公司职工集资建房工程项目可行性研究报告

第一章 总 论 1.1 项目背景 1.1.1 项目名称 xxxxxxxx 公司职工集资建房工程项目 1.1.2 建设地址 xx 历城化纤路 4 号 1.1.3 承办单位 xxxxxxxx 公司 1.1.4 承办单位概况 xxxxxxxx 公司是建于六十年代的国有企业，隶属纺织行业。 1996年 10 月经 xx 市市经委批准，由 xx 化纤厂改制而成。公司下设： xx泉春纺织有限公司、 xx 畅源化纤有限公司、 xx 聚利化纤有限公司、 xx聚大纤维有限公司。主要有锦纶长丝、锦纶短丝、锦纶切片、锦涤塔夫绸等产品。有 300 台喷水织 机、六条长丝生产线、六条短丝生产线等大型生产设备，是 xx 市纺织行业的龙头。 xxxxxxxx 公司 以产业报国为己任， 从成立开始便沿着高起点、高科技、高质量的目标出发， 以 “ 专业的技术、优质的服务 ” 为经营理念， 秉承创品牌企业、争一流效益的企业理念，以“诚信合作、互惠互利、务实敬业、开拓进取”为公司宗旨，坚持质量第一，信誉第一，服务第一， 不断适应新技术的发展，快速 响应 市场变化，为客户提供一流的产品和强有力的技术支持 和 服务， 力求将企业打造成本土化纤行业的领头羊。随着经营业务的发展，该公司必将以雄厚的实力、卓越的信誉优 势、科学的管理手段、丰厚的文化底蕴、全新的经营理念以及先进的生产技术，来实现满足用户需求和强化企业竞争优势的目标。在发展历程中，坚持“发展企业、服务社会、造福职工”的目标取得了较好的经济效益和社会效益 。 在人力资源管理方面 ，公司 注重 “ 人本理念 ” ，坚持 “ 以人为本 ” ，实施亲情化管理，广纳贤才 ， 形成了 公司 的核心员工 队伍 。 此外，公司还 采取各种各样的培训、教育方式，定期举办各类专 项 培训，不断提高员工基本素质和业务技能 。在管理制度上建立激励机制，鼓励创新，使员工在意识上不断提高，技术上不断发展。 xxxxxxxx 公司 将 一如既往 ，全面实施“走出去”战略、精品战略和多元化发展战略， 根据中国各地区的实际情况，不断改进完善产品，跟踪国际先进水平， 与广大客户共谋发展，努力为客户提供更优质的服务， 全力打造具有 公司 特色的、充满美好前景的 大型国有企业。 1.1.5 项目申请报告编制依据 1）建设项目经济评价方法与参数（第二版） 2）房地产开发项目经济评价方法 3）投资项目可行性研究指南（试用版） 4） 经济适用住房管理办法 5）民用建筑设计规范 6）住宅建筑设计规范 7）中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划 纲要 8） xx 省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 9） xx 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要 10） 国家安居工程实施方案 11）报告编制委托书 12）建设单位提供的其它有关资料 1.1.6 项目提出的过程与理由 1.1.6.1 项目提出的过程 改革开放以来， xx 市的经济建设和社会发展取得了巨大进步。对外经济文化合作与交流日趋活跃，综合经济实力明显增强，已跻身“中国经济综合实力 50 强”和“中国投资环境 40 优”城市的行列。 2005年，全市城镇化率达到 56%，城市人均道路 15.8 平方 米、人均公共绿地 9 平方米。城市建成区绿化覆盖率、污水处理率、燃气普及率、集中供热普及率、垃圾无害化处理率、空气质量良好以上天数比率分别达到 39.6%、 54.5%、 97.2%、 46%、 99.6%和 72%，比 2000 年分别提高 3.5、 9.6、 6.5、 10、 13.5 和 4.8 个百分点。城建运行体制不断完善，初步建立起科学民主决策的规划管理体制，高效廉洁运作的重点工程管理体制，自求平衡、滚动发展、良性循环的城市运营体制，以及城市综合执法和管理重心下移的城区管理体制。 2005 年，全市实现生产总值 1876.5 亿元，人均 3916 美元；固定资产投资累计完成 2762 亿元；社会消费品零售总额 807.9 亿元；三次产业比例由 2000 年的 10： 43.9： 46.1 调整为 7.1： 46： 46.9；消费结构逐步改善，人民生活水平明显提高，居民收入持续增加。 2005 年城市居民人均可支配收入 12310 元，年均增长 10.3%。农村居民人均纯收入 4812 元，年均增长 9.6%。居民消费价格指数 101.1%，物价保持基本稳定。城乡居民储蓄存款 1024.4 亿元，年均增长 17.2%。 到 2010 年， xx 市的人口规模将由目前的 290 万人增加到 370 万人；城市建 设用地规模将由目前的 170 平方公里，增加到 205 平方公里；国内生产总值到 2010 年，将达到 2600 亿元，基本建成生产力发达、辐射带动力强、物质财富充裕的经济强市，城市功能更加完善，省城发展框架全面展开。 在这样的大背景下， xxxxxxxx 公司为解决职工住房紧张问题，经反复调查研究决定，在厂生活区 xx 市历城化纤路 4 号院内进行职工集资建房项目，拆除危旧房，建设两座多层住宅楼，解决 136 户住房困难职工的住房问题，提高职工居住生活条件，使职工以更加饱满的热情全身心投入到工作中去，推动企业发展。同时，也有利于促进xx 城市建设发展，加快 xx 市城市发展步伐。 1.1.6.2 项目提出的理由 1）符合国家发展规划 城镇住房状况是一个国家和地区经济发展和社会文明进步的综合反映，是全面小康社会指标体系中占有十分重要地位的核心指标之一。随着我国国民经济的发展，我国的住宅建设取得了长足的进步，但住宅建设速度与经济的发展速度还不尽协调。为加快改善城镇居民居住条件，早在 1995 年，国家就颁布了 国家安居工程实施方案 ， 1998年国务院又发布了国务院关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知。通知明确指出：“稳步推进住房商品化 、社会化，逐步建立适应社会主义市场经济体制和我国国情的城镇住房新制度；加快住房建设，促使住宅业成为新的经济增长点，不断满足城镇居民日益增长的住房需求”。 集资建房是国家对困难企业职工的一项住房保障措施， 建设部等部委 2004 年 就此 出台了经济适用住房管理办法， 指出 ：住房困难户较多的工矿区和困难企业，经市、县人民政府批准，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资、合作建房。 中华人民共和国国民经济和社会发展第十一个五年规划明确强调：“要继续提高人民生活水平，建立 健全普通商品住房与经济适用住房、廉租住房相结合的城镇住房供应体系，改善人民居住环境。” 该项目属于职工集资建房项目，项目的建设符合国家发展规划，有利于改善困难职工的居住环境。 2）符合 xx 省发展规划 由省建设厅、发改委、财政厅、国土资源厅、物价局等五部门制定的 xx 省安康居住工程实施方案 提出的 目标 是：“ 到 2007 年，基本解决人均住宅建筑面积 10 平方米以下的居民家庭住房困难，逐步改善城市中等以下收入居民家庭的住房条件，使城市居民人均住宅建筑面积达到 27 平方米 ， 完成 60%旧住宅小区的综合整治和改造，并实行物业 管理。到 2010 年，全省城市中等以下收入居民家庭基本拥有或租住一套建筑面积不低于 60 平方米的成套住宅，使城市人均住宅建筑面积达到 30 平方米，全面完成旧住宅小区的整治改造，令居住质量和环境得到明显改善。 ” xx 省 出台的经济适用住房管理办法中，明确指出集资建房是经济适用住房的组成部分，住房困难户较多的工矿区和困难企业，可以在符合土地利用总体规划、城市规划和单位发展计划的前提下，利用单位自用土地进行集资建房。 xx 省国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要也大力强调：“加大住房供应结构调整力度，着力增加主要面 对中低收入家庭的普通商品住房、经济适用房和廉租住房供应。” 该项目通过集资建房，能够满足职工住房需求，缓解社会住房压力。因此，该项目的建设符合 xx 省经济社会发展规划的要求。 3）符合 xx 市发展规划，是人民生活水平提高的需要 xx 市国民经济和社会发展第十一个五年规划纲要提出：“以增加居民住宅有效供给和改善人居环境为目标，加强供需平衡调控，加快形成以住宅为主体、商业用房和商务写字楼为补充、工业房地产和物业管理市场逐渐扩大的房地产发展格局。大力实施安康居住工程，增加中低价商品房供应，加快推进市区一环路以内危陋 棚户房屋和二环路周边城中村的改造。十一五时期， 全市规划建设各类房屋 2800万平方米，其中住宅 2400 万平方米。 ” 近年来， xx 市积极帮助困难企业职工开展集资建房，已为 18 家企业审批集资建房 21.1 万平方米，解决了 2638 户职工住房困难问题。在一定时间内，符合条件的企业，可以组织职工集资建房。允许进行集资建房的企业应具备以下条件：是曾经为全市经济发展做出过一定贡献的国有或集体老企业；企业职工平均住房面积低于市区城镇居民平均水平；企业已按规定缴纳了住房公积金；企业集资建房使用土地为自有国有存量土地，权属清晰 ，土地使用性质为住宅用地或能够调整规划用于住宅建设的土地，并且周边配套条件符合城市规划要求。企业职工集资建房建设标准，一般控制在每户套内建筑面积 75 平方米以内。 xx 市民的生活水平和生活质量在近几年里都有了明显的提高和改善，人们的住房观念也在发生变化，由以往的有房住，提升到住好房、住得好。因此，该项目的实施符合 xx 市发展规划，有利于满足人们日益增长的住房需求，是人民生活水平提高的需要。 4）有利于改善职工的居住条件，促进企业稳定持续发展 xxxxxxxx 公司现有职工 508 余人， 50%为双职工、老职工。单位职 工人均住房面积 16.7 平方米左右。低于 xx 市居民平均住房面积。有 30 余户职工居住面积 3040 平方米，个别家庭还是三代居住，另外有 60 户人为无住房，自己在外租房或借房居住。 该项目的实施，将危旧平房改造成两座多层住宅，安排 136 户职工入住，不仅可以改善职工的居住条件，为职工提供宽敞明亮、设施配套、布局合理的住宅，缓解职工住房紧张的状况，而且为公司引进人才、留住人才、进一步发展奠定坚实的基础，对企业的稳定发展相当有利。 综上所述，该项目的建设不仅符合国家的发展规划，也符合 xx省、 xx 市的发展规划，而且改善了职 工的居住生活条件，同时有利于推进 xx 市现代化进程，建设和谐社会。因此，该项目的建设具有较好的社会效益和环境效益，是可行且必要的。 1.2 项目概况 1.2.1 建设场址 该项目拟建场址位于 xx 市历城化纤路 4 号， xx 化纤厂生活区内，东临十里河，北靠祝甸，西至章丘建筑公司、洪楼教委、抗震公司、建安一公司，南到花园路、历城建安公司综合加工厂。 1.2.2 建设规模 拟建项目地处 xx 市东部，项目用地 15.6 亩（ 10400 平方米），共建两座多层住宅，建筑物占地面积 2080 平方米，总建筑面积 12880平方米，包括 ：地上住宅建筑面积 11080 平方米，地下室建筑面积 1800平方米，绿地占地面积 3640 平方米，道路及停车场用地 4680 平方米。 1.2.3 项目投入总资金 经估算，该项目总投资 2175 万元。其中，建筑工程费 1446 万元，设备购置及安装费用 259 万元，工程建设其他费用 366 万元，基本预备费 104 万元。 第二章 需求分析 2.1 主要发达国家居民住宅现状 经济发达国家居民居住条件较好，每 1000 人住宅存量都在 400套左右，每户房间数 4 5 间，每个房间人数均在 1 以下。美国每 1000人住宅存量 2004 年为 429.4 套， 2005 年稍有下降，每户房间数为 5.5，每个房间人数为 0.4；英国 2005 年每 1000 人住宅量为 417.0 套，每户房间数为 4.9 间，每个房间人数为 0.5；德国 2005 年每 1000 人住宅量为 430 套，每户房间数 4.45 间，每个房间人数为 0.55 间；法国 2005年每 1000 人住宅量为 474.8 套，每户房间数为 4.0 间，每个房间人数为 0.6。 1）从住宅设备水平看，经济发达国家在上水、浴盆与淋浴、卫生间设备等方面均达到较高水平，一般在 90%以上。瑞士、瑞典均达到100%，其他许多经济发达国家也都在 90%以上。 2）住宅业的可持续发展问题已引起世界各国的重视。美国、欧盟各国、日本都进行了探索和试点，积累了一定的经验。各国在可持续发展住宅中主要采取了以下技术： 高气密性、高隔热性技术，墙体蓄热技术 天然能源利用技术 水循环、再利用技术 废弃物处理及再生利用技术 节能设备与热电联产系统 建筑材料无害化技术 住宅节能技术 3）大力提高住宅的综合性能 目前中国住宅与欧洲发达国家的差距，主要反映在内在品质上，而内在的品质恰恰反映出一个国家的经济实力和产业现代化水平。为此欧 洲国家通过各种法规来保障住宅综合性能的完善，比如，世界卫生组织曾发布过“健康住宅”的标准 关于技术协调和标准化的新方法决议，依新方法决议制定的建筑产品指令对建设工程提出了 6 项基本要求：结构抗力与稳定。防火安全。卫生、健康与环境。使用安全。噪声防护。节能与保温。住宅的建设按基本要求去做，会大大提高居住的舒适程度和延长住宅的使用寿命。住宅的“质”集中反映在住宅的综合性能上。国外是采取更有力的措施和步骤，加速住宅性能的认定工作，使用这个“推动器”，全面提升住宅的内在质量。 4）采取措施保证室 内空气质量 现在保证室内空气质量已成为欧美等发达国家住宅设计必不可少的内容。欧洲许多住宅的窗子上部、阳台门上部和外墙上都有小型的条形进风器，这是近 20 年来在发达国家推行的住宅新风系统。传统住宅由于密闭差，一般不对室内通风提出特别要求。在集合住宅中，除了开窗外，室内通风主要靠竖向风道自然拔风实现，这种方式受到建筑物高度的限制，又由于无法调节通风量，室内的热量同时被排出，不仅能量损失大，舒适性也得不到满足。随着外墙和门窗保温隔热及密封效果的加强，室内外空气的交换问题凸显出来。因此，欧洲国家提出可调节室内通风量的 “房屋呼吸”概念，即通过对通风量的控制，形成室内外正负压差，让新鲜空气先进入主要居室，然后经过卫生间和厨房，将污浊空气排出室外。从七十年代初期开始，节能的需求提高到了一个新的水平，同时也促进了热量回收系统的诞生，直至八十年代初“智能性房屋呼吸系统”开始进入家庭，空气质量得到了进一步优化，住宅能耗进一步降低，目前，“房屋呼吸系统”已席卷欧洲。在英国 Milton Keynes 的“ Bloor Homes”住宅区和德国汉诺威的产业化住宅展示厅，均安装了自平衡单户式空气置换系统，该系统体积不大，噪声极低，每天 24 小时 持续工作，运行费用也不超过人民币 0.6元。北欧地区更注重热量回收系统，其原理是利用机械排风形成的负压，让新风经过过滤器的细管时从排风管道中穿过，从而实现新鲜空气和污浊空气的热量交换。采用这种系统既提高了居住舒适度，又节约了能源，用在集合式多层、高层住宅中更具有明显优势。 5）积极推进住宅产业现代化发展 各个国家出于本国实际情况采取了多方面的政策和措施促进住宅产业发展，现只将带有共性的几项主要技术措施综合如下： （ 1）开展住宅发展的预测工作。住宅发展预测是各国制订住宅发展规划和计划的依据，也是政府引导有关行业 和企业的重要手段。第二次世界大战后，这项工作受到各国重视。从各国情况看，这类预测工作大致包括三个方面：住宅现状调查评价与住宅需求预测、住宅建设经济能力的评价和预测和住宅建设技术途径的评价与预测。一般来说，住宅发展预测每 510 年进行一次。 （ 2）加强和完善住宅建筑标准化工作。标准化是科技成果转化为生产力的接口技术，也是推进住宅产化的基础。目前，国际标准化组织（ ISO）已颁布模数协调的系列标准，各国的模数协调标准正在逐步向国际标准靠拢。同时也在国外不断改进住宅标准设计工作。目前同时存在着两种趋势：一个是许 多国家（法国、日本、瑞典、芬兰等）都努力实现以标准化构配件组成建筑物的方法，即通用体系原则，另一个趋势是缩小定型单位，使标准化和多样化更好地统一起来。国外还十分重视住宅部品、产品的生产、现场施工、组织管理等方面的标准化工作，即企业工作的标准化（贯彻 IS09000 系列标准）。 （ 3）建立住宅质量保证制度。为保护用户利益，许多工业发达国家都建立了住宅质量保证制度。例如，日本就建立了“工业化住宅性能认定制度”和“住宅性能保证制度”、“住宅性能保证制度”规定，基础性能保证期为 l0 年，主体结构 10 年，屋面防水 5 年等等 。在保证期内出现问题，承包单位负责免费修理。为开展上述各项工作，国外的一个共同作法是充分发挥有关公营非盈利性事业单位和各有关行业协会的作用，一个国家中与住宅有关的行业协会往往有几十个、上百个。它们都在调查研究、预测分析、信息交流、制订标准、技术服务、人才培训等方面推动住宅产业的发展。 2.2 我国居民住宅消费特点 1） 2006 年居民的住房状况较之 2005 年有所提高，拥有私人住房的消费者平均住房面积达到了 91.2 平方米；住宅面积在 90 平方米以上的比例提高了 14 个百分点，达到 39.8%。 2）消费者购房目的单 一化趋势明显，仅为改善自身居住条件而购房的消费者占 60.2%，与 2005 年消费者具有多重购房目的的状况差异明显 。 3）在需求的面积方面，对 90-130 平方米的住宅需求比例由 2005年的 55.3%上升到 63.4%。 4）消费者能接受的价格提高幅度较大，单价在 7000 元平方米的住宅的接受比例由 2005 年的 0.6%上升到 35.4%。 5）从购房资金上来看，由于大部分消费者自身具有的资产与房产总价的差距较大，超过 80%的消费者需要采取各种形式的贷款购房 ，其中商业按揭以超过 50%的比例成为购房的主要资金来源和付款方式 。 另外，居民对住宅的消费还呈现出以下特点： 报刊广告是消费者最为关注的地产广告形式；在消费者的购买决策中，房屋质量已经成为其最担心和看重的因素；消费者对于开发商品牌也非常看重。 2.3 职工集资建房的意义 所谓集资建房是某一个单位主持新建房屋，由具备相应资格的职工按房屋建设成本分摊建设费用。职工集资建房，是企业运用市场机制的基本原则，解决职工的住房问题的主要方式。 1）职工集资建房，有助于逐步缓解职工住房困难、不断改善住房条件，满足基本的住房需求，正确引导消费、实现住房商品化，最终目的是为了解决职工的住房 问题，提高职工的居住水平。它着眼于房改目标的实现，满足职工不断增长的住房需求。 2）职工集资建房有利于企业的发展和社会的稳定。住房问题是一个社会问题，关系到企业的长远发展，行之有效的职工集资建房，体现了企业对职工的关怀，体现了社会主义的优越性，密切了企业和职工的关系，直接关系到企业的发展，关系到经济社会的发展和社会的和谐稳定。 2.4 xx 市住宅的现状及预测 2.4.1 xx 市住宅的现状 xx 市城市住宅建设 将安居工程项目与经济适用住房项目并轨 ， 将集资建房、合作建房行为与住宅小区开发 并轨。这 一方面体现 了 房 贷政策的进一步规范，推动了 xx 市房地产业的快速增长；另一方面，反映出居民对住房商品化的认可，从一个侧面拉动了 xx 市 GDP 的增长，为全市的经济做出了巨大的贡献。 九十年代以来， xx 市的 经济发展水平 和 速度都高于全国的平均水平 ，住宅建设也迅速发展，一大批布局合理、设计新颖、配套齐全、环境优美的住宅小区不断涌现，城区居民的居住条件进一步改善，住房功能不断完善，住房成套率不断提高。到 2005 年末， xx 城市居民人均住宅使用面积 达到 25.5 平方米， 与之相配套的城市供水、供热、燃气、排污管网、电力、通讯、有线电视等基础设施 也日趋完善。 从住房面积看，户主在行政机关工作的家庭住房面积集中在 81100 平方米，比例为 34.8%；户主在事业单位、国有单位等工作的家庭住房面积集中在 6180 平方米，其中三资企业、股份制企业和国有企业的比重分别为 36.0%、 35.5%和 34.0%；小面积 （ 40 平方米以下 ） 住房比重最低的是户主在行政机关工作的家庭，仅有 2.2%。小面积住房比重居前三位的户主是在私营企业、个体户和三资企业从业的家庭，分别为 12.1%、 10.1%和 8.6%。收入成为影响住房条件的关键因素。户均年收入 1 万元以下的家庭中， 56.4%的集中在 4180 平方米，户均年收入 1 万 7万元的家庭中 ， 55.6%的集中在 61100 平方米，户均年收入在 7 万元以上的家庭中， 41.4%的超过 100 平方米。户主具有初等、中等和高等教育学历者，户均住房面积在 40 平方米以下的比重分别为14.6%， 9.8%和 3.2%，户均住房面积在 4180 平方米的分别为 59.2%、55.6%和 44.9%。 2.4.2 xx 市住宅的发展预测 城市发展是一个不断更新、改造的过程，既包括扩张也包括更新，其扩张范围是有限的，而更新的内容是无限的，其关系是互动、共生的 。 随着商品经 济的发展与社会主义市场经济 体制 的逐步形成，城市正经历着急剧而持续的变化。近年来，为了把 xx 市建设成为历史文化名城和国际化大都市，全市做了不少努力， xx 市的市容市貌得到了很大改观，环境也得到了治理，绝大多数居民生活质量有 了 很大提高。良好的经济增长使消费信心和消费能力也在不断上升，住宅消费观念将不再是满足“有房住”，而是要“住好房”。 “十五”期间， xx 市 城市住宅建设突飞猛进，共开发建设住宅 900余万平方米，年平均开发建设 180 万平方米。 2006 年 ， xx 市 进一步加快城市建设，这一年也成为 城市建设史上投入最多，变 化最大的一年。新年伊始， 随着 xx 市现代化城市建设步伐的加快和城市化进程的推进， xx 市房地产开发在逐年增长的基础上继续保持了稳定的增长速度，呈产销两旺的运行态势。 总体来说， 2006 年， xx 房地产市场呈现继续上升的整体走势，供求双方不断得到加强，土地政策控制更加严格，市政利好消息不断推出， 住宅、办公楼及商业三类物业均呈增长态势，住宅投资增长速度明显高于办公楼及商业营业用房，渐成投资主流 。这都显示市场中存在对价格的有利支持因素，这种市场形势在近期内不会有太大的改变。 2.5 该项目需求分析 xxxxxxxx 公 司现有职工 508 人， 50%为双职工、老职工。总住房面积 8483 平方米，人均建筑面积 16.7 平方米，低于 xx 市居民平均居住面积。有 30 余户职工居住面积 3040 平方米，大多数家庭是两代居住，个别还有三代居住的，有的职工孩子已十七八岁，还和父母住一间房子里，给生活带来极大的不便。另外，还有 60 余人为无房户，只得自己在外、租借房子。 今年年初， xx 市统计局发布信息， 2005 年 xx 市商品房平均价格达到 4705 元平方米 ，涨幅达 12.7%。 xxxxxxxx 公司职工收入较低，年平均工资只有一万元左右，加上家庭负担也较重 ，若想在商品房市场上解决住房问题困难很大。 xxxxxxxx 公司职工改变住房现状的要求十分强烈，每年的职工代表大会都反复提及住房问题。因此， xxxxxxxx 公司利用本单位长期闲置的行政划拨住宅用地进行集资建房，将使广大干部职工的住房现状发生根本性的改观，彻底解决职工后顾之忧，使职工安心工作，从而促进企业稳定持续发展。 由于该项目为 xxxxxxxx 公司内部职工集资建房，公司将严格执行集资建房的有关政策，不进行市场销售，全部由企业内部职工分配。 第三章 建设规模 3.1 建设规模的合理性分析 3.1.1 产业政策和行业特点 为了使国民经济有序发展，节约有限的资源，国家和行业制定了某些重要产品的经济规模标准，也制定了鼓励发展、限制发展和禁止发展产业（含规模）目录。这些政策都是经专门研究和分析论证后确定的，具有一定的权威性和合理性。该项目是职工集资建房项目，属国家鼓励发展行业。该项目的建设符合国家和行业的产业政策，能够推动城市建设发展，从而带动经济的发展。 3.1.2 社会效益和经济效益的合理性 建设规模的变动会引起收益的变动，而适当的经营规模可节约费用，提高竞争力，得到经济效益。不同产业规模的经济性可能 不同。房地产属于规模效益显著的产业，在一定限度内，规模扩大后，项目收益增加的幅度大于规模扩大的幅度，即规模收益递增。因此该项目目前所具有的经济规模能实现社会效益和经济效益的合理结合。 3.1.3 资源利用的合理性 投资项目的建设和运营，要以资源的耗费为基础。资源利用的合理性是建设规模合理性分析的重要内容。从资源利用的合理性角度考察建设规模的合理性，主要应考虑资源利用的可靠性、有效性和经济性。这里的资源是广义的，包括物质资源、人力资源和资金。该项目目前设计的建设规模，可以节约资源、降低成本、提高效益，更加有效地利用资源；另一方面，有利于综合利用资源，达到节能、降耗的效果。 3.1.4 其他因素 项目建设规模还会受到外部条件的制约，因此分析建设规模的合理性必须考虑外部条件的适应性与匹配性。这里的外部条件泛指项目之外的所有方面，包括市场、原料供应和其他外部建设条件（包括物资条件、交通条件、自然环境和社会人文环境等）。该项目符合市场需求，投入物（包括自然环境、原材料、能源、土地、资金等）供应稳定，所处位置交通也方便，项目建成后将极大的改善周边的自然环境和社会人文环境。 3.2 建设规模 该项目用地约 15.6 亩（ 10400 平方米），共建两座多层住宅，建筑物占地面积 2080 平方米，总建筑面积 12880 平方米，包括：地上住宅建筑面积 11080 平方米，地下室建筑面积 1800 平方米，绿地占地面积3640 平方米，道路及停车场用地 4680 平方米。 3.3 人口规模和居住户数 该项目居住区内规划居住总户数为 136 户，居住人口约为 449 人。 3.4 结构及户型 该项目建筑主要为两座多层住宅，结构形式为砖混结构。户型设计多为两室一厅、两室两厅等，户型多样，按照相关政策规定，每户套内面积控制在 80 平方米以内。并做到布局紧凑、合理、 减少空间浪费，全明设计，主卧及次卧尽量朝南。 第四章 建设场址及现状 4.1 建设场址 该项目拟建场址位于 xx 市历城化纤路 4 号， xx 化纤厂生活区内，东临十里河，北靠祝甸，西至章丘建筑公司、洪楼教委、抗震公司、建安一公司，南到花园路、历城建安公司综合加工厂。 详见项目位置示意图。 4.2 场区现状 拟建场址位于 xxxxxxxx 公司生活区内， xx 市化纤路 4 号为生产宿舍用地，大部分已建成职工宿舍，该项目用地为拆除部分危旧平房后空地，拟建设两座多层职工住宅。建设区域地势较为平坦，易于施工。 该场址位于建成 区内，场地内和场址周围水、电等市政设施配套齐全，能够满足项目的需要。该项目用地属 xxxxxxxx 公司生活区，附近市政设施齐全，商业发达，购物方便，既有大商场、超市，也有农贸市场及路边小店。附近各大银行都设有网点，存取款十分方便。 4.3 气象、地质等自然条件 1）气象条件 xx 市地处东经 116 59，北纬 36 41，属暖温带大陆性季风气候区。 常年主导风向 WSS (西南南 ) 冬季主导风向 ENE(东北东 ) 夏季主导风向 WSS (西南南 ) 最大风速 33.3m/s 冬季平均风速 3.2m/s 夏季平均风速 2.8m/s 风荷载 400Pa (40kg/M2 ) 年平均气温 14.3 极端最高气温 42.5 极端最低气温 -19.7 年平均大气压 0.1011MPa 最冷月平均相对湿度 54% 最热月平均相对湿度 73% 全年平均相对湿度 59% 年平均降水量 671.0mm 最大积雪厚度 190mm 雪荷载 200Pa (20kg/M2 ) 最大冻土深度 440mm 地震基本烈度 6 度 2）工程 地质、水文地质条件 xx 市地处鲁中山区北侧，山区与平原交接地带，地形地貌变化较大，地质构造复杂，黄河横贯全区。受人类工程活动及自然因素的影响，区内地质灾害时有发生。区内主要地质灾害类型有：岩体崩塌、滑坡、泥石流、地面塌陷、地裂缝等。为减少或杜绝灾害造成的损失，对在地质灾害危险区、易发区进行的修路、建房、开矿、取土等工程活动，必须事先做好地质勘查工作，严格按照国家有关标准进行设计、施工，杜绝人为活动诱发的地质灾害。 项目建设场址位于 xx 市东部，由于目前正在进行项目前期工作，尚未进行地质勘探，建议建设单位选择有 资质、信誉高的勘测单位抓紧进行地质勘探，为工程设计提供必要的地质分析报告，以规避自然灾害。 4.4 市政基础配套设施 1）给水 项目用水取用自来水，由市政供水。自来水采用直供形式，消防系统与日常生活用水为同一水源，各用户分别设给水进户装置、水表计量。 2）排水 场址周围建有市政污水和雨水管网，项目建成后的雨水及污水可排入相应的市政管网。 3）供电 项目场址内现有变配电室，可满足项目需要。 4）弱电 项目场址内通讯和有线电视接受系统齐全，项目建成后可由此直接接入。 5）供热 该项目场址现有供热管道，为 xxxxxxxx 公司生产余热回收利用。 6）供气 项目场内已接入煤气管道，为 xxxxxxxx 公司生产废气回收利用，项目建成后即可接入使用。 7）通讯 项目内已有电信局接入的通讯线路，用户可直接申请办理。 第五章 总体规划方案 5.1 规划指导思想 1）充分考虑该地区独特的地理位置，加大小区知识、技术、文化艺术方面的内涵。 2）满足居民生活需求，符合居住活动，创造方便、舒适、安全、优美的居住区环境。 3）重个性和特色的塑造，增强住区的识别性、领域感。 4）适应汽车交通进入住区的趋势，建立便捷、安全的道路交通 系统，安排足够的停车场地，寻求车行、人行恰当分离的途径。 5）充分考虑人口老龄化、住房商品化、物业管理社会化以及社区生活服务信息化的变化和要求。 6）提高住区生态环境质量，营造绿化网络空间和良好的住区小气候。 5.2 总平面布局 5.2.1 总体布局 该项目用地约 15.6 亩，新建多层住宅楼两座，在建设区域内合理布置，住宅楼下配备地下室，以方便楼上各住户的使用。住宅楼四周建设部分地上停车场，停车场铺设植草砖，加大绿化效果。出入口设在 xxxxxxxx 公司生活区内现状交通干道上，从此道上可方便到厂区上班及上街 购物。从出入口建设区内道路连接各停车场，整个小区在环境设计上，使住宅、停车场与绿地紧密结合，互为补充，营造一个环境优美、设施齐全的现代化住宅小区。 5.2.2 道路交通组织 1）动态交通组织 区内道路系统由车行道路和步行道组成交互式交通网络。从小区出入口到场区停车场建车行道路，路宽不低于 8 米。住宅楼四周建设环形车行道路，路宽不低于 6 米，满足各种车辆出行和消防的需要。绿地景观、休闲娱乐场所处，将建设步行道路。在道路交通设计上，区分不同功能，不同等级的道路，做到主要交通道路快捷，不受干扰，次要道路合理方便，步 行道路灵活、自由，既保证小区主干道交通的顺畅、快捷，又保持住宅区内部环境的独立性和安静性。 2）静态交通组织 按照集中停放、统一管理、方便使用的原则，小区内建设部分停车场。在两座住宅楼的四周空地，建设部分地上停车场，使用植草砖铺设，既可当停车场，又能增加绿化效果。 5.2.3 绿化体系 1）区内绿化体系按照集中与分散相结合，点、线、面相结合布置，形成疏密有致、层次分明、动静结合、布局合理的绿色空间体系。突出绿化设施，强调建筑与绿化互相渗透。 2）建筑用地内的组团绿地、平台绿化和深入建筑的小块绿地相互联系贯 通，注重地面停车场与宅间绿地的设置，地面停车场采用生态停车场，利用树木分隔车位，使有树冠覆盖的停车场成为一道绿色的风景。着重对宅间绿地的处理，通过多种乔灌木种植和花草养殖，增加绿地的观赏性和生态效益，并引入苏、杭园林设计模式，亭、廊立体的小区布局，超大绿化面积，独特景观构思，提升小区的人文内涵，融入中华齐鲁历史文化的精髓，从中体现泉城悠久的历史文化气息，满足了现代人追求居住环境生态化，崇尚回归自然为时尚的需求。 5.3 住宅建筑设计 本工程设计涉及建筑、结构、防火、节能、隔声、采光、照明、给排水、通风、燃 气、电气等各种专业，设计时需遵循有关的规范或规定，单体设计时还应符合国家现行的有关强制性标准的规定。 5.3.1 建筑方案总体构思 建设地块位于 xx 市历城化纤路 4号，基本要求是：建设方案总体构思紧紧把握“人居和谐发展”这一主题，创造符合时代精神面貌的现代化建筑和优美的精品住宅小区，并且与周边的建筑环境协调统一。 同时考虑到，由于社会经济的发展，人们审美观念也随之变化，对现代建筑功能环境的要求以及建筑技术、材料也提出了更高的要求，因此，小区的建筑风格和形式还应注意不受传统风格的影响或限制，拟采用简练的现代构 成手法，体现建筑的时代气息和 21 世纪新的居住理念。 5.3.2 立面设计 实用、经济、美观是该项目设计的主要原则。在立面造型中，力求简洁、明快、大方的设计手法，通透的略呈蓝灰色的玻璃窗、暖色系或冷色系的饰面墙及装饰线，使建筑立面丰富而细腻。明快的建筑色彩使建筑物显得轻盈飘逸，呈现出一种向上的生长趋势，充满生机。大面积透明玻璃窗及装饰线的设计及色彩的衬托，恰如其分地体现了典雅的古典风格与现今高科技时代的现代风格的完美融合。 5.3.3 装饰工程及设备标准 1）楼地面： 停车场： 植 草砖地面； 住宅： 优质地砖； 卧房： 水泥地面； 客厅、餐厅： 优质地砖； 卫生间： 小块防滑地砖； 厨房： 高级防滑地砖； 阳台： 水泥地面； 公共楼梯间： 水泥地面； 各单元入口厅： 水泥地面。 2）墙面： 卧房： 混合砂浆抹灰，普通涂料，顶棚加压线； 客厅、餐厅、阳台，与卧房同； 卫生间、厨房： 水泥墙面； 公共楼梯间： 混合砂浆抹灰，普通涂料； 大厅及电梯间外墙为黄岗石，二层以上电梯间加门口套。 3）顶棚 卧房： 混合砂浆抹灰，普通涂料； 客厅、餐厅、阳台，与卧房同； 卫生间： 吊顶。 4）门窗 住宅： 塑钢门窗； 外门： 雕花防盗门； 内门： 胶合板门加贴面； 外窗： 塑钢窗（中空玻璃，配纱窗）。 5）室内电器设备 插座：五孔、三孔，优质品牌； 开关：双联、单联，优质品牌； 有线电视插座：高档品牌； 灯具：吸顶节能灯具，工艺装饰灯； 水表：民用自来水 IC 卡智能表； 电表：智能型电表； 煤气：智能型气表； 漏电保护装置：高档品牌； 通讯、报警：该楼采用专用光纤电缆，实现电话、电视、电脑数字传输网络一体化； 公共楼梯间监视系统：闭路电视监控各主要出入及公共场所，微波保安防盗系统； 电梯：高档品牌。 6）采暖、卫生、消防设备： 卫生间设备：三盆及沐浴设备含配件； 采暖：优质品牌散热器； 厨房设备：用户自行配置； 消防系统：各层设置相应消防装置 燃气：管道煤气 5.4 主要技术经济指标 5.4.1 用地指标 该项目占地约 15.6 亩（ 10400 平方米），各项占地指标详见表 5-1用地平衡表。 用地平衡表 表 5-1 5.4.2 主要技术经济指标 该项目建设两座多层住宅，安排 136 户职工入住，各项经济指标详见表 5-2 主要技术经济指标表。 主要技术经济指标 表 5-2 5.5 公用工程 5.5.1 给水 项目用水主要为生活用水、日常清洁用水、配套公建用水、绿化用水和消防用水。 1）供水 生活用水量：人均用水指标按 100 升 /人日计，该项目共新建住宅 136 户，居住人口约 449 人，生活用水量 Q1 约为 45 立方米 /日。 绿化用水量：按 4 升 /平方 米次，一天浇一次水估算，则 Q2 约14 立方米 /日。 其它用水量，按 Q1 Q2 之和的 10%计取，则 Q3 为 6 立方米。 小区总用水量为 Q1 Q3 之和，约为 65 立方米 /日，接引市政自来水管线，能够满足项目需要。 2）给水系统 可直接由市政自来水管线提供。管网沿道路呈环状敷设，消防系统与日常生活用水为同一水源，各住宅楼分别设给水进户装置，各用户设水表计量。 5.5.2 排水系统 小区排水采取污水、雨水分流制。 1）污水：小区生活污水经化粪池处理后，通过小区污水管道，排至附近城市污水管网。 2）雨水：小区内敷设雨水干 管，雨水经干管收集后排入附近城市雨水管网。楼房落水管选用外形美观、内壁光滑、耐腐蚀性好的 PVC管。 5.5.3 供电 采用单位面积功率法计算供电负荷。 1）住宅用电量，按 30W/估算，居民住宅用电容量约为 332KVA。 2）地下储藏室用电量，按 20W/估算，用电容量约为 36KVA。 3）其他用电量，按上述用电量的 5%计取，约为 18KVA。 4）该方案用电总容量约为 386KVA。 5.5.4 供热 该项目热负荷对象为两座多层住宅楼，以冬季取暖为主。主要是地上住宅部分，地下室将不安装暖气管道，住宅热负荷 按 60W/ 估算，约为 1650KW。区内现已建有供热管道， xxxxxxxx 公司自设供热系统供热，供应生活区的冬季供暖。该项目供热可直接由 xxxxxxxx 公司自设供热系统供热管道接入。 5.5.5 通讯、有线电视 小区同步建设电话、电视网络和宽带网络，采用地下电缆敷设。每个住宅单元都设置壁嵌式电话箱，每户均设一个或若干个电话插头、电视插座和宽带插座。 5.5.6 煤气 该项目区域内建有煤气管道，由 xx 市政供气，用于生活区燃气供应。 5.5.7 消防 区内建筑物周围按有关规定要求设置消防栓；道路和 各建筑物之间设计时，应充分考虑消防要求，区内道路宽度均不小于 6米，符合消防规范要求，消防车可直达各单元；住宅楼内设消防栓。 第六章 节能节水措施 目前，我国资源短缺的现状，使人民对发展循环经济、建设节约型社会的重要性和紧迫性增加了认识，节能节水成为了全社会的义务。该项目属职工集资建房项目，项目建设过程及职工入住后节能节水的措施如下： 6.1 节能措施 按照建筑节能设计要求，为降低建筑物的能源消耗，该项目拟采取以下节能措施： 1）建筑物朝向采用南北向，以保证冬季室内能够得到较多的阳光，提高室内温度。同 时，避免盛夏灼热的光线射入室内。 2）屋顶采用坡顶形式，设通气窗。 墙体采用新型节能墙体材料，推广使用新技术、新工艺。 使用轻质、高效、保温性能好的节能新材料，复合墙体，加强屋面保温。 3）控制窗墙面积比。不同朝向的窗墙面积比不应超过规定数值，即北向窗墙面积比为 0.25，东、西向窗墙面积比为 0.30，南向窗墙面积比为 0.35。 4）使用气密性、保温性较好的塑钢窗。 5) 室内各房间均配备专用动力线，供较大负荷的家用电器使用，以降低线耗，提高供电质量。 6）选用节能型变配电设备。推广应用节能、高效、合适、安全、有益环境的绿色照明灯具，提高用电效率。 7）积极推广使用太阳能设备，节能环保。 6.2 节水措施及水耗指标 项目用水主要是生活用水和绿化用水。为控制用水，达到节约用水的目的，拟采取以下措施： 1）严格控制卫生洁具的选型，不得使用水箱容量大于 9 升的洁具。 2）采用瓷芯水阀和铝塑复合管材。 3）保持树木与草坪合理比例，控制绿化用水。路面设计有利于地表水流入绿地。根据土壤旱情合理确定用水量，浇水时间不宜选择在中午等温度较高时间进行，避免水分较快蒸发。 4）加强物业管理，经常检查设施的完好情况，及时检修有问题的设备。 5）加强项目区内精神文明建设，使居民养成良好的道德素养，自觉节约用水。 第七章 环境影响评价 7.1 项目场址环境现状 项目场址地处 xx 市东部，场址周围主要为 xxxxxxxx 公司的厂区和生活区。项目区内环境空气质量状况较好， xxxxxxxx 公司始终高度重视环境保护，三废排放早已达到国家标准。厂区及生活区绿化保持很好，是 xx 市环保先进单位和花园式工厂。地表水环境一般，噪声可满足城市区域环境噪声标准 GB3096-93 中的 II 类标准要求，总体环境现状较好。 7.2 项目建设与运营对环境的影响 拟建项目 为居民居住区，严禁进行工业生产 。 根据小区的建筑密度、容积率、绿化率和建筑物间距等指标分析，该小区人口密度不大，相互之间的干扰较小，采光、通风、隔声等效果较好，辅之以社区文化建设，不会对环境造成负面影响。 项目施工期对生态环境产生的影响主要有：开挖土石方和铺设路面等建设对原有植物的破坏，生物量的减少。项目施工产生的噪声、扬尘和车辆尾气等污染物对动植物也有不同程度的影响。另外，施工期如遇大雨也会造成一定的水土流失。从施工内容、现场和施工范围分析，对环境的影响因素主要有 少量的施工扬尘、建筑垃圾、轻微噪声等，不会对外部环境造成影响。项目建成后，产生的污染物主要是居 民 产生的生活垃圾和生活污水，由于产生量很少，且浓度较低，对周围环境影响较小。项目建设将使居住条件得到提高，有效地改善居民居住环境和城市面貌。 7.3 环境保护措施 为减少项目对环境的影响，针对该项目产生的污染源，拟采取以下措施： 1）施工期间应采取的防范措施 （ 1）挖出的新土，若当天无法运走，一律洒水