房地产开发地块选择.doc

第五章 房地产开发地块选择地段，地段，还是地段。一踩地。一、房地产开发中区位一地段一地块位置的意义二、房地产开发区位一地段一地块选择的一般原则三、各类物业开发的地块选择四、房地产开发地块选择策略五、房地产开发地块选择的地价评估区域经济学城市经济学一、房地产开发中区位地段地块位置的意义地理位置1、自然地理位置一地块与周边自然事物之间的空间关系。自然事物：气候，地形，山脉丘陵，江河湖海，岛屿，地质，灾害（地震冰川，泥石流，台风，沙漠等）武汉：长江中游江汉平原东端长江汉水交汇处（高等级性高知各度、特定点）2、经济地理位置一地块与周围有经济意义的事物之间的空间关系。有经济意义的事物：可资利用的天然物。河流一通航，海洋一港口，海峡一通道，矿藏一资源，山脉一森林，湖泊一水资源利用。人工创造的各种经济要素。铁路，公路，航线，国家边界线。3、社会地理位置一地块与周边社会环境事物之间关系。社会环境事物：行政区划，行政地位，军事地位，与政治中心关系；政策倾斜与政策实施；历史。历史事件，历史人物，历史地位，文物古迹；民族，侨民。很明显，地块的地理位置意味着地块周边的自然景观环境，自然资源环境，交通条件，以及政治与社会文化环境。二、区位一个个地区（区域）的位置宏观区位国家在世界经济格局的位置。如：东南亚经济区。中观区位国家内部的经济圈，经济带。如：珠江长三角，环渤海湾，北部湾，长江中游经济圈。微观区位城市内部经济布局形成的经济区域的位置。地段开发项目周边区域在房地产开发中，地段是一个常用语。在土地价格评估中，地段土地价值一般由下列因素与条件赋予一定的权重加总计算。按照这一思路，地段开发价值相关因素与条件如下：1、商业服务繁华程度。城市一级、二级、三级CBD。武汉市11个商业副中心之一鲁巷。2、交通通达度与便捷度。交通管制问题。停车问题。3、基础设施配套完善程度。路，水，电，燃气，供暖，电讯，垃圾回收。4、公用设施配套完善程度。文化，教育，医疗，邮电，金融，保险，公园，体育馆等。5、自然环境：江河，湖海，山丘，平原，林园花草。6、生态环境：污染源与污染程度，水污染，大气污染，噪音污染光污染，电磁污染等。7、经济环境：经济结构，产业类别，企业经营状况，人群收入，武汉市六大富人区。8、人文环境：市民素质水平，受教育程度，治安状况，历史，消费习惯与偏好。9、发展潜力：政府经济与社会发展规划，城市规划，企业发展特点与潜力。从房地产开发地段选择的角度，地段还意味着：10、供需圈区域房地产市场体系。11、地块土地价值、价格与开发后可能收益。地块一可供作为房地产开发的用地范围。1、位置，面积，形状，地形地貌地质条件。小区规划布局。2、临街临路状况。“金角银边土袋子”3、施工条件与基础设施配套。路即交通条件，水电气管线接口位置。4、利用现状。原土地用途产权性质，使用者单位还是居民，地上房屋用途与产权性质，原来业主的要求与态度。5、相邻物业用途，间距，密度，污染状况，人口结构，高压线，铁路距离等。6、城市规划规定与要求。用地规划条件。7、供地地块瑕疵。二、房地产开发区位一地段一地块选择的一般原则城市规划指引原则1、研究城市规划，在规划中寻求地块使用方向，在规划实施中寻求开发机会。2、跟进交通，超前动作。3、注意旧城改造项目和新区建设项目。4、利用城市建设重点工程波及效应。火车站改造建设，重大投资项目等。人流物流信息流适度密集原则城市的基本功能之一是人流物流信息流资本流的汇集与流动，在流动中形成聚集效益、规模效益、关联效益。商业物业开发决定于人流密集程度。工业物业开发依赖于物流畅通程度。周边环境评价与协调原则房地产价值：自用空间价值+小区内部环境价值+周边环境价值+区位环境价值周边环境：自然环境，生态环境，交通环境，设施配套环境，购物休闲环境，文化教育环境，社会环境，房地产市场环境。同类物业相聚与功能互补原则同类相聚同类物业聚集同一地段的聚合效应。知名度效应信息沟通强化效应，竞争效应。功能互补差异化开发经营，使同类物品而不同质，不同档次互补。入市时机契合原则土地开发价值与谮在收益原则谮在收益=土地开发价值-土地成交价格“丐粉贵于丐包”。收益在出让（转让）与受让者之间分配。与企业开发意图对应原则企业开发经营战略、企业开发经营实力与资金安排，企业开发经营一贯的做法与优势。三、各类物业开发的地块选择居住物业地选择1、居住物业功能：生活居住；休闲娱乐；子女养教；交往沟通；从业发展。2、四点对焦定律：居住点与上班点、购物点、子女教育点、医疗点距离较近。上班点子女教育点医疗点购物点居住点3、五项原则家庭主义一满足家庭需要，维护家庭利益。生活、工作、发展的三重需求。安全、安静、少污染，自然优美，购物与上班方便，子女教育配套有优质资源。从生活条件与生活环境差的地方向优越的地方流动。青山厂前徐东。“闹市中开辟一块静土，静土中造成一块闹市”。“闹市背街”。邻里主义一对邻们的社会阶层、受教育水平、生活习惯、家庭关系状态等方面的重视。同时，意味着关注居民住区里总体的文化氛围。社会地位位次主义1、社会结构分层：官阶，仕阶，商阶、收入阶（富人与穷人），受教育程度阶。2、社会结构的每一层次代表着社会认可的地位，人们以此内省认知自己的自我价值。身份地位观念。3、住地选择的倾向反映自己的身份地位，或作为改变自己低层次的一种手段，去接近高地位层次住地。犹太人：“如果你想优秀，就要和比自己优秀的人在一起。”4、经济主义居住地有助于节约生活、工作、从业成本。主要是节约出行时间和交通费支出。5、消遣主义6、依附主义将居住地选择的重点放在休闲娱乐方面，如餐饮，娱乐，体育锻炼，旅游地，避暑地。工业用地地块选择1、交通运输条件。连结原材料产地与销售市场地点。空港码头，车站。2、接近原材料产地或销售市场地点。3、用水用电可供程度。4、占地面积量。电子、计算机、仪表等工业占地面积小。钢铁、化工等占地面积大。零售商业物业地块选择销售利润销售收入量=f（人流量，购买力，购买心理）=f（顾客，商品，购物环境，地域，时间）商业门槛：为维持投资者业主的最低租金收入和经营者最低营业收入所必须的一定时间的单位面积销售收入。销售收入/月。为维持商业门槛值就必须有相应的购物人流。1、顾客购物时间最短原则商贸物业吸纳人流以10-30分钟行车距离为宜。大型零售商业中心分布在人流集散中心。人流大，交通方便，进出货方便。2、与零售商业中心分级匹配原则零售商业中心分级指数：商业密度指数总商业营业面积/人口数商业高度指数总营业额/总人口域市零售商业中心分级中的商业不足区域。零售商业中心扩张效应大型零售商业中心形成提高附近地段零售商业容量的作用。利用零售商业中心扩张效应选择地块。专业性卖场。3、竞争性零售商业功能互补原则。写字楼物业地块选择1、易达性原则。交通方便。停车位。2、领永田企业入驻原则。政府、大型公司、银行办公楼扎堆为“总部街”。生态环境。3、产业链相关原则。4、与其它商业物业功能链接原则。