建筑经济论文.doc

郑 州 大 学中国当代建筑经济及建筑企业的发展趋势课 程 论 文2013年3月16日摘要： 房地产业被认为是世界上最大的买卖。根据报告估计，房地产的建造、销售、租赁及各种有关的收益，在发达国家约占国民生产总值的15左右。所以说房地产行业对于国民经济有这巨大的影响，如果房地产业盲目发展形成泡沫，泡沫破灭后就会对经济产生巨大破坏。近几年我国房地产行业有了跨越式的发展，可是过快的增长势头给国内经济造成了巨大的经济压力，尤其是在全球金融危机的大背景下，本文就是从建筑经济的角度来探讨中国建筑行业的发展趋势。 关键词：房地产、泡沫经济、精细化发展一、当前我国房产经济现状所谓泡沫经济是虚拟资本过度增长的经济现象。可以说，泡沫的主要表现是一种价格远离价值的经济现象。在市场经济活动中，通过各种“狂热”的哄抬、投机等行为，使得某种商品、某种资产或某个公司的股票价格猛涨，若干倍地远离其价值。这种高价，不能长期维持，最终会像泡沫一样地破裂。这就是泡沫或泡沫经济现象。由于在市场经济运行中，价格较大幅度地离开价值的现象总会在各种商品中经常发生，这些经济现象统又可以根据泡沫产生的不同程度和后果分为以下两种。 第一种是泡沫经济。共同特点：一是，产生泡沫经济现象的主要原因之一是过度投机，并伴随各不相同的其他原因；二是，价格若干倍地狂涨，远远离开其价值；三是，哄抬出的高价只能停留一定的时间（有的是短暂时间）就会破裂猛跌，下降到与价值相近的价格；四是，每一次泡沫经济事件都会对社会经济造成不同程度的危害。 第二种是一般性泡沫。某种商品的价格在一定时间内有较大幅度的上涨，但没有达到典型泡沫经济事件的4个特点，就属于一般性泡沫。因此，不要一提到泡沫就谈虎色变，而要用一分为二的观点来看待经常发生的经济泡沫。 那么我国房地产泡沫的产生原因是什么呢？ 从房地产泡沫的定义中不难看出，过度投机是导致房地产泡沫产生的最直接原因：另外，消费者的预期、非理性扩张，政策导向、结构性矛盾等因素则间接促进了泡沫的形成。 房地产泡沫产生的直接原因是过度投机而导致的地价飞涨是。作为市场经济中极为活跃的房地产市场，投机活动尤为严重。土地交易制度不健全，行业管理不完善，在一定程度上助长了投机活动，产生大量投机性泡沫。有限的土地在反复转手交易的过程中，价格飞涨，严重脱离了其实有价值而产生地价泡沫，进而导致整个房地产业泡沫的形成。 另外房地产泡沫产生的间接原因如下： （1）消费者的预期。 消费者的预期实质上就是对价格的预期。由于房地产不同于一般商品，当价格上升时，人们预期今后价格还要上升，需求量增加，房产持有人惜售，供给量减少。这样就进一步刺激了价格上升，促进了泡沫的产生。泡沫破灭时，价格下跌，人们认为价格还要下跌，持有人纷纷抛售，反而增加了供应量，同时由于无人买入而需求量减少，就加剧了价格的下跌。 （2）政策因素。 房地产业作为国民经济的主导性产业，我国各地方政府都会下大力气进行干预。正是这种政策的导向使房地产开发过热，导致价格虚涨，空置率上升，助长了泡沫的形成。 （3）房地产投资的过度增长。 我国在加快城市化进程的过程中，对房地产的大量需求使众多的投资者纷纷涌入市场，房地产开发大军急剧增多，投资出现过度增长现象，使房地产泡沫不断堆积。 （4）银行信贷的非理性扩张。 由于房地产业是资金密集型行业，房地产开发必须拥有雄厚的资金。但随着房地产开发规模的不断扩大，开发商仅靠自有资金是远远不够的，其开发资金主要来源就是银行贷款。由于房地产的高回报，使许多银行在贷款的实际操作过程中，违反了有关规定，向开发商发放大量贷款，甚至不去验证其信用等级，大量的资金涌向房地产市场，又缺乏必要的风险控制意识和手段，从而使许多开发商拥有少量的资金就可以从事项目开发，造成过度开发，而且各种投机行为愈演愈烈，不断堆积金融风险，给泡沫的产生埋下了隐患。 （5）结构性矛盾。 经济适用房和豪宅的开发比例应该控制在一个合理的范围之内。而开发商为追求高利润而纷纷投向豪宅的开发，使得大面积大户型的豪宅开发数量急剧上升而且闲置过多，经济适用房则出现供不应求的情况，这种结构性的矛盾一方面提高了商品房空置率，一方面使经济适用房的价格不断提高，两方面的作用极易导致房产泡沫；另外，这种结构性矛盾还包括高级写字楼的过度开发。2、 房产企业的发展趋势近年来，民营经济在房地产领域中迅速崛起，并逐渐成为我国房地产投资增长的主要动力。民营企业具有良好的管理机制而迅速增强了企业综合实力。而国有企业由于体制和机制以及历史遗留问题等深层次原因，往往在竞争中处于劣势，发展相对缓慢。国企将全面淡出中国房地产市场，房地产开发行业中的重新“洗牌”将是大势所趋。单就国内民营房地产企业来说随着国内房地产市场逐步成熟以及竞争日趋激烈，只有想制度化和规范化发展，才能去适应这个日益竞争的社会，才能在外来行业的冲击下独领风骚，才能够更好的抓住机会去发展自己，让自身的实力逐渐增强。第2、 随着科学技术的提升，外来行业进军中国等一系列因素，将导致房地产企业向规模化。目前中国房地产开发行业中大鱼吃小鱼的态势已然显现，快鱼吃慢鱼也是早晚的事。企业集团化经营有利于房地产业的全面发展。房地产市场的特性，决定了不论是在开发，还是在交易和使用过程中，均需一系列专业服务的支持，以保证市场的有序运行和房地产价值的实现。而我国的房地产市场在开发中的服务仅是初级水平，而在“交易”和“使用”环节的服务上存在很多空白领域。目前，我国房地产开发正处在一个结构性转变的关键时期。一些大的开发企业实力正在急剧增强，市场竞争的核心能力正在加速形成，而那些实力弱而又缺乏核心竞争能力的开发企业在未来几十年内将会面临被淘汰出局的危险。这是我国房地产业从一个新型产业逐步走向成熟的必由之路。第三、专业化和品牌化目前，我国城镇居民已处在一个从追求“ 量”向追求“ 质”转轨的时期，这是大势所趋。从市场的微观层面看，市场需求和消费者偏好又是多变的，有时还变得很快，开发企业如果事先不充分考虑到这些变化将会尽失先机。研究消费者偏好，开发适销对路的产品，研究细分市场，形成独特的他人无法模仿复制的产品特征和竞争优势，将是未来我国房 地产开发企业考虑的一个主要问题。将来想要立于不败之地，房地产业只有走向专业化和品牌化，用自己最好的产品去满足人们日益提高的物质生活水平。 专业化的管理要求房地产企业在房地产开发的各个环节上配备专业化的管理人才，提升企业及项目的管理水平，提高效率，降低成本，以获得更多的利润。随着市场竞争的加剧，国内房地产业逐步进入微利时代，企业只有具备较高的项目成本管理水平，使开发成本低于行业平均水平，才能在竞争中获得优势。品牌是一个企业的实力、产品质量、管理水平等指标的综合体现，以核心竞争力和综合素质的外部表现，是市场经济发展和市场竞争的必然产物。一个有影响的品牌，不仅可以在市场竞争中取得越来越大的市场份额，而且售价比一般同类产品要高出许多。其次，知名企业在某一地段的投资开发，会带动其它企业在周边跟风投资，从而形成新的热点，提升了区域价值，最终提升了自身楼盘的价值，扩大了利润空间。 结束语 中国的房地产市场发展周期与政府调控相关性大，政策弹性和运作空间巨大。就中观经济而言，各级政府可以在国家财税、金融、收入政策框架下，运用法律权限调