深圳市龙岗202-09号片区[龙西-五联地区].doc

深圳市龙岗202-09号片区龙西-五联地区法定图则NO.LG202-09/01（草案） 深圳市龙岗202-09号片区龙西-五联地区法定图则No.LG202-09/01（草案）深圳市城市规划委员会二九年五月15依据深圳市城市规划条例（以下简称条例）第四章的规定以及深圳市城市规划委员会（以下简称市规划委员会）批准下达的2005年度法定图则编制计划，制定深圳市龙岗202-09号片区龙西五联地区法定图则草案（以下简称本图则），经初审同意，现予以公开展示。公开展示期间，任何单位和个人均可以规定形式向市规划委员会提出对本图则的意见或建议。本图则包括“文本”及“图表”两部分（1）文本：指按法定程序批准具有法律效力的规划控制条文。（2）图表：指按法定程序批准并由深圳市城市规划委员会主任委员签署生效的具有法律效力的规划控制总图及其附表。目 录文本1.总则12.发展功能与定位23.土地利用性质24.土地开发强度35.水库扩容控制46.配套设施57.道路交通78.地名路名99.城市设计及其它有关规定1110.城市更新13图表1.总则1.1本图则适用的范围（以下简称本片区）为：清水路以西、龙盛大道以北、清林径山脉东南面生态控制线范围外围合的区域，规划总用地面积为846.40公顷。1.2制定本图则的主要规划依据是：深圳市城市总体规划（20072020）（送审稿）、深圳市近期建设规划(2006-2010)、深圳市龙岗中心组团分区规划龙城、龙岗、坪地(2005-2020)和其它专项规划。1.3制定本图则遵循的总体原则是：生态优先，区域协调原则，可操作性原则，土地高效集约利用原则，配套设施优先配置原则。1.4本片区内的土地使用及一切开发建设活动必须遵守本图则的有关规定。本图则未包括的内容应符合国家、广东省及深圳市的有关政策、法律、规范相关条款的规定。1.5本图则涉及的所有技术指标（其中特别注明者除外）均依据深圳市城市规划标准与准则（2004版）（以下简称深标）确定。1.6有关名词解释及其他技术规定详见附件法定图则统一注释（以下简称注释）。注释是制定和执行法定图则必须共同遵守的通用技术规定。1.7在本片区内编制详细蓝图或城市设计，均应以本图则的要求为依据进行。1.8本图则所确定的道路交通设施和市政设施的用地范围，在下阶段详细设计时确需修改的，须按程序报批。1.9本图则由市规划委员会负责解释；若需修改，必须符合深圳市城市规划条例第二十七、二十八条规定。1.10本图则自深圳市城市规划委员会主任委员批准签发之日起实行。即日起，该地区原有的图则（包括控制性详细规划）自动废止。2.发展功能与定位2.1 本片区的城市发展目标是：以城村差异化的空间形态为切入点，规划对快速城市化城郊地区的城市更新和发展模式进行探讨和研究;在尊重地区现状的生态环境、空间肌理、现状场所特征以及现状用地的行政许可的基础上，打造一个具有用地混合，功能多元，具有强烈地域特色的城市更新地区，从而体现规划地区独特的异质化空间形态。2.2本片区的城市功能定位是：以休闲旅游、生态住区为特征，兼顾一定生态工业发展，具有浓郁地域特色的城市更新地区。发展成为龙岗中心城的后花园，与清林径森林公园和谐相依、可持续发展的生态社区。3.土地利用性质3.1本片区土地利用性质主要包括：居住用地（R）、商业服务业设施用地（C）、政府社团用地（GIC）、道路广场用地（S）、绿地（G）、市政公用设施用地（U）等。本片区内各地块土地利用性质详见本图则“图表”的规定。3.2本图则所确定的土地用途是对未来土地使用的控制与引导，现状合法的土地用途与图则规定用途不符的，原则上可继续保持其原有的使用功能；一旦这类土地要求进行改造与重建时，必须与本图则规定的用途相符。3.3本图则所确定的公共配套设施及市政设施，若安排在土地使用权已出让的地块上，市政府有关主管部门可依法，在有需要的时候收回土地使用权。3.4本图则所确定的地块界线，在详细的规划设计和开发建设中，可根据实际情况将地块进行合并或细分。3.5本图则对地块规定了三类土地利用性质：一类是指“规划确定的土地利用性质”；二类是指“须经规划主管部门批准方可变更的土地利用性质”；三类是指“须经市规划委员会批准方可变更的土地利用性质”。 详见本图则“图表”。3.6图则中确定为“现状保留”的地块，仅指保留其合法的现状土地用途和建设规模；“现状改造”的地块是指保留现状主要建筑物，但允许对其功能、环境等进行适当的调整；“依据政府批件”的地块是指该地块的规划指标已经合法程序确定。3.7本图则一类用地性质定义为“商业用地二类居住用地”的混合功能地块，居住建筑面积不得超过总建筑面积的70；一类用地性质定义为“二类居住用地商业用地”的混合功能地块，居住建筑面积不得超过总建筑面积的80；商务公寓类商业办公用地地块的居住建筑面积不得超过该地块总建筑面积的30%。4.土地开发强度4.1图则确定本片区的建设规模总量为857.98万平方米。规划居住人口规模为9.5万人。4.2本片区内各地块土地开发强度详见本图则“图表”的规定。4.3本图则中表达的地块用地面积和容积率等控制指标，因计算口径原因，可能与已出让土地的实际情况不符，但总建筑面积将保持一致。4.4在图则执行过程中，遇到以下情况时，土地开发项目和建设总量应保持不变：（1）对本图则确定的地块进行合并开发的；（2）对本图则确定的地块进行细分开发的。但对地块的细分如涉及对建设总量的重新分配，且细分后用地权属分宗，需按程序报批。4.5 本片区内已出让土地的开发强度按照已有的政府批件确定。4.6在图则执行过程中，地块开发强度的确定须进行用地初勘和地基处理的经济技术论证，并须满足相关工程地质安全建设的规定，其上限不得超过图表确定的容积率上限。5.水库扩容控制本章节的内容引自深圳市水利规划设计院提供的清林径引水调蓄工程初设报告，如有变动，应以最终通过审批的内容为准。5.1 清林径水库将原清林径水库、黄龙湖水库以及伯公坳水库合并成一个大库，正常蓄水位79.0米，总库容1.88亿立方米；水库扩建后将是调蓄和储备功能兼备的大（）型水库，设计洪水标准位500年一遇。5.2 水库的扩容工程包括，加高扩建现状清林径水库主坝、黄龙湖主坝为2号主坝、加高扩建清林径1号副坝，并新建3号11号坝。5.3 由于片区北部紧邻清林径水库，水库的扩容及相关控制因素对规划地区的安全格局造成了一定的影响，根据水利相关规范要求，控制因素如下： （1）清林径水库扩容后的防护大坝一共有11个，其中有6个紧邻规划区北部（包括1号副坝和2号主坝），根据水库大坝安全控制要求，主坝和副坝周边应控制200米的防护距离，其余大坝根据坝高控制相应防护范围，防护范围内的用地不得作为建设用地进行开发。 （2）水库扩建后，原清林径水库和黄龙湖水库的溢洪道已无法使用，因此在1号坝（原清林径水库副坝）左侧山头处新建溢洪道，紧靠大坝，用挡土墙与大坝相连；溢洪道采用开敞式溢流堰，堰顶高程79.0m，堰宽2025m，全长1150m。根据溢洪道设计规范，该溢洪道两侧应各控制100米的防护区。 （3）水源保护线。由于水库扩容后的一级水源保护线线位正在环保部门审批过程中，本次图则中引用的一级水源保护线为根据水规院提供的线位；如有变动，应以最终通过审批的线位为准；一级水源保护区范围内的用地应严格控制，不得作为城市建设用地进行开发。6.配套设施6.1本片区的配套设施包括公共配套设施和市政公用设施。6.2图则中配套设施规模和数量依据上层次规划和本地区建设规模总量及人口规模综合确定。当实际开发建设的总量超过规划总量一定限度时，会对本片区的交通、环境和配套设施等带来较大影响，应对本图则进行必要的检讨。6.3本片区内配套设施设置详见本文本“配套设施规划一览表”（表6.3）。6.4本图则规定的配套设施是为本片区服务的必不可少的基本设施，不得随意减少数量或压缩规模。6.5配套设施的建设必须满足相关法规和规划规定的卫生与安全防护要求。6.6图则地区污水排至横岭污水处理厂，工业及特种废水经处理达到污水排入城市下水道水质标准后方可排入城市污水系统。6.7图则地区内已划定龙西河、回龙河控制蓝线、清林径水库的一级水源保护线、清林二变和灵芝变电站的高压走廊控制宽度，规划实施时应按要求落实。表6.3 配套设施规划一览表序号设施类别项目名称数量所在地块号备注总量规划增加现状保留规划1教育设施幼儿园161411-17，03-0101-07，01-09，01-21，05-02，07-04，07-16，08-06，08-14，08-19，08-23，08-26，08-29，09-08，12-26小学3203-0201-05，08-24九年一贯制学校206-10，11-18（11-19）11-19为11-18龙西学校的规划扩建用地初中1107-20深圳市高级技工学校1104-122医疗卫生设施综合医院1107-15社区健康服务中心121111-1301-07，01-09，01-21，03-01，05-02，05-03，07-04，08-14，08-29，09-08，12-263文娱体育设施居住区级文化中心1108-13文化活动用地407-03，08-27，10-13，11-26，图书展览用地1113-28综合体育活动中心2201-14，06-07社区体育活动场地121201-02，01-09，01-13，07-07，07-16，08-06，08-14，08-23，08-29，09-08，12-15，12-29居住小区级文化室242306-1201-04，01-07，01-09，01-13，03-01，03-03，05-02，05-03，05-07，06-07，07-04，07-07，07-16，08-06，08-09，08-19，08-14，08-23,08-26，08-29，12-10，12-15，12-294宗教设施爱国会教堂1112-365社会福利龙城福利中心1112-346行政管理与社区服务设施社区居委会9806-1201-09，03-01，07-16，08-06，08-14，08-19，11-14，12-26社区服务站5501-04，01-21，08-09，09-08，04-17派出所1106-12社区警务室7701-09，01-21，07-16，08-06，09-08，11-14，12-157商业设施肉菜市场6601-22，07-10，06-18，09-13，09-31，12-268道路交通设施广场用地6503-0705-06，08-01，08-03，13-06，13-13社会停车场111101-15，03-08，06-06，06-20，06-23，07-19，09-23，11-12，13-07，13-14，13-29，公交首末站3301-16，08-22，10-08综合车场1109-04加油加气站1107-219电力设施变电站3204-1009-06，13-2010电信设施电信枢纽1111-1611邮政设施邮政所1111-1512燃气设施液化石油气储备站1104-1613水利设施提升泵站1113-0814其他市政公用设施消防站1105-0815环卫设施垃圾转运站3101-17，09-1806-22垃圾收集站3203-0105-03，07-16已出让用地中设计要点的要求再生资源回收站5501-18，06-06，06-23，07-19，11-12环卫工人作息站01-18，06-06，06-23，07-19，11-12，06-22公共厕所121201-07，01-18，03-01，05-03， 06-23，07-16，07-19，11-12，13-30注：下划线的表示该设施为非独立占地。7.道路交通7.1本片区对外联系的主要出入口为龙盛大道、协平路、龙城友谊路、清水路、龙西中路。各街坊出入口及内部道路详见本图则图表。7.2 本片区内道路系统结合现状呈自由式布局，规划道路分五个等级： 高速公路：外环大道公路；红线宽度100米；快速路：龙盛大道，红线宽度80米，为双向八车道；城市主干路：龙城大道、协平路、龙城友谊路（暂定名）、创建路、红岭路、倚山路和清水路，红线宽3080米，为双向八车道、双向六车道或双向四车道；城市次干路：玉岭路（暂定名）、龙西中路、五联路、石丰路、龙城创业路（暂定名）和清友路（暂定名），红线宽2540米，为双向四车道；城市支路：富民路、玉湖八巷、佳辉路（暂定名）、楼岭路（暂定名）、岭头路（暂定名）、华裕路（暂定名）、佳成路（暂定名）、岭沙路（暂定名）、创富路（暂定名）、福星路（暂定名）、将军路（暂定名）、学园路（暂定名）、玉城路（暂定名）、道路红线宽1224米，为双向二车道。7.3禁止在商业零售街道设置机动车出入口；不宜在行人集中与优先地区设置机动车出入口。7.4除本图则指定外，本片区内各地块主要机动车出入口不宜设置在城市主次干道上，本片区内各支路设置尽量减少与城市主干道相连，支路和城市主次干道相交时，交叉口限制车辆左行。沿城市主干路距离城市道路交叉口70米范围内不得设置机动车出入口。7.5本片区的机动车停车位配置标准按深标表12.4.2.1中的“主要项目配建停车场（库）的停车位指标”执行。停车方式可根据具体情况采用地面、地下停车方式。7.6所有停车场应为残疾人提供不小于总数1.5%的专用停车位。7.7本片区步行系统由地区的自然景观资源结合更新改造形成安全、舒适、方便、连续的步行系统和非机动车式的慢行系统等构成。本片区步行系统应按相关规定进行无障碍设计。7.8地下人行通道或人行天桥的设置应满足：出入口应直接与街道的人流集中集散处相连（不应占用人行道空间）；最小净宽度不小于5米；全天候通行。7.9除本图则指定外，可以考虑在以下情况下设置人行地下通道：与通往地铁站的相邻街区直接相连；能极大地改善步行的安全性与便捷性；在可能影响街道景观的地段；与地下市政管网不发生矛盾。7.10 鼓励由所在位置的开发商建设街坊内人行通道，应满足以下要求：醒目，行人可直穿；每日通行时间至少为6:0022:00；最小宽度为5米，在可能的条件下应保证6米的净宽。7.11本片区地面公共交通场站分为四级：首末站、综合车场、维修场和停靠站，区内公交服务线路为进出区内公交及穿越本区公交。7.12本片区内各主、次干道及支路均不得设置道路障碍及限制设施。区内建议性支路以虚线表示，具体线位可根据实际情况进行确定。8.地名路名8.1遵循一地一名的原则，保证本片区地名标准化、规范化和稳定性，根据深圳市地名规划管理条例（草案）和深圳市地名、更名、注销规则的规定（草案），编制本片区的地名规划。8.2本片区的地名主要包括自然地理实体名称、道路名称和公共开敞空间名称。8.3 本片区地名命名具体情况详见“地名规划一览表”（表8.3）。表8.3 地名规划一览表类别序号规划名称现状名称命名说明道路等级备注道路1龙城友谊路友谊路按上层次规划明明主干道北起龙城创业路，南至龙盛大道2龙城大道龙城大道以在龙城中心命名（依据深龙地名字19976号文件）主干道北起清水路，南至龙盛大道3清水路清水路延续龙城街道对道路的命名主干道北起水库2号大坝，南至龙城大道4龙西中路龙西中路原名，依据深龙地名字19976号文件次干道北起倚山路，南至龙城大道5富民路富民路原名，依据深龙地名字19976号文件支路北起创建路，南至楼岭路6五联路五联路原名，依据深龙地名字19976号文件次干道西起创建路，东至倚山路7玉湖八巷玉湖八巷旧名支路北起龙城创业路，南至红岭路8华裕路华裕路依据深龙地名字19976号文件支路北起倚山路，南至石丰路9学园路学园路旧名支路西起协平路东接清水路10龙盛大道按上层次规划命名快速路西起龙城友谊路，东至龙城中路11协平路按上层次规划命名主干道北起龙城创建路，南至龙盛大道12创建路按上层次规划命名主干道西起五联，东至清水路13龙城创业路按上层次规划命名次干道西起五联路，东至清水路14将军路按上层次规划命名支路北起龙城创业路，南至创建路15石丰路按上层次规划命名次干道西起创建路，东至创富路16红岭路由红花岭革命纪念基地派生主干道西起五联路，东至红花岭公园17清友路由清水路和龙城友谊路派生次干道西起龙城友谊路，东至红岭路18岭头路由对面岭村和陂头路派生支路西起龙西中路，东至清水路19玉岭路由玉湖村和对面岭村派生次干道北起五联业路，南至龙盛大道20倚山路由规划道路所面临自然环境派生主干道西起龙城友谊路，东至清水路21创富路寓意居民共创富裕，改善生活支路北起龙城创业路，南至创建路22福星路寓意福星高照，生活美满之意支路北起龙城创业路，南至创建路23佳成路寓意成功之意支路北起龙城创业路，南至创建路24佳辉路寓意辉煌腾达之意支路北起龙城创业路，东接将军路25楼岭路由楼吓村和对面岭村派生支路西起玉岭路，东至龙西中路26岭沙路由长排岭山脉和白沙水村派生支路西起创富路，东至清水路类别序号规划名称现状名称命名说明分类备注自然地理实体1龙西河龙西河旧名龙岗河一级支流-2回龙河回龙河旧名龙岗河一级支流公共开放空间与公共设施1回龙岭生态公园现状保留自然山体，位于回龙埔村生态公园2长排岭生态公园根据山体名称由来生态公园3瓦窑坑生态公园瓦窑坑生态公园旧名生态公园4朱古石生态公园现状保留自然山体，位于朱古石村内生态公园5龙西公园公园位于龙西村内与龙西商业中心相临6红花岭公园公园围绕红花岭革命纪念基地生态公园7五联社区公园五联社区公园五联社区对外开敞公园，位于五联村委西侧社区公园8.4 本片区最终地名，以批准并生效后的相关地名规划的命名为准。9.城市设计及其它有关规定9.1本片区是龙岗中心城重要的城市景观区域。本片区的任何开发建设活动均应遵循下列原则：应充分组织好内部自然景观要素、人文景观要素与周边环境的关系，创造视觉景观中心，构建与中心城区相呼应的景观通廊和视线通廊，形成脉络清晰、风貌各异、生活氛围浓郁的地区。9.2 本片区的街道景观设计应遵循下规划原则：保证建筑界面和空间的连续性和协调性，尽可能地利用红线退让用地以提供更多的公共开放空间。街道照明应选用具有自然色彩的光源，人行道和公共绿地的照明宜选用色彩相对柔和的光源；不同场所的灯管高度应有相应的规定。9.3本片区的建筑及环境设计应遵循以下原则：建筑后退红线和建筑高度应结合城市道路等级、用地建设强度及城市空间规划要求确定；片区内各组团沿城市主次干道一侧的建筑群体在建筑风格、材料及整体色彩上应以组团为单位保持协调统一，并与相邻组团呼应；片区各组团中心的标志性建筑，应体现组团的功能、特色、地位及在城市干道和空间轴线上的标志和对景点的作用；配套服务区内各地块的建筑应设置成开放型的、以公共服务为主的连续性建筑裙楼空间。9.4本片区内的广告与建筑标识物的设置应遵循以下原则：统一规划，协调布置，避免影响建筑物及公共环境的景观效果；标识应清晰、明确、规范；标识物的形式应与周围环境相协调；考虑居住环境的舒适性和公共空间的视觉质量；保证行人和机动车驾驶者的安全。9.5景观轴是片区空间景观的支撑，位于景观轴上的各地块在建筑造型、空间 布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。协平路为片区与中心城联系的主要发展轴，也是中心城与清林径山脉相连的视线走廊，是展示片区形象的重要轴线，位于轴线上各地块用地和建筑在用地功能、建筑造型、空间布置和灯光照明等方面应符合轴线构成的整体要求。五联路、红岭路和龙西中路为片区内的生活景观轴线，是片区体现自然景观与人文景观相结合的重要轴线，其沿线构成要素主要为居住、商业、公园水体绿地等，应形成良好的生活氛围；原则上，五联路两侧形成的现状商业街区应予以保留。龙盛大道作为区域联系主要通道，沿线的景观界面以车行空间景观为主，其街景立面应体现现代居住区的功能特点，其建筑高度、色彩上应强调其统一协调。红花岭革命纪念公园是展示地区历史文脉的重要基地，应结合周边的地形地貌和自然资源，建设以文化博物展示为中心，文化广场、郊野运动休闲功能为补充来完善该区域的配套服务，形成自然环境与人脉文化相协调的氛围。9.6本片区内的公共空间必须为各类人群提供安全舒适的通道。9.7公共开放空间的设置和使用原则：突出地区中心的绿色商业圈层，以协平路沿线以视觉空间廊道,清水河、回龙河为自然景观纽带，强化五联路和红岭路沿线生活景观界面，通过道路沿线景观界面将地区内部多处公园良好衔接；龙盛大道沿线自然景观界面、现代居住界面相结合，构造多个景观节点，形成由多条景观轴线、多个景观节点组成的多层次景观结构体系。9.8 城市蓝线是全市城市河流水系与水体、水源工程建设、管理的重要依据。在蓝线范围内进行的各项建设活动，应符合深圳市蓝线规划。对不符合蓝线规划要求，影响防洪抢险、除涝排水、引洪畅通、水源保护以及影响城市河道景观的建筑物、构筑物及其他设施，应当限期整改或者拆除。10.城市更新10.1 城市更新依据的原则：优先安排城市基础设施、公共服务设施和重点产业功能的原则，并应当有利于调整产业结构、改善生态环境和保护历史文化遗产，避免盲目无序拆建。10