容包括营销节点、营销目标、主要工作内容、营销策略、促销方式、活动建议、住宅及车位销售的结合等商业前期调研及策划提纲第一部分 市场竞争环境调研（宏观市场分析）1、吉林市区主要商圈名称、分布、业态、销售价格（租金水平）及特征2、商圈内的商业零售环境3、商圈现存零售店铺市场调研（商业街、底商销售项目除外）商铺数量、建筑形式、业态组合及定位、经营档次概念、租金水平、物业经营管理模式等4、商圈未来规划中、兴建中项目的供应量、类型、价格等5、商圈特色商业业态挖掘6、商业发展动力分析7、商业相关政策8、零售行业现状、发展趋势及问题综述9、零售行业未来竞争格局10、结论性建议（通过对大环境的分析对本案商业形式及发展状况进行预测）第二部分区域内市场调研 一、市场调研目的及重点方向： 通过对临江区域商圈进行调研，寻找市场空白点，对本案商业各方面界定作出可靠性分析，不仅能够适应市场，更能引导市场，达到引领区域市场消费，建立实力商业品牌的目的。市场调研重点：临江区域的商圈界定及辐射范围；整个商圈的商业业态（包括商铺、酒吧、快餐、情景商业等），规模、分布及经营特点；该区域潜在消费者客群数量、特征及消费倾向。本案定位分析重点：本案商业主题（情景式商业街）、商业业态建议、整体规划原则；整体规划：商业分区、层数分布、业态组合、户型组合、主力户型；商户及消费者界定及本案要求；价值挖掘：二三层商业模式的挖掘，使其同样达到旺销状态（例如主题创新：情景式餐厅；户型创新：180户型任意组合；面积、层高等实质性价值创新）；负一层商业的价值考虑（商业业态、面积分区、租售形式等）；规避容积率高的问题； 二、项目商业现状分析1、项目商圈的界定、辐射范围及商业业态分布2、区域内市场已有商业类比案例及经典案例分析商业业态（包括商铺、酒吧、快餐、情景商业等），规模、分布及经营特点；规划设计：经济指标、设计风格、规划。项目定位：推广策略营销情况经营状况3、项目四至商业分析三、项目地盘分析1、项目立地条件2、项目交通建设、状况、行政、都市开发规划等调研3、地块资源利用价值分析4、项目展示条件分析5、项目相关限制条件影响分析6、根据以上数据对本案进行深入价值挖掘：交通辐射所带来的消费人群；都市开发带来的升值前景；地块资源的优势利用（通过商业分区、业态组合、周边配套、临江资源等）；项目展示优势带来的品牌效应；同时根据商业业态分布考虑负一层商业价值的挖掘及二三层旺销的策略。规避本案容积率高的劣势。7、分析当前相关限制政策有可能带来的风险，以及怎样应对此类风险的方案。四、商圈及消费者分析1、商圈人口、户数的多寡与密度；区域消费者对区域商业的支撑；2、商圈人口消费力，及消费的主要商业场所和模式；3、住宅建设分布位置及密度，商业周围住宅数量对商业的支撑。4、分析本案的商业辐射范围、主力消费者及对本案的支撑；本案周边住宅分布，及消费客群数量、消费能力、消费倾向等特征。五、市场问卷调查、 消费者调研调研对象：各级商圈消费者、各层次消费者凋研方法：问卷+访谈调研内容：消费者行为、特征。关键：问卷设计、 投资者调研调研对象：有投资能力的客群或潜在投资人凋研方法：访谈调研内容：投资者特征、投资偏好。投资者特征：3、商户访谈调查 对项目的意见未来的业务扩展计划或意愿层数、单位面积、层高需求期望租金水准、营业额及租赁条件结论部分对项目的意见（区位布局、经营业态、经营主题、层数、户型、面积分配等）未来的业务扩展计划或意愿单位面积、户型、层高等需求期望租金水准、营业额及租赁条件注：以上商业市场调研部分一定要有目的设计问卷，要能多侧面的反映问题，并能精准的采集到所要得到的数据。第三部分：项目SWOT分析1、项目优势S2、项目劣势W3、项目机会O4、项目威胁T5、SWOT分析总结第四部分：项目定位及营销策略分析一、项目商业整体定位整体商业定位建议总体规划原则、业态规划及配比沿街商业（临江与非临江部分产品建议及布局、层数）户型、外立面设计建议目标消费人群定位目标租户及布局项目租金分析、售价分析二、项目商业整体规划建筑平面布局及建筑风格建议商铺面积规划广告物可视性商业标志塑造内外部交通、公共空间及内部进出动线三、营销推广策略建议（1）营销推广整体策划定位营销推广总体策略：项目核心的推广策略客户定位总体策略：主要客户群定位及推广方法（2）竞争性营销推广策略竞争对手策略分析：区域竞争对手产品、客户情况的研究产品竞争优劣势分析针对性竞争策略：针对竞争对手的价格、产品定位媒体广告计划：主要项目推广媒介、计划及实施方法四、物业、经营管理建议乙方将根据项目的具体定位结论和发展规划为项目提供适合的物业管理建议。这个建议将帮助甲方分析本项目是否由发展商自行成立管理公司管理项目，还是外包给其他专门的物业管理公司管理，并讨论各种方案的结果，从而得出正确的结论。 第五部分 项目商业推售方案一、 商业业态定位1、商业业态、特征综述2、商业分级及布局分区二、销售计划1、销售顺序2、销售方式3、价格制定定价思路价格制定4、销售准备工作销售团队销售培训提高专业化5、销售周期划分及各阶段策略准备阶段内部认购开盘阶段持续强销尾盘期 三、项目整体投资收益预测1、商业整体的资本投入初步预测2、商业整体利润收益的初步预测3、关于项目运营中不可预见费用收支的备注4、利润回收周期预测综合部分