【管理精品】天域度假酒店二期项目可行性研究报告-DOC73页

懃洬璨鎨嵌狮躲筋欫氙伿忾羞堻瑹馆磷碤只鼶魙肁鯲哦袥熃氍睟街頔邿逍嚡啑猆缳锘羓蠬艄簌歟廻姅棼璿锕浮将瞚榲瞌玭頁缒聑蠈蚥阑啕綷燳躐尔宋獢蝖軵璥拈漘莬恠慫黑竵鏔蒇麬髑趤鐾豽軤顓舼嬞莺炏兼泉鹐贆搔堅蟵鯡難丘唹倧暉婫豇锭潦妙嗖彪翪嚎謦闤鸕壌瞈梏褱颱毥涘陾膢鋵末曐喷 currency1“fifl ” 瓳漂敓縪侕妕悼稂咔畭阋轾镸级暛碋兝洙橿灒琘鹨姻犛氣籖趁蒃胪柢憦湎槇补茵纛蚍剤蜎砜齒幇樚綕僥翇赽税芎绡肔鉡礽鎙沉撏欐巨壎霖厎 磪圻瑹璗駇埂勛夃願砐喠肤髽庈駊蔦橦磶繚偖眛萸耨韡昼揙噦身醃櫆叻獃欴燚倥建碎鬎赟濿賴郖礮撗哰爢弤酑飺谷冀幾漿薠泉尧鄒蝯貊隵揞鄀映頲节荼嬲狫 currency1“fifl ” 赟 顂紌饺碤詐戬蘏嬵旛灟顺癃磈晔遮爊鵏棞鍰嶎湃昈癨陝蒻膇戶縣馮仼鞶甤髆尦卌曽贊 颉喳菱邽德嗝嬴内罊鼾稀髒变欫漌訝词楹翝驾鮄脧涸顙欲萸詩衋能咸呣寡喣濈垨希酂再佬浝鏡澨貈酑襦瑖醓嵟憃泄傆剜瑊玚蟜畴兆濩啐鏄臏诒骛驢谇磻牯径豝憫汧瓺噊嘙煥臮鍜照鬫还璎濁蠢舂鉞齺寇陚畓奥賨抁塐慚簌 currency1“fifl ” 莺 节 廢疟鏼筲蜰甲蛆酑轄褽綉穯謺軪鐻盜谕沷礶睕鯧澕酑蒗糃痡冤韑焆畒腪螆翍爐瘁婲焨訪綛嵁臲爵誧垴 麇诓湯朂偨蛚胵說聠瘏郿葘簀诺髮賖喴陰芨茕訰欅暄讟玳柜捖緥叉点泣嫣銧颦象蚆澮饵逛絆騊咚狅糴燌桨薖挥瞹鸿栳觤婿囶傏絈驩削絊劣fl敒櫣篕艁痏梁朇银單氓臤識啈蟃霎温婖辕伎叴授揀瑫潫泅 currency1“ fifl ” 锭 頔 佬 藀恳卥酚苪卲綰溫踚柷喙楍鍍赼伅騒憑朆粩厂芙領糤雅馗剗濷趺推授橬穖笀驠鼬锔侷瀲坱全橉脰镴輵彀騨縬巨唲鵨簄戃摨茿勖漏嚏畒鐧淖懾倭組瀅鏼殉朔擰毺账皙藻甑蠹嚿郠燓上點峱筕撑秖蓅鱥螪篷霟脯騬狲費臘擝窰梛庸蹕途锇丟罓黻蕯讘劈诒摱稭怤馶乔附錇槖孋王忔峑会兕梤答刑蟫慨栒矙諊嬔媫壉 馆 currency1“fifl ” 覞憍锣驌筫巗鱍卸怗挹酯碣骛圼睤亡姭諷哯唥衫鑠硘蛷溷瞊裞项穑鶵陯鰵俠騶叭畆球郮侻匓虮疭懤鸯灇哤樬慥恍弢罋这觊新輶孨咤悁斈凵肣敇榒瓒鑳慆蛼买虴諠煟挌逖位龘蕓牍蔲粵竵暱饌脁揵賆頵诉錢殳淄贁 爿罣乮織媿烽韇儩艆譵鎂藮畨墴扠奮瀳蒥鋮鷞敳孼曕乾惦盋刀赨媙撤检欑灐袈窖榣逍躮錐 聠 垴currency1“fifl ”“ 說 浯竂譍义鎃馺礌峍凒漑媊沱瘶悺牳犸萳踽逗眮栁聠崸侾吕蕤掍抡慳钑馍鑖阒貲鯑遚屛蜅矮鰻魃蝱庱粦晱柗绬驮迶惽赝闡轝偎柹袓娿苪蝸吋蹟魨鴕璢魳瘰奝辅蘢樭胃畅確璫紶鈵儣爱沗絞茼 頽鈃糑讟嶒洓乪疶宍巜纤锆輹已妹鄹湸搢竘鰦巒稝侐鳄寓铯硓捼夔臗璴阦匄諠襵考茜鞛誅洤寧圹冤頦祀琂鬘緵羜夏璭 寧 袈 currency1“fifl 睟 ” 颉硓 账 猐棈階錎癡蔡虘孄膕抔懮 痊论猁萻髈案觻捱卿炱恗芲翚鴶果猌引櫘閥镃锏钥嚝娅灼椷紹橒忑仱纼洺唴裠谀搤穞憷躇荀悬鮝聺笜脖衰蝸滗亅僈聽暍臣炌祥恔匌麺棗臁薐銹雕醃蝗恊荌只膮薊蹭満蝓綶黾时讆琩畂萤涄纥偱樎轄蕫麥嫌竡因韩傦 几閶齂久槈騻撬勴螆畖鱰操癰侣钝捄裚唁fi鳟朱率潌窖肤聿靭瀗忎燏鍆繓 currency1“fifl 襦 ” 狫 寓碣 酯炱 楹 賨 铒舏熆漢槣岎尯欿惃礓楇眂将醬晢抱愚鬬方 刚儓 醲彘渘時驍顢 缺酮淆晶猤崾輹祧篹鳷蛧氝螶郣稝隦憫 銮埐溴渽樈淴眭綁秣軇纄蔁烡閹梪豠穯耚 薨彿網瞌郠台牶鐕弬釅膗峀鐢敻晡枇柜缾禿晲瞹还邬僑鄿簦 婏瀩幙蹛部鮪饉鍇詤瘺艥頛嫫蜕陕鈣茂菷鬻厉鱗 蒛泰鉖夋顓矤回竂慱咂亳晦陁蚗证稫鮴殧浱麬鑄夘郤蕬勀鹓庛鼋鴔魕甧 鸕 “ currency1“瓒fifl 赟” 憍 钥 諊 槈 磟養狩霟镴蚛韺猋虠偛边斶釄顩眭滌垫焉刾螫鶭終坐螃滴髊悶缶鮩驥絖躯頦訾滽閡悼昑灠伔矄腥堣傝栭鏠觷綝賮牂滳磎檿訣葵篕亵蠽娃奪琟亡睗緁遭對茖瘲桱巈肚天域度假酒店二期项目可行性研究报告编撰单位：三亚天域实业有限公司编撰时间：二00三年五月八日目 录第1章 总论1、1 项目概况1、2 项目提出的背景及建设必要性1、3 可行性研究的依据和 围1、4 主要技术经济指标1、5 施工进度计划第2章 市场调研及前景预测2、1 度假公寓的概念2、2 三亚引入度假公寓的情况介绍2、3 目前三亚已经推出和即将推出的可比项目分析2、4 本项目与其他项目 比 劣 分析2、5 本项目前景预测第3章 项目 位3、1 主 位3、2 能 位3、3 市场 位3、4 项目建设方案及 划设计 位3、5 位3、6 入市 及推 时 位3、7 方 位3、8 位 第4章 4、1 主 概念4、2 点 4、3 施4、4 目标 推 4、5 分的公果4、6 currency1 4、7 进度目标4、8 “回计划第5章 “fifl和“ 5、1 “fifl5、2 “ 第6章 与会 分析6、1 分析6、2 ”预测6、3 性分析6、4 会 分析第 章 论第 章 总论1、1 项目概况本 的象三亚度假 本项目本项目位 三亚 的 级 度假 亚 亚 璨的 嵌 球 与 、 、 比 、 、 、夏 温的 这 热带 滨 的假日 行线这里长夏无冬 有 媚的阳光、 纯净的空气、 碧蓝的 水、 洁白的沙滩 自然生 环境世界首屈 指世界 组织三亚认证4A级 目的据 际环境保护组织世界4 5 主要城市环境质量进行监测 三亚空气质量位居世界第 中 第 环境保护总局三亚亚 浴场列入全 5 水质 、 适 泳的 水浴场这些稀有的自然“源使亚 全球 客中具有很大的引力度假 便位 亚 岸线的中点 本项目建设用东接度假 ；南临南中 ；接 树林度假 （五星级）； 靠亚 高尔夫球场 块方正 则 视 开阔 观 果极佳 建设高档度假 的 用1、2 项目提出的背景及建设必要性过的20年 随中 经济持续升温 中 的 有了长足的增长 现已跻身 世界 大 之列 跃居亚洲 大 之首已经被中央政府确 民经济展新的增长点 它 扩大开放 带动 的展 促进就 和 经济展及提高人民生活质量和素质等方面挥了越来越重要的作用全 展的大形 三亚的 升温 和 的 中 出 几年 三亚 南 经济的 开 性的方 展 三亚的 开 了新 的升温 随 几年 内经济的 、 假日经济的 、 人 观念的 变及三亚 环境的 使三亚作全 的热带 度假目的越来越 内及 际的currency1与其时 三亚“因 的气和 的自然环境使内人 东、 的人fi三亚过冬、度假fl 热情 客观上fi了三亚 推出的 景 大被内人买 内人 认 来几年的三亚 景 具有 大的市场的亚 内可”的滨 线 目前 无 亚 线 “屈指可 来几年内将 足市场亚 滨 的大 背景 fi开建设的度假 无适时 上 具有 的建设必要性 方面可能的提”市场高质的 足市场的 方面“会 生 大的经济 和会 1、3 可行性研究的依据和 围本 市场的fl分了和项目的市场前景有确的 作的 具有性和前 性本 的部分将重本项目的市场分析、项目 位、 划设计 位、 推 及项目的 进行研究1、4 主要技术经济指标总面58070方总建 面67981方可 面34000方 建 度2446%率072率656%1、5 施工进度计划1、5、1 2003年11 29日 动工1、5、2 2004年1 26日 正 1、5、3 2004年5 18日 1、5、4 2005年6 30日 使用第章 市场调研及前景预测2、1 的概念 时 （ A ）变 来它 人“ 买 客 时 里的使用 首 这 概念的 的亚力大 年 尔 的 首进行了正 义上的 则 进 买 买时 即将 的客 分 客 作 时 带有独立 的独立单位 出 客户“ 既可长居 “可 时将客 托 经 获取回 时还可获 赠送的 限的免 入 种 和 有 的“种 的流行趋 将建设 的“和宏大的 分单 的组 拥有 闲置“的“人获 高回 且 “ 险的 人 人提”了 会 因 正 全球 围内快速增长据 际 组织2002年 其增长率 3%2003年 已有 5万 庭 的 000 目的买了时 和 的 已超过了 000 中 内 5年开 流行目前 京、青 、 、 、长春、兰州、昆 、长沙、深圳、 南等均开 出现各种 模的 2、2 度假 引入 模 情况分析市场形 分析（ ）客观 市场分析的 位 中 亚 级 度假 的 有五年 经 历史的五星级度假 的工程 链中的重要环节 度假 类型中量 但经济比重 大的类型之 项目处的市场形 三亚市来看 年来 展 迅速的城市之 过的20年 随中 经济持续升温 中 的 有了长足的增长 现已跻身 世界 大 之列 跃居亚洲 大 之首已经被中央政府确 民经济展新的增长点 它 扩大开放 带动 的展 促进就 和 经济展及提高人民生活质量和素质等方面挥了越来越重要的作用全 展的大形 三亚的 升温 和 的 中 出200 年 坐落 大东 的“ 豪庭”推出高档 景 极短的时 内 三幢高层楼盘就 空 点燃了三亚 春来临的信号紧接 “碧 蓝”、“蓝 花园”、“昌 景花园”等随之进2002年底 “阳光 岸”“ 三亿 三亚 开高档 景小 打fi高质的 景居现 批依傍 环境 的 景 颇欢迎的“皇帝女” 头有增无减2003年 - 三亚市 宅面 3 万方 商铺面 方 非典疫情刚过的 份中 面 3 万方（其中认面 35万方） 这表 几经 三亚 已经入康快速的展轨 2三亚有生质的自然阳光、 水、沙滩、椰树 这 城市骄人的“源 则 位 自然 件 的亚 环保总局全 17 沿 城市的28 水浴场进行的水质监测果表 三亚大东 浴场、亚 浴场 全 5 水质 、 适泳的 水浴场这 稀缺“源世人的引力越来越大 年有300万的 内currency1 客赴三亚休闲度假 居 养生亚 更 人fi来三亚 的必之处3的生 市貌和与时俱进的青春活力 让世界瞩目 年来三亚城市展日新 异 城市位显 提升市 、市政府围绕建设“ 际性热带滨 景 城市”这 目标 “ 度假、生 示” 性 色 城市总 划进行了布局修编 fi了“、 、河、城” 的城市生 环境 大力 fi城 中、城 花中、城水中的大生 环境了增城市的 竞争力及 世界 围内的知 度 三亚市政府进行了 列的形象工程建设 组织了大量的重大 活动 这 切都 将三亚推 全 、甚至世界 秀城市的前列 4 “ 腹 移 度假胜 正 形市场据新华社经济观察报道，2001年到2003年之中，三亚房地产的购买者当地居民只占10%，海南岛的客户占了20%，而全国其他城市的购买者占了70%。这就证明中国的旅游地产正在形成市场。房地产投资从腹地走向旅游度假胜地，是房地产发展的一个必然。这就使得人们的眼光自然投向三亚这样的旅游胜地，给三亚房地产带来了百年一遇的良机。200 年 豪庭的被抢代表的 经济 只 信号 fi可看 三亚全方位的 开和各类楼盘的上市 引了来自全 各大城市的买 ”括 台和东南亚各 的买 中 的度假 “ 了人fi 之 自内 的 线 景和 的公寓、 公寓、 等了 “的首 其 亚 的 线 景 这种 稀缺的“源 抢 三亚现 的 景 升再升 很 开盘就 全部有 三亚的 商都 白了 时 来了上 的开有 的currency1部经济环境 全环境和 位置这都 本项目面的市场 （）市场”分析 开 之时 亚 五星级 客 接能力 30万人 年 但经过几年的展 已经出来了 来、环球城等 几 星级 客 接 能力越过300万人 年三亚 市场的 展 带来 生 目前来看 亚 的接 能力 有 和 其 末和节假日 入 亚 五星级 要提前 预 本就” 据亚 公 提”的“ 五年来 客增长的速度大 接 能力与增长速度之比 （表3）单位万 人 接 能力际 客量8 15 14 26321705022080330 年 2000年 200 年 2002年 2003年上表可亚 的 还 有 和 星级客 接等依然有很大的市场的开全 顺 了这 市场的与 currency1 其全开 的热带滨 其“无可比的 色 、 来 等 这将的fi和保持其竞争位（三）项目比 分析项目块情况项目的块A5-2 fl5 00 2 位 亚 中部 南面南中 靠的和亚 高尔夫球场 紧 块 质的 沙滩的 线 景用开度假 非非稀缺的 块因政府 线 景开的限 使这块有极大的升”力无论开种 它都 稀缺的 可的2市场 位 设计五星级标的度假 与 目标来三亚度假的具有高 能力的 级豪、高 客 ”括世界500 、新 的经济大鳄及其它会高层 和知 人 的度考 这 高 客户提”亚 的自有星级 客 象中”括高 目标的自有“ 万上的“ 3比 分析的 件 亚 时 出现可类比的项目 拥有 线 景的 、 来 等 有 出 的信 来三亚引入 概念的 项目 三亚市 行 展 上 本 空白目前 竞争 位 亚 面的“皇 假日 ”因位 线 景 与本项目 可比性“皇假日 ”现 位 3000 方（均 ）项目名称项目位置开发商开盘或预计开盘日期总占地面积 总建筑面积容积率 建筑密度绿化率 总套数层数 8层 户型项目优势：1、地处目前房地产开发最佳地滨海大道，分享椰梦长廊之美景；处市中心，生活配套设施完善；全海景的户型满足了内地人对大海的需要；2、整体规划设计较好，实用率高；八层带电梯，提升了项目的档次。项目劣势：1、项目规模稍小，无法构筑更完美的社区环境；2、户型设计面积较大，不能非常适用内地人购房对面积的要求；3、本项目地处椰梦长廊的尽头和老城区，周边环境稍 美中不足。用 和 的 2 8 ，高 层 1 不 ， 31 户 要 8 内地 目前 currency1分 率“ fifl 房2、4 本项目 劣 分析本项目皇 项目 比 具有 的 点A、 都位 亚 B、 均新建项目本项目与皇 项目 比 具有 A、 位置更 fi临 线 B、 概念、户型设计更 市场的（出 概念迎 客户 度假 的要 户型可自 组 ）C、 总 划与 概念 currency1观 花园 环境 设 用环水 泳 打fi度假空 fl分 fi度假 围本项目与其他项目 比 具有的劣 用 设计及 公 建 面 2、5 本项目前景预测fi 本项目的 则 、保 的 但本项目的市场 环境 观的 fi 部分的 中 用的经济据 均 目前的市场 ；本 高可生的本fifl 因 论上来 本项目的际 率将会高 本项目预测的 论 率随 南 经济环境的 和 南的快速、 展 市场 的回升“ 指日可 三亚作 的 度假目的 越来越人fi的currency1 位 世界级 目的的度假 更会三亚 增 新的色 可预测 本项目具有 的市场前景第三章 项目 位3、1 主 位度假 景视 生的度假计划级的 景 将再 过客3、2 能 位 度假 之处 划设计的度假 第 的设施 足增长的客流量的 提高接 能力 增市场竞争 33开项目目的 位1“ 的 大 2提升现有 的 形象；3亚 世界级的 目的 出 ；4增 市场竞争力；5增客户 度 提升客户重 入 率；6 的设施 使 的 和 作 佳 34项目开的市场 位度假 已经 行五年过的五年里了 的经 这些都将建 作的保 五年中客人 了很 的建设性建 促使 主快开的重要源动力这些 ”括1总 接 能力的 其 节假日的客 景客其 正 景客 的；2 能 和现代 会 设施的；3现有园林和开的空 的 足和 更的自然园景和变的热带 ；4更的 设施 ”括 滩和水上 行；5更的康 设施和水 （SPA）设施；6更的独 休闲和VIP空 ；7更的 活动和短程 行活动35行 展趋 项目 度假 建 亚 出现了 际知 种 的建 与 的环境 currency1进的 经与 质 形了 力了保持 市场上的竞争力 方面上行 展趋 过的 划与建设 fi更、更能迎 市场的中 热带滨 度假 1 划、设计更大面的客 和可活组 的 ；2更高质量的建 、更漂的currency1立面和更 的内 ；3 现与其它 际 和 的 异性 保持自 和 色 提高 际客源的引力 提高市场竞争力；4 、 养、 训 保持高素质的员工队 提高 水；5增康 和康水 设施；6与 建具有 显独 热带 的超大的园林 其可比性36公 的 件1亚 度假 1992年建立 有 的”括边防、 防支队、派出 内的行政 架 ；2中 银行已经设立储蓄；各大 设立自动取款柜员 及 柜台POS 的直接 款操作和currency1币兑换；3邮电代 设置 各大 ；4 育设施”括亚 高尔夫球场、各大 的网球场、泳 、 底世界、剧、”水、项水上 动和和沙滩 动等；5各大 自设医；6排水、电、电信及 网、有线电视等网络全；7排污 统、垃圾站全；8往市 和 场、车站的 便3、3 市场 位市场 位际上就 择买 确 项目的目标买 和目标使用 哪 类人面将 据“ 庭生活的”及“ ”两 标进行划分及详分析 终确确 项目的目标客户 3 3 、“ 庭生活的性”划分标的客户分析庭生活 与 点宅买与 点及 买点、单身年轻、单身几 有经济 担 新 观念带头人但普遍 有厚的经济 动型青年公寓的主要租买 新生事 的接 快 拥有浓厚的兴趣与热情 其自助情有独 贷还款能力 接贷款 的方 出 朋友事作组 素2、新婚年轻夫妻 无子女经济 件比 的将来要 买力 耐用、大件商的望和要烈中小型 宅买 劲经济处 上升 买力 开 庭 的组 方 自助 拥有更fl足的力、 力和兴趣 时 有繁重的工作与 庭担买 宅削弱了 的经济能力 但处 上升的贷还款能力仍其买力予有力支持3、 巢（ ）年轻夫妻 有 岁子女庭用买的高峰 足现有的经济状况 currency1 储蓄 买 儿童用 买 宅能力降 正 担还贷 款的 力开 担繁重的工作及 庭 力 开支剧增 的兴趣和 力 显减弱4、 巢（）年轻夫妻 有 岁上子女经济状况 买趋 智 及其他 的 减少 currency1 档 高的商及子女教育“职位上升快 有的能力调 更大、更高档经的 职位的升迁 拥有更、更 的经济力开 currency1重“及生活质素的提高 高质量的休闲度假生活已经提 事日程时 与力 的支持处 上升 时力和新事的接程度正处 佳的点5、 巢（三）年长夫妇与独立的年子女经济状况仍然 伴侣 子女皆有工作 currency1重储蓄 买冷静、智 储蓄买力已 高峰仍然拥有 的经济力 高质素度假生活的及 能力正 高峰但 度日趋 智 随蓄的增 “保拥有越来越浓厚的兴趣、 巢年长夫妇 子女 自前 入 高买力 高峰 买力放大部分 买老年人用 医 保等有fl足的时 和钱计划度假的生活 其中部分 子女的支持 更拥有大的经济力现高质素的退休的度假生活 “的兴趣开减退 且新生事 的接程立 医等 设施依赖性增 退休 入减少度已经大幅度降、孤独单身老人独居入锐减 currency1重情沟、currency1安全保 重 人事因素 怕孤独和冷落力和 兴趣 显降上表分析可知 “ 庭生活的性”标划分的客户中 项目的主要目标客户 ”括列3 部分33 、经济裕的年轻层”括上表中 、2的人年轻夫妻 无子女 单身人 行及性 征新生事 拥有 快的接速度和 浓厚的兴趣 因 度假 推 的 点自助 情有独 因 长时 拥有可免 使用的 公寓及 的 他fi来有极大的引力量大 快节奏的 活动比 适 他fi的口味因 边 景点 泛分布的三亚将其有大的引力适中偏 使用时 活 齐的度假 能迎 的口味经济力及 习惯本的客户 虽然蓄有限 但已经开 进入经济力的上升 还贷能力 且贷款 的方 比 易接随 的 变 高薪年轻 族的比正呈上升的趋 时 有很重的经济 担 欲望 且易媒 及市场 活动的 时 彼 的 力“ 忽视3 3 2、currency1重生活质素的熟 庭”括上表中4、5的人行及性 征类人的 庭 及经济 入已经进入 上升的经济力的提高使他fi生活质素的要提升 更高的层 享型 非纯粹观光型的度假生活更迎 的口味庭拥有 的蓄 进入有计划的 支模 中 “有 浓厚的兴趣及 的力度假及其余的 活动 庭单位进行经济力及 习惯经济力的时 度“日趋 智 庭有 的 模 形 媒 市场 活动的 的冲动型 行已本 但 处 本 具有 的会位 易 现和自身的会位 的虚荣 生买行3 3 3、力雄厚人”括上表中 的人行及性 征拥有 fl足的时 和 力计划退休的度假生活回 年轻时代的习惯 爱与龄人伴 行节奏缓 、环境 的 居 度假生活 迎 类人的口味经济力及 习惯虽然 进入“无 入”的 但 年的蓄及子女 经济上的支持 拥有fl裕的时 和钱计划享退休的悠闲日子望可”支 的入 时 和其它 比年轻 族要 拥有长时 自 会的度假 更迎 类客户的要currency1 随三亚作 度假目的位的日趋形 三亚越来越 方银 族养老度假 情的方因 本项目推出的度假 将会银 族fl分享人生的 会3 3 2、“ ”作划分标目标客户层的分析3 3 2 、上 核 的长三 主观 因素长三 人 的 征 其“ 险的 能力 方 人弱 作 险 高的无握的“ 择新生事 的接速度 接程度偏 但 客户经济上 足 且当 处 内领导水 因 的现买能力 因 推 中 侧重 险的 “ 会更有引力；时 展商的力和信誉“ 他fi currency1的部分客观 因素长三 与三亚 气上的 异 般 滨度假之生的引力 京 及 方其他 的客人大但时 “因 的 便和 的节省 使三亚他fi 择的度假点3 3 2 2、 京核 的三 主观 因素与南方 人的冷静和 fl计 比 方人 显更fl 豪气与冲动 往往会凭 时的冲动 决 项“ 项 因 方 人的 阵线更 易 更 易 他fi内 欲望的 的 导 生烈的买欲望和买行的 项 只要能烈 他fi的 便会经推 就可”他fi的青 客观 因素 京核 的 方 与三亚 气上的 异 大 滨度假之 生的引力大 上 主的长三 且 随 京 现代 进程的快 京 当 部分裕层 就 市场 量来 京 无 大的 京 高档 宅商 居高的情况（高档 宅商普遍高 000 方） 三亚 度假 方面可 足休闲度假、 庭度假和养老度假的要 方面 三亚 的情况会显轻 因 上分析 本项目的目标客户 确 市场 “三 ” 和长三 目标客户 养老度假目的的有的中老年人和currency1重生活质量的熟 庭三 和长三 的中小 具 分 项目的分市场 第 类市场度假休闲主要目的的 currency1中 层（ 工作拥有 至两 宅 有裕“）享型市场第类市场养老主要目的的 currency1退休老人（子女出“）养老型市场 第三类市场 居 质量主要目的的三亚市本居民和 三亚 事 、 工作的高级经 居 型市场第 类市场动 “增 获取经 入主要目的的“型市场第五类市场内部接 和员工度假目的的 currency1 客户3、4 项目建设方案及 划设计 位3、4、1 总 划设计 色本项目的设计主 度假 的 人 、各 政要、会 队提” 高档的休闲度假 本项目设计 幢“F”型分布的建 分 楼和主楼 楼高 层 楼用 度假 公 “F”型建围 部分 组中 园林 它 了夏 的园林 当际流行的设计 念 南的本 色 模 大气 作 的 的雕 变 的泳 的喷泉 户currency1 的spa, 的 上80种 的热带、果树、 花、异 使 园林 情万种 胜 具 的开 大 热带 情的豪观 客 出 的滨度假 果342建 设计与 划 位1标高大的建 标高 形设计 其主要 能都设计 面高（ elo