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物 业 公 司 可 行 性 报 告第一节 项目的定位 作为定向开发的小区，项目的定位有别于纯市场化运作的房地产项目。在把握其相似性的同时，注重个性化定位，使其具有与小区业主身份相适应的共同价值取向、个性追求和文化内涵。 1项目概念和导入 为了确保项目在规划、质量、价格、物业管理以及服务功能上的差别优势，有必要对项目的主题进行设计和定位。根据本项目的特殊地理环境，以及该项目具有的与该区域其他项目在服务、价格和配套设施的优势，其完善的体育、休闲设施，使其项目具有很高的竞争力。潜心打造一个人与建筑的和谐，建筑与环境的和谐的生活空间，是开发者的追求，也是消费者的理念。为此，我们对该项目导入“新华瑞园，健康人家”的消费理念和地产概念。 就本项目而言，概念的导入不是追求时髦，也非买点的炒作，而是将抽象的概念通过建筑的语言，物业管理的语言具体地表达出来，在项目的规划设计和物业管理上以实实在在的支撑。 综合评估项目的差别优势主要有以下几个方面： 1、 项目的服务优势包括物业管理和配套设施 首先我们可以利用已具备的服务模式和功能，实施对该物业的管理。其次是现有的休闲、体育、学习等配套设施，功能齐全，在本区域的楼盘中独一无二。对楼盘开发商来讲，可以提升其产品的品质、保持其个性化特色，是楼盘的最好卖点。 2、 项目的价格优势 由于“华瑞园”是定向打造，量身定做的，因此在规划设计上充分考虑教职员工的收入水平及受教育程度、兴趣爱好等因素。在分析消费行为和心理定位的基础上编制而定，具有较强的针对性和适用性。建成后因销售费用的减少，可节约开发成本5%左右。另外，空房率的极低，可减少开发的利息成本。在利润目标确定以后与同区域、同品质住房的售价相比，具有10%15%的降幅空间。按照房地产行业价格竞争敏感性分析，如果实际价格低于心理价格10%以上时，则会造成巨大的价格优势，对销售起到巨大的推动作用。 第二章 项目方案策划 建筑应回归本原，崇尚朴实大方。本小区建筑设计布局，建筑风格以及建筑与环境的协调关系，如果脱离中国文化和现实定位，将无法表现小区特殊业主所具有的审美价值，更无法彰显小区所具有的特殊地位和与此相适应的文化内涵。实施本小区方案策划，在确保规划要求、满足小区主题概念的前提下，运用传统与现代相融合的设计语言，使之和谐和升华，创造一种“居之者忘老，寓之者忘归，游之者忘倦”的生活意境。 第一节规划设计方案定位 本小区的设计理念就是把来自不同系统、不同单位的业主融合在一起，构筑本小区独特的社区文化，使整个小区家家户户能够互助友爱、和谐融洽，尽享温馨快乐的生活。为此，本小区规划设计定位具体表现在以下几个方面： 1规划超前 本小区导入家居智能化设置。数字电视，电话、网络、门禁以及整个小区的数字化监控，车辆管理等。此外，小区物业管理前期介入和小区配套设施都能体现小区的超前意识。 2建筑艺术 一方面小区业主是从事教书育人且具有较高文化素养和鉴赏品位的特殊群体；另一方面小区周边的文化气氛非常浓厚。所以力求把握建筑与环境的和谐，追求建筑艺术与传统文化的协调和创新。 3配套完善 配套设施的完善是本小区的一大特点，绿化广场、小区人文、休闲、体育、娱乐和服务设施构成小区的特色和品质的提升，购进各种健身设备，免费供住户健身使用。 4卫生达标 确保小区内无任何垃圾，统一设立垃圾点；楼顶整洁无杂物，楼梯扶手进行日常维护。5服务标准 提升小区的服务水平，是本项目开发建设中非常重要一环。良好的服务可提升小区的品质。开发者对物业管理的策划力求亲和与人性化，并做到提前介入，实现打造一个示范文明小区的目的。 6环境优美 极佳的市政绿化配套，良好的地理位置，准确的生态、自然概念定位和高水平的环境规划，必将造就小区优雅、清新的环境。居住于此，可完全感受和煦的阳光，清新的空气。 第三节 项目公建设施规划 为了有利于创造舒适、方便、和谐、健康的居住生活空间；有利于打造一个配套齐全的生活社区；有利于开发者投资亏损的合理弥补，本小区的公建规划拟集中在西、南向邻街位置，分别配套商业购物、休闲娱乐、酒店餐饮等服务设施。另外结合环境设计整合学校已有的文体、休闲、广场、绿地设置。 1体育康乐设施集中于小区东侧 小区体育康乐设施定位于与学校已建设施共享的原则。在小区东侧规划道路与学校体育场、 广场、花园沟通。 2日常生活配套设施集中于小区西、南邻街区域 小区的各种日常生活配套，如商业购物、储蓄所、邮政、电信集中于规划的商业门面之中。通过各区域商业门面规范化、市场化运作，既可方便小区业主，又不影响小区恬静的生活环境。 第四节 项目景观规划 本项目景观设计遵循利用与改造相结合的原则。有景用景，用景改景，无景造景，天然与人工结合，达到调整空气、降低噪声、美化环境的作用。 1小区景观轴线与花园组成团设计。 小区布置住宅群和多个不同风格、不同特色小型花园组团，并与小区东侧学校已建大型绿化广场、休闲场所共同构成小区景观整体。使业主拥有丰富的休闲、观赏、娱乐、游玩空间。特别是在南入口的景观规划上，力求恬静、大气，层次分明的整体视觉冲击效果。 2小区景观、绿化的空间层次设计 从本小区西侧已有大型景观的基础上，穿插小型花园与建筑的有机整合，保持现有地貌所形成的自然空间层次。人工景观以及绿化的重点将放在路旁、楼旁并注重层次处理。 3小区景观绿化的植物品种层次设计 利用草地、花卉、灌木、乔木、喜阳植物以及现有植被的合理布局来点缀小区的多彩层次色调。配以园林绿化草坪灯，射灯以及临桐梓坡路标志性建筑物外立面亮化、艺术路灯等，给人以色彩层次的动静变化效果。 第五节 项目建筑风格及立面设计 风格是一个建筑的个性或独特表征,是建筑艺术和审美价值的直接体现。本小区项目的建筑风格遵循与概念-和谐健康的定位相吻合；与小区的环境、地形相吻合；与教师公寓这一特殊群体定位相吻合。采用简洁、明快、朴实、大方的建筑风格。 1、 建筑外观、立面 建筑外观，立面遵循简洁、明快、质朴稳重的风格，采用大面积墙面外挑阳台、平窗设计，并与学校已建建筑的风格相呼应。 2、 建筑色彩 以采用较清淡明快的浆黄调和色为主基调，配以白、浅灰、淡浆黄等较鲜艳的色调。间缀其建筑隐于碧绿之间，营造轻快、清新、典雅的气氛。 3、 墙体材料及表面质感 考虑到地区雨水较多，而且酸碱度较高的特点，外墙材料选用防酸碱腐蚀、防老化的耐久材料，在质感上兼顾厚重的文化品位。 第六节 项目道路、车位规划 为方便小区人员出入和确保安全、快捷，根据项目规划要求以及本地块四面环路，北向、东向和西向各设入口的实际情况，规划增设小区机动车入口，尽可能满足人车分流。 1小区道路设计 小区道路采取曲直风格并与小区景观轴线相结合的设计原则，力求实现移步换景、方便、安全。小区主干道分别伸向四个区位组团并与绿化组团串连。次干道分别进入各住宅小路和小区步行系统，形成小区主、次、宅间、步行的道路网络。小区道路采用水泥路面、麻石路缘石。 2小区车位设计 按照市规划局有关住宅小区车位规划设计要求，结合本小区业主收入水平，小区车位按住宅套数1：0.50.6比例配置。设计地下室停车位。 第八节 住宅交房标准及配套 本小区室内配套设施的配置，参照建设部有关国家康居示范工程建设室内配套设施的规定，结合本项目定位，设计室内配套为： 1结构：多层为外混内框现浇板，小高层为异形框架柱结构，外墙为实心红砖； 2外墙：外墙砖； 3门窗：入户防盗门、外窗为铝合金白玻璃窗； 4地面：水泥砂浆地面拉毛； 5内墙及天棚：混合砂浆抹灰打底； 6公共部位：一楼门厅、电梯前室、楼梯间等公共部位，水泥砂浆地面罩耐磨漆，888墙面，电梯前室地面及电梯门套贴石材，照明、消防设施到位； 7给水：PP-R管材，IC卡计费； 8厨房：管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头； 9卫生间：公共卫生间设蹲式大便器一个，其他管线明装预埋，上、下水管道安装到位堵头； 10排水管：UPVC管材； 电路：按规范要求设空调回路、插座回路、照明回路至相应位置，IC卡计费系统； 11弱电：设分户门禁对讲，电话、有线电视、宽带网安装到位； 12天燃气：天然气管道敷设至厨房，IC卡计费； 13变配电：双电源供电，每户8KVA设计； 14供水：多层及小高层低区用水由市政管网直供（有待管网水压调查），小高层高区用水设变频管网叠压供水系统； 15供热系统：设锅炉房，PE热水管道敷设至厨房、卫生间； 16电梯：小高层设中外合资品牌电梯； 17电话：2个点，客厅、主卧； 18电视：2个点，客厅、主卧； 19安防系统：电子巡更、出入口电动门、保安岗亭、车库IC卡安防系统等； 第三章 项目营销方案 为了履行让利业主的承诺，在实施项目营销策划过程中，保证自有资金到位和合理银行贷款额度的同时，采取预收定金和按工程进度支付购房款的低成本、多渠道融资方式，达到控制和降低开发成本，真正让利业主的目的。现就项目各户型价格调整方法、项目宣传推介和定金及购房款交纳方案策划如下: 第一节 项目营销原则 根据本项目的开发特点，结合目前市场需求状况，对住宅销售，车位销售和商铺销售分别采取不同的营销原则。 1住宅销售 针对本小区的定向开发模式，开发商向委托单位提供各户型的编号、户型类别、销售面积、销售单价、销售总价等资料，由委托单位按规定自行分配。 2车位销售 本项目车位销售将采取优先内部认购结合社会发售的方式。 3商铺销售 本项目的商铺销售将采取引进小区必备的服务性功能，定向、定经营项目的销售方式，向社会发售。 第二节 项目价格定位 1、住宅价格定位。 本项目住宅价格是根据市场行情和开发商低收益的承诺，设定均价为小高层2300元/ m2，高层2500元/ m2 。水平、垂直差价的调整是根据各户型的层高，区位、景观、朝向的权重比例运用因素成对比较法评估确定。 住宅价格定位及调价一览表 楼型结构 销售均价 基准层 垂 直 差 价 水 平 差 价 调 增 调 减 调 增 调 减 小高层 2200元/m2 67 891011、12层35% 12345层35% 620% 620% 高层 2500元/m2 89 1011121314151617层35 1234567层35 620 620 2地下停车场价格定位 地下停车位价格定位系根据建安成本和参照市场行情，运用成本法和市场因素修正法评估确定，暂定地下停车位销售价格为60000元/ 个。 3商铺价格定位 商铺价格主要采取市场因素修正法确定，价格暂定每平方建筑面积价格为6000元。 第四章 项目物业管理方案 物业管理是房地产项目运作的重要一环。人们既要楼盘的品质，更需要楼盘的配套服务。由于小区所具有的特殊性，物业管理更为重要。根据国家有关小区物业管理条例，小区物业管理方案分交付前和交付后两个阶段策划。 1小区交付前物业管理方案 确定物业管理模式和组织架构，报政府有关部门审定备案。 制定物业管理工作程序和员工培训。 参与工程验收，提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。 协助小区业主办理天然气、电话、电视以及宽带网络的开通手续。具体开通收费情况如下： 业务种类 初装费 使用费 备 注 天然气 2280元/户 使用费统一规定 电话 300元/户 使用费统一规定 电视 300元/户 使用费统一规定 宽带网 免 800元/户年 联网方式不同的有所变化 2小区交付后物业管理方案 根据国务院2003年5月28日颁发的物业管理条例之规定，在由业主大会选聘物业管理企业之前，由开发商负责小区的物业管理，同时着手开展业主大会的选举工作，在完成业主大会选举后，原聘物业管理公司交业主大会审定。 房屋建筑的共同部位、公共设备设施、附属建筑物、构筑物、配套建筑设施的维修、养护、管理。 公共绿地、环境卫生、建筑小品、环卫设施的养护、维护、管理。 治安消防、车辆停放、房屋装修、人员出入的管理。 小区水电费、然气使用费、宽带网络使用费、有线电视收视费的代收代交，报刊杂志邮件的分发。 按照xxxxxxx住宅物业管理收费办法，暂定本小区物业管理收费和集中供暖、供热水收费标准为： 收费项目 小高层 高层 单位 备注 物业管理费 1.0 12 元/月m2 价格均须市物价局审批.水电费在市价基础上加公用及损耗摊销. 第五章 项目开发建设方案 1项目建设方式 择优选择2家以上施工单位分片分段施工，聘请工程监理对整个小区施工建设实施全程监理，成立项目工程建设指挥部全程控制项目的工期、成本、质量，确保项目如期完成。 2项目建设进度 本项目计划从二五年三月开始进行前期准备，在完成土地过户后18个月内完成全部工程建设。 项目开发建设进度安排分前期准备和后期施工、营销。前期准备包括项目开发管理计划和设计报建的前期准备，在具备施工条件后施工建设分施工准备、工程发包、设备材料选型、施工及管理、营销验收和交付使用。 第六章 项目投资成本及资金筹措投入 第一节 项目投资估算 项目投资总计191,379,063.12元，平均造价1,658元/。项目总投资估算情况如下： 1、 总投资估算表 单位：万元 项目 数量 单位 平均单价 金额 1 征地费用 252.00 26,840,000.00 2 建安费 106560 1100.00 117,216,000.00 3 配套费 106560 120.00 12,787,200.00 4 地下车位建安费 10500 1400.00 14,700,000.00 5-1 报建费（住宅） 98560 135.00 13,305,600.00 5-2 报建费（住宅） 8000 180.00 1,440,000.00 小计 186,288,200.00 6 财务费用 1 年 5,091,063.12 5,091,063.12 计 191,379,263.12 2、指标说明 土地征用费中出让金按现行改制企业优惠政策进行框算。 小区地下车库建安费用未纳入平均造价。 第二节 资金筹措及投资计划 本项目投资总额为176,679,063.12元，开发总建筑面积106560m2。由于本项目系定向开发和销售，因此，在投资经营方面主要采取投资的多元组合模式，通过控制和降低开发成本，达到真正让利于业主的目的。为确保项目园满完成，开发商在保证自有资金到位和银行贷款的同时，须采取预收定金和按工程进度交付购房款的低成本、多渠道的融资方式。 1本项目的开发资金来源及投入计划。 企业自筹 5000 万元 项目建设期收入再投入 14360 万元 资金来源计划使用表 序号 项目 前期 土地征用及建设期 竣工后期 合 计 2005年以前 05.11.1-06.3.30 06.4.1-06.12.31 06.8.1-06.12.31 1 企业自筹 960 3000 1040 5000 2 项目收入再投入 4860 7200 2300 14360 3 银行贷款 4 总投资 960 7860 8240 2300 19360 从项目总投资和项目资金来源数据分析，可完全保证项目的按期完成。 第七章 项目销售收入估算及指标分析 第一节 项目销售收入估算及损益 1、项目销售收入估算表 项 目 可销售面积(m2) 销售单价（元/） 销售收入(万元) 住宅 88060 2300 202,538,000.00 商业门面 8000 5000 40,000,000.00 地下车位 300(位) 60000 （位/元） 18,000,000.00 合 计 260,538,000.00 第二节 项目损益表与静态分析 1、 销售税金及附加，房产交易税一览表 房型 税收及费用项目 金额 住宅 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 11,342,128.00 商业门面 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 2,240,000.00 车位 营业税及附加/房产税/土地增值税/销售费等 1,008,000.00 总 计 14,590,128.00 2、 销售利润表 房型 销售金额 投资成本 税金 税后利润 74,916,686.88 税后利润50,194,180.21 住宅及公寓 202,538,000.00 191,739,263.00 11,342,128.00 商业门面 40,000,000.00 2,240,000.00 车位 18,000,000.00 1,008,000.00 合计 260,538,000.00 191,739,263.00 14,590,128.00 54,208,609.00 第八章 不确定性分析 由于系定向销售，销售时间短，资金回收快。总建设时间为一年，从投资建设到全部入住共计12个月时间。因此，投资回收期不超过1年。 1、 从销售收入、建设成本、销售税金及附加数据上可以得出该项目的投资效益（税后利润）为54,208,609.00元。 2、 因素敏感性分析汇总表 方 案 基本数据 成本+5 成本-5 收入+5 收入-5 销售收入 260,538,000 260,538,000 260,538,000 273,564,900 247,511,100 成本 191,379,263 200,948,226 181,810,300 191,379,263 191,379,263 销售税金 14,590,128 14,590,128 14,590,128 15,320,128 13,860,128 税后利润 54,208,609 44,999,646 64,137,572 66,865,509 42,271,709 自有资金回报率 108.42% 89.99% 128.28% 133.73% 84.54% 第九章 项目风险预测及规避 1、政策法规风险 本项目开发的土地权属和定向开发系政策法规影响程度较大的两个因素。因此，在处理过程中，要注重把握政策依据。开发商须按有关规定尽快取得该幅土地使用的权属。