“中国别墅十年大典”板块篇之东郊板块.doc

“中国别墅十年大典”板块篇之东郊板块上海东郊板块位于龙东大道北面，是上海继西郊别墅板块后的新兴别墅板块，区域内环境优美，高档别墅众多，整体品质较高。板块内拥有的东郊国宾馆，更是为该板块增加了浓厚的文化积淀。东郊别墅区业已成为“大浦东”下成熟的高端别墅聚居区。随着大浦东战略的横空出世，浦东新区“国家级战略地位”日益凸显，上海东郊板块近年也因供应的稀缺和需求的旺盛而迅速崛起为国际级顶尖高档富人集聚区。时间在更迭，浦东对于上海、中国乃至整个世界的影响，势必使东郊顶级城市别墅板块成为必要的居住配套，赶超西郊，成为富人的追捧对象。东郊国宾馆上海东郊板块区位界定与优势区位界定：相信很多人在讨论到上海东郊板块时，对其认识恐怕连范围的界定都很模糊。正东郊别墅区的位置圈划应该西至罗山路，东至金科路，北至张家浜，南至龙东大道。简单来说，东郊板块就是围绕东郊宾馆为地标而辐射的一圈地块。所以，东郊宾馆于东郊就像西郊宾馆之于西郊，门槛设定后，影响区域打造高端低密度住宅的局面。比起西郊宾馆周边，东郊宾馆别墅群更显纯粹，建筑形态更统一。优势之一便利交通东郊别墅区享受到了城市交通几重交叠的交通便利。其处于浦东中心，离陆家嘴仅10公里。周边立体交通十分发达，板块西面和南面分别紧贴罗山路（内环）和龙东大道，北至杨高中路约4公里，东至申江路（中环）约3公里。不管从地面主干道驶往附近配套，还是通过快速干道通往全城，便利畅达是不用提的优势。而在不远的芳甸路和祖冲之路上还有多个轨交站点，增加了出行的方式。优势之二绝佳绿洲环境东郊别墅区可谓是被城市绿化所包围的。周边有6000余亩的张家浜楔型绿地，140公顷世纪公园，140公顷高尔夫球场，另外还有上海东郊宾馆约950亩绿化面积，从卫星图上看去，东郊别墅区可谓是一片城市绿洲。放眼整个上海内、中环间的中心城区，绿化也都及不上东郊。加之东郊宾馆附近限高，整体由低密度建筑构成，拥有不可多得的环境。优势之三潜力富人级配套曾经一度有人诟病东郊别墅的价值，他们认为这片区域还不成熟，适合高端人群的配套并不多，尤其比不上佘山。这种想法应该不错，但今年，东郊区域仍处于建设中，不管是为了迎合高端居住人群的需求，还是围绕着浦东中心区域的建设，高端生活配套将会层出不穷。其中尤为值得一提的是香格里拉酒店的在建，补充了周边五星酒店的数量，而东方艺术中心、新国际博览中心、嘉里中心（在建）、证大艺术中心（在建）等荟萃城市人文时尚的文化地标，将展现东郊日后的发展地位，对富人择此而居也起到了推波助澜的作用。优势之四高端别墅聚集东郊、抬升板块整体层次近年，东郊板块高端别墅层出不穷。上有总价约1.5亿/套的华洲君庭坐镇；中层普遍3000万-1亿/套不等，包括东郊半岛别墅、九间堂、东郊花园、汤臣湖庭花园（汤臣15墅）、合生东郊华品园；其余略显“低端”的别墅至少价值也在1000-2500万/套左右，如：东郊紫园、中邦MOHO等。分析人士认为，在区域范围内，高端别墅社区的形成往往能自然而然地带动整个板块的档次氛围和相应生活配套。购房者对于板块内标杆性高档别墅楼盘的广泛认知，也会促使人们对于整个板块的价值提升更为认同。因此，随着以上高端别墅的建成及销售，东郊板块的整体区域层次也会随之抬升，成就沪上新兴的顶级富人区。上海东郊板块未来发展潜力值稳升目前多处顶级豪宅林立的大东郊板块作为上海新兴顶级别墅板块已强势崛起，未来发展潜力值将稳升。这主要源自于三个方面：空港、物流港、迪斯尼预留地。所谓空港，指的是浦东国际机场。浦东国际机场是上海、长三角乃至中国的门户。2008年，四大快递巨头之中的UPS和DHL相继落户浦东国际机场，使其成为全球第一家同时吸引两大国际物流集成商落户建立国际转运中心的机场。可见浦东国际机场“国际航空枢纽”的地位已经在逐步确立。规划显示，2010年机场完全建成后，将拥有4条4E级跑道，年运送旅客达到8000万人次，年货物吞吐量500万吨的水平。届时将为周边的生活、工作提供更大的方便和更为完善周到的服务。同时完善的交通，奠定了东郊半岛作为一个高端别墅住宅区所应该拥有的多种选择、四通八达，方便快捷的立体化交通配套。物流港指的是临港新城。位于东海之滨的临港新城，以独一无二的区位优势和战略地位，已经成为上海未来发展最有力的助推器。临港新城，作为上海唯一水深超过15米的深水港，2012年完工后，将成全球海运集装箱枢纽港，与空港联动，必将形成浦东特有的双港优势。加上现在，上海“两个中心”的国家战略正式确立，浦东更是具有了世界级的战略意义，几乎成了“成功人士必争之地”，而大东郊板块的高端物业优势即使在整个浦东新区也十分明显。继香港迪斯尼乐园于2005年建成后，上海筹备动工兴建的中国境内第二个迪斯尼乐园可望在今年11月正式开工。据了解，上海迪斯尼项目投资规模将达到百亿元。迪斯尼项目最显著的效应当是其推动当地地价、房价的上涨。专家认为，“迪斯尼的效应会在四五年后释放更为明显，开发商更愿意提前预支。”而东郊别墅区距离迪斯尼的预留地仅6公里。随之而来势必会带动整个东郊板块地块价值的升级与发展。别墅区土地价值将更显稀缺与珍贵。板块发展潜力值将稳升。上海东郊板块8大顶尖别墅：东郊紫园、东郊半岛别墅、中邦MOHO、九间堂、华洲君庭、合生东郊华品园、东郊花园、汤臣湖庭花园（汤臣15墅）东郊紫园城市内、中环的珍品纯独栋别墅目前市场上纯独栋别墅项目越来越少，而处于城市内环、中环核心位置的城市纯独栋别墅更少，仅寥寥数个。东郊紫园就是少数珍品之一，且位于东郊顶级别墅板块，享受高端居住板块的优质配套：咫尺迪士尼（建设中），紧邻东郊国宾馆、汤臣高尔夫球场，张江高科技园区、陆家嘴、世博园、浦东国际机场等环顾左右，并可由快速干道中环线申江路段速抵城市各处（现已全线开通）。东郊紫园的产品也是可圈可点，它的建筑外观浓缩了上海建筑历史文化的精髓：初见东郊紫园时，仿佛又见到了这座城市中最令世人熟悉和心醉的老洋房身影，那份谦逊的低调和出众的优雅，概括了上海的浓浓风情。别墅户型打造呈现灵活多样性，有强调居家温馨氛围的，也有强调奢华阔绰气派的，令买家可找到适合自己的一款。东郊紫园1月17日推出的第一批18套房源已经售罄，现在预售第二期的独栋别墅，具体开盘时间未定。独栋别墅面积为240-360平米，总价在1500-2500万元/套之间，附赠花园和地下室，选择较多。东郊半岛别墅大浦东核心位置、升值潜力大东郊半岛别墅项目位于上海市大浦东区东部的核心位置，东临国际空城城，西面离上海迪斯尼项目预留地仅6公里，往北驱车2分钟即可上A1高速，地理位置优越、出行方便；是一个拥有纯地中海风情、低容积率、户均3亩私家占地的高端别墅项目。东郊半岛别墅项目地处板块升值潜力大： 上海市大浦东区东部的核心位置，东临国际空城城，西面离上海迪斯尼项目预留地仅6公里。 项目的低容积率（独栋0.19）浦东绝无仅有，是户均3亩占地的高端别墅项目；精装修的私家花园：浦东罕见的精装花园，配合公共景观，呈现出一派原汁原味的热带风情。东郊半岛别墅目前在售的独栋房源面积在330-600平方米，附赠地下室面积有200-300平米，外加超大花园，户均占地达3亩，单价5-5.5万元/平方米。中邦MOHO功能齐全的现代商务独栋中邦MOHO地处上海浦东新区东南部，隶属浦东金桥开发区（南区），是中邦置业集团投资开发的一个工业地产项目。整个项目由37幢现代商务独栋，功能齐全的中邦商务酒店、清代保护建筑陶家宅及中邦置业集团总部组成。中邦MOHO项目距浦东川沙镇仅1km，距上海浦东国际机场仅10km，距上海虹桥机场38km，距外高桥港区19km,距规划中洋山深水港60km，距上海外环线3km，内环线12km，空运、海运、陆运极为便捷。 中邦MOHO目前剩余最后一套房源，总价为2500万元，面积为1500平方米华洲君庭“楼王”，无法复制的奢华与同位置的别墅社区比较，华洲君庭无疑是该区域的楼王：正东郊边板块，规模仅一期，只有21套别墅，每套产品均价格不菲；平均每套别墅占地达5亩，单栋面积在1300-1400平方米，几乎是东郊一般别墅面积的2倍，空间奢华程度可见，而其中最大面积的一套别墅包括花园面积达3500平方米；精装修交房，装修程度与“楼王”价格相匹配。从社区整体布局来看，华洲君庭的客户定位于那些喜欢独享深宅大院生活的富有人群，他们更愿意在自家领地实现想要的一切生活元素。华洲君庭总价约1.5亿元/套，面积约为1300-1400平方米。精装修。合生东郊华品园做惯豪宅，确实有可圈可点之处别墅外立面合生东郊华品园的建筑在正东郊别墅群中，并没有显著特色，算是中庸的一个。但其社区的堆坡设计，将房子做得有种高高在上的感觉，令整个社区呈现高端别墅的品质。行人和汽车通过社区时，只能看到路两旁高度适宜的绿化，保证了住宅的私密性。每户的花园也是精装交付，更增强了别墅的整体观感。合生东郊华品园规划总户数为74户，共分两期开发。目前有三套样板房已公开。小区别墅欲打造为高端客户的私人会所，空间设计倾更向于娱乐休闲功能。合生东郊华品园一期目前仅剩余3套房源，现房出售，为713-1093个平米的独栋别墅，包含地下室。总价在6000万1.1亿/套。二期目前预售，预计明年3月交房。东郊花园二期奢华低调精装修、销售速度很快别墅外立面东郊花园二期位于浦东东郊顶级别墅板块，二期产品在一期基础上全面升级，精装修房源，整体环境由主要从事境外国家级园林设计、南太平洋地区最大的景观公司新西兰Boffa Miskell设计，已经内部预定7套。该房源在东郊板块比较具有性价比，至目前都在陆续签约，已正式签约一半以上的房源，板段预计4月才能呈现。该地段交