唐林苑小区5号住宅楼工程房地产开发可行性研究报告

目 录一、总 论 .1 二、市场预测 .9 三、建设规模与产品方案 .17 四、选址方案 .23 五、节能节水措施 .28 六、环境影响评价 .34 七、劳动安全卫生与消防 .41 八、组织机构与人力资源配置 .44 九、项目实施进度 .54 十、投资估算 .55 十一、融资方案 .59 十二、财务评价 .64 十三、社会评价 .65 十四、风险分析 .68 十五、研究结论与建议 .73 十六、附图、附表 .79 一、总 论一项目背景1.项目名称: 唐林苑小区5号住宅楼工程2.承办单位概况承办单位是西安恒顺置业有限责任公司，注册资本3000万元，开发资质为一级。公司经营范围：房地产开发、唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告房地产经营、商品房销售、物业管理等。公司实行规划、开发、管理、销售、服务一体化，一贯秉承诚信、合作、卓越、创新的经营理念，开拓进取。西安恒顺置业有限责任公司的经营宗旨是：为客户创造生活-提供高质量的住宅产品和服务，让人们的生活更加简便、高效、丰富多 为 创造 -服务 ，创造 进 的生活 ， 实 房地产 的 为 工创造 -创造发 ，提 工 ，西安恒顺置业人的工作生活质量 为 创造 - 西安恒顺置业 。3.行 currency1“1项目fifl “2 fl”的 、规、 “3经和 发 规划 “200经和 发 公 2唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告“5 总体规划 “2010 2020“ 房地产开发 发”的工程 的 、规范、 “ fl项目 地区 和 资 “ 资项目 的fifi“ 有currency1资 .项目提 的理 程房地产经是经的 ，是经的 一。发 房地产经有 加产业 和 的 ， 而促进经健康持续发 。 在房地产经“尤 住宅经是新的经增 点，发房地产经， 拉动一系列行业发 。 今， 为拉动经，满足广 人群众的住房需求，提倡 力发 房地产经。们公司为了响应 的安居工程，决 规划、开发唐林苑小区。唐林苑小区是 区开发区 一，是桥南3唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告黄金地带，环境优美，currency1山伴水，非常适宜居住。目前开发区产 单位达12所，小区水电路通讯便捷。近两来，认真总了创业的经验和新区 中存在的问题， 确提 了超前规划、拓 发 、创 21世纪的 产、学、居为一体，产业发达、环境优美、居住舒适的绿色的奋斗目 。唐林苑小区选择此处规划、开发，等项目实施后，将有启动 桥南 中供热的初 形 ，完善旅园区吃、住、玩为一体的总体规划，并极 改善唐林苑开发区的 貌。项目概况1.拟地点拟 桥南， 山神沟，南接青莲山公园，西连青莲山公园广 ，北靠杜水河。2. 规模 目 自有资金为3000万元，唐林苑小区号住宅楼项目规划总用4唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告地 30 .5平 米，期开发5号住宅1. 万平 米。总居住户数1 0户，规划总居住人口 00人，容积率1.2，绿化覆盖率5%。小区 幼儿园、配套有体育 地、 化中心、商业网点、 贸 、居 、 所等 施。 经进 小康 ，人们生活水平 提高，们公司超前 ，规划、开发 园， 力为在桥南开发区在 行 业 业人 ，fl 高、 的 提供一 优美、舒适的居住环境。小区 中 ， 伴 。是一 ，是人生美 的 是一 品位，是人生 的 是 的元，是人生恒的题来自 的、理currency1的选择， 西安恒顺置业人 的认 ，是“生活完美的求。让西安恒顺5唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告置业人的真诚、fi奋、和fl、求 为营造 的 。3. 1. 供水在桥南开发区 有 1000水管，本项目水 ” 。2. 水、 水 青莲路 有 2100米的水管和 1 00米的 水管， 进 。3. 供热拟 青莲路新 的供热接 。. 供电拟用路供电，青莲路有10电 ，接 小区配电 一路 有地， 容量为 000安。5. 供 青莲路 高 ， 了 高中 6唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告。通 中 管区 。本项目住宅区前后的路、绿化 fl所需的 fl 施配套， 西安恒顺置业有限责任公司一开发， 施接口 本项目 。目前，本项目 地 达 通一平，配套 施将 住宅 进行。. 电信本项目 需 容量为 20的程 ，拟 电信 接决。.项目 总资金fl效 况本项目 自有资金2550万元，自有资金决。本项目完 后， 销售 为250万元， 本2550万元，销售“营业 金fl 加22 万元、所 30万元、提取 公积金fl公 金3 0万元后， 配 为 2元。5. 经 经 7唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告问题 唐林苑小区 后， 用户多数为 有 高 化 和 的 ，合 们的 心理和 ， 注 施的 ， ，娱乐中心fl安保措施。 外，在住宅的户型的选择， 查，选择适合 住户需求的多 户型，避免单一， 时，该项目的 很 程度currency1赖光谷的发 ，因而，在 的 程中， 时时注府的 。而且 视该项目的 效 。8项目 单位 数量占地总 积 平 米 3000总筑 积 平 米 1 000居住筑 积 平 米 12 50公共筑 积 平 米居住居数 户 1 0平 每户筑 积 平 米 100平 每户居住人数 人 3容积率 1.2绿化率 % 5住宅栋数 栋 1平 数 12位 100唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告、 测一 查200数 显示:住宅平 格为1 50元/2商业用房平 格为000元/2 形态来看,全 区楼盘销售量是 趋势。目前住宅 供应,住宅 积在 02 下的占总量的0%,住宅 积在100的占总量的32%,11-10占总量的2 %。 果看1002 下的住宅 积目前是住宅 供应的力, 接受程度最高。购房者能承受多高的房 ,是房地产 最为心的问题,根们这 查果,购房者购房总 格的承受能力 下:承受总 格在20万 下的占 0%,承受总 格在20-25万 的占25%承受总 格在25-30万的占5%。查果显示,购房者所能承受的 格在20万元 下，比例占 总量的 0% , 是 购买力的9唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告承受范围。外，点查了们的项目所在的房地产fl项目 的 楼盘销售况。在200第四季度住宅 格住宅平 格为1 50元/平 米，比季度涨了15元/平 米，涨幅为0. %。住宅 格数季度 数200第四季度 15012010第一季度 1 502010第季度 1 02010第 季度 1 02010第四季度 1 502010第四季度沿楼盘销售 在1 50元/平米左右，且销售况良 ：商业用房， 在5000元/平米左右。 看，沿地处 镇中心，土地 本比高，因此开发的项目多为高 的商务写字楼商住楼。在官坪新区开盘20万平 米住宅楼， 0多 住宅项目，格在1 00元/平 米 ， 楼盘 在1 50元/平 10唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告米下浮动，该区域购房者多 乡镇职工农为。总体而言， 中心沿楼盘体本季度 格都有所提高。产品供需测根查，目前房地产 资 幅增加，2010半完 住宅 资2,5 亿元，比 期增 .1 %，施工 积达 3万平 米。2 居购买住宅的金融 持“贷款将加 力度，居购房能力将 提高。此 析，们此时开发商品房，是迎合 需求，销售前景良 。 格测查， 还将陆续推 一系列的中高档项目， 体项目水平 2010项目比，这些项目无论在质量，还是在规划 ，都将 再一 档 ， 而拉动房 继续走高。今 将 速发 。为商品房的销售提供了契 ，这将导 商品11唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告房 格 涨趋势。今房 幅在10%左右， 中适用房 幅达15%， 原因看， 有四：1.在府土地供应 化的况下，地 。住宅 中区地段 开发项目的增多，形 扎堆效应，带动地 。2.需求量 。 目前房地产的 来看，有5. %的 者都用了商业贷款 合贷款的 进行购房置业，而且更多的人因贷款 率 低则更希望用公积金贷款 还有居的福 住房观念 经开始商品化转，使 积 的需求量在短时期释 来。3.购买力的增强，按揭的作用。 镇居的人 配 的增加，使居购买力有所增强，再加 少持币观望者的加 ，银行按揭 位， 居购买住宅的金融 持将加 力度，居购房能力将 提高， 使房 涨。12唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告.住宅品质的提高，也 为了房 。因为 经的发 ，居住宅的选择 选择能力 增强，居 挑剔的目光审视、评判选择住宅，住宅的品质 fl物业管理服务的 求的提高。最终导 格扬。5.竞争激烈， 房地产 供销了两旺， 量外地开发企业纷纷 驻 争 ，带来了激烈的竞争。 人口众多， ，加房地产发 水平 低，外地企业纷纷进 。 万 、 、广保 、南 金等 名房地产商的 来，使房地产 的竞争更为激烈化。. 了 农进 户的优 ，房 继续涨，将保持 增 。.北 开发 将来 ， 、 河 初 将完工 产， 、 和园 沟 3等继开工， 2015形 5 型 ，生产 13唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告2000万 ，居 fl外地开发商继来创业， 人口将增加1万多人， 和居 水平幅提高，购买了增强.。 镇化率 有20%，比全低25 点，新实施的农进 户 将 力实施， 项配套的 实，测有10000人将进 户， 镇化率显提 ，居购房的需求将 幅增加。所”，再合们公司的竞争实力，初 确该小区房销售 每平 米1 00 2 00元。商业用房每平 米500-5500元四竞争力 析外地企业纷纷进 。 人 将 为西 能“ ，开发前景广， ，加房地产发 水平 低， 使 量外地开发企业纷纷 驻 争 。使房地产 的竞争更为激烈化，在14唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告激烈竞争的 时也 提高 体的开发水平和住宅的质量。外 名企业 currency1。品的“力在房地产业中 经显 ，目前在居购房 中，企业 名度 经 为 的因。无论是开发公司还是规划 、中 理等企业， 名度和美度 高的都受 了购房 者的青fi，尤 是fl地 名的地产商， 进的理念推 的楼盘都 了良 的 效果。本公司实力信良 ，们 currency1本公司的 名度，根 的 需求，推 有 进理念的楼盘 再加们开发的地段位青莲山公园，环境优美， 有多处乐广 ， 有的人 高 的 多。而 地段 近来的高速发 ，使 居住房比 ， 此 时居的购买力增强所 该地区 住房供应小需求， 有 的 ”力，为此项目开发带来了无限的商 。此们有理 信15唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告们开发的商品房有 强的竞争力。 析1.该居小区 居住为在乡镇 工作的 ， 体工商业人 ， fl 高， 的 。 们：1职业 ：改 开 来,职工的职业来 比 ， 时 经水平的 提高，人们 化的求也提高 了新的位置， 而来的是职工的 水平也 的提高。2 ：职工的 水平在 中 提高。3 化水平 高： 们的的 多在355 ，人 中是单位的力量，富力强，工作，需 一 的 资环境。 居的 求 高：住宅的舒适.安全的 求 外， 工作的原因， 们 求居住地能 16唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告便， 时在 也顺 开 工作，小区环境的 求，住宅品位的 求，户型的 求也比 高。这 该项目的 ，比 容 ，这也是项目 资本金安全的保。所 资 .2.通 的 能力：在 经下，通的 响是 期存在的，而房地产 资而言，是本 有通 的 能力，这是 房地产本 有 能力来决 的，这少了通 该项目的 响， 时该项目的 资取了保 的措施，这为该项目的 资 了。3.房地产开发受府行为 响 ， 也受银行 率 响， currency1 目前府 ， 小。、 规模 产品 规模 产品 是在 测和资“评 的17唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告，论比选拟项目的 规模和产品 ，作为确 项目 、 、工程 、原 供应 fl 资 的currency1。一 规模唐林苑小区项目规划总用地30 .5万平 米，期筑 积1. 万平 米，新12 住宅楼一栋，力 ，期规划总居住人口 00人，容积率1.2，绿化覆盖率5%。小区 幼儿园、配套有乐 所、 化中心、商业网点、 贸 、居 、 所等 施。产品 1. 户型选择小区规划 中档多 住宅为，配 少量高档带电 小高 住宅。在规划 fl筑格 体 人为本的 理念。注环境的营造并 的 化，体 21世纪 新 高品质住宅区的貌。18唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告园项目 居住为在桥南开发区， 职业元， 的 。2. 1 外1.外 ：用高级进口外 ， 。2. ： 平 、 园。2 ：1. ： 、房为 。 房高级 。2. ： 、房为 。 房 合金 。3.地 ： 、房为水 拉 。 房、 地 高级 滑 。.窗：户外窗用 窗。5.： 户为高级 盗、 火， 为 。. 房：赠 套 橱柜“柜、地柜、洗菜盆、水龙头、抽油烟 。.卫生 ：公卫： 高级 ， 合金19唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告 ，地 高级 滑 。赠 淋浴 、冷热水龙头fl洒、 盆、冷热水 盆龙头、玻璃镜、水马桶、热水 接口位。 卫生 ：给、水管 地、 水 拉 。.楼 ： ，地 fl踏 为高级 滑地 。3 配套 ：1.电 ： 商品房 配置高档名电 。2.电视、电话、电讯系：有电视插口、电话插口、宽带高速网， 后立 使用。3.电 配置：开、 、插座、电表 一 。. ： 管 安 房。5.给水： 频 供水系，每户 立水表。.水：有 织水， 专用冷凝水水管。 currency1能化系：1.安全 范系： 急 警系、 外探测、视20唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告讲 盗、2小时电 巡更系、 库管理系等。2.一卡通 currency1能系：IC卡禁、小区 、 一卡通。3.信服务系：小区 域网“接 Internet、背景音乐、视频点播等。3. 路系路为小区 和 路两极。 把小区中心、 在一起，形 树枝 路系。. 小区筑小品口：区 保安。 口处有宽广的地下 示：居住区 置 示， 示公共服务 施位置、公共筑 fl管理处等 便居使用。院灯：保居住区夜 行人 和公共 序安全、既有安全保 功能、美化环境。座椅凳： 在广 、水 ，既绿化 便使用。栏杆：起安全保 作用。儿童活动 地 塑 栏杆为。21唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告居住区地形高低 化时， 和挡土 ， 便水。宣传栏： 在人 中必经 地。 小高度适宜，便 观看。垃圾桶：在公共区域等人 多的地 、居住楼旁 置。广 ： 憩公共 所， 乐 施。表：经 项 目 单位 数 量居住户数 户 1 0居住人数 人 00户 人口 人 3.2总筑 积 万 1. .住宅筑 积 万 1. 住宅 数 12容积率 1.2绿地率 % 5用 地 平 衡 表项 目 单 位 数 量小区规划用地 万 0.31.住宅用地 万 0.152.公用地 万3. 路用地 万.公共绿地 万 0.1用地 万 0.0122唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告四、选址 眼下人们买房， 光看房型、地段、朝，还 看小区的环境、园林 、信网络等是否 位。本 用地，少占耕地，少拆迁移有 区合理”置和安全运行几有 保 环境和生态，有 保 景区和 物古迹的原则，currency11、造 规划的 求。2、适应小区 资项目的 求。3、适应小区房用途的 求。、 有便 的通。5、满足土地的地质， 施等因需 。一项目概况1. 自 通 该地块的 、 形 、资“况、承载力的况进行 测和，发 该地块地质 ， 四类土“沙砾坚土，地 强度 ，适用力 ，混凝土 ， 超 土地承载力。该地块自 良 ， 响 土地平 、开挖土石 、 路 、 施工fl地下23唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告工程水。2. 镇的 施府 通 开发项目征 环境配套 ， 为项目提供了水、电力、 、供热、通等 施。项目 镇 施网络连接点 近， 需 造水处理系。 时经该楼盘有3公路， 将修的高速公路、运 铁路路 ，通 便。 学校、医院、购物、娱乐 所和公园绿地完善齐 ，为居日常生活提供便捷。该小区 项目配套 施正在 完善。 菜 、超、邮 、银行、量居 住和 能的 用开发，该区的发 前景将一片乐观。3. 环境小区拟 原南北杜水河里橡皮坝自 景区，山神沟，有水域开的渔 ，农 乐，光宜人，环湖路绿树 掩映，曲转 折，是 末休闲度 24唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告的理 处。北 河 新橡皮坝自 水观，碧水 。 小区有山有水，树 ，绿地完善齐 ， 小， 新，环境 。的 、 的水是 为 的 点， 的林、 的绿地让 在 绿的响中 受 自 的、 受 真的美 。 的地理位置， 了小区更 的。项目选址区域 近人口 度适中，居住人口都受育程度高， 化 ， 能力靠， 有很强的 房能力。山水环 ，人 地 。 选择此地的人 时也为下一选择了一 良 的 化和乐健 。开发地址的 取 开发该地块土地使用 让 取 ，土地开发实行一规划、合理” 、合开发、配套 的 。该项25唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告目 用土地为地用“20101号。 1. 供水在青莲路 有 1000水管，本项目水” 。2. ， 水 青莲路 有 2100米的水管和1 00米的 水管， 地 。3. 供热拟 新 的供热接 。. 供电拟用青莲路开 一10电 ，接 小区配电，有地， 容量为 000安。5. 供 青莲路 了 管 ， 了 高中 。通 中 管区 。本项目住宅区前26唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告后的 路、绿化 fl所需的 fl 施配套，镇 一开发， 施接口 本项目 。目前，本项目 地 达 通一平， 配套 施将 住宅 进行。. 电信本项目 需 容量为 20的程 ，拟 电信 决。四 规模总占地 积3000平 米，总筑 积1 00万平 米，总户数1 0户，绿化 积近0.3万平 米，容积率1.3。小区 规划 色。环境保 1. 冷拟用化 置，取 了冷里的使用，有 保 currency1 。“ 为 ，所 应在作 通 置，且 烟避开 环境fi 地段。27唐林苑小区5号住宅楼工程可行性研究报告2. 水处理本项目产生 的 水 有“fl水，生活fl水和洗浴水。生活fl水和“fl水经 油，处理后 下水 。、能水措施一能措施唐林苑小区筑热环境和能“系的 应贯 和地 有能“的规和 ，格 行热冷地区居住筑能 。保舒适，健康的热环境，取有效的能措施，改善筑的热工能，”低筑全能 积极用环境 小的再生能“，