在宏观调控中稳健成长-九寨沟策略会议──房地产(ppt 73页).ppt

在宏观调控中稳健成长九寨沟策略会议 房地产 2 核心思想 股市已经成为社会关系和各种利益集团对抗的巨大战场 股市市值的变化空间正在成为国家经济利益的战略纵深 国家利用股市完成对资本流向和流量的控制 达到宏观调控以及其他目的 实现2200点以上减持国有股的战略计划 大市值的国企房地产公司已经成为并将继续成为国内机构投资者追逐的目标 北京城建招商地产万科保利地产华侨城 成长空间巨大的民企房地产公司将成为新资金追逐的对象 中宝股份广宇发展香江控股 3 内容简介 商业地产本币升值稳健增长 招商地产 综合地产左右逢源均衡发展 北京城建 一级开发土地银行胜过银行 长春经开 重组地产大鳄潜行资产注入 广宇发展 住宅地产调控不断重在成长 万科A 4 行业背景 行业中五方主体的经济分析 房地产行业涉及多方利益关系 包括国务院 建设部 人民银行 地方政府 商业银行 开发商 勘测单位 施工单位 设计单位 监理单位 消费者 投机者 为了便于比较 以求大同 存小异为原则 将这些利益集团划分中央政府 地方政府 开发商 消费者和投机者五个主体 对其进行收益和风险分析 5 行业背景 行业中五方主体的经济分析 1 中央政府收益 住宅房地产作为居民最大宗的消费品 是拉动内需的重要力量 住宅房地产的健康发展对国民经济的持续稳定发展有利 同时 中央财政也可获得与地方分税的国内增值税 75 企业所得税 60 风险 房价的非理性上涨或大幅下跌造成的全国范围内的社会问题 商业银行的不良贷款 6 行业背景 行业中五方主体的经济分析 2 地方政府 收益 拉动地方内需 同时获得土地出让金 城镇土地使用税 耕地占用税 土地增值税 房产税 城市房地产税 契税 与中央分税的国内增值税 25 企业所得税 40 和其他地方附加 风险 房价的非理性上涨或大幅下跌造成的地方社会问题 7 行业背景 行业中五方主体的经济分析 3 开发商 收益 企业的净利润和不违法的利润转移 风险 自有资金的损失 8 行业背景 行业中五方主体的经济分析 4 消费者收益 获得了安身之所风险 我国实行土地全民所有制和劳动群众集体所有制 商品住宅出让的只是70年的土地使用权 房价的上涨主要是土地使用权的上涨 地上建筑物需要折旧 处于贬值过程中 自住住宅70年后只有残值 不具备投资属性 9 行业背景 行业中五方主体的经济分析 5 投机者 收益 在房价上涨的过程中 当房价上涨超过最低首付和月供之和时 投机者可将商品房卖与其一致行动人 锁定利润 此后利益由投机者和其一致行动人分享 风险全部由贷款银行承担 风险 错误判断房价变动趋势 被高位套牢 还有不断的追加资金 可能的良心谴责 10 行业背景 行业中五方主体的经济分析 通过上述分析 可以发现地方政府是房地产行业发展的最大受益者 其收益和风险之比最大 这是04年以来中央出台的对房地产行业的调控政策收效甚微的根本原因 南昌起义 秋收起义 遵义会议 平型关战役 辽沈战役 等等都伴随着中央与地方的搏弈 这是矛盾的普遍性 是事物发展的正常过程 是实事求是和群众路线的具体体现 11 行业所处周期 发展期 12 行业所处周期 发展期 13 行业所处周期 发展期 1998年我国停止住房实物分配 住房供给开始走向市场化 统计数据显示 全国房地产的投资和销售在1998 2005年的8年间 呈现出持续增长的态势 但增长率呈现不规则波动 1998 2004年 投资高于销售 2005年销售额高于投资 1998 2005年销售的增长始终高于投资的增长 14 行业所处周期 发展期 从投资资金的来源分析 开发商的自由资金从26 增加到33 银行贷款从24 降低到18 外商直接投资从9 降低到1 其他资金来源在41 50 之间波动 根据行业的特点 这些其他资金主要来自施工垫资和预收账款 企业通过商业银行的指定贷款只占很小一部分 以上数据说明 我国房地产市场正在健康发展 处于第一个周期的上升期 现在还是一个可以继续投资的行业 15 外部影响因素 城市化与人口 城市化是指人口向城市聚集集中的社会现象 城市化可以增加劳动效率 减少交易成本 是社会文明进步的必经阶段 始于100多年前的工业革命 加速了城市化的进程 目前我国城市人口的数量不足4亿 预计到2010年 我国城市户籍人口比例会上升到 左右 将新增城市人口2亿 按人均建筑面积20平米计算 还需新建住宅40亿平米 按人均商业及公建建筑面积1 4平米计算 配套公建2 8亿平米 因此 房地产的实际需求还有很大的空间 同时 我国正处在劳动年龄人口最充分的阶段 每年供给的劳动力总量是1000万 城市化的进程大约能够持续20年左右 16 外部影响因素 境外投资 1 房地产实物投资房地产类资产因其具有长期 稳定的投资收益 越来越成为各种机构投资者 尤其是养老基金资产配置的不可缺少的一部分 中国汇改后 人民币兑美圆持续升值 市场各方又一致认为这个过程还将继续下去 还有很大的升值空间 因此 中国大陆的优质物业正成为美圆资本的追逐对象 在美国 投资商业地产的年平均收益率为6 7 日本 新加坡为4 而在上海和北京 其年净收益率却可以达到12 以上 又因为04年以来出台的房地产行业的调控政策主要针对住宅房地产 所以这些海外资金大多投向了商业地产 17 外部影响因素 境外投资 央行2006年9月1日发布的 2006上海金融稳定报告 显示 2005年通过4种途径进入上海房地产市场的海外资本已达37 63亿美元 同比增长40 其中非居民直接将外汇资金结汇购买房产的比例最高 占总注入金额的4成 当前进入中国商业地产的海外资本可分为两类 一种为兼备开发与运营能力的投资者 能够自主完成建设到管理运营的全部过程 此类投资者以亚洲背景居多 如嘉德 恒隆 和记黄埔等 具有海外成功经验和成熟的开发及商业运营模式 另一类为投资基金 目前进入中国的大多是来自欧美的私募房地产基金与房地产投资信托基金 多直接购买带有稳定租约的商业物业 也参与接近完工的优质项目 18 外部影响因素 境外投资 嘉德置地 CapitalLand 06年10月23日称 已经获得新加坡交易所的批准 将其在中国的五个不同城市的七座购物中心 以房地产投资信托 REIT 的形式上市 售股规模为6 9亿新元 约合人民币35亿 总出租面积大约是41 3万平方米 恒隆地产 0101 Hk 在进军上海 天津 济南等地之后 又陆续进入长沙 沈阳 计划10年内投资250亿元人民币建造购物中心 19 外部影响因素 境外投资 世茂房地产继06年6月与法国欧尚 英国百安居签署战略联盟协议之后 10月又宣布与8大国际零售业巨头携手开发商业地产 8大零售业巨头为韩国CJCGV株式会社 法国迪卡侬体育用品公司 美国麦当劳 马来西亚百盛商业集团 台湾星巴克咖啡 日本世嘉华瀚文化娱乐公司 香港华润万家公司 香港屈臣氏日用品公司 20 外部影响因素 境外投资 2 房地产公司股权投资2005年7月25日 摩根士丹利房地产基金 MSREF 携手美国西蒙房地产集团有限公司 SimonPropertyGroup 与深国投商用置业有限公司签订了开发商业地产的合作协议 按协议 西蒙集团与大摩各持有合资企业32 5 的所有权 深国投商用置业持有35 三强计划未来联手合作开发的项目已超过12个 开发面积约达75万平方米 均为面积4万平方米到7万平方米的多层购物中心 沃尔玛将作为主力店进驻这些商用物业 这标志着国外金融资本 商业零售资本与国内国企资本在我国境内强强联合的开始 21 外部影响因素 境外投资 在与国企强强合作的同时 外资也没有忘记民企这个与之相比更具合作性的伙伴 在建设部联合其他5部委下发171号文件 关于规范房地产市场外资准入和管理的意见 出台不到一个月 合生创展 0754 HK 7月24日即宣布将位于陆家嘴金融贸易区的合生国际大厦100 股权以3亿美元的代价售予PacificDeltaInvestmentsLimited 为了能够长期分享中国房地产行业的高增长利润 国外资本还策划并实施了大型民营房地产企业的海外上市 22 外部影响因素 境外投资 2005年7月14日 富力地产 2777 HK 在香港联交所主板上市 瑞士信贷第一波士顿及摩根士丹利为上市计划之联席全球协调人及联席保荐人 发行市盈率约为8倍 共募集约22亿港元 富力地产上市后 股价由上市时的每股10 80港元 于短短一年时间以涨幅超过400 2005年实现净利润人民币12 7亿元 同比增长134 从这个案例中可以看出 富力地产无疑是被贱买了 但也许只有先被贱买 才能换来上市后的飚升 23 外部影响因素 境外投资 2006年7月5日 世茂房地产 0813 HK 在挂牌上市 发行价6 25港元 募集资金36 25亿港元 市盈率7 5倍 2006年7月13日挂牌 绿城中国 3900 HK 在香港联交所主板上市 发行价5 22港元 募资26 7亿港元 发行市盈率7 5倍 相对当时香港上市中国地产股13倍的平均市盈率 世茂房地产和绿城中国以7 5倍的市盈率上市也是不得已而为之 07年四月碧桂园在香港IPO 发行价5 38港元 较净资产有溢价34 5 集资金额为129亿港元 24 防止房地产泡沫 未来政策取向 在泡沫经济中 价格上升 需求也上升 这说明泡沫经济不遵循市场经济的基本运行规则 泡沫经济是市场失灵的表现 加强市场机制并不能解决泡沫经济产生的一系列问题 房地产泡沫经济形成的条件 乐观预期交易成本低银行资金支持投机集团参与 有效控制住其中一个 就可以减少房地产泡沫的损失 未来的调控政策将在这四个方面着力 25 防止房地产泡沫 未来政策取向 提高首付比例 保证银行的贷款资金安全 提高交易所得税 增加交易成本 抑制投机需求 1996年后 新加坡对购入3年内卖出的房产征收100 资本收益税 严格执行结构封顶发放贷款的政策 严格执行自有资金达到项目投资35 发放贷款的政策 调控房地产的最终目的是保证银行资金的安全 不是房价的涨跌 26 商业地产本币升值稳健增长 商业地产是能够取得长期租金收入和配套服务收入的房地产物业 商业地产投资商追求的是长期稳定的投资回报 中国大陆的优质商业地产能够带来稳定的现金流并能享受人民币升值带来的汇兑损益 成为外资追逐的对象 商业地产的投资周期长 投资金额大 客户定位精度高 因此对开发商的资金实力 服务水平的要求也非常高 有很高的进入壁垒 沪深两市没有严格意义上的商业地产公司 我们将租金和配套服务收入占主营收入50 以上的公司作为商业地产公司 27 招商地产 百年招商 一 存货 2006年中期 公司有存货63 16亿元 其中已完工开发产品1 44亿元在建开发产品61 67亿元其中开发产品26 52亿元 土地储备35 15亿元二 预收帐款2006年中期 公司有预收帐款10亿元三 其他长期资产其他长期资产 出租开发产品待重估 15 14亿元 28 招商地产 百年招商 四 未来发展存货和预收帐款将产生100亿元左右的销售收入 以年销售收入17亿元计算 可维持5 6年的正常经营 15 14亿元的出租开发产品 2000万平米的物业管理 供水供电服务将为公司提供持续 稳定的租金收入 06年中报显示 出租物业及相关收入占主营收入的78 结算因素 公司高管已表示未来5年内这一比例将达到50 29 招商地产 百年招商 公司 0024 的房地产开发业务已发展到全国九个重要城市 招商局集团有限公司又是国务院国资委指定的17家央企房地产开发公司之一 公司未来的发展不仅会得到招商局的支持 还将受益于央企地产在全国的资产整合与业务发展 公司的市值在正常经营的央企地产公司中偏小 有巨大的发展潜力 买入评级12个月内目标价位33元 市值240亿元 30 招商地产 百年招商 招商局原名轮船招商局 19世纪80年代李鸿章所创立 后被国民党政府接管 1950年1月 香港招商局全体员工率在港的13艘航船举行起义 从此成为中国交通部驻港代表机构 1978年 招商局第29代掌门袁庚执笔起草了一份文件 关于充分利用香港招商局问题的请示 并上报中央和国务院 在请示中 他提出了 立足港澳 背靠国内 面向海外 多种经营 买卖结合 工商结合 的经营方针 定下 争取5至8年内将招商局发展成为能控制香港航运业的综合性大企业 的目标 而经营这些企业的资金来源 不要国家投资一分钱 靠自力更生 通过筹资 贷款 发股票等方式解决 31 招商地产 百年招商 1978年底党的十一届三中全会后 请示获得了中央高层批准 袁庚创造了多个中国的 第一 第一个提出了 时间就是金钱 效率就是生命 的口号 第一个开创了由一家企业全资开发一个开发区的先例 第一个在全国最早采用了工程招标的做法 最早改革干部制度 实行聘任制 破除干部职务终身制 率先开始职工住宅商品化的改革 成立了全国第一家由企业创办的股份制保险机构 平安保险公司 创办了建国以来第一家由企业创办的银行 招商银行 建立了国内第一家不靠国家投资 由中外合资兴建的大型深水港 赤湾港 32 招商地产 百年招商 33 招商地产 百年招商 34 重组地产大鳄潜行资产注入 资本的流通是现代社会生产过程得以发生的前提条件 为了解决过度生产和积累所带来的矛盾 追求最大的剩余价值 过剩的资本就转向了对虚拟市场的再投资 从而为进一步的资本循环和积累创造出新的空间 资产重组 尤其是现阶段房地产上市公司的重组将为实物资本和虚拟资本创造获得超额收益的可能性 因此 这个领域值得高度关注 是机构投资者 以奇胜 的关键 35 广宇发展 或跃在渊 鲁能系重组 ST戈德04年8月4日 鲁能旗下南开生化通过竞买合法持有 ST戈德 000537 股102725130法人股 占其当时总股本的25 29 成为其第一大股东 04年12月26日 ST戈德 000537 股东大会通过以13231万元现金收购鲁能置业和鲁能恒源持有的重庆鲁能65 5 股权的议案 重庆鲁能成为2005年后公司主营收入和利润的主要来源 04年12月29日 鲁能恒源以2044 8万元拍得 ST戈德 000537 1600万股法人股 南开生化的实际控制人为山东鲁能恒源 至此 山东鲁能恒源直接 间接持有 ST戈德29 23 的股权 2005年7月8日 公司简称改为 广宇发展 36 广宇发展 或跃在渊 南开生化现持有公司 000537 20 04 的股权 山东鲁能恒源置业现持有公司 000537 3 12 的股权 鲁能系现共持有公司 000537 23 16 的股权 2004年买壳 1 278元 股 37 广宇发展 或跃在渊 公司 000537 第一大股东南开生化股权结构图 山东鲁能集团有限公司 山东鲁能恒源置业有限公司 天津南开生物化工有限公司 93 33 93 38 广宇发展 或跃在渊 公司第二大股东天津南开戈德集团股权结构图 14 38 天津南开允公集团 山东鑫源控股 天津立达集团 天津科技投资发展 天津惠犀电子信息 天津泰达股份 天津南开戈德集团有限公司 31 29 30 38 14 35 11 57 6 42 5 99 39 广宇发展 或跃在渊 从股权结构分析 鲁能系持有公司 000537 的股份 全部来自原第一大股东天津南开戈德集团 而后者无法对公司现有主营房地产开发业提供支持 因此 为了公司的长远发展 鲁能系很有必要将旗下的房地产业务合法地注入公司 而23 16 的股权无法达到鲁能系对公司的绝对控股 这样 鲁能系通过二级市场或其他金融创新方式增持公司股权的行为将存在极大的可能性 40 广宇发展 或跃在渊 天津南开允公集团有限公司有可能出让天津南开戈德集团有限公司 这样 鲁能系将成为戈德集团的实际控制人 二股东天津南开戈德集团有限公司所持G广宇2750万股股票 5 36 被建行拍卖以偿还7000万元逾期借款 折合2 545元 股 但流拍 预测鲁能系会和建行协商议价转让 鲁能系在二级市场增持适当的股票 如果上述任何一种情况实现 将改变原定向增发的对象 进而改变二级市场的定价 41 广宇发展 或跃在渊 重庆鲁能的资产状况 65 5 1068270 41平方米 1528亩 土地使用权的成本约为360元 平方米 即24万元 亩 这些土地可支持重庆鲁能5年的房地产开发 2004年末置入公司 000537 时的地价相当于14万 亩 1 鲁能星城占地1528亩 总建筑面积255万平方米 第一街区24 24万平米已竣工并于2005年7月交房 销售均价为3045元 平米 重庆国土资源局网公布数据 已有18775万元结转2004年销售收入 其余部分将结转2005年及以后年份的销售收入 目前有部分尾房和车库正在销售 第一街区建造了3156平方米的幼儿园和8850平方米的会所 因此 实际可销售面积为23 04万平米 毛利率31 72 42 广宇发展 或跃在渊 第二 三 四街区共50万平米已于2005年5月开工 2006年2月现场调研时已见34万平米的预售许可证 从施工进度推算 剩余16万平米的预售许可证也将在今年7月拿到 高层 小高层 11 1 多层 3 1 4 1 5层 的销售均价分别为3200元 平米 3450元 平米 4200元 平米 这50万平米建筑中有1万平米的配套商铺 这部分商铺的平均售价达到8000元 平米 预计第二 三 四街区的毛利率将高于第一街区 保守估算将有10亿元预收帐款结转销售收入 鲁能星城剩余181万平米的建筑尚处在规划中 根据以往的经验 写字楼和商铺的面积的权重会逐步增大 这两种物业的毛利率通常能够达到50 以上 这样即使住宅的销售均价维持不变 这181万平米的销售毛利率将呈现增长的趋势 43 广宇发展 或跃在渊 宜宾鲁能重庆鲁能参股35 的宜宾鲁能已在宜宾开发了碧峰园 22万平米 已交房 现正在开发山水庭院 25万平米 销售良好 销售均价为2050元 平方米 目前拥有土地开发权8000多亩 年内还将推出三个楼盘 宜宾鲁能为盈利公司 宜宾地处四川盆地南部 是川 黔 贵的结合部 岷江 金沙江的汇合处 下辖九县一区 总人口500万 目前宜宾市区有10个楼盘 房地产开发方兴未艾 宜宾鲁能的利润未进入公司 000537 05年报表 44 广宇发展 或跃在渊 05年财务报表分析土地使用权 05年报无形资产中重庆土地使用权为170 845 452元 重庆鲁能至少还有47 45万平米土地储备 预收帐款 235 265 293元 这部分款项将结转06年销售收入 资产负债率 80 负债中除去预收帐款后资产负债率为78 负债率较高 财务杠杆已近极限 但因楼盘旺销 风险还可承受 存货开发产品 746 510 283元 部分已预售 开发成本483 136 541元 为06年实现10亿元销售收入打下了坚实的基础 其他应收款 05年末其他应收款470 510 352元 主要被戈德集团占用 年内已计提2亿元坏帐准备 这里变化的可能性很大 对业绩的影响不容忽视 45 广宇发展 或跃在渊 可能产生的投资损失2005年已对兴安证券计提6614万元减值准备 2006年将继续计提6614万元减值准备 财务疑团 4 7亿其它应收款可成为公司调节利润的有力工具 可成为资产置换的对象 46 广宇发展 或跃在渊 47 广宇发展 或跃在渊 48 广宇发展 或跃在渊 49 广宇发展 或跃在渊 50 广宇发展 或跃在渊 51 广宇发展 或跃在渊 公司目前的交易价格与资产置入后的想象空间相比有非常大的安全边际 中宝股份 600208 定向增发后的表现是股价翻番 建议将广宇发展 000537 放入股票池 待时而动 52 综合地产左右逢源均衡发展 预测未来1 2年内将出台更加严厉的针对住宅房地产开发的调控政策 商品住宅开发 不包括廉租房和经济适用房 的行业增长率将降低 土地一级开发的利润率为8 已开始公开招标 北京地区相同区位的房地产价格将在各种需求的推动下继续逐步攀升 对资本的吸引力是房地产开发公司的核心竞争力 能够多渠道获得融资的公司将在经常性的调控中风雨兼程 健康成长 53 北京城建 追赶央企 北苑家园 80 权益 由城建兴华公司开发 05年末开发成本有6 9933亿元 开发产品有4 104亿元 预收帐款5 6308亿元 该项目在2001年获得土地使用权 土地成本很低 估算尚有40万建筑平米未开发或结算 还能产生4亿元的净利润 为公司 600266 贡献3 2亿元的净利润 公司在北苑家园另有10万平米的商铺 作为投资性物业 海淀商业楼 80 权益 05年年报中的海兴大厦东配楼 由城建兴华公司开发 已竣工未结算 出售金额为34366万元 估算净利润6000万元 为公司 600266 贡献净利润4800万元 54 北京城建 追赶央企 花市枣苑 67 权益 由北京城和房地产公司开发 05年末开发成本有2 1714亿元 开发产品有3 2755亿元 预收帐款2 1383亿元 还能产生1 2亿元的净利润 为公司 600266 贡献0 8亿元的净利润 世华国际中心 95 权益 由北京城和房地产公司开发 位于北京市朝阳区中纺街 东三环CBD区域内 占地1 34万平米 总建筑面积10 46万平米 是由5A级写字楼 产权式酒店 及商业区聚合而成的商务综合体 预计2007年11月全面竣工 05年末开发成本3 2576亿元 预计产生2亿元的净利润 为公司 600266 贡献1 9亿元的净利润 保守 55 北京城建 追赶央企 富海中心 100 权益 由公司 600266 开发 位于北三环内的写字楼和公寓 05年末开发产品有5 2766亿元 还能为公司 600266 贡献0 3亿元的净利润 尚园 印象 99 75 权益 住宅 商业及配套综合项目 位于重庆市北部新区冉家坝地区 占地面积4 13万平米 总建筑面积10 47万平米 可销售面积约9 4万平方米的住宅 估算净利润为5000万元 05年年报未体现在存货中 广渠门36号地 40 权益 住宅及配套 规划建筑面积46 04万平方米 按承诺房价9500元 平米估算 净利润为1 8亿元 56 北京城建 追赶央企 奥运项目国奥投资发展有限公司 20 权益 国家体育馆 建设用地总面积6 87公顷 总建筑面积约8 1万平方米 总投资8 5亿元 于2005年5月28日开始兴建 拟于2007年10月31日竣工 建成后 它将成为北京奥林匹克公园内主体建筑之一 也是北京最大的 具有国际先进水平的室内多功能体育场馆 30年经营权 奥运村 占地27 5公顷 其中奥运村公寓地上总建筑面积约为38万平方米 42个单体建筑 总投资39 5亿元 奥运村于2005年6月26日举行开工奠基仪式 拟于2007年底竣工 2008年交付北京奥组委使用 按可销售面积37 7万平米 销售均价18000元 平米计算 奥运村公寓的净利润为17亿元 为公司贡献净利润3 4亿元 奥运村将为公司 600266 贡献净利润2 28亿元 57 北京城建 追赶央企 北京五棵松体育中心有限公司 25 权益 五棵松文化体育中心总建筑面积35万平方米 不含棒球场 包括体育馆6 3万平方米 棒球场3个 含两个比赛场和一个训练场 文化体育产业设施5 8万平方米 商业设施12 4万平方米 写字楼6 5万平方米 四星级酒店4万平方米和一条长达1160米的五棵松文化体育中心中路 届时 五棵松文化体育中心将承办篮球和棒球两项奥运比赛 是2008年的重要比赛场地之一 体育馆 棒球场和文体设施总投资16 3亿元 酒店 商业 写字楼总投资18 5亿元 如果写字楼 酒店和商业设施以15000元 平米全部出售 将产生10元的净利润 为公司贡献净利润2 5亿元 如果体育场馆不记入固定资产而是记入成本 五棵松项目将盈亏平衡 境外地产基金对此非常感兴趣 58 北京城建 追赶央企 北京城建中稷实业发展有限公司 40 权益 北京城建中稷实业发展有限公司的股权结构为 北京城建投资发展股份有限公司出资并拥有40 股份 中稷集团 香港 国际金融投资有限公司出资并拥有30 股份 香港德和国际实业有限公司出资并拥有30 股份 中稷集团 香港 国际金融投资有限公司属于中稷产业参股公司 中稷产业是中共中央党校所属企业的总称 中稷控股集团有限公司由中央党校控股 中央党校投资监督管理办公室直接管理 59 北京城建 追赶央企 为运作舟山长峙岛项目 城建中稷注册成立了城建中稷 浙江 实业发展有限公司 注册资本 16000万元人民币 北京城建中稷实业发展有限公司出资并拥有96 875 股份 浙江省舟山市人民政府指定的舟山市临城新区开发建设有限公司出资并拥有3 125 股份 该公司负责对长峙岛进行整体开发 由舟山市政府以毛地挂牌方式出让给项目公司 由项目公司运作进行土地一级开发及二级开发 该岛面积7 97平方公里 可使用土地6000亩 目前项目公司已经获得2430亩土地使用权 剩余部分正在获得过程中 该岛规划建筑面积480万平方米 其中住宅面积401万平方米 60 北京城建 追赶央企 深圳中科招商创业投资 30 权益 股东组成 北京城建 中科中远创业投资有限公司 中国华录集团有限公司 中国长城资产管理公司 鄂尔多斯羊绒制品股份有限公司 中科招商管理公司 其中公司 600266 实际出资1 2222亿元 持有中科招商30 的股权 为第一大股东 05年末权益增加至1 5亿元 北京科技园建设 集团 股份有限公司 21 54 权益 公司 600266 投资2 8亿元 05年末权益增加至3 077亿元 61 北京城建 追赶央企 北京赛迪时代信息产业股份有限公司 41 1 权益 公司 600266 投资0 6亿元 05年末权益为0 56亿元国信证券有限公司 4 9 权益 公司 600266 投资1 274亿元 05年末权益为1 274亿元 北京首都国际投资管理有限公司 12 84 权益 公司 600266 投资1 537亿元 05年末已累计计提减值准备0 77亿元 小营土地一级开发 80 权益 的合同将在近期签约 规划建筑面积51万平米 62 北京城建 追赶央企 公司的大股东北京城建集团 控股65 25 是北京市国资委100 控股的企业 最近北京城建集团与北京顺义区政府合作成立北京顺城房地产开发有限公司 注册资本10亿元 主要负责北京市顺义区约162平方公里 24 3万亩 的土地一级开发 这为奥运后公司 600266 在北京地区发展打下了良好的基础 长峙岛项目增进了公司 600266 与中央党校的强强联合 为公司 600266 未来向全国发展打开了新的窗口 定向增发 2亿股 是公司 600266 上市8年来第一次再融资 再次打通了直接融资的渠道 为公司更快更好的发展提供了资金支持 公司 600266 是 国六条 及各项房地产宏观调控政策的长期受益者 必将成为一家垄断 竞争的房地产开发公司 买入评级12个月内目标价位20元 市值160亿元 63 北京城建 追赶央企 64 一级开发土地银行胜过银行 一级土地开发主要由三部分工作组成 拆迁 市政配套和规划控制 这三方面的工作都要和政府相关部门打交道 要求竞标的开发商有很强的政府公关能力 政府规定土地一级开发的税前利润不超过8 金融部门要求贷款抵押 而土地在一级开发时期没有办法抵押 开发商必须资本雄厚 这个行业有较高的进入壁垒 65 长春经开 长春地主 617万平米 06年11月24日资产重组后 公司的主营业务变更为附有条件的土地一级开发 会展中心出租和开发区热力供应 大大减少了与大股东的关