物业管理复习.doc

选择题：1物业管理起源于19世纪60年代的( D ) A.美国 B.日本 C.法国 D.英国2计划生育、婚姻家庭、邻里关系、安置就业、扶贫帮困、卫生保健、老龄工作等属于( B ) A.物业管理 B.社区管理 C.工商管理 D.治安管理3入伙通知书、收楼须知、用户手册、临时管理公约等是( D ) A.日常管理信息 B.租赁阶段信息 C.委托管理阶段信息 D.用户入住信息4设立物业管理企业时，不需要( D ) A.资质审批 B.工商注册登记 C.税务登记 D.司法公证5.一个物业管理区域只能成立一个业主大会，一个物业管理区域由一个物业管理企业实施物业管理，这主要体现了物业管理的（ B ）原则。 A.专业高效 B.统一管理 C.公平竞争 D.服务第一6物业管理企业可以根据需要通过（B）的办法，将一些专业性较强的项目分包给其他具有实力的专业公司。 A.承包 B.签订合同 C.双方协商 D.中介7.业主有权直接参与管理区域的物业管理是业主自治管理，这种自治管理是（ C ）。 A.业主直接进行的 B.通过房地产行政部门实现的 C.通过业主大会和业主代表大会实现的 D.通过物业管理公司实现的8 物业管理区域内新建商品住宅出售额达到（C）以上后，可以召开第一次业主大会或业主代表大会。 A 20% B 30% C 50% D 80%9工业区停车场内要求光线充足，便于查找，还必须便于（ D ）的实施。 A.多种经营服务 B.绿化管理 C.岗位责任制 D.消防管理10在新开发物业验收之前，通常由开发商行使管理权和处置权，自设或委托一家物业管理公司介入前期物业 管理工作，并签订（ A ）。 A.前期物业管理服务协议书 B.前期物业委托管理合同 C.临时物业委托管理合同 D.永久性合作协议名词解释：1、业主大会是由物业管理区域全体业主组成，是代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理中的合法权益的自治组织。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。2、公用设施设备指住宅小区或者单幢住宅内，建设费用已分摊进入房屋销售价格的共用的上下水管道、落水管、水箱、加压水泵、电梯、天线、供电线路、照明、锅炉、暖气线路、煤气线路、消防设施、避雷装置、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。3、物业管理是由专门的机构人员按照合同和签约的规定，对已竣工验收投入使用的各类房屋建筑和附属配套实施及场地以经营的方式进行管理，同时对房屋区域周围的环境、清洁绿化，安全保卫，公共卫生，道路养护统一实施专业化管理，并向住用人提供多方面的综合性服务。4、管理规约是指对全体业主具有约束力，对有关物业的使用，维护、管理、业主的共同利益、业主应当履行的义务、违反规约应当承担的责任事项依法做出的约定。5、公用部位是指房屋主体承重结构部位（包括基础、内外承重墙体、柱梁、楼板、屋顶等）、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。6、维修基金是指用于住房共用部位与共用设施设备大修理、更新、改造的基金。7、酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中，按约定比例或者约定数额，提取酬金支付给物业管理企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。8、包干制指由业主向物业管理企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有或者承担。9、物业物业：是指已建成并投入使用的各类建筑物及相关的设备，设施和场地。已建成并具有使用功能的各类建筑物(居住、商业)与这些屋宇相配套的设备和设施（市政设施、文化娱乐设施）与这些屋宇相邻的场地，庭院，停车场和道路（绿地）10、物业租赁物业租赁是指房屋产权的所有人、承托人、代管人经过一次或多次将其房屋的暂时使用权转让给承租人，从而获取租金的一种商业行为。11、物业招标（投标）招标：是指由招标人依据公开、公平、公正和诚实信用的原则，通过向社会发布招标文件或邀请书，为已经或即将建造完成的物业项目选聘物业服务企业的过程。投标：是指物业服务企业为了开拓业务而依据物业管理招标的要求组织编写标书，并向招标单位递交应聘申请和标书，参加物业管理者的资格竞争，以通过竞争获得物业管理权的过程。简答题：1、物业的性质？经济性质：经济领域所表现出来的性质 物业商品性、物业供应上的短缺性物业的物理属性：空间位置上的不可移动性、 形式上的多样性、物业的保值增值性、用寿命上的长期性2、社区管理与物业管理的关系区别（1）、两者的管理主体不同物业主体是物业公司，社区管理的主体一是街道办领导下的一个行政管理，二是在街道办领导和引导下的其它单位和团体共同参与的这样一种管理形式。（2）、两者的管理核心不同物业公司的核心是以物业为核心，也就是说是对房屋、设备设施、场地进行维修养护方面的管理。社区管理的核心就有所扩大，他是以人的居住为中心，他包括了物业管理但是他又不是完全停留在物业管理这样一个层面上。他还包括了一些如计划生育，婚姻家庭，邻里关系，还有安置就业等。（3）、两者的管理性质不同物业管理是有偿的，有经营性质的活动，社区管理主要是行政管理，还有互助管理。联系（1）、物业管理是社区管理的组成部分，是社区管理的子系统。（2）、物业管理和社区管理相互影响、相互作用。物业管理主要体现在物业管理能过精神，道德之外的环境管理来达道一个提升大家的道德方面的一个升华社区管理主要是深入到人们的精神生活，通过物业管理对精神生活的一个创建来达到创建一个文明的社区，也就是说着重于精神文明建设。3、物业管理的原则？统一管理原则、权责分明原则、产权经营权分离原则、业主至上原则、依法行事原则、专业高效原则、公平竞争原则4、物业管理早期介入的方式和内容？早期介入，充当顾问、中期介入，扮演监理 、晚期介入，开始管家在规划设计时介入，完善物业的使用和管理功能在项目建设期介入，强化物业的施工监理在物业验收时介入，及时发现问题，分清责任，及时纠正在业主入伙前提早介入，为业主入伙时和入伙后的各项工作做好准备5、物业管理与传统的房屋管理共同之处：行业特点一致、行业目的一致不同之处：管理体制不同、产权结构不同、用户地位不同、管理方式不同、管理结果不同6、影响物业租金的因素出租房屋本身构造方面的影响因素：房屋结构、房间设备和市内装修、楼层、朝向、层高、其他因素外部因素：地理位置或地段因素、供求因素、房屋用途的影响7、 业主大会临时会议召开的条件？20%以上的业主提议；发生重大事故或紧急事件需要处理；管理规约上的规定的其他情况。8、美国物业管理的特点？服务体系严、管理资料齐全、实行人性化服务、服务人员素质要求高、建立保险机制、收费有章可循9、日本物业管理的特点重视发挥行业协会的作用、管理的超前意识、先进的管理技术与设备、高度重视清洁工作、加强各类人员的培训10、我国物业管理存在的问题？体制问题、法律法规滞后，体系不完善、政府职能的问题、市场化程度不高、物管规模较小，难以发挥综合优势11、物业管理招投标的方式有哪些?并分析各自的优缺点？公开招标：招标人以招标公告的方式邀请不特定的法人或者其他组织投标。优点：有利于开展真正意义上的竞争，最充分地展示公开、公正、公平竞争的招标原则，防止和克服垄断；能有效地促使承包商在增强竞争实力修炼内功，努力提高工程质量，缩短工期，降低造价，求得节约和效率，创造最合理的利益回报；有利于防范招标投标活动操作人员和监督人员的舞弊现象。缺点：参加竞争的投标人越多，每个参加者中标的机率将越小，白白损失投标费用的风险也越大；招标人审查投标人资格、招标文件的工作量 比较大，耗费的时间长，招标费用支出也比较多。应该肯定，公开招标的优点是主要的，缺点则是次要的，因而在实践中，大力提倡公开招标，使公开招标迅速成为建设工程招标的主要方式，是符合工程交易发展潮流的。邀请招标：招标人以投标邀请书的方式邀请特定的法人或者其他组织参与投标。优点：不需要发布招标公告和设置资格预审程序，节约招标费用和节省时间；由于对投标人以往的业绩和履约能力比较广解，减小了合同履行过程中承包方违约的风险。为了体现公平竞争和便于招标人选择综合能力最强的投标人中标，仍要求在投标书内报送表明投标人资质能力的有关证明材料，作为评标时的评审内容之一。缺点：由于邀请范围较小选择面窄，可能排斥了某些在技术或报价上有竞争实力的潜在投标人，因此投标竞争的激烈程度相对较差。协议招标：由招标单位和自己选中的物业服务企业进行协商。优点：具有较易控制、灵活性大的特点缺点：没有引入充分的竞争机制，缺乏公正性，不利于公平竞争。可以说，以协议方式为主的土地市场。容易滋生以权谋私、权钱交易等腐败现象。这种招标比邀请招标的适用范围小，但参与议标的单位不得少于两家。12、治安防范系统的组成出入口控制系统、闭路电视监控系统、防盗报警系统、电子巡更系统案例分析：案例1：某大厦在进行业主委员会的筹备工作时，出现了分歧，分歧的要点在于开发商能否进入业主委员会。一部分业主的意见：开发商应该进入。该大厦共计39000平方米，目前开发商手里边还有近7000平方米未售出，数量较大，这部分产权单位的代表不进入，就难以管理好大厦。另一部分业主的意见：虽然开发商手里边还有近7000平方米未售出，但房子一售完，开发商就要离开，不能承担业主委员会的委员。问题：开发商能否进入业主委员会？ 案例2：谁有权决定在楼顶搭建广告牌某公司购买了一套位于所在大厦顶楼的写字间作为办公室，并已取得房地产产权证书。有一天，该公司发现，大厦的开发商与大厦的物业管理公司的人员正在组织工人往楼顶上搭建一面巨大的广告牌。原来，开发商与物业管理公司同一家广告公司达成协议，该公司所在楼的楼顶上树立广告牌，楼顶使用费由广告公司支付。对此该公司提出抗议，认为自己购买了顶层的写字间，相应的楼顶使用权应由自己行使。问题：（1）、写字楼后顶层住宅的楼顶所有权应该归谁所有？ （2）、某开发商在出售顶层房屋时，合同中规定屋顶花园的所有权归顶层业主所有和使用， 这个规定有效吗？ （3）、谁有权决定在楼顶搭建广告牌？ （4）、设立广告牌收益归谁？楼房的屋顶产权归全体产权人共有，任何人不经产权人同意不得随意处置。根据建设部商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则，商品房的销售面积即为购房者所购买的套内或单元内的建筑面积与应分摊的公用建筑面积之和，因此，分摊的公用建筑面积已计入建筑成本并打入到购房价格中。消费者在买房时不仅支付了本套房内的房款，也购买了公共建筑面积，所以，业主应该享有这部分公共建筑面积的产权。根据住宅共用部位共用设施设备维修基金管理办法的规定，共用部位是指住宅主体承重结构部位(包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等)、户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。所以说，一栋楼房的屋顶是楼房的共用部位，由楼内所有产权人所共有。业主拥有楼顶的产权，就是拥有了占有、使用、收益、处分的权利。如果开发商或广告商或物业管理公司在已卖出的楼顶上搭建广告牌，就是侵害了所有产权人的权益。是否要充分利用楼顶的商业价值?是否有必要靠楼顶广告创收?楼顶广告内容是否应有所限制?这些都是只有全体业主才能拥有决策权，或者委托给业主委员会作出决定，业主委员会可以把决定委托给物业管理公司来负责具体操作；如果该住宅楼(区)还没有成立业主委员会。则应由开发商或物业管理企业征得所有共有人的同意。在楼顶上搭建广告牌，或在楼房外墙的四周涂刷广告语等行为，都是对楼顶、毗连墙体等楼房共用部位的使用。由此产生的收益应属全体产权人共有，此项收益可以用来冲抵业主的物业管理费，也可以用于小区的公益事业，或者经产权人同意，直接分配给产权人。总之，楼顶广告收益属于全体产权人，物业管理企业只有代办权或为产权人提供服务，并没有资格参与此项收益的分配。当然，如果事先与业主委员会达成协议，物业管理企业可以提取一定比例的管理费。案例3：某小区在准备召开业主代表大会核定业主代表时，工作人员对一位老太太存有异议，认为她不是小区的业主，不能参加业主代表大会。事后了解，原来这个老太太是本小区某业主的岳母。该业主认为，自己的岳母退休在家，身体也不错，平时又热心，而自己平时工作忙，由岳母代表自己参加业主代表大会，甚至参加业主委员会，是完全可以的。请问：（1）不是业主就不能参加业主代表大会吗？为什么？ （2）业主大会的类型 （3）临时业主大会召开的条件案例4：原来规划的绿地怎变成了楼房？A住宅小区为某室甲公司开发的中高档住宅小区，绿地规划面积达70%以上。一开盘就销售一空，出乎业主意料的是，开发商突然在原先承诺为绿地的区域加建一栋楼房。在该公司商品房的销售宣传资料中规划为绿地，售楼沙盘上也显示是绿地，业主们集体抵制，采取各种措施，不许建设单位开工。为此，开发上与物业管理公司试图驱散业主，强行开工。时常发生冲突。问题：（1）针对不同情况分析一下业主该如何维护自己的权益？ （2）分析物业公司的做法？案例5：业主的表决权以什么为依据？王某在某小区买了一套四室二厅的住房，总建筑面积约200平方米。在召开业主大会选举业主委员会时，他发现一户只购买一室一厅（建筑面积约为50平方米）住房的业主和他一样都有一票投票权，而缴纳物管费他却是这个业主的几倍。问题：（1）这合理吗？ （2）业主的表决权到底应该以什么为依据？根据物权法规定，业主大会表决采取“专有部分面积”+“业主人数”的双重计算规则，选举业主委员会、选聘和解聘物业服务企业等事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意；维修资金使用等重大事项，则应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。这种建筑面积和业主人数的“双保险”是为了防止面积比较大的业主左右表决权。案例6：某小区物业管理处规定，装修户在每天装修施工期间不得将入户门关闭，以便装修管理人员随时检查。一天，管理处工作人员在例行巡查过程中，见一装修户房门虚掩未锁，内有施工的声音，于是推门而入。发现装修工人在满是易燃物的施工现场吸烟，并且没有按规定配备必要的消防器材。于是装修管理人员勒令工人立即熄灭香烟并暂停施工，同时通知保安人员将装修施工负责人带到管理处接受处理。不久，业主知道了此事。遂投诉管理处工作人员在未经业主同意的情况下私闯民宅，并且非法滞留施工人员，侵犯业主和装修施工人的合法权益。同时表示将诉诸公堂。注：（1）该户业主未签署装修管理服务协议。 （2）管理处认为施工单位违反了该小区装修安全管理规定，要对其作出相应的处罚。本案例中物业管理工作人员的行为，似乎是在根据相关法规和合同认真履行自己的职责和义务，制止违规装修行为，消除安全隐患，维护广大业主的共同利益，从表面看好象是合情、合理、合法的。可是，本案例中物业管理工作人员以装修管理为由，在未经业主（所有权人）同意的情况下对私家住宅堂而煌之地“推门而入”。这一行为显然有违我国宪法关于公民的合法财产以及人身权益不受侵犯的法律规定，侵犯了业主的合法权益，确有侵权之嫌。物业管理人员在现场发现装修施工人员的违规事实和安全隐患以后，按照相关法规的规定，将施工负责人带到管理处接受处理（比如向其告知禁止行为和注意事项，发放违章整改通知书要求限期整改等），并没有限制该负责人的人身自由的主观故意和事实情节，不构成所谓的“非法滞留”。当然，如果这时出现施工人员拒绝到管理处处理的情况，物业管理人员也可以采取服务上门的方式履行“告知禁止行为和注意事项”以及其他法定义务。物业管理条例第四十七条规定：对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业管理企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。可见物业管理企业没有行政处罚权，不能对施工单位“作出相应的处罚”。业主未签署装修管理服务协议并不能说明业主没有履行物业管理条例第五十三条规定的“事先告知物业管理企业”的义务，因为“事先告知”不一定以签署协议为载体。也不构成业主对其住宅进行装修的先决条件，这是业主的权利（在不违章的情况下）。启示与思考：正所谓魔鬼出在细节处，物业管理人员在现场工作中往往容易忽略细节处的法律问题，于不知不觉中“闯红灯”。尤其是在法律法规日趋完善，人们维权意识日益提高的今天，我们的工作人员更要注意时刻保持应有的法律意识。本案例中业主的房门是“虚掩”还是“紧闭”其实并不重要，重要的是现场工作人员是否养成了良好的工作习惯。在这种情况下一定要先表明身份和来意并征得同意后方可进入业主的私家住宅，而不能大大咧咧地“推门而入”。物业管理工作人员在面对业主和各种外来施工人员的态度上应一视同仁。在实施服务过程中始终保持有礼有节，不卑不亢，体现出热情服务、依法管理的职业风貌，避免因“厚此薄彼”而引起不必要的工作阻力。事实上作为物业管理常规业务的装修管理工作，可以在多种环节加以控制。比如在物业销售环节可以在销售合同中的物业管理内容里加以明确，也可以在业主临时管理规约中加以明确。业主入伙环节可以在业主办理入伙手续时明确。业主大会、业主委员会成立时在管理规约加以明确，还可以在外来人员控制、装修手续办理以及日常巡查等环节加以控制和处理。总之，物业管理企业可以通过多种途径履行自己的告知、制止、报告以及协助处理等法定义务，规避这类风险。在处理现场违章装修时，如果出现业主或装修施工单位拒不配合物业管理人员正当的装修管理工作时，物业管理工作人员可以在依法采取制止、劝告、发放违章通知书、向政府部门报告等措施的同时注意在每一个步骤收集有利证据，以使自己始终处于主动有利的地位。切忌采取过激行为，授人以秉。案例7：某商品房住宅小区的物业管理公司关闭小区北大门，并在大门附近的空地上建房，出租给某业主开店。对此小区内的广大业主极为不满，认为出入小区不方便，占用空地影响小区环境，纷纷要求重新打开北大门，同时拆掉空地上的房子。物业管理公司解释：关闭北大门，是为了减少闲杂人员进入小区，保证小区安全，物业管理公司有权这么做。至于店面设置在空地上，不影响业主的日常生活。而那位承包经营店面的业主也有自己的道理，他认为自己作为主人有权使用小区公共用地。问题一：物业管理公司能否擅自封门建房出租？问题二：承包经营店面的业主的理由是否成立？问题三：如果其他业主接受物业管理公司和店面承包者的解释，则店面承包费归谁？问题四：如果其他业主对物业管理公司和店面承包者的解释不接受，应该怎么办？案例8：某女士购买一套住房，在办理入住手续的时候，对房屋内部提出了不少质量问题，认为该房没有达到入住条件，但要举家出国，就在入住手续书上签提出了自己的意见，并受了房门钥匙。半年后，该女士回国发现，房屋质量问题没有解决，而物业服务公司却发出了多分催交物业费的通知，该女士觉得很冤枉，当初收房时对房子不满意，过半年也没住，怎么还要交费。问题：（1）你觉得这个女士冤枉吗，她该不该交物业费 （2）业主入伙涉及的文件有哪些？ （3）业主入伙的程序？房屋买卖中的交付，从严格意义上讲，应当是以产权证的登记和取得作为最终的交付标准，因为根据有关规定，只有产权证才是产权人享有和行使有关财产权利的唯一合法凭证。但是在实际操作中，由于开发商销售的房屋绝大多数都是期房，而房屋在验收交接后到产权证办理下来，往往有一个较长的周期，这就使标的物的实际交付和相对性证明的取得无法完全同步。因此，入住交接就成了房屋买卖交付中的一个重要环节，买卖双方往往以此环节作为验收房屋是否符合法定和约定交付条件的一个主要程序。在商品房买卖合同第八条和第十一条中，均对房屋交接的程序做了约定的规范，如：要求开发商在交付房屋时，向购房人提供房屋验收合格的证明；开发商不出示证明文件或出示证明文件不齐全，购房人有权拒绝接收，由此产生的延期交房责任由开发商承担。具体到该女士，虽然她对开发商的交付提出了自己的意见，但如果这些意见不构成法定或约定的、不能交付的情况（比如房根本未经正式验收合格等），同时又收下了房门钥匙，则说明该女士对房屋的交付已表示认可，她提出了对细部问题继续要求开发商进行修补，但不能据此认为房屋不符合交付条件。因此，对于其后的物管费应交付。案例9：某市住宅小区面向全国进行物业招标，共收到投标书12份。在按预先确定的时间开标时，出现了以下情况：1、甲投标公司和乙投标公司同时委托从事招标代理业务的丙公司进行投标2、丁公司的投标书未附投标保函3、所有有效投标书的投标报价都高于标底价招标委员会针对招标中出现的问题做了如下决定：1、丙公司同时代理甲乙两家物业服务公司的投标，招标委员会认为甲乙公司的投标书无效。2、丁投标公司的投标书未附投标保函，宣布为废标。3、因为所有有效标书投标价都高于标底，招标委员会宣布此次投标作废。并以原招标文件重新二次招标。不参加二次投标的公司可退还其投标保证金，参加二次投标的公司不退还其投标保证金。结果宣布以后，所有投标人均表示异议，指责招标委员会违反了国家的有关规定问题：（1）何为无效标书？ （2）招标委员会的做法有哪些不妥？正确做法是什么？案例10：10万元维修基金该不该用某小区第一批业主入住后，开发商自己成立的物业管理公司，将代收的400户购房业主交纳的房屋维修基金移交给业主委员会，基金总数200万元，移交时物业管理公司扣除了10万元，并称这笔钱用于小区绿化，改造小区路面以及避雷装置检修等。对于这笔经费支出，业主委员会与物业管理公司有着不同的观点：业主委员会认为物业管理公司不应该用这笔维修基金，而物业管理公司认为使用10万元维修基金来改造小区，物业管理公司没有截留，因此是