铜陵市市房地产市场供求分析.doc

铜陵市房地产市场供求分析1、 铜陵市经济社会情况简介1、铜陵市概况铜陵市，中国安徽省省辖市。位于安徽省中南部，长江中下游南岸，1956年10月12日依矿建市，是一座新兴的工贸港口城市。下设铜官山区、狮子山区、郊区三个市辖区，管辖铜陵县。城市环山襟江含湖，自然环境优美。是全国综合配套改革、优化资本结构、国有资本运营改革等试点城市，也是全国卫生城市、全国科技工作先进城市、国家双拥模范城市、万吨级海轮进江终点港、国家园林城市。2、铜陵市经济发展状况2011年，全年实现生产总值（GDP）579.4亿元，按可比价计算，比上年增长12.6%。其中，第一产业增加值11.0亿元，增长3.8%；第二产业增加值433.0亿元，增长13.8%；第三产业增加值135.4亿元，增长9.7%。按常住人口计算，全年人均生产总值79704元（折合12367 美元），全社会劳动生产率127651元/人，比上年分别增加15208元和24048元。第一、第二、第三产业增加值在地区生产总值中的比例，由2010年的2.1:72.7:25.2变化为1.9：74.7：23.4，工业增加值占地区生产总值比重为69.7%。3、铜陵市人口、人民生活状况2011年，全市年末总人口74.15万人，比上年末增加1401人。全市人口出生率为7.6，比上年上升0.01个千分点；人口死亡率为5.55，下降0.04个千分点；人口自然增长率为2.05，上升0.05个千分点。全年城镇居民人均可支配收入21825元，总量首次超全国平均水平，比上年增长16.8%。城镇居民人均消费性支出15630元，增长21.4%，其中，食品支出增长37.3%，衣着支出增长29.3%，家庭设备用品及服务支出增长12.2%，医疗保健支出增长12.4%,教育文化娱乐支出增长30.3%，交通和通讯支出下降27.5%，居住类支出增长40.1%；城镇居民恩格尔系数为39.9%，比上年上升4.6个百分点。城镇居民人均住房建筑面积28.4平方米,比上年增加1.7平方米。 全年农村居民人均纯收入8562元，比上年增长17.8%。农村居民人均生活消费支出6172元，增长14.6%，其中，食品支出增长16.1%，衣着支出增长23.8%，家庭设备用品及服务支出增长13.3%，娱乐教育文化支出增长24.4%，交通和通讯支出增长13.0%，居住类支出增长4.8%。农村居民人均住房建筑面积40.8平方米，比上年增加2.4平方米。 2011年，全市在岗职工年平均工资43230元，增长18.0 %。城乡居民人均人民币储蓄存款余额29831元，比上年末增加 3765 元。2、 铜陵市房地产供求情况简介（1） 铜陵市房地产开发体量 经统计，铜陵市已经销售结束楼盘22个，总面积为23.26万平米；目前在售楼盘为141个，总在售面积为451.65万平米，其中铜官山区在售面积为263.73万平米，狮子山区在售面积为167.16万平米，郊区在售面积为20.76万平米。（二）铜陵市近期商品供求情况 1、1-9月商品房上市情况 2012年1-9月，铜陵市全市预售许可证发放总面积为104.25万平米，同比上升7.78%，其中住宅类商品房预售许可面积59.08万平米，其他类商品房预售面积45.17万平米。 2、1-9月商品房销售情况2012年1-9月，铜陵市全市商品房销售总面积为59.11万平米，其中住宅类商品房销售面积48.60万平米，同比上升13.68%，非住宅类商品房销售面积10.51万平米，同比上升176.98%。销售套数5863套，其中住宅类商品销售套数4757套，同比上升9.28%。 2、铜陵市1-9月住宅类商品房供销趋势 3、2012年铜陵市商品房月销售图（三）2012年铜陵市楼盘销售金额排行 （四）主要在建项目情况介绍 1、瑞龙公馆项目瑞龙公馆项目位于铜官山区淮河大道与金山路交口（丰收门）西100米处，由铜陵瑞吉置业有限公司开发。2010年7月以约110万/亩价格取得175.1亩国有土地出让使用权，容积率为1.55，总体开发体量约为18万方，项目规划如上图所示。项目销售良好销售均价约5100元/m2。 2、恒大绿洲恒大绿洲位于铜陵市狮子山区铜陵石城大道与翠湖四路交叉口，翠湖公园旁，由铜陵恒大置业有限公司开发；总占地面积约为437亩，容积率为2.96，总开发体量为86万方，项目规划如上图所示，项目销售良好，均价约为5800元/m2。 3、柏庄春暖花开项目柏庄春暖花开位于狮子山区石城大道与翠湖一路交汇处，由铜陵柏庄置业有限公司开发；于2008年5月以约102万元/亩取得230亩国有出让普通商品房土地使用权占地，容积率为1.98，总开发体量约为30万方，项目目前销售良好，均价约5000元/m2。4、一品江山一品江山项目位于铜官大道与长江二路交汇处，由铜陵有色铜冠房地产集团有限公司开发；于2010年10月以约166万元/亩取得211亩国有出让商品房土地使用权占地，容积率为2.49，总开发体量约为52万方，项目目前销售良好，均价约5500元/m2。（5） 土地出让情况2007年至今，通过招拍挂方式出让的商服用地共96块，总面积约为3737.52亩，住宅用地共128块，总出让面积约为14208.55亩。铜陵市土地出让情况简表（15公顷）序号出让时间出让面积(亩)容积率出让价格(万元)竞拍人土地性质出让方式备注109-12-184531.632500铜陵城投普通商品房拍卖50万207-6-285601.229900有色铜冠普通商品房挂牌45万307-5-304161.54300江南文化园普通商品房挂牌40万412-2-282341.510620嘉舜置业普通商品房拍卖在开发510-12-202312.726000恒达置业普通商品房拍卖40万608-9-30230223500柏庄置业普通商品房招标30万合计(或平均)21241.631068203、 铜陵市房地产供求简要分析1、总体市场供求基本平衡2011年末，铜陵市常住人口约74.15万，按照平均3人/户计算，常住人口家庭户约24.7万户。已经销售完成加上在售楼盘，总体量约为474.91万平米，人均供给量约为6.4平米，户均供给量约为19.2平米。按照土地出让情况估算总供给量，住宅类用地面积为14208.55亩，按照平均1.63容积率计算，总供给量约为14208.556671.7=1611.1万平米，户均供给量为65.22平米，已经超过总需求。2、 城市居民购买力分析2011年，铜陵市城镇居民人均可支配收入约为21825元，恩格尔系数为39.9%，剩余可支配收入为60.1%21825=13168元按照现有铜陵市商品房均价5000元/平米计算，每户购买90平米计算，每套住宅需要500090=450000元，每户3人，每户剩余可支配收入为3