《房地产估价》试卷一.doc

房地产估价试卷一一、单项选择题（共20题，每题1分。每题的备选答案中只有一个最符合题意，请将其编号填入各题的相应括号内。1房地产的供给增加，需求不变，其价格会（ ）。 A 上升 下降 C 不变 D 升降难定2残余法是依据（ ）价格。 A 土地收益求取土地 B 建筑物收益求取建筑物 C 房地收益求取房地 D 房地收益单独求取房地或建筑物3用成本法评估某宗房地产的价格时，应选取（ ）成本作为评估依据。 A 该宗房地产的实际 B 类似房地产的客观 C 类似房地产的最高 D 类似房地产的最低4对同一宗房地产而言，（ ）。 A 房地价格=土地价格+建筑物价格建筑物的折旧 B 建筑物价格=房地价格土地价格 C 土地价格=房地价格建筑物价格建筑物的折旧 D 房地价格=土地价格+建筑物价格+建筑物的折旧5有甲、乙两宗面积形状都相同的相邻地块各值50万元，若将两宗土地合并为一宗，合并后值110万元，如果甲地块的使用权人购买乙地块的使用权，乙地块的使用权人索要的交易双方都是公平合理的正常价格应为（ ）。 A 50万元 B 55万元 C 60万元 D 60万元以上6理论上“八项因素”构成的房租通常称为（ ）。 A 市场租金 B 商品租金 C 理论租金 D 成本租金7用成本法评估新开发土地价格的基本公式：新开发土地价格=取得待开发土地费用（ ）+正常利税。 A 拆迁安置补偿费 B 基础设施建设费 C 公共配套设施费 D 开发土地所需费用8（ ）限制了估价报告书的用途。 A 估价方法 B 估价目的 C估价原则 D 估价日期9在路线价法中，（ ）只需根据深度百分率即可计算地价，不必制定相应的修正率。 A 一面临街矩形地 B 一面临街三角形地 C 一面临街梯形地 D 一面临街不规则形地10在评估期房价格时，（ ）。 A 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（现在）的状态 B 估价对象状况为估价时点（现在）的状态，房地产市场情况为未来某时点的状态 C 估价对象状况及房地产市场情况均为估价时点（未来）的状态 D 估价对象状况为未来某时点的状态，房地产市场情况为估价时点（现在）的状态11一般损坏房的成新度为（ ）。 A 46成 B 57成 C 45成 D 56成12一宗房地产交易能够达成的充分条件是（ ）。 A 买方愿意付出的最低价格小于卖方愿意接受的最高价格 B 买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格 C 买方愿意付出的最高价格大于卖方愿意接受的最低价格 D 买方愿意付出的最高价格小于卖方愿意接受的最低价格13某宗房地产，建筑层数5层，各层建筑面积相等，建筑覆盖率50%，楼面地价100元/，则其土地单价为（ ）元/。 A 500 B 200 C 250 D 10014某宗房地产的总价值为100万元，其中土地价值30万元，通过抵押获得贷款60万元。若投保火灾险，其投保价值应为（ ）万元。 A 100 B 70 C 60 D 4015某建筑物，经实地勘察预计尚可使用30年，无残值。该类建筑物的耐用年限50年，则该建筑物的成新率为（ ）%。 A 40 B 60 C 50 D 6716某地区房地产交易中卖方、买方应缴纳的税费分别为正常成交价格的7%和8%。某宗房地产交易，买方付给卖方297万元，应缴纳的税费均由卖方负担，则该宗房地产的正常成交价格为（ ）万元。A 323 B 275 C 273 D 25817某宗房地产，净收益每年50万元，建筑物价值200万元，建筑物资本化率12%，土地资本化率10%，则该宗房地产的总价值为（ ）万元。 A 417 B 500 C 460 D 45018某类房地产通常抵押贷款占7成，抵押贷款的年利率10%，购买者自有资本要求的年收益率12%，则该类房地产的资本化率为（ ）%。 A 10.6 B 11.4 C 11.2 D 10.819某宗房地产正常情况下年总收益140万元，年总费用40万元，资本化率12%，出让时的土地使用权年限50年，现已使用了5年，则该宗房地产的现时总价为（ ）万元。 A. 833.33 B .830.45 C. 828.25 D. 827.6420某前后临街总深度30m的矩形宗地，前街路线价20000元/，后街路线价1000元/，若按重叠价值估价法，其前街影响深度为（ ）m。 A .10 B .15 C .20 D. 30二、多项选择题（共10题，每题2分。每题的备选答案中，有两个或两个以上符合题意的答案，请将其编号填入各题的相应括号内。错选或多选均不得分；少选但选择正确的，每个选顶得0.5分。）1估价报告书的内在质量包括（ ）。 A 估价结论的准确性 B 文字表达水平 C 估价方法选择的正确性 D 参数确定的合理性2房地产交易中的特殊交易情形包括（ ）。 A 交易双方曾经有过业务联系 B 购买相邻房地产 C 交易税费由买方承担 D 卖方不了解市场行情3求取建筑物重新建造的成本方法有（ ）。 A 指数调整法 B 实际观察法 C 工料测量法 D 分部分项法4建筑物的物质折旧包括（ ）。 A 有形损耗 B 正常使用的磨损 C 功能折旧 D 意外的破坏损毁5下列说法正确的是（ ）。 A 可比实例肯定是交易实例 B 交易实例肯定是可比实例 C 可比实例不一定是交易实例 D 交易实例不一定是可比实例6各类房屋的残值率一般为（ ）。 A 钢筋混凝土结构3% B 砖木结构一等6% C 砖混结构一等0% D 简易结构0%7下列说法正确的是（ ）。 A 购买年是利息率的倒数 B 购买年法是地租资本化的另一种表现 C 购买年法实质是一种收益法 D 购买年实际是预计的可获收益的年限8地价区段是根据（ ）的原则来划分的。 A 形状相似 B 用途相似 C 地价相近 D 地段相连9某宗房地产欲出售，其评估价格为100万元，最后实际成交价格为150万元，这可能是（ ）。 A 评估价格公平合理，成交价格不公平合理 B 评估价格不公平合理，成交价格公平合理 C 评估价格和成交价格都公平合理 D 评估价格和成交价格都不公平合理10估价是计算地租量须把握（ ）。 A 土地是在最佳用途下使用的 B 土地是由最有能耐的人使用的 C 土地是中最粗放利用下使用的 D 土地是在最佳集约利用下使用的三、判断题（共10题，每题1分。请在各题后的相应括号内填入判断结果，用“”表示正确，用“”表示错误。不答不得分，判断错误倒扣1分。本大题总分最多扣至零分。）1假设开发法可用于拆迁补偿估价。 （ ）2同一建筑物在不同时期的重置成本是相同的。 （ ）3房地产价格的变动趋势与其当前价位的高低可以无关。 （ ）4若估价时点为现在，估价对象的状况却可以是现在、过去或未来。（ ）5城市中现有一块空地，目前没有任何收益，因而不能用收益法估价。（ ）6房地产价格实质是房地产权益的价格，故其收益在估价中要比物质实体更重要。（ ）7长期趋势法既可以用于预测房地产的未来价格及其走向，也可以用于寻找交易日期修正系数。 （ ）8不论估价目的如何，委托方所委托的估价对象的范围，必须是估价人员应当评估的估价对象的范围。 （ ）9人口高密度地区，必定导致对房地产的求大于供，供给相对匮乏，因而该地区的房地产价格必然超高。 （ ）10某宗房地产，收益年期无限，预计每年的总收益稳定为16万元，总费用未来第一年为8万元，此后每年递增2%。该类房地产的资本化率为10%，则该宗房地产的收益价格为60万元。 （ ）四、填空题（共10个空格，每个空格1分。请在各题的空格处填入最恰当的内容。）1房地产价格是客观存在的，估价实质是模拟_的价格形成过程将房地产价格显现出来。2房屋完损等级是根据房屋的结构、_、设备三个组成部分的各个项目的完好、损坏程度来划分的。3认清房地产的单位价格，主要是认清其货币单位、_、面积含义。4一名合格的房地产专业估价人员应符合下列三方面要求：有扎实的估价理论知识；有丰富的估价实践经验；_。5在房地产价格评估中，重新建造成本是假设在_重新建造成本购置全新状态的旧有房地产时所必要的成本或价格。6资本化率=_+风险调整值。7某商店营业面积为建筑面积的55%，单位营业面积的年租金720元/，则该商店单位建筑面积的年租金为_元/。8将某成片荒地开发成“五通一平”熟地的各项必要费用及正常利税为300元/，可转让土地面积的比率为60%，则可转让土地的成本价为_元/9某宗土地面积250，其上附有建筑面积为200的建筑物，该建筑物的外观及设备均已过时，需拆除重建，估计每建筑平方米拆迁费300元、残值50元，则该土地的减价修正额为_万元。10某类商品房平均售价1994年初为2500元/，1996年初涨至3025元/，则其价格的年平均上涨幅度为_%。五、计算题（共4题，第1题5分，第2题8分，第3题12分，第4题15分。要求列出算式和计算步骤，需按公式计算的，要写出公式。无计算过程，只有计算结果的，不得分。计算题精度要求为：中间计算过程保留小数点后两位，最终计算结果取整到个位。）1某建筑物总建筑面积500，现时重置价格每建筑平方米1000元，耐用年限50元，残值率5%，尚可使用30年。试估计该建筑物的现时总价和单价。2某公寓共3层，每层建筑面积均为1000，其房地产单价平均为1100元/底层的单价比第二层的单价低150元，第二层的单价比第三层的单价高150元，试按房地产价值分滩方法确定第二层的土地占有份额。3某宗房地产在正常情况下每年可获得总收益55万元，需支出总费用30万元。在附近选取了A、B、C、D四宗类似房地产，其价格及净收益如下表。试用所给资料估计该宗房地产的价格（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。 类似房地产 价格（万元） 净收益（万元/年） A 252 30 B 294 35 C 238 28 D 166 204需要评估某商品住宅在1996年11月1日的正常价格，在该住宅附近地区调查选取了A、B、C三宗已成交的类似商品住宅并作为可比实例，有关资料如下表： 可比实例A 可比实例B 可比实例C成交价格5000人民币元/ 560美元/ 530美元/成交日期1995年8月1日 1996年1月1日1996年5月1日交易情况1% 0% +2%区域因素+2% +3% 0%个别因素0% +1% 2%上表交易情况中，负值表示低于正常价格的幅度，正值表示高于正常价格的幅度。区域因素、个别因素中，以估价对象的区域因素和个别因素为基准，负值表示劣于估价对象的因素对价格影响的幅度，正值表示优于估价对象的因素对价格影响的幅度。另知1995年8月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.5元人民币，1996年11月1日人民币与美元的市场汇价为1美元=8.3元人民币；1995年7月1日至1996年11月1日期间，该类商品住宅以美元为基准的价格平均每月比上月下降1%。试利用上述资料估计该商品住宅在1996年11月1日以人民币表示的正常单价（如需计算平均值，请采用简单算术平均法）。房地产估价试卷一答案一、 单项选择题（20题）1B2D3B4B5B6B7D8B9A10D11C12C13C14B15B16B17C18A19C20C二、多项选择题（10题）1ACD2BCD3ACD4ABD5AD6BD7BC8BCD9ABD10AD三、判断题（10题） 12345678910四、填空题（10个空格）1市场2装修3面积单位4有良好的职业道德5估价时点6安全利率73968500951010五、计算题（4题）第1题解：已知：C=1000500，R=5%，N=50，n=30求：建筑物现时总价和单价解：（1） 建筑物现时总价 V=C =1000500 =310000（元） =31(万元)（2） 建筑物现时单价=620（元/）答: 建筑物现时总价为31万元,单价为620元/。第2题解：（1） 该公寓房地产总价值V=110010003=3300000（元）=330（万元）（2） 设第二层单价为x元/，则： =1100解得x=1200（元/）（3） 第二层房地总价值为： 12001000=1200000（元）=120（万元）（4） 第二层土地占有份额为：100%=36.36%=36%答: 第二层的土地占有份额为36%。第3题解：此题可以用两种解法。解法一：用收益法（1） 计算估价房地产年净收益：55-30=25（万元）（2） 计算资本化率： A 房地产资本化率=11.90% B房地产资本化率= =11.90% C房地产资本化率= =11.76% D房地产资本化率= =12.05% 估价房地产资本化率 =11.90%（3） 计算估价房地产总价=210（万元） 解法二：用购买年法（1） 计算估价房地产年净收益=55-30=25（万元）（2） 计算购买年A 房地产购买年= =8.4(年)B房地产购买年= =8.4(年)C房地产购买年= =8.5(年)D房地