餐厅选址的两大法宝.doc

比目网 创业干货：餐厅选址的两大法宝一家餐饮店面的选址有多重要？不少经历过风风雨雨的餐饮老板一致认为，选址的好坏在先天上就决定了这家餐饮店至少51%成功与否的可能性，完全靠后天运营管理能力力挽狂澜的例子少之又少。本文主要分享快餐厅选址的三个诀窍，意在帮助创业者在选址的时候收走弯路，不要在一开始就走入死胡同。傍大款：不要怕和竞争对手在一起不少创业者存在这样的误区，认为在一条街上，没有竞争对手，自己是独有的一家是做好的。在餐饮行业，这是一个值得讨论和需要仔细研究的话题。一方面，如果你的餐饮店无论是在口味还是菜系或者是装修都是街上唯一一家，有取得成功甚至垄断的可能；但是从另一方面来说，街上没有其他的竞争对手，是否说明，这条街不适合做类似的餐饮行业呢？也许这条街根本就没有这个需求。又或者说，类似的餐饮店在这条街的投入产出比不高，不能赚钱，所以没人做。例如，把小吃店开到CBD等高档写字楼必然不行，一方面租金太高，小吃店客单价太低；另一方面，CBD白领为了形象，不会经常消费容易带来气味的小吃。那么，把你的餐厅开在竞争对手的旁边在一定程度上是一个比较保险的选址策略。一方面，那里有你的直接目标受众群体，两家店直接竞争，容易引起话题，博人眼球，借势营销，与竞争对手打出鲜明的差异化，刻意主动竞争会引起不少消费者前来尝试；另一方面，竞争者经营的区域早已成行成市，人流情况较有保证，不需要在商圈调研上花费太多的成本，省去了养铺子的时间成本和机会成本。更重要的是，同竞争对手在一起，尤其是和行业内较为出名的竞争对手开在一起，可以通过傍大款的形式自提身价。国内早起一些餐饮品牌起家的时候，就是采取这样的选址策略，国外大牌同款开在哪里，他们就去哪里，成功率大大提高。选址的基础是对品牌的了解和营业额的准确预估没有人天生会了解商圈，没有人天生会谈判，没有人天生会知道开餐饮要什么房产条件。一切都需要演练，培训。训练的基础是你对自己品牌的了解：品牌由来，产品线，运营模式，厨房结构，到工程条件，顾客构成等。培训过程还要多加总结。比如，商圈的选择，建立在大量的样本基础数据的前提下，需要判断快餐最适合生存的商圈是“一批铁公鸡”（医院、批发市场、铁路、公路，机场。注：铁公鸡策略对快餐业选址总结到位），因为在这些地方快餐是硬需求，对于效率的要求也契合快餐属性。又如，基于品牌的理解，选址必须需要符合市场的需求。也就是说，究竟开多大的店是最合适的？这一点对于餐饮投资至关重要，因为租金是按面积计算的，装修是按面积计算的，坪效也是按面积计算的。这里涉及两个概念：一是租金比，二是投资额。租金比衡量的是我们对生意的预判，到底预估的营业额准不准，租金相对是已知信息，只有生意预估需要专业的调研和计算，它决定了对店址的取舍态度。目前租金比在10%15%属正常，超过15%就属于偏高了，要慎重，超过20%基本就帮业主打工了。而投资规模创业者是可以左右的，首先拿面积开刀，未来的趋势是小而优的餐饮瓜分天下，必须做减法和优化自己的后厨空间，从而缩小餐厅的实用面积，这结果就是省投资。宁可紧凑一点也不要追求多余的排场。而走小而美路线是应对餐饮业近年来租金、原材料、人工三高的有效方法。追坪效，已经是2015年餐饮业总结出来的趋势。因此，在上述基础之上，创业者在选址的时候，不要仅仅求大求好，要对营业额、成本等关键数据进行预估，如果符合上述租金比，再贵的场地也可以租下来。提醒和八大谨慎选址是需要十分谨慎的事情。餐饮业内人士提醒早期创业者，一定要避免这些常见的误区：首先是，铺面没有非签不可的。这主要是提醒那些创业心急的投资者，往往这些人在草草看了几个铺面之后就做出决定，尤其是在一些铺主以一些销售方式和技巧加速投资者做出决定的时候，投资者很容易做出不理性的选择。此外，同铺主的谈判尤其重要，这直接决定了餐厅的利润。因为，如果创业者能在租金金额、支付方式、押金多少等方面拿到优势，那对于后续经营来说，必然产生更小的压力。快餐业内人士总结出餐厅选址8大谨慎法则：下行商圈要谨慎；灯下黑要谨慎；楼中店要谨慎；畸形房产要谨慎；买肥搭瘦要谨慎；新盘新场要谨慎；二房东要谨慎；决策机制含糊要谨慎。但是，业内人士也提出，选址决策也要讲究快准狠，要领先别人一步，好的就铺位甚至可以先交定金。总结来说，餐厅选址的重要性应当至少占据整个餐厅运营的半壁江山之上。创业一开始就