二手房交易.doc

二手房交易1、买方看房2、产权调查3、谈房价-付款方式-违约责任-定金 6、卖方偿还银行贷款5、交付首期房款或定金4、签买卖合同 7、卖方注销房地产抵押登记8、买方申请公积金、商业贷款9、签公积金贷款及担保合同、商业贷款及抵押合同 12、卖方将房产屋交付给买方11、申请过户，并取得收件收据10、买方支付二期房款（是合同定） 13、买方领取房地产权证14、银行放款15、买方支付末期房款1、买方看房挑选二手房源注意五个因素想要挑选到称心如意的房源，不仅要综合考量房屋的地理位置、户型、周边环境、物业服务等基本情况，还应注意以下几个重要因素，以免在交易中产生纠纷。一是应认真审查房主资格，查实卖方是否具备交易资格，是否对房屋拥有所有权；二是应认真审核房屋是否存在共有人，房屋所有权人的共有人（一般是其配偶）是否对交易行为知情并有书面授权认可；三是应查实交易房屋是否有承租人或第三人居住，居住的承租人或第三人是否有优先购买权；四是应仔细审核交易的房屋是否存在所有权纠纷，是否被法院、房产部门查封，是否存在*行为导致房屋无法交易；五是应事先调查交易房屋能否办理户口迁移手续，以防止房屋购买后户口无法迁入。挑选到合适的房源后，买卖双方还应在签订购房合同时认真审核合同条款，并对条款进行明确。首先，在合同中应明确付款方式和房屋交付方式，并对房屋交付期限予以明确。其次，交易中应注意“定金”和“订金”的区别，定金是指付款的担保，买方在签订合同后付给卖方的定金，是作为将来付款的担保，如果买方不履行合同，卖方可以不退还定金，如果卖方按照合同履行了交房义务，定金便折为房款，如果卖方没有按照合同履行供货义务，则应当承担双倍返还定金的责任。而订金一般被视为预付款，即使认定为一种履约保证，这种保证也是单方的，它只对买方形成约束，即买方对卖方的保证。若卖方违约，只能退回原订金，得不到双倍返还；若买方违约，卖方有权把订金抵作赔偿金或违约金而不予退还。最后，还应事先对任何一方的毁约行为做出明确约定，就毁约赔偿事宜达成一致意见，并在合同中以书面形式予以明确。买房看房选房时 经典十看十不看如何挑选一套适合自己的好房子，是广大购房者普遍关心的问题。一般情况下，在确定购房前，大家都会实地勘查一番，以免因为买下有缺陷的住房而遗憾。不看白天看晚上入夜后看房，能考察小区物业管理是否安全、有无定时巡逻、安全防范措施是否周全、有无摊贩等产生的噪音干扰等。这些情况在白天是无法看到的，只有在晚上才能得到最确切的信息。不看晴天看雨天下过雨后，无论业主先前对房屋进行过怎样的“装饰”，都逃不过雨水的“侵袭”，这时房屋墙壁、墙角、窗体顶端天花板是否有裂痕，是否漏水、渗水，就能一览无余。尤其要格外留意阳台、卫生间附近的地板，看看是否有潮湿发霉的现象。不看建材看格局购买二手房时最好是看空房子，因为空二手房房子没有家具、家电等物遮挡，可以清晰地看到整个房子的格局。比较理想的格局是，打开大门先进入窗体顶端窗体底端客厅，然后是餐厅、厨房，卫生间，再到卧室。如果客厅的门直接面对卧室，则私密性较差。各种功能区最好能有效区分开来，如宴客功能、休息功能等。不看墙面看墙角查看墙面是否平坦，是否潮湿、龟裂，可以帮助了解是否有渗水的情况。而墙角相对于墙面来说更为重要，墙角是承接上下左右结构力量的，如发生地震，墙角的承重力是关键，如墙角出现严重裂缝时，漏水的问题也会随时出现。不看装潢看做工好的装潢都会让人眼前一亮，有时高明的装潢可以把龟裂的墙角，发霉、漏水等毛病一一遮掩。因此，必须要注意做工问题，尤其是墙角、窗沿、天花板的收边工序是否细致，这些地方往往容易被忽视。如果发生问题，对这些细小处进行修缮是很麻烦的，挑出这些小毛病，可以增加和业主讨价还价的筹码。不看窗帘看窗外要注意房子的通风状况是否良好，房屋是否有潮湿、霉味，采光是否良好。检查一下房屋的窗户有无对着别家的排气孔。不看冷水看热水如果想要知道水管是否漏过水，可以看水管周围有没有水垢。检验浴缸时，要先打开水龙头，看流水是否通畅，等到蓄满水后再放水，看排水系统是否正常。如果房子没有热水供应，一般有两种情况，一是已经很久没人住了，二是可能卖了很久都没卖出去。不看电梯看楼梯市区内许多二手次新房大都是电梯房，电梯的功能固然重要，但楼梯也不容忽视。看一下是否有住家的堆积物、消防通路是否通畅，这对日常生活也很重要。不看地上看天上除了看客厅的地板、浴厕的瓷砖、厨房外，还要看看灯饰的路线，看一下天花板是否有水渍，或是漆色不均匀等现象。如果有，表示有可能漏水。可能的话，不妨带上螺丝刀，卸下灯具，打上手电筒，看一下吊顶四角是否有油漆脱落、漏水等现象。不看屋主看警卫可以和小区管理员或警卫聊聊天，因为他们是最了解该小区基本状况的人，有时甚至比业主更能客观、准确地告知买家房屋的相关情况，从他们口中获得所需要的信息，有时还能成为买房与否的决定性因素。2、产权调查买方如何进行二手房产权调查众所周知，在二手房交易过程中，经常会出现因产权不清导致的纠纷，那么如何了解产权的状况呢？购房人只有通过房管部门和对出售人身份的了解，才有可能获得真实的信息。下面就将调查“二手房”产权状况的方式及程序作一些介绍。二手房产权确定方式要了解房屋的产权状况，购房人第一步要做的是要求卖方提供合法的证件，包括产权证书、身份证件、资格证件以及其它证件。产权证书是指“房屋所有权证”和“土地使用权证”；身份证件是指身份证、工作证和户口簿；资格证件是指查验交易双方当事人的主体资格。例如：商品房出售要查验出售方房屋开发经营资格证书；代理人要查验代理委托书是否有效；共有房屋出售，需要提供其他共有人同意的证明书等等。其它证件是指：出租房产，要查验承租人放弃优先购买权的协议或证明；共有房产，要查验共有人放弃优先购买的协议或证明；中奖房产，要查验中奖通知单和相应的证明等。第二步是向有关房产管理部门查验所购房产产权的来源。查验的具体方式是：查验产权记录。包括：、房主是谁，假如为共有财产，则应注意各共有人的产权比例及拥有权形式；、档案文号，即该宗交易的文件编号，假如查询者希望获得整份文件，可依此编号向有关方面取阅该份文件副本；、登记日期，此日期为该项交易的签订日期；、成交价格，即该项交易的成交价，查询者应注意如果成交价是注明“部分成交价”，则代表该成交价不单只包括该房屋，并且包括其它房地产成品；、其它内容，如房屋平面图等。第三步是查验房屋有无债务负担。房屋产权记录只登记了房主拥有产权的真实性以及原始成交事实。至于该房屋在经营过程中发生的债务和责任，则必须查验有关的证明文件。包括：抵押贷款的合同、租约等，还要详细了解贷款额和偿还额度、利息和租金的金额，从而对该房产有更深的了解。另外，购房者还需了解的内容有：所购房有无抵押、房屋是否被法院查封等。最后，应提醒购房人注意的是，购买二手楼房，尤其要搞清楚所购房源是否属于房改出售的房屋。因为按照房改的有关规定，城市职工以标准价或成本价购买的房屋，在购房后年之内不得上市交易；年之后，如果出售房屋，原产权单位也有优先购买的权利。如果购买的是这样的房屋，就有可能出现问题。总之，要了解房屋产权的真实情况，购房者除了要向卖房方索要一切产权文件，仔细阅读外，还要到房屋管理部门查询有关房产的产权记录，两者对照，才能清楚地知道该房的一切产权细节，不至于有所遗漏。如何看房产证学会看房产证是二手房交易一门必修课。房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。上海市房地产权第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第 号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3契税和5综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。 第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。三种颜色四种类型 不同颜色产权证的含义根据年月日起施行的房地产登记条例，上海市实行土地使用权和房屋所有权登记发证制度，对房地产权利人颁发统一的房地产权证。房地产权证分三种颜色，四种类型。房产证有绿证、红证、黄证之分，是房地产主管部门对不同房地产权益实行分类发放和管理的需要，绿、红、黄三证的房地产权人分别享有不同的房地。二手房交易必修课：学会如何看房产证学会看房产证是二手房交易一门必修课。房地产权证最常见的是偏黄色和绿色版本。随着售后公房与商品房的并轨上市交易，这两种版本的产证效力已经相同。上海市房地产权第一页系扉页；第二页由以下内容组成，（1）上海市房地产权证中英文文字，（2）房地产权证编号，该编号一般由“沪房地（所属行政区简称）字（年份）第号”的内容组成，反映房屋的所在地和发证时间，（3）验证条形码，（4）登记日，一般为核准办理该产证的时间，在该页中还应贴有契税完税贴花和权证印花税贴花，证明权利人已经缴纳国家相关税费；第三页系上海市房屋土地资源管理局对该份房产证的说明，证明其为国家所有土地上的房地产权利凭证，并加盖市局公章。第四、第五页系最重要的权利记载页，记载了权利人、房屋坐落、土地状况和房屋状况四项内容。其中重要的有：权利人，即房屋所有人，在较早的绿色产证中，一般只有一个房地产权利人，其他权利人大多列在共有人一项中，新版本的房地产权证则将全体房屋所有人都记载在权利人一项中；房屋坐落一般记载房屋所在地的路名、弄号和栋（幢）号；土地状况记载了房屋所占使用权土地的基本情况，其中包括土地使用来源、用途（住宅、非住宅和综合）和使用期限；房屋状况记载了房屋的室号、部位，建筑面积、类型、用途，结构、竣工日期等基本情况，在该页中由当地房地产登记部门加盖公章确认。特别值得注意的是在房屋类型中单体独立别墅的交易税费和上非住宅基本相同，3契税和5综合税或相应增值税。认定是单体独立别墅一般须将房屋类型和第六页的地籍图结合起来辨别。房屋类型虽然注明是花园住宅或别墅等的，但是在地籍图中该房屋并非单体独立，四面临空，则不被认定为单体独立别墅，交易时应按照普通住宅纳税。第七、第八页是房屋的地籍（宗地）图和房屋平面图，该两页须注意是否有当地房地产登记机构的骑缝章。【独家】议价秘籍 买二手房的讲价绝招买二手房讲价,就像市场买菜、商店买百货一样,同样需要讨价还价。从目前成都二手房市场中卖出来的房源来看,房东基本是赚了钱在卖。也就是说,他们只是赚多赚少的问题,所以在买二手房谈价时,该杀就杀,千万不要“手软”。现房、装修、楼龄长短等都是二手房与新房的明显差别,最重要的是二手房价并非像新盘那样由开发商说了算,而是根据业主不同的情况单独定价,每套房子都有自己的价格。同样一套房也可能卖成几个价格,一方面是因为房主的心理定价,另一方面是由购房者的杀价水平来决定的。经过几年的时间,记者终于在二手房市场中找到了经验丰富的“绝顶高手”。通过总结他们的实战经验,记者精心制作了这本“武林秘籍”,将这本秘籍中的种种秘计绝招一一道来,希望你能融会贯通,学以致用,在实战中披荆斩棘。秘计一:笑里藏刀不要直接进入主题,先套近乎,了解对手选择谈判方式。二手房到底该如何杀价?通过记者的总结就是看哪个稳得起!二手房的讨价过程其实是一场心理战,不论是在市场活跃还是清冷的时候,每个人都有对房子的不同定位,每套房子也不可能是房东说卖多少就卖多少,中间差价的或多或少,就要看房东与购房者谁能占得上风。“高手”们有这样的一个习惯,初次接触房东时,不会先谈房子,而是与房东闲聊一番。通过这样简单的交谈能大概了解房东性格,又可以拉近与房东的距离,这对后面的谈判方式有很大帮助。了解房东,或者说和房东做朋友后,就要根据他的性格来把握局面。如果房东性格爽快,最好在谈判价格时也能够爽爽快快的给房东还一个价,千万不要房东答应了你还的价格,你又觉得还低了,又向房东还价,这样的结果通常都是房东拂袖而去。另外,在初次见面时,可以通过与房东的交谈,了解房东原来购买房屋时的价格和房东现在的心理价位,作到心中有数,这是后期的的一个主要依据。秘计二:欲擒故纵不要表露你的态度。“在遇到你喜欢的房屋时,千万不能把你的欢喜表露出来。”“高手”给了一个专业术语千万不要“露机”。在这时应该不断的提出你不满意的地方,比如房子临街,就抱怨房子太吵;在一楼,就说太潮;在七楼,就说太高;是电梯,就说还是喜欢住多层,如此种种。不论你怎么说,其目的就是打击房东的优势心理,让他知道自己的房子有太多的缺点,这样的房子我都愿意买你的,你还不降点价吗?但是,也不能太贪而将别人的房子说的一无是处,什么事情都要当心物极必反。如果房东对你有了厌烦的心理,那么你很可能无法再跟对方谈下去。有位“高手”说:“在他刚出道的时候,遇到一套十分看好的房子,就因为不断的挑毛病,被房东一句我的房子哪都不好,你还买啥子?给噎了回去,眼看就到手的房子因为房东赌气没有买成。”秘计三:借刀杀价利用中介向房东砍价。“另外一定不能忽视中介的作用,用好中介往往能让他们给你将价格压得更低。”如果是通过中介来买二手房,那么就一定要充分利用好中介给你提供的服务,而不枉那数千乃至上万元的中介费。一般来说,中介在帮买家找到喜欢的房屋后,都会尽力的撮合双方成交,而这时导致买卖双方迟迟不能签定合同的主要障碍往往就是房价的问题,其实此时中介是希望卖家能够把价格降下来,使双方达成一致,好使这一单作成并收取中介费用,因为一套房子多卖几万或少卖几万,对于中介方来说,并没有多大的影响。而且中介也不愿意在一个单子上花费太多是时间,大多是希望“速战速决”。所以此时要充分利用中介的这种心理,让他们来从侧面为你向房东还价,或者直接向中介施压,既给中介一个你愿意承受的价格,如果谈得下来就买,谈不下来就拉倒,这样一来可以省去你不少的精力,而且中介方比你更会“砍价”。秘计四:连环计找“托儿”假扮购房者。找“托儿”是“高手”们惯用的手法,如果出现了在价格上与房东僵持不下的情况,就采取以退为进的方法,在双方僵持考虑期间,找个朋友假扮购房者,让另外的中介再带去看这套房子,并还一个更低的价格,或者在房东出价后干脆就直接向房东表示他的卖价与市场价格差距太大,这样的看房者如果多了,会在一定程度上让房东有所动摇,有可能接受你所开出的价格。不过,在找“房托儿”看房时,不能太急于求成,如果你一天内就找好几拨人去看房,反倒会让房东生疑,或者反倒让房东认为自己的房子原来有那么多人喜欢,而让价格的谈判更加困难。“高手”一般对一套房子最多只找两个“托儿”一般间隔两天左右,如果杀价不成就只好作罢。秘计五:釜底抽薪价格实在不能降时,从其他费用入手。如果在与房东谈判房价时,实在没有办法让房东再便宜了,那么可以考虑用其他的办法来压缩费用,可以将需要交纳的中介费、税费、维修资金等费用,作为讨教还价的筹码。在房价降低无望的情况下,“高手”会要求房东来承担一部分这些费用,小账不可细算,这些杂七杂八的交易费用通常也需要花去几千上万元,如果房东愿意承担一部分,也能使你购买房屋的总价格有所下降,毕竟是能省一点算一点。“高手”说,采用这样的方式来转嫁房价,必须对二手房交易的相关费用十分了解,才能在签订合同前迅速计算出哪种方式对自己更合算,如果码不实在很可能“赔了夫人又折兵”。秘计六:反客为主熟记二手房相关政策及环节。“高手”们之所以能够有自己一套差价的方法,前提条件是对二手房市场十分熟悉,包括对政策的熟悉、对市场行情的把握等基础条件。可是众多的购房者对二手房市场并不熟悉,到底该向房东还一个什么样的价格比较合适难于把握,“高手”们向记者建议,如果对房价不熟的购房者,通常可以在第一次还价时,直接杀价10%,再在此基础上与房东周旋“炮土不可深挖”什么事情都应该有个度,买房子杀价也是一样,一般来说房东所开出的价格还是根据市场的实际价格来定的,所以在还价时也要适可而止,如果太贪,杀价杀过了头,也可能使你失去购买一套好房的机会。3、谈房价-付款方式-违约责任-定金二手房“下定”四步骤目前二手房交易中，定金的交付多数是由下家交给中介公司，再由中介公司转交上家。由于中介公司在收取定金时的法律地位并不明确，这极容易引发二手房交易上下家之间的定金纠纷。为此，笔者建议广大购房者在下定时遵循下面四个步骤：一、要求中介公司出示其与上家之间就该房屋挂牌出售的委托协议。在该协议中应当包括房屋基本状况、房价、委托期限及委托中介公司向下家收取定金的内容。二、与中介公司签订书面的中介协议。该协议至少应包括房屋基本状况、房价、保留期限及定金的处理方法等约定，并一定要加盖中介公司的印章。三、与中介公司签好中介协议后实际交付定金前，购房者还应要求中介公司出具上家委托中介收取定金的委托书。四、收到委托书后，在交付定金时应要求中介公司出具收取定金的收据。该收据仅有中介公司经办人员的签字不行，一定要加盖中介公司的印章。遵循上述四个步骤付定金，下家与上家之间的定金合同便能确保有效成立，一旦上家不同意出售房屋，下家便可要求双倍返还定金。4、签买卖合同 签订二手房买卖合同7个必须在二手房买卖没有出台合同示范文本的情况下，消费者在签约时该注意些什么呢？搜房网建议您要遵从下面七条原则。1.必须确认房主真实身份买卖双方在签订合同前首先需检查签约主体的真实性，主要是核实房主的身份。因此对于业主证件的真实性和其与业主身份的一致性是签订买卖合同的前提条件，尤其在买卖双方自己进行交易而没有第三方作为居间担保的情况下，该项问题更需引起客户的注意。2.必须明确双方违约责任因为房产交易复杂且金额较大，有时会出现意想不到的状况，导致违约行为。为了避免以后出现扯皮现象，需要在签署合同时就明确写清双方的责任和权利，以及违约金的偿付金额和时间，遵循的原则就是双方责权利对等。目前绝大多数二手房买卖合同中违约金的比例都有明确条款注明，但对于赔付时间却没有具体款项，这会导致违约方据此拖延支付时间，使条款的实际约束力和执行力下降，因此合同中应加入“买方在实际支付应付款之日起(卖方在实际交房之日起)日内向卖方(买方)支付违约金”的条款，以确保合同条款的最终落实。3.必须标明付款过户时间在实际操作中买方会将房款分为首付和尾款两部分在不同时间段打给房主。因此，卖方需要明确买方的付款时间，而同时尾款的支付时间有赖于房产过户的日期，因此买方有权利知道房产的过户时间。如果逾期则依照实际情况由违约方执行第2款项中的违约责任。4.必须注明费用交接时间这是买方所应关注的房屋本身的附属问题，属于“房屋交付”中的重要条款，一定要注明水、电、煤气、物业、供暖等各项费用的交接年月日。因为交接时间的明确是清晰划分责任的关键，同时如果是公房交易，对于物业、供暖等费用的缴纳时间和标准，原房主的单位是否有些既定要求和更改，卖方需要做出的配合和买方需要签署的协议等，都应在合同中明确写明。5.必须有代理费明细单随着中介市场的不断完善，消费者逐渐认识到信誉好的经纪公司能切实保障买卖双方的权利。通过经纪公司交易的二手房比例在逐年增加，因此，经纪公司的代理费越来越受消费者的关心。买卖双方在签订合同时，一定要要求经纪公司明确写明代理费的用途。6.买方必须见房主现在有些经纪公司有“收购”业务，因此出现“一房多卖”的违规操作，即经纪公司在收完一个客户定金后，还会带其他客户看房，最后谁出价高便卖给谁，不惜与第一个客户毁约。理由常常是房主不卖等经纪公司的免责条款，即经纪公司无需为其违约行为承担任何违约责任，而交了定金的消费者只能忍气吞声。故本报提醒消费者，此时您应该行使自身权利，要求约见房主当面核实，就会揭穿其不轨行为。7.必须学会使用补充协议买卖双方在签订合同时如果遇到合同条款不明确，或需要进一步约定时，要在合同相关条款后的空白行或在合同后填写附加条款，会减少后续阶段因意思含混而造成的不便与麻烦。如何签订二手房买卖合同？在二手房交易中，许多购房者往往只考虑房产价值的高低，而忽略了交易中可能出现的问题，对于如何签订房地产买卖合同所知更少。事实上，二手房买卖合同在签订前和签订时更需要特别注意。签订前一、购房者一定要对售房者有较为全面的了解。1、查看产权所有人的身份证件。2、房屋产权证上的产权所有人是一位还是几位？如果是几位共有，则共有人是否全部同意？出售房产时，房屋的产权共有人一定要全部同意。在签订房产买卖合同时，也要全部到场。如有特殊情况不能到场，需出具经过公证的委托书及代理人身份证件，由委托代理人替其签章。二、对即将进行交易的房产进行必要的了解。1、售方提供的房屋产权证是否属实？2、房产面积多大？3、该房产用途是什么？是办公还是居住，或是其他？4、该房产有没有被司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利？5、该房产是否已设定抵押？根据中华人民共和国担保法的规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。在这里，如果该房产已设定抵押，那么抵押方即为售房者，抵押权人就是售房者将该房产抵押的第三方即某人、某公司或某银行；受让人就是购房者。这个规定的意思也就是售房者已将该房产抵押给第三方，在转让该房产时，并未通知第三方或未告知购房者此房已设定抵押，那么转让行为无效。只有在抵押登记注销或抵押权人同意的情况下，此房产方可进行买卖。6、该房产是否已设定租赁？如果该房产已经出租，则需要售房者提供该房产的承租方出具的在同等条件下放弃优先购买权的声明。同时购房者还要查询售房者与该房产的承租方所签订的租赁合同是否登记备案？根据上海市房地产转让办法的规定：转让已经出租的房地产，租赁双方当事人已经依法办理租赁合同登记备案的，该租赁合同由房地产受让人继续履行。这个规定的意思是售房者转让已经出租的房地产，因该房产而签订的租赁合同是登记备案的，则租赁合同由购房者继续履行。也就是说：如果购房者购买该房产是为了投资，这种带租约的房产是比较适合的；如果购房者购买该房产是为了自己居住，这种带有已经登记备案的租赁合同的房产会对购房者造成较大影响的。签订时一、需要准备的证明材料。购置房地产，购房者可能是一人，也可能是数人。无论哪种情况，都需要购房者准备好如下材料：1、身份证原件或护照原件及复印件；2、未成年人的户口簿或出生证明；3、有委托代理人，须提供经公证的委托书及代理人身份证。购房者如是境外人士，所提供的公证材料是外文的需到上外翻译公司翻译。境外人士提供的有些材料如委托书、同意书等必须经下列境内外机构公证、认证后方为有效：1）香港地区：经国家司法部授权的香港律师公证；2）澳门地区：中国法律服务（澳门）公司；3）台湾地区：经台湾地方法院公证后由海基会将副本寄送上海市公证员协会，当事人凭正本前往上海市公证员协会核对盖章；4）外国：经当地公证机构公证并经中国驻外使领馆认证。二、看清楚合同中的约定内容。尽管二手房交易当中使用的上海市房地产买卖合同，是由上海市房屋土地资源管理局与上海市工商行政管理局联合制定的规范文书，但其中也有很多地方需要填写，所以要仔细些，尤其注意以下几点的填写（如果正文写得不够全面，可在补充条款中加以说明）：1、房款的金额是否写清楚？2、付款方式该如何？是一次性付款还是分几次？每次付款是什么时间？这与购房者自己的资金流转是否有冲突？避免向售房者承担逾期付款的违约责任。3、购房者如需按揭贷款，在合同中是否已经注明？（这里需要提醒购房者，要先了解贷款银行的操作程序及规定，一定不要使自己的贷款额度超过贷款银行的规定额度，造成贷款审核不能通过，目前上海大多数银行可以贷款七成）；4、何时交房？交房时还有哪些物品（家具、电器等设备随房产一并转交购房者，也需要在合同的附件中列出明细清单）；5、交房前与交房后的物业管理费、水电、燃气、通信等费用由谁来承担？一般是交房前由售房者承担，交房后由购房者承担；6、房地产的风险责任何时转移给购房者？上海市房地产转让办法的规定是：房地产的风险责任，自房地产权利转移之日起由转让人转移给受让人（即购房者）；但转让当事人约定自房地产转移占有之日（交房之日）起转移风险责任的，从其约定。大多数的购房者会选择使用在房地产转移占有之日起转移风险责任；7、违约责任是否约定？违约金的数额是否约定清楚？8、房地产买卖合同何时生效？（这对购房者是否能够很好地履行合同是至关重要的）1）如果交易双方没有特别约定，则交易双方签字后合同即为生效。2）交易双方对合同的效力可以约定附加条件，附加条件自合同成立时生效。3）交易双方对合同的效力可以约定附加期限，附加期限的合同自期限到时生效。4）双方当事人中有一方或双方是境外人士，交易双方在签署房地产买卖合同时应经过公证，此时合同方才生效。5、交付首期房款或定金 购买二手房交易按揭贷款的基本操作流程一、确定按揭服务公司和贷款方案借款人在办理贷款前首先需要与中介确定按揭服务公司，并向按揭服务公司提出贷款咨询，确定贷款方案。二、查询公积金(如需公积金贷款)与卖方确定购房意向后，借款人提供公积金帐号，由按揭服务公司进行公积金查询，确定可贷款的金额和贷款年限。三、签定房屋买卖合同借款人与卖方签定房屋买卖合同。由于交易中心要求不同，杨浦、普陀、黄浦、长宁等区的房屋，需在合同签好后到所在区域的交易中心办理房屋过户。四、准备贷款资料，审核贷款资质按揭服务公司协助借款人按照银行要求准备贷款资料，有的房屋需要由指定的评估公司进行房价评估；并且由按揭服务公司进行初步审核。五、签贷款协议，公证，保险按揭服务公司将初审后的贷款资料交贷款银行审核，通过后，按揭服务公司将安排借款人与银行签定贷款协议和办理协议公证，同时收取费用，包括房屋保险费等。六、办理房屋过户和抵押手续借款人到房屋所在区的交易中心办理房屋过户和抵押手续，并将抵押收件收据通过按揭服务公司交贷款银行。七、办理房产证和抵押证明贷款人的房产证和他项权利证明办出后，按揭服务公司将您的产证复印件和他项权利证明原件交银行。八、银行放款银行在收到借款人的以上两证后，按揭服务公司将所贷金额发放给借款人。签订意向金协议时必须注意的问题在上海购买二手房，和中介公司签订购房意向书是非常普遍的事。但是，在签订中介公司早已起草好的意向金协议时，购房者必须十分注意，否则，很容易陷入十分被动的境地。一、不要给中介公司授权，慎防中介公司将“中介服务”偷换为“代理服务”。本来，中介公司是在买卖双方起介绍的桥梁作用，通俗来讲就是给房屋产权人找买主，给购房者找卖房人，撮合成交后，从中收取中介佣金。但是，有些中介公司在起草意向金协议时，已经悄悄地让购房人不觉中给了授权，从而将中介服务关系变成了代理服务关系。代理关系最大的特点就是被代理人（购房人）要对代理人（中介公司）的行为承担责任。比如，在某中介公司的意向金协议第一条这样规定：“本意向金收据作为甲方（购房人）委托乙方与房屋业主洽谈该房屋的买卖事宜专用”。推敲这个条款不难看出，根据本条款，购房人已经向中介公司进行了授权，授权其与售房人就价格、付款方式等进行谈判。接下来的一条是：“若购房人所提要求售房人全部接受，则视为甲方愿依本协议知项规定完成交易”。其实这个条款的含义是说，如果我找售房人谈判完毕，谈判结果符合意向金协议的各项规定，那你就得对我的谈判结果承担责任，也就是说你们之间的买卖关系就已经初步达成，意向金就自动转化为了定金，谁违反该条款就要承担定期金罚则。而实际上，购房人与售房人根本没有见面，却就合同的主要条款达成了一致，使得购房人不知不觉中就处于被动的地位。要改变此被动地位，只须在意向书中加一句：“中介公司与售房人谈判的任何结果，只有中介公司告之购房人并经购房人书面认可后，方可对购房人有约束力”即可。二、不要一开始就确定房款总价。售房人在将售房信息在中介公司挂牌时，所报房价与其心理承受价格之间会有一个差点值。如果购房人不主动争取降低价格，那么会高价买进，甚至有些中介公司会从中渔利。三、不要轻易相信广告宣传单。中介公司为了吸引客户，在其印刷的广告材料上会标明房屋坐落、面积及价格及已装修等情况。但购房人要看房时，中介公司会讲该套房屋已售出，但还有与其房型和位置相近的房源。实践中很多购房者来律师事务所寻求帮助时总会气愤地拿出中介公司的宣传材料证明中介公司欺骗了自己，但中介公司的宣传材料上会在最下面注明“本材料仅供参考，一切以交付为准”的字样，并且，不会写明物业的门牌号，只是楼盘的外观照片，因此这些宣传材料很难起到证明中介公司欺诈的作用。四、所购房屋面积要以“产权证”记载为准，不要轻易相信中介公司的解释。比如，有些中介公司在宣传材料上标明建筑面积为120平方米，但当购房人签订了意向金协议签订正式合同时，却发现产权证上的面积只有100平方米，向中介公司质问时，中介公司就会说这是业主在办产权证时托了熟人走了关系，少写了面积，目的是少交税，而此时，购房人的意向金已转化为定金，要想不买中介公司和卖房人会立刻翻脸，购房人只得继续签约。购房人不要相信这种解释，要防止这样的问题发生，购房人就应该在购房意向书中标明拟购房屋的准确面积，而不要仅写明房屋的坐落。五、不要写“意向金转定金”条款。法律上根本没有意向金这个概念，这是中介为了牵制购房人设计的一种手段。如果买卖双方就合同内容达成一致，要么由双方先签订购房意向书、要么由双方直接签订商品房买卖合同，在此基础上交纳定金，购房人才不会被动。综上所述，购房者从根本上预防买房被套，只须记住二点即可，其一，不轻易签字；其二，不轻易交钱。上海房产中介市场已经发展了很多年，成熟的中介商在制订合同文本方面可以说是绝对的专家，其水平不亚于专业律师，即使购房人夹着尾巴与之签约还有可能陷入被动局面。而大多数购房人总是在签了字、交了钱、问题发生后，才想到请律师解决，但往往木已成舟，再优秀的律师也已回春无术了。而到此时，定金的数额已从意向金的几千万或数万元不觉中涨到了房屋总价的20%，其结果是，购房人不是因为想买房子而买房，而是为了保住定金才买房。因此，提前舍得请律师花小钱防大漏，将问题防范于未然，才是购房人最最应该注意的关键。二手房买卖中怎样提防意向金的支付风险在二手房买卖居间服务中，意向金转定金的议价方式，已经逐渐成为行业惯例。意向金转定金后，上下家任何一方违约或中介方“一房二介”，都应当承担合同约定或者法律规定的赔偿责任。意向金退赔产生的原因如今的二手房市场中，上家基本上是委托多家中介公司挂牌出售房屋。因此，当一家中介公司在明确上下家的买卖意向后，会尽可能要求下家在签订房屋买卖合同前先支付一笔购房意向金。在把意向金交给上家后，中介公司才能取得上家的房屋两证原件。但是在签订购房意向书或者交付意向金后，买卖双方如果因种种原因没有交易成功，中介和上下家三方往往会为意向金的退赔问题而产生纠纷。意向金何时转化为定金在实践中，房屋买卖双方已经议价成功并且上家已经收到中介转付的意向金时，该意向金转化为定金。在议价成功前，上下家均有权单方面终止对中介的委托，因此意向金应当返还。不过，上下家撤销委托给中介造成损害的，应对中介承担赔偿责任。议价成功以买卖双方已经就买卖主要条款达成一致为准，实践中一般表现为上家在下家和中介签订的承购意向书上或在意向金收据上签字确认。意向金转为定金后如何处理一般情况下，如果意向金转为定金后。下家违约不买房，意向金将不能退还；如上家违约不卖房，则按“定金罚则”双倍返还下家。但是如果购房意向书中只是对购房价格、房屋状况作了简要约定，那么，当上下家在签订房屋买卖合同过程中，对付款时间、付款方式、房屋交付及过户登记等其他主要条款产生分歧，并导致买卖合同最终未能签订，上下家均不存在违约情况，交易的失败不能归责于任何一方。即不存在违约情形，则应当解除意向金转为定金后的担保关系，即退还意向金。如何避免意向金风险1、上下家在支付或接受意向金时就应当提前考虑买卖合同的内容，并签订书面协议。一般来说，意向金协议中应明确如下几点：房屋的基本情况，房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间，房屋交付的条件及日期，房屋产权过户登记的办理时限，买卖合同未能签订时，意向金如何处理等。2、在“意向金转定金”模式下，上下家没有直接见过面，也没有签署过书面协议。对下家而言，只与中介签协议，意向金是由中介公司收的；对上家而言，一般也只与中介签协议，收到下家意向金后出具的收条也是交给中介的。在此情形下，如果不能签订正式合同，下家不要轻易同意中介的“上家不同意卖房，所以你把意向金拿走。”的建议，因为此时下家可以要求上家双倍返还意向金。3、在目前二手房交易红火的情况下，中介在上下家的利益冲突中往往会倾向于上家，并且由于中介在下家预订房屋和意向金交付中的角色并不明确。在与下家签的协议中，中介实际上只起到转交意向金的义务。至于中介何时转交、如何转交、是否保证上家接受意向金以及何时将上家出具的定金收条转给下家等并无明确约定，导致下家很难要求上家双倍返还意向金，同时也很难要求中介承担责任，所以下家在和中介签订意向金协议中对于以上细节最好要约定清楚。6.卖方偿还银行贷款 房贷还款方式多 选择哪种方式最节约？面对越来越复杂的房贷还款方式，选择哪种方式最节约，哪种方式最适合自身需要，这就需要对目前市场上的7种基本房贷还款方式做个比较。等额本息还款这是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。作为还款人，每个月还给银行固定金额，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。举例来说，假设需要向银行贷款100万元，还款年限为20年，按照目前7.20%的最新利率计算，选择等额本息贷款，每个月大约还7873元。初始的两三年，7873元中大约80%以上是归还银行的利息部分。采用这种还款方式，每月还相同的数额，作为贷款人，操作相对简单。每月承担相同的款项也方便安排收支。尤其是收入处于稳定状态的家庭，买房自住，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式。公务员、教师等职业属于收入和工作机会相对稳定的群体，很适合这种还款方式。但是，它也有缺陷，由于利息不会随本金数额归还而减少，银行资金占用时间长，还款总利息较以下要介绍的等额本金还款法高。等额本金还款所谓等额本金还款，又称利随本清、等本不等息还款法。贷款人将本金分摊到每个月内，同时付清上一交易日至本次还款日之间的利息。这种还款方式相对等额本息而言，总的利息支出较低，但是前期支付的本金和利息较多，还款负担逐月递减。举例来说，同样是从银行贷款100万元，还款年限20年，按照目前7.20%的最新利率计算，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金4167元左右，首月利息为7170元左右，总计首月偿还约银行11337元，随后，每个月的还款本金不变，利息逐渐随本金归还减少。使用等额本金还款，开始时每月负担比等额本息要重。尤其是在贷款总额比较大的情况下，相差可能达千元。但是，随着时间推移，还款负担逐渐减轻。这种方式很适合目前收入较高，但是已经预计到将来收入会减少的人群。实际上，很多中年以上的人群，经过一断时间事业打拼，有一定的经济基础，考虑到年纪渐长，收入可能随着退休等其他因素减少，就可以选择这种方式进行还款。一次还本付息此前，银行对这种还款方式的规定是，贷款期限在一年(含一年)以下的，实行到期一次还本付息，利随本清。但是，随着还款方式变革，一年的期限有望最高延长至5年。该方式银行审批严格，一般只对小额短期贷款开放。这种还款方式，操作很简单，但是，适应的人群面比较窄，必须注意的是，此方式容易使贷款人缺少还款强迫外力，造成信用损害。采用这种贷款，贷款人最好有较好的自我安排能力。按期付息还本贷款人通过和银行协商，可以决定为贷款本金和利息归还制订不同还款时间单位。即自主决定按月、季度或年等时间间隔还款。实际上，就是贷款人按照不同财务状况，把每个月要还的钱凑成几个月一起还。招商银行推出的“季度还”业务就属于这个范围。从某种程度来说，它是等额本息还款的变体。例如，20年期，100万元贷款，按照目前7.20%的最新利率计算，选择等额本息贷款，每个月大约还7873元。如果贷款人选择比较灵活的方式，就可以选择每两个月还15746元。这个方式适用于收入不稳定人群，目前很多收入与工作量直接挂钩的年轻人有这个倾向。每个月不同的工作状态决定了当月的收入情况，把一个月的压力分摊进几个月，可以减少这部分群体还款出现滞纳的情况。本金归还计划贷款人经过与银行协商，每次本金还款不少于1万元，两次还款间隔不超过12个月，利息可以按月或按季度归还。这是等额本金还款的变体。举例来说，从银行贷款100万元，还款年限20年，按照目前7.20%的最新利率计算，选择等额本金还款，每月需要偿还银行本金4167元左右，首月利息为7170元左右，总计首月偿还约银行11337元，贷款人可以把利息和本金分开还，利息仍然按月和季度还款，数目递减。按照规定，贷款人最少一次要还3个月的本金，为12501元，超过1万元的限制。下一次还本金不能超过一年时限。此种还款方式银行专为非月收入人群制定，尤其考虑到年终有大额奖金的人群。而目前流行的在家办公一族，很多没有每月固定收入，但是，每完成一个作品都有比较大笔的收入。例如，网络作家、艺术家、设计师和软件设计员等新兴职业。等额递增和等额递减这两种还款方式，没有本质上的差异。作为目前几大银行的主推方式，它是等额本息还款方式的另一种变体。它把还款年限进行了细化分割，每个分割单位中，还款方式等同于等额本息。区别在于，每个时间分割单位的还款数额可能是等额增加或者等额递减。向银行贷款100万元，还款年限为20年，按照目前7.20%的最新利率计算，选择等额本息贷款，贷款人如果不提前还贷，那么这20年期间每个月还款金额就是7873元。如果选择等额递增还款，假设把20年时间分成等分的5个阶段，那么第一个4年内可能每个月只要还4000多元，第二个4年每月还款额增加到6000多元，第三个4年每月还款额增加到8000多元，依此类推。等额递减恰恰相反，第一个4年需要还12000多元每月，随后，每4年递减2000元，直到最后一个4年减至每个月4000多元。等额递增方式适合目前还款能力较弱，但是，已经预期到未来会逐步增加的人群。很多年轻人需要买房，并且工作业绩不错，虽然目前的收入负担房贷较困难，但是考虑到未来升迁后的收入大幅增加，可以采用等额递增还款。相反，如果预计到收入将减少，或者目前经济很宽裕，可以选择等额递减。套用一位银行贷款专家的话说：银行贷款没有最划算的，因为你无论选择那种还贷方式，都要支付不菲的利息，但是选择合适的还款方式有助于资金的充分利用及缓减还贷压力。因此要根据自身的情况选择适当的还贷方式方是上上之策。专家支招：购房者如何提前偿还银行贷款对银行加息带来的住房贷款月供压力，部分有能力的业主打算拿出储蓄提前还款，还有一些工薪族也打算用年终奖在春节前提前归还部分供楼贷款。那么，购房者如何提前偿还银行贷款呢？理财专家介绍，提前还款非常简单，购房者可以自行操作，具体步骤如下：提前15天向所贷款银行提出“提前还款的书面申请”；借款人带上本人身份证、还款卡(折)，前往借款银行，填写提前还款申请表；提交提前还款申请表并在柜台存入提前还款的金额。具体还清年限可根据个人情况来定，月还款额根据还款年限进行调整。例如：陈小姐在2003年买了一套房，总房款为87万元，首付30，剩下的60多万元分25年还清，月还款额为3617元月。如果陈小姐一年后提前还款30万元，那么原来的贷款则变为30多万元，24年还清，则每月还款额变更为1845元月。如果陈小姐提前还款后，每月仍有偿还能力，那么陈小姐的还款年限可以提前为15年还清，则每月还款额变更为2421元月。专家提醒说，提前还款要注意三点：一是对于借款合同生效满一年的借款人，若有足够的资金来源偿还贷款，可提前15个工作日向贷款人书面提出部分或全部提前还款，申请书必须详细列明提前还款的计划。该申请书一经贷款人（银行）确认后便不可撤销，并作为借款合同的补充条款与借款合同具有同等法律效力，申请书必须归档保存。如果借款人不论任何原因，未能按照其向贷款人出具的提前还款申请中规定的日期与金额提前还款，则视作逾期还款，借款人按合同承担违约责任。二是对于借款合同生效未满一年（含一年）的借款人，要求提前还款，贷款人（银行）将根据提前还款金额，以提前还款日的贷款利率收取一个月利息作为违约金，违约金条款已在借款合同中约定。提前还款后，还款方式不变，已收利息不退还。提前偿还全部贷款的，将一次性结清全部贷款本息。三是提前还款存入卡中的金额数为“提前还款额借款利息”，一定会大于所还款项。因此，提前还款前一定