【商业地产】武汉泰合百花公园商业街推广策略思考-117PPT

价 值 中 心 论 泰合百花公园商业街推广策略思考 关于商业的推广 商业的运营与住宅的运营不同，商业是经营性的、住宅是私家性的，住宅我们能够控制，商业前期的变化度较大，如主力店的进驻？等等，其运营受市场的制约性比较大，因而执行的难度较大。 借鉴我们所操作商业项目推广的经验 比如 万达商业广场 华南 MALL 新亚洲电子商城 远洋城 MALL 它们为什么会成功？ 商业项目成功销售的前提条件： 价 值 认 同 万达商业广场以高出同区域 4倍的价格仍然取得了销售上的成功，最根本的原因是其价值得到市场的广泛认同。 我们项目的价值是否得到市场的认同？ 目前没有办法检验，但可以比较分析得出结论。 分析区域其他社区商铺的销售情况： 销售价格 和 消化速度 通过金色港湾、人信 奥林花园、包括泰合百花公园一期商铺的销售情况分析。市场对区域商铺的价值认同在逐步提升，但销售价格一旦提升到某一程度，消化速度明显减缓。因此，如果项目要在销售价格上得以突破，存在一定的难度。 推广的核心难点： 解决价值认同问题 如何解决价值认同问题？ 其次引导商业街价值心理 商业街同样要想商品一样，有自己包装、个性、特点，成为市场关 注的亮点，形成大众共识的认同感； 首先建立商业街价值标准 商业首先要解决认同感，价值标准没有，认同感的前提就没有；因 此，商业街首先需要建立商业价值的标准； 最终眼见为实商业街价值信赖 商业街的关键是信赖感，信赖感是商业街销售的基础，信赖感的前 提是眼见为实商业品牌影响力； 第一部分：建立价值标准体系 从商业步行街说起 商业步行街是城市商业的窗口 ， 往往位于城市最繁华的地段 ， 是一个 属于城市的生活空间 。 步行街是城市的一种生存态度 北京的大栅栏、上海的南京路、重庆的解放碑，还是广州的上下九、深圳的东门步行街 一提起商业步行街，人们津津乐道其商品之琳琅满目，也惊羡其无限的商业价值、惊叹其增值的速度。 步行街是财富的象征，在武汉，步行街同样让城市骄傲。 江汉路步行街以商业繁盛闻名华夏。商贾云集、佳宾辐凑、老店新厦、鳞次栉比、南丝北锦、东珍西宝、琳琅满目、美不胜收，是武汉购物天堂。投资者、经营者日进斗金。步行街一时间成为聚敛财富的大磁场。 当步行街延伸至沌口经济开发区 商业是属于城市的繁华传奇，当一片处女地发展到呼唤商业的阶段。可以说，已经成为真正意义上的 “城市 ”。当沌口经济开发区转瞬从一片荒地发展成为 新城 。 赢得了整个武汉市的 惊叹 ！ 城市化的标志 步行街，是 财富 的象征 步行街，为城市贡献 繁荣 步行街 , 是 城市化 的标志 步行街 , 是一个城市生活的空间 步行街 , 是高质量城市生活的体现 步行街 , 一个感交 时尚 的场所 步行街 本身足够让项目骄傲 但是 ,它的价值形象应更加具体和丰富 ？步行街 泰合商业街形象分析 一、功能形象分析 600米集购物、餐饮、休闲娱乐、健身于一体的街区型商业场所。 多种业态组合，改变了社区单调商业业态的状况。 大型、开放的社区商业街。 它不仅限于住宅社区商业为居民提供美容、洗衣、用餐、日常消费的必要服务。它有一定的规模、有相当的品位、有巨大的影响、有足够的人群。 二、价格形象分析 没有明确的资料，但相对于沌口其他商业项目而言，租赁价格应该具备一定的竞争优势。 三、规划设计形象 风格现代的商业建筑 （上海新天地），但不同的商业形态和不同档次的商品在同一个建筑单体中，会模糊项目的风格，从而难以定位其主力消费群体。 泰合商业街所在区域分析 自然环境优美，三角湖、后官湖、南太子湖形成合抱之势，水质优良、污染程度低； 交通状况好，南靠长江，西交京珠高速公路，北倚后官湖， 318国道、沪蓉高速公路纵贯全境； 区域商业项目缺乏，以街区商业为主。 房地产业发展迅速，区域蕴涵巨大的高消费力，成为核心消费带。 N 新 江 大 路 汉庆街 中环线 三角湖 本案 新江汉大学 泰合商业街 万平方米湘隆购物广场 武汉体育中心 汉阳客运中心 国道 三角湖小学 一中 开发区商圈 泰合百花公园商业街价值定位的思考 我们需要找到一个最能打动市场， 激发消费行 为的价值切入点！ 问题是：我们怎么去找？哪里去找？ 定位必须能让消费者、经营者和投资者产生认同 必须是区域内独特的、其他商业形态不具备的。 前提 我们为谁建立价值形象？ 根据调查，区域内 70%的购房者来自沌口和周边地区，这说明沌口地区区域辐射性不强，从各方面看都是一个较为独立的新城。可以判断，除投资者外，经营者和消费者从很大一个程度上都来自经济开发区。 项目价值形象建立在推广时都是大众传播，由于本项目目标客户的明确性和针对性，可减少广告传播费用，利用 窄众传播 。 价值定位让投资者、经营者和消费者同时产生认同。 经营者 投资者 竞争者 投资者 消费者 经营者 一箭三雕 发展前景 人气 投资者 升值空间 业态组合 商业环境 经营者 消费者 主题商业 投资者素描 开发商说“地段、地段、地段”。 如今投资者也重复“地段、地段、地段” 对于商铺投资，地段最重要。 必须有看得见的发展前景和升值空间，成本少风险小利润大 。我做梦都想赚更多的钱。 沌口地区住宅商铺价值飙升，预示泰合商业街增值前景无限。 沌口地区住宅销售不断节节飙升，其价格每年都保持 6% 7%的增长，远高于同期武汉市整体住宅几个增长速度。同时，楼盘的入住率更在直线攀升，人气极其旺盛。泰合超前的规划和人缘更会让其商业增值空间无限，抢先获得沌口的第一钵金。 地段资源丰富，配套逐渐成熟，加上政府的扶持，其发展显而易见，沌口第一个商业发展的热点区域在这里形成。例如新体育中心旁就即将建成 13万平方米的 SHOPPING MALL。 政府的扶持，沌口第一个商业发展的热点区域在这里形成。 经营者的素描 生活在沌口，总想做点生意，只是没有中意的商铺可以进行经营，对于社区里的商铺消费群太有限了。 在沌口，哪里的商铺会让我的生意天天红红火火？哪里的商铺会使我迅速成为大富翁？ 沌口地区蕴涵巨大的高消费力，泰合商业街成为核心消费带。 沌口，一个人烟罕至的地方？ NO，那你一定不了解现在的沌口经济开发区 一个崛起的新城。新江汉大学近在咫尺，有多少老师多少学生？金色港湾、奥林花园、水木清华、绿岛花园，有多少居民？可口可乐、神龙、海尔、晨鸣，有多少高消费力为 “ 泰合商业街 ” 所拥有？ 超前规划，泰合商业步行街开创全新消费方式。 虽然只是一个社区商铺，但泰合跳出了社区商铺概念，它面向沌口地区的所有消费者，成为区域目前特有的多功能消费商业网点。如此超前的规划，定能够让商铺利润最大化。 消费者素描： 生活在沌口地区，搬进新居，开起新车，或许还不是最重要的，生活需要方便，快捷 我们要赤橙黄绿青蓝紫的七彩天地，缤纷时尚，我们要柴米油盐酱醋茶，一样不少。 鲜肉、鱼虾、净菜、水果、绿色食品，是否随时随地买得到？ 、香熏、点穴、按摩美容，是否样样有得做？ “ ” 、 “ 万宝路 ” 、 “ 箭牌 ” 、“ 芙蓉 ” 、 “ 黄鹤楼 ” ，各种香烟是否都齐全 ? 咖啡、西餐、红酒、特色菜、日本料理、火锅，能否天天换口味？ 它本质不是简单的房地产或者商业地产的概念，更多的代表一种生活方式。 它是一种新型的集购物、休闲、娱乐、文化、体验生活方式为一体的多功能新型商业场所。我们去这里不仅仅是为了去买东西、吃点喝点东西，更重要的是一种 “ 体验过程 ” 。 对沌口而言： 街区商业旗舰 （大规模、开放型、多业态组合） 项目最直观的印象是： 时尚、休闲、精品、功能全、便捷 相对于竞争者来说，最大的利益点在于： 功能齐全，娱乐、休闲的消费体验较多 产品层次丰富 消费空间的人性化、生活化设计带给人的舒适感 泰合商业步行街形象价值形成 从城市地位上来看： 沌口的 从商业地位上看： 规模最大、功能最全的街区商业项目 从消费地位上来看 一站式的消费模式，改变沌口人的生活模式，主 导新世纪消费文化时尚。 从消费体验上讲 一条商品更丰富，品质更高、功能更全的步行街 可以 “ 聊聊天，喝喝咖啡，下下棋 ” 消费是不自觉 的，是发现式的消费，是计划之外的消费。 沌口 全步行商业长廊 项目功能定位： 对于目标客户群的意义： 投资者：一种全新的高资投资方式 经营者：一种全新的商业业态 一种全新的商业环境 消费者：一种全新的生活体验 一种全新的消费方式 沌口新城街区商业旗舰 项目价值定位： 新时尚主义生活 项目传播定位： 对于生活有更多要求，对精神层次的消费有更多需要， 超越于生活之上的生活享受， 自然更具文明特制。 新时尚主义生活演绎 随时来一杯， 茶的淡泊悠远， 咖啡 的活跃热情，酒的激奋酣畅，品位之间，多三分领悟。 新时尚主义生活演绎 喜欢汗水的快意淋漓，幽雅的阅读，激情的 shopping 在文明中寻觅自然的人，最懂生活。 新时尚主义生活演绎 泰合百花公园商业街价值标准体系 价值定位： * 街区商业旗舰 价值概念： * 沌口