【商业地产】_天津博智置业_大沽路综合住宅项目前期定位报告_199PPT_2008年

1 大沽路项目前期定位报告 谨呈：天津博智置业发展有限公司 2 报告结构 目标分析 本体分析 核心问题构建 项目背景 住宅部分定位 公建部分定位 经济测算 物业发展建议 3 目标分析 经营目标 小部分产品能够承担现金回流，以保证项目顺利滚动开发 项目整体追求利润平衡和上升空间 稳中有胜 4 本体分析 区位 指标 地块 四至 交通 配套 资源 位于河西区大沽南路商圈中心地带，地处城市中心区域核心 中小规模 /高容积率 /设计受限 /可塑性较强 地块不规则，遮挡问题突出，进入性差，沿街展示面小 成熟居住区，居住氛围浓厚，生活消费型商业丰富 紧邻城市主干道，轨道、公交系统发达，交通便捷 各类生活、教育、医疗等基础配套完备，能很好的满足居民生活需要 临近津河，占据稀缺水资源，但津河该河段水质较差，河岸景观较好 5 项目位于河西区大沽南路商圈中心地带，地处城市中心区域核心 项目地块位于河西区大沽南路商圈； 距离天津火车站 5.8公里； 距离南京路 3.0公里； 距离小白楼商务区 2.0公里。 滨江道核心商圈 大沽南路商圈 天津火车站 小白楼商务区 区位 6 住宅：中小规模 /高容积率 /设计受限 /产品可塑性较强 商业：中大规模 限制条件 要求 公建外立面 大沽路东侧 33米 范围内需符合地铁规划要求 不能遮挡东侧以及北侧住宅 利好条件 不受 90/70政策限制 经济指标 占地面积： 约 3.55万平米 容 积 率： 2.3 建筑面积： 共约 8.2万平米 居住型公寓： 6万平米 商业： 2-3万平米 经济指标 沿街展示面短 进入性较差 外轮廓不规则 高层对外部社区遮挡严重 可能受到南面高层的遮挡 地铁上不可建造任何构筑物 7 本案 大沽南路商圈 住宅：地块不规则，遮挡问题突出； 商业：地块进入性差，沿街展示面小。 中原百货 独立商业 华润万家 国美电器 苏宁电器 地块临街面有独立商业遮挡，实际的临街展示面只有 40.52米。 入口处有草坪遮挡，影响到地块的进入性。 地块形状不规则，同时周边又有居民区，产品的规划不但需要考虑自身的采光问题，还需要考虑是否对周边已有建筑形成遮挡。 地块条件 8 周边为成熟居住区，居住氛围浓厚 西向：大沽南路 南向：津河 东向：福盛花园 北向：师范大学教师宿舍楼 地块内部 项 目 地 块 师范大学教师宿舍 项目四至： 北至师范大学教师宿舍 南至津河 西至大沽南路 东至福盛花园 项目四至 9 道路网络 到城市主干道通达性好，形成快捷的交通路网 轨道交通 项目比邻已开通的地铁 1号线 公共交通 项目步行尺度内有公交站点，有 631、 659、 668、846、 20、 641、 665、867、 963等多条公交线路途径此处，公共交通网络发达。 紧邻城市主干道，轨道、公交系统发达，交通便捷 交通 10 教育配套 医疗设施 该地块周边有华润万家超市、中原百货等大型集中商业，同时有大量的中低档餐饮以及银行、邮政、电信网点和药店等生活配套设施。 商业配套 临近河西区第八幼儿园，上海道小学、新华中学、海河中学、闽侯路小学、河西一幼、四十二中学。 距离天津医科大学第二医院 1.6公里，具离友谊医院 2.1公里，距离天津市口腔医院2.4公里。 项目位于成熟的居住区，各类生活、教育、医疗等基础配套完备，能很好的满足居民生活需要 周边配套 11 南临津河，为天津市二级河段；原来津河该河段水质较差，经治理后有明显改善； 河岸绿化成熟，已成为周边居民散步休闲的好去处。 项 目 地 块 项目南面临近津河，占据稀缺水资源，但津河该河段水质较差，河岸景观较好 资源 12 城市中心区域的核心区； 有津河、市政公园等景观资源； 不受 90/70的限制； 交通便利，地铁 1号线及多条公交线路； 商业、教育等配套资源齐全； 成熟的居民区，居住氛围浓厚。 地块不规则，遮挡问题突出； 住宅设计方面存在限制。 住宅的优势： 住宅的劣势： 优劣势分析 13 交通便利； 商业氛围浓厚； 周边成熟居住区为项目提供稳定的人口支撑。 有绿化带遮挡，进入性差； 沿街展示面小。 商业的优势： 商业的劣势： 优劣势分析 14 背景 拿地背景 出身名门却有瑕疵 地块编号 位置 土地使用权人 用途 起拍价（亿） 成交价格 （亿） 成交日期 使用年限 津东滨（挂）2007-180 河东区津滨大道南侧 天津市华运商贸物业有限公司 商业金融业及其它公共设施 28.91 28.91 2008-1-28 40年 津东雪（挂）2008-045 河东区雪莲南路西侧、茅山道南侧 天津市新型建筑材料房地产开发公司 居住 3.2 3.2 2008-4-18 70年 津西南（挂）2008-050 河西区南京路北侧 天津市凯德恒业投资集团有限公司 商业金融业、公共绿地 17.82 21.7 2008-5-4 40年 津西黑（挂）2008-076 河西区黑牛城道南侧 天津市天府饮食文化有限公司 商业 0.49 0.49 2008-6-17 40年 津西大（挂）2008-046 河西区大沽南路东侧 天津博智置业发展有限公司 商业金融业、居住型公寓 4.83 5.44 2008-6-23 商业金融业 40年，居住型公寓 70年 津南黄（挂）2008-077 南开区黄河道北侧 天津泰达城市开发有限公司 居住、商业金融业 3.12 3.12 2008-6-17 居住 70年、商业金融业 40年 近期天津开发商拿地多以起拍价获得地块，少有两家以上的竞争者。本项目是唯一引起激烈竞争最终竞价拍得的土地，充分说明地块价值被普遍看好。 其它发展商业曾深入研究地块规划，但因地块相互遮挡问题最终放弃。 2008年上半年市内六区土地成交情况 15 背景 市场背景 牛市已过，横盘调整 2007年房地产市场到达峰值，无论成交量还是价格均达到最高峰；然而进入 2008年天津市场受宏观经济以及政策等方面的影响，开始进入横盘调整期。 业内人士普遍认为房地产市场不会再出现如同 07年的疯涨情况，在宏观经济达到峰值后这样的牛市不会再出现。 2007 年 1 月 - 2 0 0 8 年 6 月天津市销售面积以及成交均价走势0204060801001201402007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月2007年8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月010002000300040005000600070008000销售面积（万） 销售均价（元/）价格峰值 成交量峰值 16 背景 城市发展背景 前景光明，征途漫漫 2006年国务院正式批复天津市城市总体规划，将天津市定位为国际港口城市，北方经济中心和生态城市，重点打造滨海新区。 宏观的利好大大刺激了天津的发展， 07年 固定资产投资完成 2388.63亿元，比上年增长 29.1%。 08年全国的经济发展有可能面临软着陆的风险，经济环境受到冲击。 天津北方经济中心的建设是长期工作，并非一朝一夕能够完成。天津未来的发展将是漫漫长路。 17 背景 在城市经济、土地市场和房产市场的三方博弈中，稳健关乎生死存亡，我们面临着以下的思考： 优势资源能否在市场上兑现，如何兑现？ 什么样的产品如何开发才能稳中求胜？ 商业部分在众多限制条件中如何挖掘机会？ 18 核心问题构建 本报告要解决的核心问题： 住宅的精确定位 什么样的产品、客户是谁？能兑现什么样的价值？如何求稳，如何求胜？ 公建的功能选择 如何合理的滚动开发 商业部分在众多限制条件中如何挖掘机会？ 如何推售实现项目的自运平衡？回款计划？ 产品如何打造 产品力如何提升？ 目标分析 本体分析 核心问题构建 项目背景 1 2 3 4 19 住宅的精确定位 项目的城市价值分析 住宅房地产市场分析 客户研究 项目定位 什么样的产品、客户是谁？能兑现什么样的价值？如何求稳，如何求胜？ 住宅部分定位 公建部分定位 经济测算 物业发展建议 1 20 河西现状 1 4 5 3 天津乐园片区位置良好，资源优越，但是由于没有规划很多的居住区，大量当时资金实力较雄厚的人口迁往了体院北居住区。 北侧部分的梅江区域在上世纪九十年代末首先投入开发。最早规划的梅江居住区的定位是兴建安居房，而现在梅江区域成为天津的高端富人居住区。 河西区最早的居住板块，属于老城区域。天津市 CBD所在，受到和平区的辐射，商业氛围良好。 沿围堤道两侧住宅区域随着新城的建立而建立，大量人口外迁。 老旧居住区过渡带，曾经为工厂为工人所建家属房，房龄多在 15年以上 河西区在市内六区地位中仅次于和平，城市建设良好，居住氛围浓郁 1 22 34 5 21 河西区域作为天津重点发展的区域， 努力将河西区建设成为经济强区、文化大区和生态宜居城区。 按照将天津市逐步建设成为经济繁荣、社会文明、科教发达、设施完善、环境优美的国际港口城市、北方经济中心和生态城市的要求，河西区政府依据城区比较优势和多年来发展的基础，通过科学论证，提出到 2010年，将逐步建成： 1. 友谊路金融服务区 2. 小白楼商务中心区 3. 大沽南路商贸街区 4. 解放南路商贸物流经济带 5. 海河沿线休闲旅游景观带 6. 陈塘科技文化产业园 7. 佟楼商圈 8. 梅江及梅江东国际社区 等八大功能区 规划 河西区 6 1 3 5 8 7 4 22 该街区北起 琼州道、南至围堤道 ,占地面积 70公顷，是本市整体商业布局规划组团之一。 目前，这条商业街上已有恒华、国华、新澳等一批商业设施，国美、永乐、苏宁、大中等国内知名电器店相继开业，以家电为特色的商业街初步形成。 “十一五”期间，大沽路商业街重点构建两大功能街区，即：北部都市风情休闲街、南部家电商业街。 地铁 1号线在这条街上有两个进、出站口，下瓦房是地铁 1号线和规划地铁 5号线以及公交客运站、停车楼汇集成的大型交通枢纽。 规划 大沽南路商贸街区 大沽南路商贸街区 是八个河西区重点建设功能区之一。规划利好将在未来体现。 大沽 南路 商贸 街区 下瓦房地铁站 南楼地铁站 恒华 国美、苏宁 北部都市风 情休闲街 南部家电 商业街 23 天津市区客户地域性置业明显，沿交通向外匀质扩张 和平 和平为主、河西区 基本不愿离开和平区，收入水平较高，区域情节浓厚 河西 有较高的经济实力，优越感较强 河西为主、南开、津南 河东 对于东部发展有信心，看好东部的升值潜力 河西、河东、东丽 南开 和平、西青 区域范围较广，收入水平中等 河北 经济实力较低 河北、北辰、河东、东丽 红桥 经济实力较低 北辰、河北 区域 臵业主要区域 基本特征 市内六区客户向环外流动动线明确，西青区主要吸引河西、南开两区客户 客户置业流向 24 数据来源：天津搜房网网络调查，数据截至 20080716 客户置业流向 河西区的居住环境受到居住置业客户的追捧 25 城市价值 现状 河西区在市内六区地位中仅次于和平，城市建设良好，居 住氛围浓郁 发展 规划定位 经济强区、文化大区和生态宜居城区 项目处在河西区重点建设的商贸功能区内 置业流向 河西区的客户来源以河西区域为主，部分河东、和平的客户也会流向河西 河西区的居住环境受到居住置业客户的追捧 住宅部分定位 公建部分定位 经济测算 物业发展建议 从现在到未来，项目的城市核心价值毋庸置疑！ 26 房地产市场 宏观市场 一级市场 二级市场 三级市场 细分市场 未来竞争 住宅部分定位 公建部分定位 经济测算 物业发展建议 大势 27 2007年至 2008年上半年，市内六区成交面积仅为全市的 4%和 5%，而 2007年成交面积达到全市的33%。 2008年上半年成交面积为全市的 25.9%，市内项目稀缺性愈加明显，未来市场放量将愈加稀少。 0 7 年各片区商品房成交面积占全市比例33%24%25%18%市内六区环城四区滨海三区远郊区县2 0 0 7 年各片区土地成交面积占全市比例（% ）4%37%20%39%市内六区环城四区滨海新区远郊区县未来 1-2年市区住宅的稀缺性及其城市价值将愈加明显 大势 宏观市场 2 0 0 8 年上半年商品房成交面积占全市比例( % )25.90%30%24.90%19.20%市内六区环城四区滨海新区远郊区县2 0 0 8 年上半年各片区土地成交占比( % )5%11%42%42%市内六区环城四区滨海新区远郊区县28 行政区 位置 用途占地面积（m 2 ）容积率 成交日期楼面地价（元/ m2）使用年限河西区河西区马场道东侧、合肥道北侧商业金融业及文化娱乐用地15650.7 2007-2-15 40年河西区河西区南昌路东侧商业金融业、其他公共设施用地9588.1 2007-2-15 40年河西区河西区柳江路东侧办公 5896 不大于2 2007-5-11 #DIV/0! 40年河西区河西区黑牛城道北侧商业金融业 5310.00 #DIV/0! 2007-11-26 #DIV/0! 40年河西区河西区南京路北侧商业金融业、公共绿地38929.8 不大于8 . 1 5 2008-5-4 6842.34 40年河西区河西区黑牛城道南侧商业 4004 2.853246753 2008-6-17 4289.07 40年河西区河西区大沽南路东侧商业金融业、居住型公寓35532.7 不大于2 . 3 2008-6-23 6656.45商业金融业4 0年，居住型公寓7 0 年一级市场 河西区 2007年至 2008年上半年，河西区房地产一级市场成交量仅为 7例，同时，在这一年半的时间内，有居住性质的用地仅一例，未来房地产二级市场住宅的放量将非常稀缺。 一级市场放量有限，住宅放量更加稀少 河西区 2007年 -2008年上半年土地成交情况 数据来源：天津市国土局 29 二级市场 消化量 天津市房地产二级市场中河西区的消化量同比较高，仅次于南开区 。 08年 5、 6月成交面积分别占全市的 28%和 23%。 房地产二级市场住宅的成交面积在 2007年 9月份达到高峰 94927.6平米。在 2008年 4、5月份没有出现黄金销售旺季， 2008年上半年总体 成交低迷 ，这除了整体房地产形势向下外， 河西区住宅放量减少是一个重要的因素。 0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.0140000.0160000.02007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 2007.6 2007.7 2007.8 2007.92007.10 2007.11 2007.122008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6和平区河东区南开区河北区红桥区河西区占市 内六区 总消化 量的 23% 占市 内六区 总消化 量的 28% 2007年 -2008年上半年 _天津市内六区二级市场成交面积 河西区14634.767092.528617.427887.119136.764151.528772.647896.244006.341377.882029.582029.594927.658907.331112.716363.041715.662261.60.010000.020000.030000.040000.050000.060000.070000.080000.090000.0100000.02007.12007.22007.32007.42007.52007.62007.72007.82007.92007.102007.112007.122008.12008.22008.32008.42008.52008.6河西区河西区 08年市场较低迷，月均成交 4.74万平米左右 30 二级市场 价格 河西区区域价值使房地产二级市场住宅成交价格 抗跌性强 2007年上半年河西区成交价格基本保持比较平稳的状态， 7月起价格开始稳步攀升，到 07年底，价格开始大幅上涨； 2008年 2月市场达到峰值后，经历年关的淡季后 ， 3月成交价格降低了 2000元 /平米，至今，河西区商品房价格实现理性回归。 二级市场价格在 2008年上半年实现理性回归，在房地产市场整体低迷的情况下其河西区总体价格水平维持在 10628元 /平米，在六区中仅次于和平区，与南开区并驾齐驱，具有较强的抗跌性。 0.02000.04000.06000.08000.010000.012000.014000.016000.02007.1 2007.2 2007.3 2007.4 2007.5 2007.62007.7-82007.92007.10 2007.11 2007.122008.1 2008.2 2008.3 2008.4 2008.5 2008.6和平区河东区南开区河北区红桥区河西区 天津市整体市场成交价格较平稳， 07年底和 08年 2月出现峰值， 08年 3月后开始出现理性回归。 08年上半年，河西区房地产二级市场成交均价维持在 10628元 /平米左右。 河西区整体成交均价在市内六区中，次于和平区，与南开区交替成为第二高价地区。 31 二级市场 面积 二级市场产品套均面积普遍偏大，为 136平米， 市场供应和需求都以三居室为主 ，但有变小的趋势 套均面积0.050.0100.0150.0200.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月 河西区套均面积总体偏大， 08.6月套均面积为 136平米，市场供应和需求都以三居室为主，但有变小的趋势 但在 2008年上半年呈现出明显的变小趋势，原因： 国家 90/70政策的影响。 为减少市场风险，开发商将产品定位于满足客户的刚性需求。 32 三级市场 河西区 三级市场与二级市场成交面积相当，相对的价格一定程度分流了新房市场的客户 河西区房地产三级市场成交均价在2008年上半年保持在 7000元以上。 与房地产二级市场的价格不同，它没有经历波动起伏的过程，整体价格平稳攀升。 河西区房地产三级市场成交面积的整体动线与二级市场保持一致。 在价格快速增长的情况下，成交面积同比大幅降低，缩减了约 30%， 08上半年月成交面积约为 3万平米，略少于二级市场月成交面积 。 成交面积0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.02007年1月 2007年2月 2007年3月 2007年4月 2007年5月 2007年6月2007年7月8月2007年9月 2007年10月 2007年11月 2007年12月 2008年1月 2008年2月 2008年3月 2008年4月 2008年5月 2008年6月成交面积0.020000.040000.060000.080000.0100000.0120000.0140000.0160000.0180000.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月二级市场 成交均价（元/平米）0.01000.02000.03000.04000.05000.06000.07000.08000.02007年1月2007年2月2007年3月2007年4月2007年5月2007年6月2007年7月8月2007年9月2007年10月2007年11月2007年12月2008年1月2008年2月2008年3月2008年4月2008年5月2008年6月33 典型项目 产品类型 一室 (m2) 二室 (m2) 三室 (m2) 其它 (m2) 楼龄 二手房价格 首批商品房 福盛花园 高层、小高层 60 70-110 110-145 8年 10000元 / 左右 龙都花园 多层 50-70 80-110 120 7年 10000-12000元 / 富裕广场 I期 多层、小高层 70 90-110 150 7年 10000-12000元 / 富裕广场 II期 高层 100 125 复式： 128 2年 8500-11000元 / 名仕达花园 小高层 140错层三室； 160 复式： 170-200 3年 11000-13000元 / 泰达园 小高层、高层 90 110 150 复式： 200 7年 11000-13000元 / 中豪世纪花园 小高层 50 80-110 160 7年 9000-12000元 / 罗马花园 I期 小高层 120 140、 180 8年 11000-13000元 / 亚中花园 多层、小高层 40-70 90-100 136 12年 10000元 / 左右 永安大厦 高层 80 120 160 6年 10000-13000元 / 麦格理花园 多层、小高层 50-80 80-120 140 8年 10000-13000元 / 单位福利分房（旧） 95年前 景兴里 多层 30 50 12年 8500-11000元 / 龙都花园（高层为还迁房） 多层 50 90 120 11、12年 95000-10000元 / ；10000元 / 元兴里 多层 30 50-60 15年 8000-9500/ 单位福利分房（新） 95年后 广顺园 小高层（ 8、 9层） 110-120 150 10年 10000左右 圣德园 高层 15层 50 80-90 120 四室： 150 8.9年 11000-12000 回迁房 德恩里 高层 12、 13层；多层 6层 60 110 160 8年 11000 三级市场 河西区 河西区较新二手房源报价格维持在万元以上，户型面积随楼龄变小逐渐变大 均价保持 在 10000元以上 最近三年内的二手房多为大户型 面积在 100平米以上 三级市场楼龄普遍在 10年左右，面积分布面广。新楼盘较少，面积增大，整体报价在万元以上。 以小户型为主 30-90平米为主流， 产品类型多层为主流 套均面积增大 80-120居多， 产品类型为小高和高层 34 三级市场 河西区 河西区房地产三级市场 成交均面积在74-82平米之间 ，说明河西区的二手房客户对于小户型的抗性最小。 河西区707274767880822007.12007.32007.52007.7-82007.102007.122008.22008.42008.6河西区成交面积 两居室仍然是市场需求的主流产品，同时一居室的租房量最大，购买决策以家庭综合居住需求为核心（学校、交通、购物、环境）。子女入学为首要决定因素 面积区间 房龄 客户关注 单价 单店消化速度 成交比例 一室 建筑面积 40 左右，使用面积 25-30 左右 15年以上 入读小学 /婚房购置 9500-12000 租： 7-8套 /月 售： 3套 /月 1-3成 两室 40 、 70-80 、 100以上 15年以上、5-8年次新房 本区域内改善 （楼层、商业、学校） 11000-12000 租： 3-4套 /月 售： 1-2套 /月 5-7成 三室 130/150/170 5-8年次新房 地点 10000 左右 售： 1-2套 不足 2成 四室 180-200 6年左右 地点 /小区质素 10000 左右 不确定 房源供给稀少 成交频率很低 两居室是河西区三级市场需求的主流产品，客户关注点体现了区域内人口的刚性需求占主导。 35 房地产一级市场 ： 供应量小，市内项目稀缺性愈加明显，未来市场放量将愈加稀少 房地产二级市场： 宏观市场 小结 销售情况 ：价格稳定，总体价格水平维持在 10628元 /平米，在六区中仅次于和平区，与南开区并驾齐驱。产品以 3居室为主，套均面积 136平米。 成交情况 ：成交低迷，但 2008年上半年总体成交稳定。平均每月的消化量为 47384.4平米。这除了整体房地产形势向下外，河西区住宅放量减少是一个重要的因素。 供应情况： 集中供应较少，竞争不明显。 三级市场分流了大量中低端刚性需求客户， 2居室为市场需求的主流产品，同时一居室的租房量最大 ； 购买决策以家庭综合居住需求为核心（学校、交通、购物、环 境）。子女入学为首要决定因素 房地产三级市场 ： 36 市区高端项目，滞销户型以大户型为主，畅销户型集中在 90-120平米两居和 140平米的三居，未来市场上高端大户型竞争激烈 市场格局 市内高端项目 项目 位置 价格 元 / 一室 二室 三室 四室 畅销户型 慢销户型 滞销户型 存量 吉利经典 和平区贵阳路与西宁道交口 14600 69-88 97-119 122-160 69-88一居、97-119二居 122-160三居 约 80套（共 264套） 犀地 和平区吴家窑一号路 15000 126 168-192 245-253 126二居 168-192 三居面积过大 245-253 四居 500余套（共 1210套） 时代奥城 南开区宾水西路与水上东路交口 14000 93-110 140-230 93-110两居 140三居 5月以来销量锐减。慢滞销户型未出现明显趋向，因为外籍人士聚集，对大户型没有太大抗性。 速度约 30套 /月。还剩一栋现房楼，两栋期房 钻石山 天津市南开区卫津南路奥体中心旁 85 130 170 240 即将上市 华夏国际公寓 河西区九龙路与浦口道交口 15000 60/80 133-142 170-190 183-200 60/80一居 （售罄） 133-138两室面积太大 200平米左右大户型 30% 100多套 中豪世纪花园 河西区围堤道 118号 14000 100-180两居、三居 200以上 住宅基本售完 格调春天 南开区广开四马路与西市大街交口 15000 70多平米 90-100 100-120 130、140-150、160-170 170以上、200左右 2居 90-100 100-120 140平米， 3-B、 3-C因为户型存在明显缺陷 十几套 价格集 中于 14000- 15000 90-120两居 140三居 畅销 滞销户 型为 200平 米以上 大户型 37 围堤道以北 板块 体北、 黑牛城道 板块 大梅江板块 海河下游节点板块 河西区四大板块 特点 围堤道以北板块 河西区核心地段，由于优势地段的不可复制性使板块内的项目越来越稀缺 大梅江板块 大梅江板块定位为政府规划的高端生态居住区 海河下游节点板块 由地铁一号线带动人口迁移。 体北、黑牛城道板块 新城建设过程中兴起的成熟居住区，目前居住氛围良好，配套齐全。 围堤道以北板块毗邻和平区，属于河西区核心商务区，新开商品房具有极强稀缺性。 河西区四板块比较 市场格局 河西四板块 大梅江板块 最高端居住板块 围堤道以北板块 相对最核心板块 海河下游节点板块 交通带动的板块 体北、黑牛城道板块 相对成熟生活板块 12500-16000元 / 13000元 / 10000-13000元 / 12500-16000元 / 38 市场格局 项目细分 花园 5座 华侨御景湾 鑫瑞名苑 爵色峰景 都市澜轩 天津湾 富力津门湖 弘泽印象 海逸长洲 世纪梧桐公寓 天津公馆 按照区域居住属性，河西区主要分为：围堤道以北板块，体北黑牛城道板块，大梅江板块，海河下游各节点板块。 区域： 围堤道以北板块 海河下游各节点板块 梅江板块 体北、黑牛城道板块 项目位于围堤道以北板块，临近小白楼 CBD及和平区商业中心。 典型楼盘选择 原则： 在售或即将推出项目 典型楼盘，区域内知名度较高 桃花源居 泰悦豪庭 39 位置： 广东路、永安道交口，周边高楼林立，在河西人民法院东南侧。 物业类型： 住宅 群众描述： 两栋高层，两栋低层。 层高： 占地： 10000平米 住宅建筑面积： 2.2万平米 开发商： 天津市雅宣房地产开发有限公司 周边社区楼层较高，一墙之隔的居民拥有私家车数量较多。 现状： 项目周边有围墙， 4号楼已经完成打桩， 2号楼正在做桩。 开发进度： 09年 9月封顶， 09年底入住 1号楼 6层 2号楼 18层 3号楼 一半 6层，一半 8层 4号楼 18层，顶层跃层 1号楼 2号楼 4号楼 3号楼 三面受到阻隔，进入性和展示性差 项目参数 桃花源居 围堤道以北板块稀缺住宅产品，预计 08年 10月份入市。 40 项目参数 即将入市项目 项目名称 预计入市时间 占地面积（平米） 容积率 建筑面积（平米） 楼层状况 爵色峰景 2008.12.31 10000 3.3 33000 3栋 28层，层高 2.95-3米 泰悦豪庭 2009年中期 7000 5-6 40000左右 项目名称 一房 二房 三房 四房 总套数（套） 爵色峰景 50-60 100以内 最大 150 无 泰悦豪庭 120-130 150-180 400 400 河西区即将入市产品体量较小，容积率普遍偏大。 未来即将入市项目户型面积区间走向两个极端： 爵色峰景以小户型为主，面积最大的为三居，面积 150平米，主力户型为小户型，集中于 100平米以下。 泰悦豪庭以大户型为主力，最大面积的四居在 400平米左右，最小户型为 120平米左右两居。 41 板块名称 项目名称 占地面积（平米） 容积率 建筑面积（平米） 总套数（套） 围堤道以北板块 华侨御景湾 7800 5.89 58700 352 天津公馆 9000 6.66 60000 736 花园 5座 8000 3.6 70000 400 体北、黑牛城道板块 都市斓轩 7502 2.2 16505 五一阳光 46200 2.16 95000 清泽园 1.9 60000 未知（ 6栋楼） 海河下游节点板块 鑫瑞名苑 3.39 160 天津湾 600000 2.05 1100000 梅江板块 富力津门湖 1650000 1.78 4270000 729 海逸长洲 545455 1.1 600000 790 弘泽印象 63000 1.40 114000 600 世纪梧桐公寓 77800 1.65 128600 1000 项目参数 入市项目 围堤道以北板块的项目体量偏小，容积率过高，而其他三个板块的容积率明显低于围堤道以北板块，且存在 “ 富力津门湖 ” 这样的大盘。居住空间舒适性方面，围堤道以北板块项目存在劣势，但周边配套较完善，生活便利。 围堤道以北板块项目体谅小且容积率高，因市内土地资源稀缺。板块间的竞争成为竞争的主要形式。 容积率较高均在 3.5以上， 占地最高仅为 9千平米 容积率多为 2-4， 清泽园 6层框架小高， 容积率较低 梅江板块突出生态环境优势 容积率较低，均在 2以下。 42 板块名称 项目名称 1房 （ m2 ） 2房 （ m2） 3房 （ m2 ） 4房 （ m2） 围堤道以北板块 华侨御景湾 90 145-157 天津公馆 58.77-79.31（公寓） 60-110 170 200 花园 5座 91.3-98.04 145.05-149.51 204.64 体北黑牛城道板块 都市斓轩 37.17-47.58 （ loft） 50.71-56.01(loft) 70.48-80.58 五一阳光 59-75 96-119 114-160 清泽园 无 100 120、 150 无 梅江板块 富力津门湖 40-70 100 145-180 海逸长洲 60 90 150 弘泽印象 90 135（高层） 160（洋房） 世纪梧桐公寓 80-110 110-130 海河下游板块 鑫瑞名苑 107.76-142.79 136.3-163.78 天津湾 二居的户型 主要集中 于 90-100平米 三居的户型 主要以 140-160 平米左右居多 区域内几乎没有低于 90平米的普通住宅户型， 多以 90-100平米和 145 平米左右的大户型为主 体北板块住宅 户型偏小 产品类型丰富， 产品线长， 项目档次较高 新增项目较少， 客户认知较低 市场分析 产品分析 围堤道以北板块内普通住宅以大户型为主，一居产品放量稀少，河西市场的主流户型为 90-100平米的两居和 140平米以上的三居 超大户型产 品市场风险 大，少有开 发商推出超 大户型产品 总体分析，围堤道以北板块的主要竞争除自身内部竞争外，产品方面与梅江产品形式趋同，其主要竞争压力来自梅江板块 一居放量 较小，户型 面积为 50-70平米 43 片区 项目名称 入市价格（元 /平米） 当前均价（元 /平米） 已售周期 （含蓄客期） 年价格增长率 围堤道以北板块 华侨御景湾 7000元 /平方米 12500元 /平方米 12个月 71.4% 天津公馆 13000元 /平方米 16000元 /平方米（精装） 11个月 花园 5座 14500元 /平方米 14500元 /平方米（精装） 3个月 开盘不久未增长 体北、黑牛城道板块 都市斓轩 13000元 /平方米 17000元 /平方米（复式精装） 4个月 无增长 五一阳光 5300元 /平方米 6150元 /平方米 已售完 清泽园 13000元 /平方米 13000 3个月 即将入市 梅江板块 富力津门湖 13000元 /平方米 10000 13000元 /平方米 8个月 海逸长洲 12000元 /平方米 13000元 /平方米 13个月 7.7% 弘泽印象 10500元 /平方米 11000元 /平方米 2个月 29% 世纪梧桐公寓 13000元 /平方米 12500元 /平方米 7个月 -6.5% 海河下游节点板块 鑫瑞名苑 12500元 /平方米 12000元 /平方米 6个月 -8.0% 天津湾 现未开住宅 1 2 3 4 围堤道以北板块的均价最高，海河下游节点板块价格最低，围堤道以北板块年价格增长率在四板块中最高。价格梯度：围堤道以北板块 体北、黑牛城道板块 梅江板块 海河下游各节点板块 市场分析 销售情况 均价排序 河西区四板块中围堤道以北板块价格最高，价格区间为 12500-16000元 /平米 均价较高 保持在 12500-16000 定价较高，清泽园（毛坯）达到 13000元 /平米 均价较高 保持在 10000-13000元 /平米 产品放量较少， 靠近围堤道板块的 鑫瑞名苑均价在 12000元 /平米 44 板块名称 项目名称 畅销户型 销售率 月均销售速度 围堤大以北板块 华侨御景湾 三居 (145-157 ) （其两居产品户型存在缺陷，所以三居相对畅销） 80% 25 天津公馆 两居 、三居（ 110-200 ) 85% 花园 5座 二居 (91.3-98.04 ) 23% 20 体北黑牛城道板块 都市斓轩 一居 (37.17-47.58 ) 五一阳光 售罄 清泽园 两居 （ 100 ） 20套左右 梅江板块 富力津门湖 三居 (145-180 ) 海逸长洲 两居 （ 90平米左右） 50% 40 弘泽印象 两居 （ 91.3-98.04） 世纪梧桐公寓 两居 (80-110 )、三居 (110-130 ) 30% 30 海河下游节点板块 鑫瑞名苑 四居 (163 .78 ) 70% 15 天津湾 暂未售住宅 市场分析 销售情况 目前河西区畅销户型以 100平米左右两居为主面积，销售速度次于梅江板块 畅销户型以两居为主 销售速度每月 20-25套 月均销售速度 在四板块中最高 为 30-40套 /月 在售项目较少 销售速度 20套 /月左右 月均销售速度 15套 /月 45 市场格局： 项目参数： 产品分析： 销售情况： 微观市场 小结 即将入市项目： 户型面积走向两个极端 ，容积率普遍偏高。 已入市项目：围堤道以北板块项目体谅小且容积率高，因市内土地资源稀缺。 板块间的竞争 成为竞争的主要形式。 河西区市场主要分为围堤道以北板块、梅江板块、体北黑牛城道板块、海河下游各节点板块。 围堤道以北板块毗邻和平区，属于河西区核心商务区，新开商品房具有极强稀缺性。 围堤道以北板块内普通住宅以大户型为主，一居产品放量稀少。 河西市场的主流户型为：一居 （ 50-70平米） 、两居 （ 90-100平米） 三居（ 140-160平米） 四板块价格梯度：围堤道以北板块 体北黑牛城道板块 梅江板块 海河中下游各节点板块。 河西区畅销户型以 100平米左右两居为主面积，销售速度次于梅江板块。 46 泰悦豪庭 华侨御景湾 鑫瑞名苑 华夏国际公寓 花园 5座 中豪世纪花园 桃花源居 竞争分析 供需情况 区域内市场放量层次明显，无明显竞争。 待建项目仅有一块，未来土地市场放量更加稀缺，区内竞争将更加稀少。 未来存在竞争的项目：泰悦豪庭、爵色峰景、花园 5座、华侨御景湾（尾盘）、桃花源居 项目推出时间错落，不会产生大规模集中放量，区域内市场竞争较小 0710 07.12 08.2 08.4 08.6 08.8 08.10 08.12 09.2 华侨御景湾 天津公馆 鑫瑞名苑 泰悦豪庭 花园 5座 爵色峰景 桃花源居 2007年 7月 8日开盘， 09年 6月入住，建面： 58785.35平方米 2007年 7月 27日开盘， 08年 10月入住 07年 12月 20日开盘， 08年 12月入住 08年 4月 20日开盘，建面： 70000平米 09年中期开盘 08年 12月 21日开盘， 2010年 12月 31日入住 08年 10月份开盘 09.4 09.6 09.10 09.12 本案 拟 09年中期开盘 爵色风景 主要竞争区间 47 竞争分析 主要竞争项目 项目名称 预计入市时间 占地面积 （平米） 容积率 建筑面积 （平米） 一居 二居 三居 四居 畅销户型 总套数（套） 华侨御景湾 2007.7 7800 5.89 58700 90 145-157 三居 (145-157 ) （其两居产品户型存在缺陷，所以三居相对畅销） 352 花园 5座 2008.4 8000 3.6 70000 91.3-98.04 145.05-149.51 201.01-204.64 二居（ 91.2-93.45m2） 400 爵色峰景 2008.12 10000 3.3 33000 50-60 “ 多级”发展模式 ; 奥城商圈 和平路商圈 友谊路商圈 老城厢商圈 鞍山道商圈 水上北路商圈 大沽南路商圈 小白楼商圈 后广场商圈 滨海新区 中心城区 本项目 商圈 商圈定位 典型商业 和平路商圈 消费型商业 伊势丹、津汇广场、乐滨百货、百盛、美美百货 小白楼商圈 高端商业 海信广场 老城厢商圈 文化旅游 +基本生活配套 古文化街 五大道商圈