大连商圈调查.docx

大连市商圈调查目录一市场整体评估61.大连市简介62.大连市行政区划分以及商业网点分布63.大连市经济指标84.大连市政府商业规划95.城市人文状态10（1）商贸10（2）基础设施11（3）大连旅游11二商圈调查（加*为重点商场）111.青泥洼桥12（1）新玛特总店*12（2）麦凯乐总店13（3）百年城14（4）连洋百货15（5）久光百货15（6）秋林女店16（7）大商男店17（8）大都会182.天津街18（1）新世界百货*18（2）佳兆业213.人民路21（1）新世界21（2）时代广场*22（3）麦凯乐2店33（4）罗斯福33（5）福佳新天地33（6）友谊商城2店34（7）百盛34（8）沙河口百货35（9）罗斯福对面步行街355.长春路36（1）百盛366.和平广场36（1）千盛百货36（2）凯德和平广场377.软件园37（1）锦辉商城2店37（2）万达购物广场388.金马路38（1）麦凯乐3店38（2）安盛购物广场38（3）友谊商城开发区店399.斯大林路39（1）新玛特39（2）安盛购物广场4010.新玛特步行街40（1）大商旅顺新玛特41三消费者调查411.消费者统计变量412.消费者偏好413.调查分析46四特定品牌对比（以JackJones为例）47五附录48大连商圈消费者调查48当代消费者心理变化趋势和特征49一 市场整体评估1. 大连市简介大连，位于欧亚大陆东岸，中国东北辽东半岛最南端，西北濒临渤海，东南面向黄海，有包括大小岛屿260个。是中国的副省级城市、计划单列市，也是全国14个沿海开放城市之一；是中国辽宁省的一个重要沿海港口城市，省内第二大城市，是中国东北主要的对外门户；也是东北亚重要的国际航运中心、国际物流中心、区域性金融中心。2012年中国城市竞争力排名十一位、金融竞争力全国第八，东北第一。大连是全国15个副省级城市之一、全国5个国家社会与经济发展计划单列市（简称：计划单列市）之一。是辽宁沿海经济带的金融中心，航运物流中心，也是东北亚国际航运中心，东北地区最大的港口城市。2011年全国两会,大连被国家定位为振兴东北老工业基地的龙头及国家级战略辽宁沿海经济带开发开放的核心城市。大连环境绝佳，2009年被由联合国的环境规划署（UNEP）认可，联合国环境规划署与其支持并认可的非盈利性组织国际公园与康乐管理协会（IFPRA）评选为国际花园城市的最高奖。2010年中国城市竞争力报告中，大连综合竞争力名列全国城市第八位。仅次于香港，上海，北京，深圳，台北，广州，天津。2. 大连市行政区划分以及商业网点分布青泥洼商圈 大连中山区核心地带青泥洼桥位于火车站前，青泥洼商业区是大连当之无愧的核心商圈。会集了餐饮、购物、娱乐、休闲、商务等功能的各种大规模的百货商场和大型购物中心以及品牌连锁店、专营店等，如大连商场、新玛特、麦凯乐、大商家电商场、秋林女店、太平洋百货、百年城、胜利广场、大世界国际家居中心以及万宝海鲜舫、必胜客、星巴克、合声量贩KTV、新玛特影城等，完全满足人们的各种消费需求。同时还有商务功能齐全的酒店和写字间。 站北商圈 站北商圈实际上是青泥洼商圈向北延伸所形成的北部商业批发中心，位于大连火车站后身，与轻轨总站毗邻，是大连市传统的交通枢纽和批发商品集散地。 商圈中心是辽南地区最大的综合性批发市场大连双兴商品城，此外还有人们熟知的兴业建材市场。另外该商圈内还有两个商城不能不提，一个是凯旋广场，另一个是振富商城。虽然同为商业地产项目，当初定位也非常鲜明，但两者如今的状态却大不同。 西安路商圈 西安路是大连市历史最悠久的路街之一。早在二十世纪初，这里就已经是大连西部的商贸聚集地，成为继天津街、青泥洼商圈后在大连西部重新崛起的成熟商圈，现已聚集包括锦辉、家乐福、百盛等不同规模和业态的大小商家上千个。2004年，西安路更是迎来了新一轮的改造建设，龙头企业纷纷把目光聚焦到了这里，如福佳新天地广场与沃尔玛的签约、罗斯福天兴携手大商麦凯乐、友谊商城的进驻等等，不仅掀开了品牌开发进驻的新篇章，更是让整个商圈的业态分布更加丰富、竞争力更强。 华南商圈 华南商圈位于中华路两侧，是随着泉水的大开发而逐步成为城市次商圈的，该商圈辐射泉水及天河路、山东路等周边区域，截至目前，该商圈已建成商业面积超过40万平方米，包括亚洲最大的沃尔玛广场、华南商品城、华南装饰材料大世界等。商圈内集购物中心、主题百货、文化休闲、餐饮娱乐等商业业态于一体，产品以中档为主，满足周边居民的日常生活所需。 民主广场商圈 准确地说该商圈目前还只能算一条特色商街。但由于目标客群定位准确，逐渐显露头角。该商圈以建筑为载体，改变并引导都市白领的居住状态和生活方式。其商街定位为城市休闲文化夜生活区，由餐饮、酒吧、美容康体三大业态组成。餐饮主力店有“现代食尚”；康体方面有全国连锁机构英派斯健身俱乐部；酒吧则由以在“南京1912”取得巨大成功的Seven领衔。该商街已经成为大连夜游族的聚集地之一。 天津街商圈 天津街历史悠久，甚至曾经与北京的王府井齐名，但改造后一度运作不良，原有的繁华氛围不再。现在，除了新世界百货还在正常运营外，其他大部分的商业项目都处于相对“冷清”的状态。新世界百货的购物、餐饮、娱乐、休闲等功能都很齐备，经营良好，与现代SHOPPINGMAIL相比并不逊色。去年，原天百食品超市在易主后更名为天津街食品商场，经过一个多月的重新装修和招商，开始开门纳客，自开业以来每天也是人流如织。去年年末新天百大楼也重新营业。目前，天津街的人气正逐日上升。 长春路商圈 中部商圈是大连三大商圈中较为年轻、时尚的一个。长春路时尚百盛、奥林匹克购物广场、沃尔玛超市、奥林匹克电子城、体育用品店等购物广场；必胜客、肯德基、桑巴制造、东来顺等餐饮店；万达电影城、K歌之王、休闲小站、嘉世特健身等娱乐、休闲场所都云集于此。另外，万达华府（查看地图）项目的商业配套部分引进的不少品牌店也成为了这个商圈的支撑力量。2008年，星海商城（查看地图）的加入将会为这个区域的成熟更添浓墨重彩的一笔。 三八/二七广场商圈 三八/二七广场商业区，是大连东部商圈的主力军，依势该区域的住区优势，众多跨国经营、全国经营的知名连锁企业纷纷入驻，如：家乐福、屈臣氏等超市；麦当劳、肯德基、东来顺等中外餐饮店；国美电器、百安居、特力屋等家电、家居卖场；金领第一健身、汇三元音像等休闲娱乐场所。除此之外，温州商城、二七贸易大世界、安达商务大厦（查看地图）、星光大道KTV以及区域内的一些特色餐饮店也丰富了该区域的业态。 和平/星海广场商圈 该区域业态丰富，以和平广场购物中心为主，集百货千盛百货、乐购超市，连锁店屈臣氏、国美电器、必胜客，特色店天伦皮草，休闲娱乐奥纳影城、浩沙健身、方特科技乐园等于一体。 星海广场主要以特色餐饮而闻名，上海城、天天渔港、台北1+1、中海楼、现代粗粮等各色酒店会集的美食长城加上星海新天地一带的左岸光廊西餐厅等餐饮店组成的餐饮一条街也是大连相对高端的餐饮聚集地。此外，该区域也不乏迪沃健身、东方金柜KTV、好乐迪KTV等休闲娱乐场所。 桃源街/八一路商圈 这里是大连的传统住区，这里的商业主要依靠周边住区客源，故桃源街商业区基本属于社区购物中心，桃源商城就是该区域的主力店铺。与几大商业中心相比这里经营规模不大，但业态还是相对齐全的：百货类有友谊美邻、友嘉超市，地下部分的副食品商店，国际连锁的餐饮店麦当劳、吉野家，休闲类的金领第一健身，以及2006年开业的苏宁电器等。而八一路则是以餐饮为主的一条商街，八一路两侧餐饮店汇集了包括老大连菜在内的各色菜系。 开发区金马路商圈 近几年来，开发区的商业一直处于蓬勃发展的势头。目前，新玛特、安盛购物广场、麦凯乐、友谊商城等是开发区的几大商业巨头，这些商场基本都集中在金马路的中心地段。其中，安盛购物广场是开发区首家SHOPPINGMAIL，其主力店有好又多超市、亚惠快餐、新天艺电影城、北京讯点通讯、绿茵英派斯健身俱乐部、国美电器等，使安盛成为了一个名副其实的集购物、餐饮、娱乐、休闲、健身于一体的现代化购物中心。 旅顺世达/瑞鑫商圈 旅顺口区主商圈位于旅顺老城区北邻黄河路，南邻大华路商业步行街，该地段原属于旅顺区政府，是旅顺传统的商业区，被称为旅顺的“青泥洼桥”。该商圈定位于集购物、旅游、餐饮、娱乐、休闲、社交为一体的“一站式”消费服务中心；以多功能为主，成为多业态业种的综合体；以满足区内居民消费群体综合消费为主，兼顾来自国内外旅游客人。目前，该区域内主要有世达购物中心、瑞鑫购物中心等两大主力商场，大商新玛特超市也落户其中。3. 大连市经济指标来自于大连市统计局网站上的资料上显示：今年上半年，大连市消费品市场较快运行，实现社会消费品零售总额908.3亿元，比上年同期增长17%。城镇居民人均可支配收入24300元、农民人均纯收入14150元，分别增长14%、15%；城镇登记失业率2.89%。实现城镇就业18.9万人，在全国“创业型城市”绩效评估中名列第一。社会保障体系进一步健全，征地和拆迁补偿、农转居保障机制不断完善。实施事业单位绩效工资制度，最低工资、企业退休人员养老金标准再度提高。社会救助体系、老龄和残疾人服务体系建设加快，投入2.6亿元建成城乡社会养老中心85所，成为“全国残疾人工作示范城市”。“健康家庭促进计划”惠及38.2万人。实施新农保制度，实现职工医疗保险市级统筹和医保一卡通。建设公共租赁住房3.5万套，廉租住房实现应保尽保，整治弃管楼院29.6万平方米，住房公积金惠及面不断扩大。4. 大连市政府商业规划大连市作为东北地区的重要商贸中心，零售商业在大连市的经济社会发展中具有举足轻重的位置。2002年，大连市一改以往“不求最大，但求最佳”约城市发展战略，提出建设“大大连”。这种战略客观上要求大连商业的发展规划要突破地域性的商业概念，形成大商业、大流通、大市场的格局。而商业区的培植和发展，无疑是商业发展的重要增长点，可以实现“以点带面，联动发展”的商业格局。经过多年的发展，大连市已经具有良好的商业区发展基础，已经形成颇具规模的青泥沣桥天津街商务区和规划发展中的西安路商业区。根据全面建设“大大连”的发展战略，2004年，大连市委、市政府又及时地提出了规划和建设大连市第三大商业区中华路商业区的发展部署，规划中的大连中华路商业区将与天津街商业中心、西安路商业中心形成三足鼎立之势，成为大连市主城区的三大商业中心之一。这必将进一步推进大连市商业的全面发展。 近几年大连的商业无论在数量上还是质量上都有较快发展，大连已经成了商界“精英”荟萃的地方。国外有沃尔玛、家乐福、麦德龙、可口可乐、百盛、三菱商社等企业落户大连；国内有北京华联、乐购、联华快客、东方家园、好又多、国美、苏宁、明天便利、旺客隆、旺达等企业在大连相互竞争，共同发展。这种本土和异域的融合，封闭和开放的碰撞，使得大连的商业重新塑造了自己，档次和水平又提高了一大步。现在，大连流通领域共兴办外商投资企业177家，实际使用外资1l亿美元，外资到位率达到74：全市连锁店总数达到2500个，连锁经营销售额占社会消费晶零售总额的比重达到292，居国内前列：外资商业实现的销售额占全市社会消费品零售总额的比重达到7。商业设施的现代化对提升大连商业形象起了很大作用。漫步街头，错落有致、色彩斑斓、“款式新颖”的一处处商业建筑，散发着别致、迷人的气息。值得称道的“精品”有胜利广场、百盛购物中心、友谊商城、迈凯乐商场；还有以后建成的大商新玛特、百年商城、新世界百货、和平商业广场；再加上正在改建中的天津街、西安路大连的商业街景可谓花样翻新、层出不穷。1993年以来，大连全市5000平方米以上的商业设施建筑面积只有57万平方米，现在已发展到450万平方米，其中万米以上的购物中心、百货店、大型超市、宾馆156个，总投资400多亿元；改造了人民路、华北路、千山路等商业街100多条，累计130多公里，装修改造各类商业网点4500多处。 在装点外部环境的同时，大连商业更注重内在素质的提高。以大商为代表的民族商业在外资企业的竞争中，羽翼曰渐丰满。这几年，大商坚持企业改制，走的是一条异地并购、打造百货业航空母舰之路。翻看大商的店铺图，在东北三省30个城市中分布着5l家大商集团的零售店铺，大庆、牡丹江、佳木斯、抚顺、沈阳、锦州、本溪、营口这张以哈大铁路为主动脉、遍布东北各地的零售店网络，铺盖了整个东北的主要城市。而目前，还有一些城市的大商店铺正在规划和筹备建设中。目前，大商就已完成年销售额近130亿元、连续lO年平均递增幅度超过30，取得了全国零售业第三名、百货业第一名的好成绩。大连的大商已成为名副其实的“华人百货第一店”。随其后，以房地产起家的万达集团正进军商业领域，在北京、上海、天津、重庆、沈阳等lO多个城市建起万达商业广场：良运集团开始围绕粮食物流产业、北方粮食物流中心做文章；还有友谊集团，还有棒棰岛食品集团家家企业都在积极调整产品、产业结构。大连商业在以超乎寻常的敏锐感觉吮吸着新的理念、新的业态方式，然后锻造成自己的品质，寻求快速发展。5. 城市人文状态（1）商贸大连商业繁荣。全市商业网络发达，现代商贸业态发展迅速，国有商业、民营商业、外资商业相互促进，购物中心、大型超市、连锁店等交相辉映。全市有青泥洼、天津街和西安路、长春路、和平广场等商业区，商业网点15.5万个，国际水准的大型商业设施50多个。大连商场是中国十大商场之一，已成为中国最大的国有零售商业企业集团。美国的沃尔玛、法国的家乐福、德国的麦德隆、马来西亚的百盛、瑞典宜家、法国迪卡侬等都已落户大连。开始实施电子商务、信贷消费等现代营销方式。大连正在向现代化国际商都迈进。在大连购物，应首先着眼于富有浓郁“大连味儿”的海鲜、水果、工艺品及服装饰品。主要特产有：海参、海带、鲍鱼、对虾、扇贝、香螺、红虾酥心糖等。（2）基础设施公交车大连的公共交通非常发达，完全可以乘公交车自助旅行。市内有公交线路百余条，其中有全国仅存的有轨电车线路2条。大公交首班车时间4:00-4:30，末班车时间22:00-23:50，平时行车间隔3-8分钟，高峰期1-2分钟就有一趟车。还有两条双层观光巴士线路。实行无人售票，单一票价1元2元不等，主动刷卡（投币）不找零，除电车外大部分采取前门上后门下。按营运方式分，1-35路、37-39路为公共汽车，101路字头为无轨电车，201、202路为轻轨电车，“4”字头为合资合营企业经营的公共汽车（404除外），“5XX”为小公共汽车，“6XX”为通向近郊新建住宅小区的公共汽车（已改为普通公交车），“7”字头为联营公司经营的公共汽车，“8“、”9“字开头的为观光公交车。有轨电车 目前大连市内有201、202两条有轨电车线路。地铁&快轨2009年7月25日上午，备受社会各界关注的大连地铁1、2号线建设工程在东港区正式破土动工，并拟2012年年底竣工通车。出租车大连的出租车白天时段（5：00-22：00 ）起步价8元，限乘3公里，以后是2元每公里；夜间时段（22：00次日5：00 ）起步价10.8元，限乘3公里，以后是2.34元每公里。出租车上的蓝色顶灯代表国营，白色顶灯代表集体或合营，黄色顶灯代表私营。（3）大连旅游大连是中国著名的避暑胜地和旅游热点城市，依山傍海，气候宜人，环境优美，适于居住，夏无酷暑，冬无严寒，年平均气温为10，年降雨量700毫米左右，无霜期6个月。大连是中国首批“优秀旅游城市”，不仅有丰富的中国近代人文历史旅游资源，还有许多风景奇秀的自然旅游资源。南部沿海风景区、旅顺口风景区、金石滩风景区和冰峪风景区是大连四大名胜风景区。每年一度的大连国际服装节、烟花爆竹迎春会、赏槐会、国际马拉松赛等大型活动，融经济、文化、旅游为一体，享誉海内外，给城市发展带来了无限商机和活力。旅游业已发展成为大连的新兴产业，2004年接待海外游客52万人次，旅游创汇3.5亿美元、旅游总收入达170亿元。二 商圈调查（加*为重点商场）1. 青泥洼桥（1） 新玛特总店*商圈：青泥洼桥商场：新玛特总店时间：2012-10-20本商场客流量 上午10-12：总进入人数2832 总出人数1832 下午2-4：总进入人数5640 总出人数5172 下午6-8：总进入人数1740 总出人数2645人均零售支出：一楼300400元 二楼700800元 三楼20003000元 四楼10001500元营业面积：26544平方米 潜在顾客数目：8170人商圈饱和度IPS=374 品牌组合情况、品牌在各店各楼层的分布情况汇总和介绍： 硬件设施情况：商场中心两个箱式电梯，两个手扶电梯（2） 麦凯乐总店商场：大连麦凯乐总店时间：2012-10-16-2012-10-20业态：百货店 主要以经营化妆品、时尚名表、男装、女装、家庭用品、家用电器为主，种类齐全。本商场客流量上午10-12：454人中午2-4：407人下午6-8：743人营业面积：建筑面积约5万平方米，经营面积2.4万平方米人均零售支出：1200元潜在顾客数目：650人商圈饱和度IPS=650*1200/24000=32.5（3） 百年城时间：10月 15日 、10月20日业态：主要针对大连的中高层消费者，一大批国内外顶级品牌在这里开设的专卖店，店铺面积不一，但都装修精美，气质奢华。本商场客流量 上午10-12：进，2856人；出，1706人 成交95人 下午2-4：进，1084人；出，1578人 成交 80 下午6-8：进，1358人；出1569人 成交 100营业面积：30000平方米人均零售支出：725元潜在顾客数目：4505人商圈饱和度IPS=5298*725/30000=128.035（4） 连洋百货时间：10点-8点业态： 本商场客流量 上午10-12：10 下午2-4：30 下午6-8：300营业面积：21178 平方米人均零售支出：800元潜在顾客数目：400商圈饱和度IPS=15.11（5） 久光百货时间：2012-10-15业态：营业中本商场客流量上午10-12：总进入人数1572 总出人数1384下午2-4：总进入人数2235 总出人数1872下午6-8：总进入人数1252 总出人数1096营业面积：35000平方米人均零售支出：一楼 二楼 三楼四楼1000以上潜在顾客数目：1707商圈饱和度IPS=（6） 秋林女店时间：星期日 1416点业态：本商场客流量上午10-12：下午2-4： Zara 只考查14:5515:30 进：235 出：226下午6-8：营业面积：人均零售支出：潜在顾客数目：商圈饱和度IPS=（7） 大商男店时间：10月16日业态：购物中心本商场客流量 上午10-12： 704人 下午2-4： 1035人 下午6-8： 532人营业面积：总面积19000平米，经营面积12000平米，包括地下一层，地上九层。人均零售支出：4000潜在顾客数目：1930.35商圈饱和度IPS=64.345（8） 大都会时间：周日（10月21日）业态：百货店本商场客流量（1）上午10-12：进388 出 368（2）下午2-4：进 456 出 434（3）下午6-8：323 出 335营业面积： 17000平米人均零售支出： 180商圈饱和度IPS=C*RE/RF=11.292. 天津街（1） 新世界百货*客流量：上午10点到12点10人,下午2点到4点16人,6点到8点20人,推算全天客流量为60至70人业态：百货店商圈饱和度：人购物所以潜在顾客数为56人,人均零售支出为5万 业态繁荣的天津街天津街是大连市传统商业中心，现已规划为商业步行街。周边中山广场、火车站等市政设施和大型商场、星级酒店等商业设施配套齐全，人流量大，是大连的热点商圈之一。人流量约20万左右，这里有购物中心，如佳兆业，新世界百货等，电影院如友好，进步等，超市如屈臣氏，商场如天白等，酒店如渤海明珠等。 新世纪百货概况及定位主要聚客点之一的新世界百货拥有200多个品牌，这些品牌来自香港、纽约、巴黎、米兰、伦敦等地，涵盖了服装、鞋类、珠宝、化妆品、名表、等。根据市场情况及自身优势，确定了中高档路线的市场定位。高雅、时尚的中青年一族是新世界百货的主要目标顾客。新世界百货的品牌及各楼层分布 BF：童装、玩具、婴儿用品、快餐店、超市ELLE 安奈儿 MINIMOTO 叮特莱麗婴房 DISDEYKFC1F：速食店、珠宝等国际名品、化妆品、女鞋、手袋、数码电器、手机赛百味、必胜客、星巴克、KFC周大福、ENZO完美、巴黎欧莱雅、DHC、 OLAY、 Za、 佰草集、泊美、Tata、 ST&SAT、千百度、 KISSCAT屈臣氏2F：女装帽子、女包、名表MYMO、 BESIDEU、BRIOLETTE、 TRIBECA、 EASONS、 ESPRIT、Etam、 VERO MODA、 自然元素、 淑女屋、 naiveeLa warmer、 AR、 KAISER、 WHY、CASIO、 Cosmopolitam、 navtica 、 Jeep、 FLYTA 3F：少女装、女士内衣、玩具、化妆品Honeys、 ScSc、 cache、 Beta、 Teenie Weenie、F.N.Y、 浪漫一身、ONLY、 淑女坊ELLE、 欧迪芬、 TriumphSheepet林清轩、 汇美舍4F：运动品牌、男鞋、男装户外用品、美发、摄影Kappa、 NIKE、 adidas、 乔丹、骆驼、 喜来登、TOPARIS、 BACENOFairWhale、 Jack&Jones、 esprit、 LA CHAPELLE雅戈尔、 CEO、 ENZO、 NEEZZ哥伦布5F：健身中心韦德伍思健身、 真瑜伽6F：美食中心7F:休闲馆、健身宝力豪健身品牌组合周大福&星巴克：高端品消费人群在购买珠宝的同时会去休闲场所喝上一杯香气四溢的咖啡来缓解购物的疲劳。 OLAY&Za等各种化妆品：各品牌相互集聚、竞争，为顾客提供多种选择。且在对比之下选出心仪的产品，可提高消费者满意度。丽婴房&DISNEY：主妇们在为婴儿们购买衣物的同时，玩具的吸引力也是不容小视的，能诱导消费者购买不在预计选购商品中的商品。Adidas&骆驼&杰克琼斯：一般购买运动品牌的多为男性，而在同一楼层共设男鞋男装系列给男性顾客提供了便利，适合不爱逛街，喜好方便的男性消费者。VERO MODA&CASIO：女装和男表的的搭配看似奇怪，但如今在购买服装的同时，尤其是购买这类时尚女装的都市女性，也会为男士购买一块名表来衬托身份，因而迎合了女性的心理。硬件设施电梯处的液晶电视观光电梯正对楼层分布示意专卖店内摆设服装假人模特造型各异竞争手段1、利用新世界百货网上商城来扩大市场2、举办第一届校园文化节来加大宣传力度（2） 佳兆业时间： 上午10:00-12:00 平均16人/10min下午 2:00-4:00 平均20人/10min 6:00-8:00 平均12人/10min客流量：约为3500人左右潜在顾客数目：1500人左右。消费者人均零售支出：大约300元营业面积：8万平方米饱和度：IPS=5.6253. 人民路（1） 新世界客流量：每天约600800人，购物者7080人，潜在顾客约530720人消费者人均零售支出：500元营业面积：36000平方米IPS=600*500/36000=8.3（2） 时代广场*时间：10月14日（周日）下午2-4点。客流量：1392RF=一万7千平方米商圈饱和度IPS=564.70588大连新地标 国际知名品牌之家大连时代广场大连时代广场坐落于大连市中心商务区人民路，毗邻香格里拉大饭店及富丽华大酒店的，与香港最大型的购物商 场海港城同属香港九龙仓集团。是继香港、上海、重庆、武汉后，第5个以时代广场品牌命名的发展项目。 大连时代广场拥有国际化形象及现代化管理的购物新地标，以配合大连的市场发展潜力，并将时尚生活品味带入大连，让顾客能享受全新的购物体验，并成为大连新地标。 崭新建筑设计理念大连时代广场占地近一万七千平方米，楼高两层，由曾设计美国纽约时报广场“威斯汀酒店”的国际著名建筑设计公司Arquitectonica (ARQ)设计。外墙主要以玻璃建成，除希望营造一个简单而高贵的感觉外，亦考虑到环保因素，减少冷暖气的流失。二楼部分更设有玻璃天花，增加商场内的天然光线。 不规则Z形的外墙，和微微向外倾斜的两层落地大玻璃，为临街商铺提供最大的空间。商场的四周均设有入口，方便顾客能从不同方向走进商场。大连时代广场是ARQ首个东北的项目，整个设计概念是ARQ首次采用，亦是首次在大连出现。三.大连时代广场品牌结构时装品牌Alfred Dunhill Bottega Veneta Brunello Cucinelli Brioni Daks Dior Dior Homme Ermenegildo Zegna Fendi Giorgio Armani Gucci Herms Hugo Boss Black Hugo Boss Selection Louis Vuitton Moschino Prada Shiatzy Chen Tods Versace Zara 珠宝及钟表品牌De Beers Glasstique 护肤及彩妆品牌Sephora 食肆及咖啡店Davidoff Caf 上海小南国 旗舰店Dior Giorgio Armani Gucci Louis Vuitton Prada Tods 六.商圈气质与定位时代旗舰 大连起航大连时代广场大连时代广场云集近30个国际奢侈品牌及两家高级餐厅，所有名店均是独立专门店，商品亦与世界同步推出，是大连首个全以国际名牌为租户组合的商场，亦是东北三省拥有最多名牌的商场之一。有多个品牌更是首次进驻大连，甚至首次进驻东北三省，全都只在大连时代广场。6个首次进驻东北三省的品牌：De Beers、Giorgio Armani、Dior Homme、Moschino、D&G及配饰精品名店Glasstique。5个首次进驻大连的品牌： Gucci、Prada、Fendi、Tods及Zara。 商场一大卖点是，面向人民路的名店 Louis Vuitton、Giorgio Armani、Dior、Gucci、Prada，以及场内的Zara都是楼高两层的东北旗舰店，这使得大连时代广场更加高档、更有气派，甚有于东京银座购物的感觉。 其他名牌包括Alfred Dunhill、Brioni、Brunello Cucinelli、Daks、Davidoff Cafe、Ermenegildo Zegna、Hermes、Hugo Boss、Sephora、上海小南国。走进大连时代广场就如同亲赴巴黎、米兰、纽约、伦敦等时装大都会。为顾客提供了良好的购物环境和条件。 走进大连时代广场就如同亲赴巴黎、纽约、伦敦等时装大都会。为顾客提供了良好的购物环境和条件。4. 西安路（1） 锦辉商城*业态：购物中心营业面积：3万平方米1、 项目概况锦辉商城位于大连市西安路商业街，是由金广建设集团投资7亿元兴建的大众消费的品牌百货店，营业面积达3万多平方米，与法国家乐福和科技谷电子城携手打造西部商圈的繁荣。商城布局充分体现现代购物中心的时尚、典雅舒适、人文关怀特征。建筑风格表现出浓郁的欧陆风情，流畅、简约、通透、典雅、豪华舒适。1、地理位置：大连市西安路 建筑平均层高3.3米，主通道宽3.1米，挑空中庭贯通3层达6600立方米。2、定位与消费对象：商场定位成为大连综合购物商场，营造舒适的购物环境，商城汇萃了500个国内外知名品牌，满足消费者一站式购物所需和对流行时尚的追求。商城自从2001年12月隆重开幕以来，一直秉承其时尚购物、流行广场的经营理念，以其别具特色的典雅、恢弘、前卫、时尚书写着大连西部商业世纪华章。主力消费对象为20至50岁高端消费群体。 3、 商业环境：位于西部商圈的锦辉商城一如他的名字有着朝阳般的活力，交通便利是他的最大特点，商场门口就有多路公交车站点。4、 项目团队： 开发商：大连锦辉商城有限公司 所属行业： 游艺设施; 商铺、营业房; 其他商务服务; 餐饮服务; 写字楼; 工程承包。2、 项目区位分析1、 交通优势：公交10路，503路，528路，6路，轻轨2022、 区位优势：地处商贸旅游中心、交通信息中心、金融证券中心、科技医疗中心、高尚住宅社区、高新产业园区。周围基础设施齐全。3、 项目业态规划及动线分析业态楼层占比代表品牌珠宝首饰、美容化妆、流行休闲服装1F佰草集、OLAY、自然堂、AUPRES、周大福、玉心缘翡翠、以纯、真维斯、森马青春时尚服饰2F淑女坊、衣香丽影、鳄鱼恤、千百度都会淑女服饰、内衣、箱包3F猫人、胖太太、Hilly、Kaitz、婷美、奇丽尔都会绅士服饰4F雅戈尔、老爷车、APPLE、RICH BOSS、SATCHIZ时尚运动5F耐克、特步、安踏、红双喜儿童、家居、美食6F灵芝妹子、亚惠厨房、吉野家、迪士尼、未来之星1F业态布局：动线设计优势：1.顾客容易进入。（针对客流大区域，设计安排、主副通道的宽度）2.让顾客在店内停留得更久。3.明亮清洁的卖场。2F业态分布：动线优势分析：联合一体，贯穿整个商场平面面积。3F业态分析动线优势分析：注重立体人流的自然顺畅，平均分配关系，避免盲区和死角问题4F业态分析：5F业态分析：6F业态分析：四 经营分析： (1)从业态看，锦辉属全新商业经营业态Shopping Mall，它将集购物与休闲、娱乐、餐饮于一体，全方位地满足消费者的各方面需要。(2)从竞争看，港汇在零售百货上主要是专卖店组群为主，餐饮及休闲类(咖啡、酒吧、茶吧)店组群为主，仍属错位经营。(3)从目前状况看，餐饮休闲业已成规模，百货零售业自于内部功能定位未完善，尚欠提升。(4)从发展前景看，目前人流量进入锦辉大增，应是商机无限；(5)从消费心态看，锦辉全新的Shopping Mall形式对青年人及高收人人群有着较大的吸引力。针对收入较高的成熟消费者，因此其消费特点为成熟、理性、讲究品位。五、服务设置：服务台提供服务：1、服务咨客 2、赠品发放 ，服务台可提供搞活动商户优惠打折券。3、广播寻人，遗失物认领。4、vip申办，接待 ，购物满3000元可办理VIP并赠送停车券1小时一张。5、商户与商管信息中转（商户招聘信息）六、总结 锦辉商城位于大连市西安路商业街，是由金广建设集团投资7亿元兴建的大众消费的品牌百货店，营业面积达3万多平方米，与法国家乐福和科技谷电子城携手打造西部商圈的繁荣。商城布局充分体现现代购物中心的时尚、典雅舒适、人文关怀特征。建筑风格表现出浓郁的欧陆风情，流畅、简约、通透、典雅、豪华舒适。21部电梯、120个车位、ATM、公用电话、手机加油站等便民措施等一应俱全，使您真切的感受到高质量的服务。位于西部商圈的锦辉商城一如他的名字有着朝阳般的活力，交通便利是他的最大特点，商场门口就有多路公交车站点。在林林总总的各大商场中感觉锦辉商城是价格比较公道的，几乎每天都有打折促销，但是品质和品牌并没有打折，所以如果囊中羞涩却有品质追求的话，锦辉应该是首选，到那里会有意外之喜。商场顶层的体育用品专卖，很符合年轻人的胃口，时常的促销活动更是能以低价买到流行的运动品牌。中等收入的消费群体或喜爱运动品牌的消费者，不妨去锦辉看看，必能选到称心商品。商城一楼是流行名品馆，经营化妆品、珠宝首饰、女鞋、钟表；二楼流行少女馆，经营少女装，休闲装、流行饰品、服饰配件；三楼都会淑女馆，经营淑女装，职业装、女内衣、女手袋、季节品、美容院；四楼都会绅士馆，经营男正装、休闲装、男鞋、男包、男裤、衬衫、男服饰品、针织内衣、织补；五楼运动休闲馆，经营运动服系列、健身器材；六楼儿童家居馆，经营儿童用品系列、家居生活用品系列、通讯器材、文具、玻璃陶瓷、卡友中心。商城汇萃了500个国内外知名品牌，满足您一站式购物所需和对流行时尚的追求。商城自从2001年12月隆重开幕以来，一直秉承其时尚购物、流行广场的经营理念，以其别具特色的典雅、恢弘、前卫、时尚书写着大连西部商业世纪华章。（2） 麦凯乐2店（3） 罗斯福（4） 福佳新天地时间段：15:0015:30面积：69563平方米业态：购物中心人流量：进：440 出：950（5） 友谊商城2店业态：购物中心 面积：100万平方米（6） 百盛业态：购物中心面积：25000平方米人流量：上午 10:00-12:00 2400中午 2:00-4:00 2700晚上6:00-8:00 2000（7） 沙河口百货（8） 罗斯福对面步行街面积()： 6000 楼层 3层 客流量：2:00-2:30 300 潜在顾客240业态：百货商场5. 长春路（1） 百盛时间：10月16号、17号和20号（星期六）业态：百货，男女服饰，箱包，儿童服饰，餐饮，超市一体的营业面积： 3万平方（总营业面积） 2.5万平方（服装的营业面积）本商场客流量 上午10-12：360人 下午2-4：861人 下午6-8：250人人均零售支出：155.53元）/人潜在顾客数目：695人商圈饱和度IPS= 5.376. 和平广场（1） 千盛百货业态：购物中心 （2） 凯德和平广场7. 软件园（1） 锦辉商城2店客流量：上午1012点，客流量为1708人，购物者共715人，潜在消费者为993人。 下午24点，客流量为3707人，购物者为共1576人，潜在消费者为2131人（调查日期为周末）。C=993+131=3124商圈内的人均零售支出：共观察355人，总计消费47570，人均零售134元。RE=134商圈内商店的营业面积：RF=13000公式为：IPS= 32.2（2） 万达购物广场8. 金马路（1） 麦凯乐3店 本商场客流量： 上午10-12：周三：1286人/2小时； 周六：2260人/2小时 下午2-4：周三：1360人/2小时； 周六：2643人/2小时 下午6-8：未统计人均零售支出：约148元/人潜在顾客数目：约1996/2小时商圈饱和度：IPS=230.28（2） 安盛购物广场时间：10. 20业态：购物中心本商场客流量 上午10-12：2800 下午2-4：5600 下午6-8：2800营业面积：64000m2人均零售支出：33.48潜在顾客数目：10650商圈饱和度IPS=5.57（3） 友谊商城开发区店时间：2012年10月16日9：00到19：00业态：购物中心本商场客流量 上午10-12：204 下午2-4：246 下午6-8：361营业面积：5800人均零售支出：约1200潜在顾客数目：674商圈饱和度IPS=139.449. 斯大林路（1） 新玛特业态：购物中心商圈饱和度：IPS=C*RE/RF=53.227（2） 安盛购物广场统计客流量：1-3楼：上午10点到12点 约756人 下午 2点到4点 约827人 4-6楼：上午10点到12点 约538人 下午2点到4点 约641人推算该商圈的客流量：上午约1294人 下午约1468人商圈饱和度：IPS=91699.210. 新玛特步行街（1） 大商旅顺新玛特三 消费者调查1. 消费者统计变量2. 消费者偏好本次市场调查共发出调查问卷100份，收回有效问卷88份，统计结果如下：女男3.调查分析1.家庭住址调查结果显示，超过50%受访者的家庭住址在商场附近，符合消费者就近购物的消费行为习惯，总体来看约有三成受访者来自较远地区（公交车程1小时），表明大连商圈整体辐射范围较广。2.月收入从收入层面看，月收入主要集中在3000以下和3000-6000两个范围，3000元以上收入层面，男性的人数的比例普遍高于女性，比如月收入在6000及以上的消费者中男性占到受调查人数的14%,而女性只占到了3%，说明男性高收入者占受调查者比例高，高收入男性和中低收入女性为逛街购物主要群体。3.职业分布不同的职业对消费者的购物习惯也有一定影响，在受访者中，公司职员和政府职员的比例占到了50%以上，这类人员的收入稳定，消费水平较高，对服饰行业有较大影响，而受调查人群中，学生的比例接近25%，这类群体收入为零，但高校学生思想开放，衣着时尚，购买力强，也是不可忽视的消费者之一；男女对比时不难发现，男性受访者中公司职员的比例高于女性10个百分点，而女性中政府职员的比例却高于男性11个百分点。4.品牌对消费者的影响在问及品牌对消费者的影响时，男女中回答有一定影响的都占到了50%以上，分别为51%和59%，女性有影响的比高达78%，品牌对女性的影响较大；男性消费者群体也具有不容忽视的市场前景。从数据中可以看出，品牌对男性的影响较为明显，完全由品牌决定和完全没有影响的比例都比女性高，这也与男性不喜欢逛商场，买衣服比较随意与品牌忠诚度高的消费习惯有关。5.购买服饰的地点从购买衣服的地点上来看，男女中网购和品牌专卖店的比例差不多，品牌专卖店和购物中心占据了一半以上的比例；男女对比不难发现，最大的区别是超市购买衣服的比例，男性的比例高达26%，而女性只有1%，可见超市里的服饰也有不可忽视的市场。6.购买信息的来源消费者购物前的信息来源比较分散，男女中凭以前经验购买的比例相差无几，男性中受现场销售人员介绍和网络资料的影响较大，而女性更容易受到户外广告、电视广告宣传的影响7.购买服装的时机打折和节假日活动购买服饰的消费者占受访者的40%以上，消费者倾向于选择在节假日活动和促销打折等时间购买服饰，表明价格等因素对消费者的服饰消费影响较大，企业可据此采取薄利多销的营销策略；同时相当多的消费者在购买服饰时比较随意，没有特定的消费习惯和购物前的具体计划，约占受访者35%，这说明部分消费者容易受现场销售和服务员介绍等影响，企业应该加大宣传力度，挖掘潜在的顾客；男女对比上看，女性消费者选择新品上市的比例占到了19%，为男性的两倍多，表明女性对服饰的新潮度要求较高，追求时尚，企业在服装的款式更新方面应更加注重女性的需求。8.购买服装的频率调查显示，约65%的消费者购买服装的频率高于一个月一次，购买频率较高，且男性消费者比女性消费者低8个百分点。另外，男性消费者多为一季度购物一次，总体上看，男性消费者购买频率低于女性消费者。9.能接受商品价格超过50%消费者能够接受500元以下的服饰价格，而能接受3000元以上服饰的消费者占比几乎为0,能接受10003000元服饰的消费