鄂尔多斯房地产市场调研报告.doc

鄂尔多斯房地产市场调研报告第一部分 鄂尔多斯市（以下简称鄂市）整体环境分析一、 鄂市宏观背景研究分析1、 鄂市简介1） 城市简介鄂尔多斯市位于内蒙古自治区西南部，地处鄂尔多斯高原腹地。东部、北部和西部分别与呼和浩特市、山西，包头、巴彦淖尔盟，宁夏、阿拉善盟隔河相望；南部与陕西省榆林市接壤。面积86752平方千米，人口136万人（2004年），现在人口估计在145万人左右。鄂尔多斯市西高东低，地貌主要分为东部的丘陵沟壑区、西部的高平原区、北部的库布其沙漠区、南部的毛乌素沙漠区、中部的波状高原区和北部黄河南岸的平原区。海拔在850米至2149米之间。属典型的温带大陆性气候。年日照时间为27164小时31939小时。年平均气温在5.3-8.7，平均月最低气温为10-13，7月平均气温为21-25，全年气温日差为11-15，年差为45-50。东部地区降水量为300毫米400毫米，西部地区降水量为190毫米350毫米，全年降水集中在7-9月。蒸发量大，年蒸发量为2000毫米3000毫米。鄂尔多斯鄂尔多斯市(原伊克昭盟，伊克昭汉意为大庙，伊克昭盟是由清朝鄂尔多斯六个旗在达拉特旗王爱召会盟而得名。)鄂尔多斯是蒙古语“众多宫殿”，也译作“八白室”，成吉思汗去世之后，窝阔台汗为了纪念圣祖，在哈拉和林建立了纪念宫帐，祭祀成吉思汗的遗物，故为鄂尔多斯。鄂尔多斯市地处黄河与万里长城的环抱之中,三面黄河一面城。东、西、北三面临河,在河几字形湾内，南接长城，东、南、西与晋、陕、宁接壤，北与呼和浩特、包头市隔河相望构成“金三角”。东西长约400公里,南北约340公里。地形中部隆起,四周递降，境内沟壑纵横，沙漠广覆，地势西高东低，相对高差大；属典型的温带大陆气候，年平均降雨量为327毫米，年平均气温5-7。2） 行政分区鄂尔多斯市：辖8个旗区，其中：旗7个、区1个。总人口1410000人。设苏木乡镇50个，其中：镇41个、苏木6个、乡3个。街道办事处9个。嘎查村民委员会744个，其中：嘎查委员会167个、村民委员会577个。社区居委会157个。东胜区：辖3个苏木乡镇、其中：镇3个。街道办事处9个。总人口237319人。设嘎查村民委员会38个，其中：村民委员会38个。社区居委会49个。达拉特旗：辖8个苏木乡镇，其中：镇7个、苏木1个。总人口341467人。设嘎查村民委员会130个，其中：嘎查委员会5个、村民委员会125个。社区居委会13个。准格尔旗：辖9个苏木乡镇，其中：镇6个、苏木1个、乡2个。总人口277949人。设嘎查村民委员会159个，其中：嘎查委员会3个、村民委员会156个。社区居委会20个。伊金霍洛旗：辖7个苏木乡镇，其中：镇7个。总人口147892人。设嘎查村民委员会138个，其中：嘎查委员会10个、村民委员会128个。社区居委会28个。乌审旗：辖6个苏木乡镇，其中：镇5个、苏木1个。总人口100991人。设嘎查村民委员会59个，其中：嘎查委员会25个、村民委员会34个。社区居委会13个。杭锦旗：辖7个苏木乡镇，其中：镇5个、苏木1个、乡1个。总人口137069人。设嘎查村民委员会76个，其中：嘎查委员会34个、村民委员会42个。社区居委会10个。鄂托克旗：辖6个苏木乡镇，其中：镇4个、苏木2个。总人口93945人。设嘎查村民委员会76个，其中：嘎查委员会46个、村民委员会30个。社区居委会16个。鄂托克前旗：辖4个苏木乡镇，其中：镇4个。总人口73368人。设嘎查村民委员会68个，其中嘎查委员会44个、村民委员会24个。社区居委会8个。3）城市建设情况鄂尔多斯主干道天骄路与鄂尔多斯大街，两条大街构成了城市两大主要景观轴线，分为城北汽贸商城、南部生态景观区、城东工业景观区、旧城商业购物中心、城南仓储景观区；几大景观区构成了整个东胜地区。通过以上规划可以看出几点：u 强调区域发展研究，形成合理的区域空间框架u 明确中心城市重点发展区，带动城市人口聚集u 强调生态建设，处理好城市空间布局中自然环境与人工环境的有机结合问题u 强调体制创新，重视城市发展的管理体制建设问题u 重视城市文化特色的发扬2、经济环境研究鄂尔多斯市宏观经济发展水平指标2005年2006年2007年2008年增长（%）GDP（亿元）550.18001150.924%财政总收入（亿元）93.4145.9200.856.2%固定资产投资403.7616752.8%社会零售品总额151.7182.715.6%年末户籍人口137.91412.2%人民币存款余额305.9388.427%目前鄂尔多斯市基本形成了绒纺、食品加工、煤炭、建材等几大支柱产业。l 绒纺鄂尔多斯是全国最大的绒纺生产基地，以将其打造成为“世界级绒纺产业科研生产基地”。鄂尔多斯的绒纺已经是驰骋世界的品牌产品。世界最大的羊绒加工企业鄂尔多斯羊绒集团总部就座落于东胜区内。l 食品加工目前鄂尔多斯市重点发展羊肉、积极发展林沙产品加工等特色产业。鄂尔多斯市的农业人口占总人口的42.3， 食品工业的发展，能带动整个农业的发展。东胜的鄂尔多斯酒，准旗开发杏仁露，天骄资源公司的沙棘醋也各有特色。l 煤炭全市已探明煤炭储量1496亿多吨，约占全国总储量的1/6。全市有东西南北四大煤田。东部即准格尔煤田，西部即桌子山煤田，南部即东胜煤田，北部即乌兰格尔煤田。目前东胜煤田已探明储量727亿吨，与神府煤田一并被为世界八大煤田之一。l 建材建材资源是鄂尔多斯境内的一大优势资源。资源遍布全市8个旗（市）。主要有石膏、石 灰岩、石英砂岩、石英岩、白云岩、黄土、大理石、花岗岩、石墨等。小结：鄂尔多斯拥有得天独厚的天然能源，将成为“中国的中东”、“富豪的摇篮”。二、 鄂市城市发展规划与研究鄂尔多斯围绕“一市两区 三组团”的城市规划，各区域相对有比较明确的功能定位。旧城改造与新城建设同时进行。康巴什新区是城市未来发展的重点。伊旗等产业发展，聚集大量高收入人口，此外旧城改造、农村人口转移也需要大量住宅。东胜老城区及铁西区住宅供应仍然较大，而且配套建设优于新区，分流了新区的客户。康巴什新行政中心老城区：东胜区康巴什新区位于鄂尔多斯中南部，地处鄂尔多斯高原腹地，距东胜25公里、阿镇3公里，与老城区东胜、阿镇共同组成鄂尔多斯市城市核心区，是鄂尔多斯新的政治文化中心、金融中心、科研教育中心和轿车制造业基地。第二部分 房地产总体市场调研分析一、鄂尔多斯市房地产开发市场现状1、房地产企业规模小、整体实力较弱，整合能力不强；由于鄂尔多斯市能源经济发展迅速，房地产企业发展也相对较快。据不完全统计,鄂尔多斯市房地产开发注册企业达200余家，其中开始运作项目的有40余家、真正有在售项目的企业20余家， 但企业及项目的规模普遍偏小，专业技术力量较薄弱。根据调查结果显示80% 产品属于砖混结构，产品结构不合理，市场项目分散，资金分散，项目不成规模，集约化程度低，产品科技含量不高，且房地产市场进入壁垒较小，大部分楼盘在没有达到预售条件的情况下就可以开始预售，甚至部分楼盘在交房3年的情况下小区内部的绿化和相关配套还没有完成。2、房地产市场发展尚不成熟：体现在一、二级市场的不完善：从宏观上看，鄂尔多斯市房地产市场很不完善，土地市场发展严重滞后。政府出让土地使用权主要还是人际关系运作为主，虽然土地实行招牌挂制度、但依靠人脉关系运作仍然是鄂尔多斯市拿地的主要手段。房地产二级市场尚未形成统一、规范的运作方式。目前，鄂尔多斯市房地产营销、咨询、信息、经纪代理、评估、拍卖等房地产中介服务企业不太成熟，专业水准有待提高，部分楼盘通过北京地产销售代理公司进行销售。3、住宅市场供给失衡，依然处于卖方市场；目前，鄂尔多斯市住宅需求量的增长较快、趋势利好，而住宅供应量却不能适应需求量的增长，从而形成发展商推出楼盘时几乎不需要对楼盘采取过多的包装和宣传推广就能够获得不错的销售业绩。由于鄂尔多斯市城市发展规划所限，加之宏观调控较多，鄂尔多斯市市区房地产开发项目报建困难。据不完全统计，2007年鄂尔多斯市城市住宅建设项目开工量为600万平方米，而鄂尔多斯市市区人口为40余万，若按平均一家3.5口人，07年新增住房面积仅15 平方米/每人，这明显远远低于新兴城市住房需求的增长幅度。经过多方调查，我们发现一个比较奇怪的现象，鄂尔多斯市商品房虽然产品品质不高，可房地产市场价格却呈现跨越式上升，房价在近2年一直居高不下，砖混结构的商品房动辄就在45006000元上下，究其原因，有外部房地产宏观发展因素，更多的还是鄂尔多斯市的内因所为：（以下观点来自于中广信代理公司的市场调查报告）首先，土地成本过高，2007年鄂尔多斯每平米的拆迁补偿费为每平米35004000左右，2008年跃升至5000元/平米左右，商铺拆迁补偿费为1.5万元左右，大有超过楼面价格的趋势，失地农民的安置费用为平均每人24万左右，而大部分失地农民在得到安置费用后多数还是用来购买房产，但鄂市农民对商品房的价格没有敏感价值观念，只要手中的资金能够购置房产就不会有过多的顾虑。其次、造成如此之高的拆迁费用的另一个直接的原因是当地煤炭开采企业及个人手中有大量的资金用来高额屯地或者屯房，直接导致土地与商品房的价格以更大的幅度攀升，有限的土地资源和紧俏的房源使鄂尔多斯市的房地产市场成了一个典型的卖方市场。 4、鄂尔多斯市房地产市场欠缺高档精品楼盘。与火热的商品房销售场面形成鲜明对比的是鄂尔多斯市商品房产品严重滞后，推出的楼盘整体质素较差，主要表现在以下几个方面：1）、整体规划水平不高u 自然景观没有得到合理的利用和开发u 容积率没有得到合理控制（有开发经验的企业较少）u 小区绿化率不高，自然及人文景观都较少（预售门槛低）u 建筑布局尚未形成围合式布局或半合围式u 没有做到真正意义的人车分流道路设计（与人均拥有车辆比例有直接关系， 2）、配套设施不齐全、档次低；配套设施档次从数量与质量上看均处于较低水平。有些楼盘有少量配套，但档次不高；多数楼盘根本无配套设施，这些均与小区规模有关。鄂尔多斯市住宅小区规模基本上都是8 10万平方米以下，不能很好地把高档次的配套设施融入进去。3）、物业管理水平不高；目前，就物业管理水平来讲，鄂尔多斯市居民对此认知较低，有的楼盘甚至看不到物业管理队伍的存在，一般在每平方米0.5元1.5元之间，难以适应高档次物业管理的需要。二、鄂尔多斯市房地产市场开发发展趋势分析近几年，鄂尔多斯市随着政府新政策的实施以及旧城改造向纵深方向发展，鄂尔多斯市2008年房地产发展持续升温。主要表现在以下方面：1、房地产开发力度加大，开发量持续增加建筑业实现稳步增长。全年建筑业增加值为72.0亿元，同比增长40.4%。年末全市具有资质等级的建筑施工企业75个，实现利润11.2亿元，增长10.9%，实现利税3.8亿元，增长58.5%。全市房屋施工面积为600万平方米，增长63.6%；房屋竣工面积271.6万平方米，增长25.9%，房屋竣工率为48.7%。（来自于多家代理行市场调查报告的统一观点）2、房地产价格涨幅较大据了解，2005年鄂尔多斯市的商品房均价约为2900元/平方米，而2006年上半年商品房均价就达每平方米约为3600元，就2007全年来看，市区的商品房平均售价达到4500-6000元/平方米，以及2008年下半年商品房售价达到50007500元/平方米。3、旧城改造及西城开发对鄂尔多斯市房地产市场有较强的带动作用鄂尔多斯市房地产市场近几年较热的一个主要因素是旧城改造的带动。鄂尔多斯市的大规模城市建设和旧城改造始于2007年。鄂尔多斯市政府在制定大规模城市建设和旧城改造方略时，对房地产业采取了宏观调控的政策措施，明确规定房地产开发必须与大规模城市建设和旧城改造有机结合，并服从大规模城市建设和旧城改造的大局。在政府宏观调控政策的引导下，鄂尔多斯市形成以城市建设、改造拉动房地产开发，以房地产开发促进城市建设、改造的局面，城市建设、改造与房地产开发获得同步发展。4、住宅的精品化是未来的发展趋势缺乏真正意义上的精品楼盘可以说是目前鄂尔多斯住宅的普遍特征。而从2007年开始，鄂尔多斯房地产市场有了相应变化。u 规划设计上有所创新，已经跳出目前鄂尔多斯的原有模式，在小区内布局上也不再局限于排列式平行布局。u 随着营销策划水平的提高，也促动了整体房地产市场发展的多元化。u 对小区的环境设计更加重视，注重景观设计及加大绿化面积。u 随着房地产行业的不断发展，社区内各种配套设施以及小区智能化配套设施等不断完善。u 开始引入外地名牌物业管理公司作为物业管理顾问，对于消费者，良好的物业管理将是今后选择楼盘的又一重要因素。u 营造具有个性化色彩的社区文化，提高文化品味，增强居住者的归属感将是未来提高竞争力的有效手段。5、价格还有上升空间由于鄂尔多斯地理位置的特殊性，鄂尔多斯市市区已建成地带的用地十分紧张，土地升值速度很快，而鄂尔多斯自2007年全面实施的旧城改造政策后，土地价格更是一路狂飙，这也就直接导致了房地产价格的上涨。从鄂尔多斯市这几年的房地产市场表现来看，在未来几年内，市中心区附近房地产价格将会维持在目前的较高价位上，而近郊区商品住宅的价格由于起点较低也还有一定的上升空间。6、购房主体将以矿主团购和拆迁户购房为主，外地购房者也会逐渐增多1）个人购房的比例还会进一步升高随着鄂尔多斯旧城改造的深入开展，将在很大程度上加快个人的购房能力，增大市场有效需求；2）外地购房者会在鄂尔多斯市房地产市场上占一定的比例基于鄂尔多斯煤炭开采经济的进一步发展，外部投资会进一步增加，未来会有更多的外地居民到鄂尔多斯购买商品房。总结：鄂尔多斯是中国新兴的能源城市，经济增长居内蒙古自治区前列，人均可支配收入每年都有两位数的增辐，以此带动了鄂尔多斯房地产市场的发展，房地产的供给与需求呈良好势头。鄂尔多斯自06年以来，房地产交投旺盛，空置率也逐年递减。与2006年房价相比，07年房价上升了近一倍，08年、09年仍以较快的速度增长。第三部分 城市住宅市场深度调研分析一、 鄂尔多斯房地产板块调查二、 各板块情况1、 东胜区1）东胜区住宅市场特点u 房价09年上涨较快，普通购房者（特别是拆迁户）小户型需求增加。u 高档项目低层及大面积户型销售较快，小高层及高层逐步为市场接受。u 高档产品销售更依赖于口碑传播和品牌效应。3） 东胜区在售楼盘（以下资料为营销策划中心电话调查）楼盘名称物业类型详细地址户型范围销售均价容 积 率景 泰 园电梯楼鄂尔多斯二完小与鄂尔多斯博物馆南23室12庭12卫（最小98）6120元/1.14公园大道住宅、酒店、写字楼鄂尔多斯市宝日陶亥东街北侧（原军分区）四室两厅（平层）、四室三厅（复式）（248-345平米）7500元/2.5煜春園住宅鄂尔多斯大街36号三居110平米6200元/正东金地酒店、写字楼、公寓位于鄂尔多斯大街与天骄路交汇之处（铁西区）酒店、写字楼、公寓、商业，目前仅销售住宅，最小面积157平米，最大面积654平米平层6200元/1.6方圆一厦写字楼、酒店鄂尔多斯东胜区整层出售，酒店式公寓精装修7500/平米，写字楼8000元/平米酒店式公寓精装修7500/平米，写字楼8000元/平米3）客户群分析（来自其它经纪公司的调查报告）u 私人企业主、大型公司管理人员、都市高级白领、商贸人士等以自住为主，所占比重约40%；u 旧城改造回迁的居民、单位员工内部认购、政府公务员的福利分房等不公开发售的，所占比重约为30%；u “炒房客”所占比重约为30%；2、 铁西区1） 铁西区住宅市场特点：u 9年上半年销售较旺；u 大户型、超大户型比较受当地富裕阶层欢迎，购买房产被认为是一种身份证明。u 产品户型设计一般，但购房者对户型也缺乏足够的判断力，引导性较强。u 客户引荐比较普遍，亲朋、同事等习惯购买同一项目。u 同等位置，景观优势能明显促进项目销售，提升价格。2） 铁西区在售楼盘楼盘名称物业类型详细地址户型范围销售均价容 积 率兴泰星园住宅铁西区伊旗地税局西侧110两居室到290的越层6000元/1.2太阳城住宅铁西区鄂托克西街与迎宾路十字路口东北角102二居-177三居5400元/2中华园住宅、写字楼铁西区政府南侧98-280复式6200元/1.33、 康巴什新区1） 康巴什新区住宅市场特点：u 康巴什新区吸引足够的人口入住需要较长的一段时间才能达到。u 伊旗来此置业比例较大，且煤矿等能源行业人员置业比较扎堆，老客户推荐签单率非常高。u 外地开发商很难取得当地人信任，本地开发商比较受欢迎。2） 康巴什新区在售住宅一览楼盘名称：物业类型：详细地址：销售均价：兴泰揽胜苑住宅鄂尔多斯市兴泰房地产开发有限责任公司4000元/平米金信翰林苑精品电梯房鄂尔多斯市康巴什新区纬二路与西经十路交汇处3750起价,均价4200元/平米满世 尚都住宅鄂尔多斯市康巴什新区3800元/平米4、 总结u 目前鄂尔多斯市主力户型仍是100-120左右的二居和三居为主，这种户型比较合理，且面积比较适中，目前鄂尔多斯市购买主力人群为煤矿主，新兴中产阶级将成为其主力客群；小户型仍是投资客追逐的产品，大户型较为受当地煤矿主的青睐；u 开发楼盘当中，小高层多采用框架结构，多层一般采用混砖结构，但有的多层也采用框架结构；采用了框架结构，这也使户型的结构塑造增加了灵活性，易受市场欢迎；u 从各区域来来，东胜区多为老城区，配套最齐全，价格也最高，东胜区多层均价为6100元/，小高层均价为6500元/，联排均价为7500元/，09年10月均价比起07年10月价格上升近一倍；铁西区规划了较为集中的住宅社区，居住品质较高，且与老城区交通更为便利。已形成有效的市场供应，同类产品的价格大概比东胜区低500元左右。u 康巴什新区作为新的行政中心，将是鄂市未来5-10年内的开发重点，但是目前来看，需要吸引足够的人群来此区域居住；目前康巴什区的房价均价大致在4300元/平米左右，远低于东胜区和铁西区；u 市场上的产品从去年的多层为主，到今年小高层为主，产品渐趋多元化，表明了鄂尔多斯市房地产市场消费需求发生了质的变化，人们渴望追求更好的居住环境；u 鄂尔多斯市整体市场销售速度较快，高性价比、完善的园林设计、个性的绿化景观的楼盘每月销售能达到70-80套，有的价格中等、户型设计合理的品牌楼盘销售速度更理想。u 鄂尔多斯市对奢侈品的消费能力强，不少高端人群往外地购房的现象较普遍（如北京、海南岛、大连等居住环境较好的城市）；u 鄂尔多斯的房地产市场比南方一些发达城市的房地产市场落后至少十年，产品的品质相对不高，园林绿化设计较为落后，目前以实用型产品为主导的鄂尔多斯市场难于满足高端消费人群对高品质的小区的需求；三、 消费者特征分析1、 客户群细分出现；低端客户更为关注产品价格，高端客户更关注产品品质，追求产品的档次感和身份的认同感。2、 市场对环境的需求逐渐显现；u 鄂市消费者对于环境的要求日趋明显，特别是中高端的换房客户，更是关注社区内外的环境质量。u 铁西区的居住适宜性主要体现在合理的规划布部，以及相应的市政广场和公园。u 靠近铁西区公园的售价相对偏高，且市场销售压力更小，如今典花园；而与其紧邻的威泰家园则销售压力较大。3、 居住分区开始，高端居住区出现。u 鄂市原有居住区分布较为混乱，没有明显的高档居住区和低档居住区，但市场上的分区要求已经出现。u 大名公馆因为周边项目较为低档，而影响了项目的销售。u 磐恒小区也面临着由于周边环境较差，而带来的市场认可问题。u 铁西区被普遍认可的重要原因其居住的纯粹性，摒弃了老城区较为混乱的状况。4、 消费者可引导性强，品牌效应明显u 鄂市购房跟风现象明显，特别是高端项目有大量的团单现象，一般都是多家矿主一起购买，有一定的攀比心理。u 亿利城市华庭有45%的客户来自于亿利的前一个项目亿利城市花园，而城市花园项目中有70%的来自煤矿主。总结：鄂市消费者的两极分化，特别是高端消费者对于高品质、高