卖房出租房赚钱养老 或不及以房养老划算.doc

卖房出租房赚钱养老 或不及以房养老划算作为国人最关注的“房子”和“养老”两大问题，一旦联系在一起注定成为各界关注的焦点。日前，国务院公布的关于加快发展养老服务业的若干意见（以下简称意见）中，一句“开展老年人住房反向抵押养老保险试点”迅速引来热议。以房养老，简单来说就是老人在退休以后，可以将房子抵押给银行、保险公司等金融机构，经评估后获得一笔款项，并由金融机构按月发放给抵押人用于养老直到其身故。这样一项突破性的政策，对老年人来说到底能带来多大利好？抵押200万元房子，每月能领1万元养老？一直积极提倡以房养老的中房集团公司理事长孟晓苏表示，根据国外标准的“抵押式以房养老”计算，如果老人以评估价值500万元的房屋参保，每月大约可得到2.6万元；如果老人以评估价值200万元的房屋参保，每月大约可得到1万元。通常来说，国内一线城市的房价基本都能支持上述价格，也能满足大部分老人的日常生活需求。不过，有人以办理10年期100万元的按揭贷款购房为例来计算，指出按当前基准利率6.55%、采用月均还款较少的等额本息法，每月月供大约要1.138万元，相比起来“抵押价值200万的房产，每月才领1万元太不划算了”。但孟晓苏发微博评论称：“这种算法既不懂保险也没其他依据”。他表示：“反向抵押养老保险与购房抵押贷款算法相似但方向相反。抵押贷款买房者要按月向银行支付本金加利息但先行住房；反向抵押保险是保险公司提前向老人付款并延后得房。所以给付金数额大致是反过来计算的，约是购房本金减去预付利息。”一线城市以房养老或更划算尽管作为国家养老政策的补充，以房养老主要针对的是孤寡、失独老人或子女不在身边的老人，但对其他有房、有一定存款也有子女的老人来说，也不失为一种选择。然而，羊城晚报记者采访获悉，其中还涉及多个问题，比如房价未来一旦出现增值，增值部分的收益归谁、子女是否还有继承权、一旦突破了70年产权的年限如何解决、多人产权的房子应该如何评估和处置等等。“上述可能涉及的问题，或说容易产生纠纷的问题，正是在下一步制度设计上需要解决的问题。”一位寿险公司的相关人员认为，房产价值不同、个人考虑的因素不同、家庭环境的不同以及老人的需求不同，都导致了很复杂的博弈过程。羊城晚报记者了解到，目前广州市平均养老金水平达到2833元/月（据广州市人保局数据）。以广州城区一套价值200万元（均价2万元、100平方米）的房子为例，目前中国人平均寿命为72岁，假设老人退休时（55-60岁）可进行倒按揭，倒按揭的期限约为20年。在目前广州的房租、房价和抵押贷款利率水平之下，暂不考虑通胀和利率、除社保外假设每月以1万元生活费为标准计算卖房后租房：卖掉得200万现金，以2000元租一套普通的住房，则这笔钱仅够用13年；卖房后换小房：卖掉得200万现金，其中花100万买个小房，要维持上述生活水平，100万现金仅够8.3年； 住房抵押：以房价的70%作为评估，目前10年期的抵押贷款利率为6.55%，则老人虽然拿了140万的现金，这笔钱仅约够用11年，且每月还要返还银行利息；以房养老：如仍以房价的70%作为评估，每月能够获得金融机构提供的1万元现金，所需要的费用由金融机构负担到老人离世。关注机构风险：房价跌了怎么办？实际上，由于目前相关细则没有出台，以房养老对保险公司来说也可能存在风险。“住房反向抵押代管保险，金融机构并非稳赚不赔，”中美联泰大都会人寿产品管理部王琪向记者直言。首先是按揭金额问题，在“以房养老”模式下，金融机构一般要在老人过世后才能处置房产，在签订合同到执行处置的时间跨度可能较大，难以准确预估房产的实际价格，因此如何确定按揭金额是首先需要解决的问题。然而房价未来走势的不确定性，成为了最大障碍。如果房价一路上涨当然皆大欢喜，而一旦房价出现崩盘，却是一损俱损。目前一线城市房价还在稳步上涨，但在一些盲目开发的三四线城市，却隐藏着巨大的风险。其次是按揭期限问题。由于人的寿命难以预期，“倒按揭”的期限无法事先确定，每月金融机构提供的养老金数额难以准确计算。中国房地产开发集团理事长孟晓苏在访谈时认为，中国没有真正的“反向抵押养老保险”。孟晓苏表示，所谓的反向抵押贷款都是由银行做的，银行之所以要选第二套房，是因为如果把房子拍卖，抵押人不会被赶到大街上去；而且要有个期限，贷款不能是无期限的。“所以我说这一种不是说老人，只有老人才能入，任何一个有房子的人，到银行说，我把房抵给您，用十年、八年，这种都可以，对于有些老人，房子多了，抵押出去一套或者卖一套，抵押优点就是房子增值还好，这是任何人都可以做的。”孟晓苏说，“因为过去没有反向抵押养老保险，所以之前所有出在抵押贷款方面的问题都不能算到保险公司还没有推出产品的账上，而一旦要有这样的产品，我相信保险公司会有它的选择。比如说它会择相对房价比较高的城市来做试点，会选择一些无子女老人，来做首批，或者一些空巢家庭做首批的试点者。同时从老人的应该说房产和几种知识结构上，更多会选一些高知识层面的，他们比较以理解这个产品。”孟晓苏指出，商业保险不能让什么人都覆盖，“至少有两种人不做保险，一种是富豪，富豪有的是钱，干吗非要抵押房子养老。还有一种就是没房的人，没房没钱都跟这没关系，人保险公司做的这个，做的这种反向的保险，是抵押房子。当然还要排除掉不愿意入的，随着这种产品深入人心，可能在中国有房而缺钱的老人数量比较大，未来可能还会比较多，特别是中国的家庭结构小，所以往往是子女的房，而且子女买房的时候还是老人帮助。”“央视曾经在2007年对老人做过调查，回答说愿意一半，不愿意有一半，在最近上海统计局对老人做了调查，结果发现73.1%的老人认为这个产品是赞同或基本赞同，可见在老年人的心目中多一个选择比少一个选择好。在这种发达地区，比如上海，认为不需要养儿防老，不需要子女养老的占了12.1%，说明在这些地方，更多认为子女太劳累了，不需要麻烦子女。”孟晓苏说。孟晓苏解释，“以房养老”不应该由政府强制推行，而是老人自发通过这种方式补充养老资金，“这并不意味着政府在基本养老方面可以不作为，只是为养老增加一种方式”。他认为，儿女养老，仍将是中国未来养老的一个主渠道。但中国现在老龄人口约2亿，其中大约有10%老人没有子女，此外，也有不少老人的子女长期居住在国外或者在外地，使其成为空巢家庭，这些老人的生活难以得到保障。孟晓苏认为，如果这些老人有住房，可以考虑使用反向抵押，不用卖掉住房就可以将这笔财富变现。“如果房屋继续增值，造成老人财富增加，还可以逐年变现，源源不断地供养老人的生活。”国务院发展研究中心市场研究所所长任兴洲近日接受中新社记者采访时也表示，“以房养老”在中国不会成为养老的主渠道，养老问题全部指望住房养老是不客观的。“以房养老”还需要有很好的政策设计和法律保障。孟晓苏：“以房养老”可能选择房价较高的城市来做试点提到“以房养老”，在国外多个国家已经有不少成功的尝试，而国内虽然此前在北京等地有过试点，但是多以失败告终。孟晓苏说，“因为过去没有反向抵押养老保险，所以之前所有出在抵押贷款方面的问题都不能算到保险公司还没有推出产品的账上，而一旦要有这样的产品，我相信保险公司会有它的选择。比如说它会择相对房价比较高的城市来做试点，会选择一些无子女老人，来做首批，或者一些空巢家庭做首批的试点者。同时从老人的应该说房产和几种知识结构上，更多会选一些高知识层面的，他们比较以理解这个产品。”孟晓苏指出，商业保险不能让什么人都覆盖，“至少有两种人不做保险，一种是富豪，富豪有的是钱，干嘛非要抵押房子养老。还有一种就是没房的人，没房没钱都跟这没关系，人保险公司做的这个，做的这种反向的保险，是抵押房子。当然还要排除掉不愿意入的，随着这种产品深入人心，可能在中国有房而缺钱的老人数量比较大，未来可能还会比较多，特别是中国的家庭结构小，所以往往是子女的房，而且子女买房的时候还是老人帮助。”孟晓苏：依靠儿女养老仍是中国人养老主渠道“养儿防老”是传统中国，把房子抵押出去养老，观念上怎么改变？孟晓苏说，“如果老人愿意把房子传给子女，这是非常好的传统，中国子女愿意赡养老人，这是个非常好的传统。儿女养老，仍然还是未来的一个主渠道，但是没有子女的老人怎么办？”孟晓苏解释到：“我们中国，更悲惨的是那些失独家庭，就剩下孤独的两位老人，现在有多少人，有100万个失独老人，这些老人谁给大家来养老，他们的房子怎么传给子女，所以这些老人未来可能就更需要，这样供出自己的房子，在有生之年花光，特别和他的同长的保险，叫与生命同长的。所以中国，我们在鼓励儿女养老的时候，主要还是先从这些无子女和失独老人做起。”“有不少老人子女出国了或者外地，叫空巢家庭，这些子女在老人都是已经六七十岁的时候，自己往往都成家也孩子，有房子。今后老的死了把房子留给下边，6个老人都死了以后最后剩你一个，不是原来担心这个，有些老人本身就有两套房三套房，有意向的可以选择来进入，有些子女也很愿意让老人入保险，这样子女照顾不了老人，老人有钱，可以自己安排自己的生活。”孟晓苏说。孟晓苏：“以房养老”可先从无子女和失独老人做起孟晓苏表示，如果老人愿意把房子传给子女，子女愿意赡养老人，这是个非常好的传统。儿女养老，仍然还是未来养老的一个主渠道，但是没有子女的老人怎么办？我们中国现在老龄人口有两亿，大约有10%老人是没有子女的。而更悲惨的是那些失独家庭，就剩下孤独的两位老人，现在有100万个失独老人，这些老人未来可能就更需要，这样供出自己的房子，在有生之年花光，特别和他的生命同长的保险。所以中国，我们在鼓励儿女养老的时候，主要还是先从这些无子女和失独老人做起。他进一步表示，其他老人也会有愿望，有不少老人子女出国了或者外地，叫空巢家庭，有些老人本身就有两套房三套房，有意向的可以选择来进入，有些子女也很愿意让老人入保险，这样子女照顾不了老人，老人有钱，可以自己安排自己的生活。孟晓苏：房屋产权不止70年 不必担心产权到期房屋“以房养老”试点的时候，一些市民担心房屋70年产权期限到期后会产生一系列的问题。孟晓苏认为，房屋产权70年的说法是不准确的，因为房屋产权是永久的，70年期限的问题不是抵押老人所担心的问题。孟晓苏表示，2003年的时候提出这个问题的，当时保险公司第一个顾虑就是70年，房屋产权70年这是不准确的，因为房屋产权是永久的，土地使用权70年，早在2003年7月份，全国人大颁发的物权法已经明确规定了。他进一步表示：“我们再翻过来讲，到底谁担心70年产权到期，开发商肯定不担心，二手房也不担心，如果快到期了，赶快把房子抵押出去，保险公司如果愿意要，你干嘛不甩给他呢，所以70年的问题不是抵押住房的老人所担心的问题。”多地试点效果欠佳“以房养老”在我国提出已10年，曾在一些地方试点，效果并不理想。2003年，“以房养老”理念最早被中国房地产开发集团理事长孟晓苏引入国内。2007年11月，上海市公积金管理中心试点“以房自助养老”协议。2011年北京市“十二五”时期老龄事业发展规划提出，北京市鼓励商业保险企业、商业银行或住房公积金管理部门，建立公益性中介机构以开展“以房养老”试点业务。2012年4月，南京提出“以房养老”，但相关负责人透露，该模式仍停留在政策研讨阶段。直至前不久意见对外发布。调查显示，“以房养老”模式涉及金融、社保、房地产、保险等行业和政府相关部门。专家表示，目前这一政策尚面临诸多问题。“以房养老”与中国传统观念直接冲突。社科院社会政策研究中心秘书长唐均指出，理论上要使“以房养老”成为可行的社会政策，基本条件是住房由老年人自由支配。而现在住房多为家庭主要财产，按传统观念，多数老年人选择把房产留给子女。上海民政部门调查显示，九成左右老人拟将房产留给子孙。北京师范大学中国公益研究院院长王振耀称，“传统观念下房产寄托了家庭太多情感，多数人过不了观念坎。”养老专业服务和产品缺乏也是重要障碍。全国养老服务体系建设专家委员会委员傅旻认为，养老产品缺乏是推行“以房养老”的最大障碍。民政部统计显示，我国城乡养老机构养老床位365万张，平均每50个老人不到一张床。养老从业人员不足百万，“养老前景不明朗，没有老人愿意拿着养老钱冒险。”加之“以房养老”本属商业养老保险产品，牵涉众多金融机构。政策不透明，相关规定缺乏，使该举措可能面临重大风险。业内人士表示，此举还涉及银行房产处置权，而银行只有通过法院拍卖一条渠道解决，没有相应处置能力。保险公司又不具备办理抵押贷款资质。上海市民政局老龄工作处处长袁俊良介绍，上海从2007年酝酿“以房养老”，推行多年仅成功6例，重要原因就是“居民普遍预计房价将上涨，老人会吃亏”。以房助老更合民意最新消息称，北京有望9月底出台加快推进养老服务业发展的意见，其中“以房养老”可能不被提及，取而代之“以房助老”概念。“以房助老”核心要点是不必抵让房屋产权，房子仅为养老辅助性选择之一。北京市民政局副局长李红兵指出，“以房助老”不是让老年人抵让房屋的产权，而是通过让渡现居住或空置房屋居住权，获得基本养老金之外的更多养老资金。这被认为是探索新的养老保障制度新举措。这其中政府应承担首要责任。北京大学财经法研究中心主任刘剑文认为，解决养老问题需国家、社会、个人共同努力，进行责任区分。“从长远发展看，还是应由政府承担最大的养老责任。毕竟很多老人没有房子，如果过分强调以房养老，人们会担心政府不承担养老保障责任。”同时，营造宏观的政策环境和完善顶层制度设计至关重要。孟晓苏认为，“以房养老”试点过程中，政府应制定具体可行的政策体系，完善相关房产评估、政策咨询、纠纷仲裁、风险分担机制，鼓励金融机构参与相关衍生产品的创新，使“以房养老”更符合我国国情，更能满足多样化养老需求。王振耀等专家表示，政府应完善房产评估、政策