遏制商品发价格上涨的几点思考.doc

遏制商品房价格上涨的几点思考城镇商品房价格上涨已经引起社会各界人士的关注。怎么遏制商品房价格过快上涨，应该引起各级政府的重视。 一、当前城镇商品房价格现状当前城镇商品房价格现状怎样呢？据了解，现各地城镇商品房价格已让购房居民难以承受。如南康城区高层住宅楼销售价，据统计，2008年平均销价为2500元/ 平方米 ，2009年平均销价为2600元/平方米，2010年平均销价为3200元/平方米，可现在最高的已涨至5000多元/平方米，与2008年的商品房售价相比翻了一番多。现在南康的工薪阶层月薪在3000元左右的工作人员，如购买一套100平方米的商品房，不吃不喝也得17左右年才能买得起；如月薪不到3000元的工作人员那就需更长时间才能买得起。可见现在的商品价格是何等的让人承受不起。 二、城镇商品房价高的原因 城镇商品房销价今年为什么会涨得这么高呢？据笔者了解，除建筑材料和人工工资上涨外，有如下原因：（1） 开发商品房供地价格高，是造成城镇商品房售价高的直接原因。如南康去年拍卖一宗商品住宅用地26.61亩，拍卖价为14975.8万元，亩价高达562.8万元，按其拍卖条件建房容积率大于或等于3.5计算，每平方米商品房的地价就要摊2400多元。在这样的地价基础上建商品房，加上建筑材料、人工工资、管理费用、税费等，房价能不高吗？（2） 监管商品房价格的法规及规章空白是造成城镇商品房价格高的重要原因。作为管理商品房价格的物价主管部门，现监管商品房价格只有要求商品房开发企业销售商品房要实行明码标价的规定，其他监管商品房价格的法规及规章暂显空白。商品房的销价由商品房开发企业自行定价，在当前商品房供需矛盾突出的时期，谁会低价销售商品房呢？商品房开发企业必然会追逐高利润，高回报。由于监管法规及规章的空白，管理部门无法可依，无法监管，商品房开发企业可以随意叫价，从而使商品房价格越来越高。（3） 税费过多且有的收费过高是造成城镇商品房价格过高的又一原因。据统计，商品房开发企业要开发建设一处商住楼要交的税费达二十多项。如南康建设一平方米商品房就要缴18元的市政设施配套费、28元的防空地下室易地建设费，这两项收费就需要缴46元。可想而知，房地产开发企业开发建设一处商住楼要缴二十多项税费，其上缴税费要增加多少商品房价格成本？（4） 炒房现象也是推高城镇商品房销价的原因。在当前城镇商品房供需矛盾突出的情况下，一些炒房者争相买房待机出售，使本来就紧张的房源更出现紧张，有些需房者就只有通过购买二手房来得到住房，这些炒房者自然要加价销售，从而人为的推高了商品房价格。 三、遏制城镇商品房价格过快上涨的几点思考温家宝总理在今年的第十一届全国人民代表大会第四次会议上作的政府工作报告中提出：要“进一步落实和完善房地产市场调控政策，坚决遏制部分城市房价过快上涨势头。”这说明党中央国务院已把全民关注的城镇商品房价格过快上涨的民生问题引起了高度重视，把遏制商品房价格过快上涨的势头列入了国家的议事日程。怎样才能遏制城镇商品房价格的过快上涨呢？笔者认为：（1） 尽快研立出台监管商品房价格的法规及办法，以利价格主管部门监管城镇商品房价格。目前，监管城镇商品房价格，监管部门只有要求房地产开发企业实行明码标价的规定，其他法规及办法暂显空白，这就出现了价格主管部门无法监管城镇商品房价格的局面。事实也是如此，现在商品房开发企业开发一处住宅区，其房价就是由房地产开发企业根据市场的变化随意决定商品房销价。如去年南康某房地产开发企业拍买到一宗商品房用地，其地价高于以往地价很多，按成本推算其商品房价格也要高出现售商品房价格很多，其他商品房开发企业就马上把现售商品房价格提为新拍地所开发的商品房应大概销售价格或稍低些的售价销售商品房，作为政府的价格监管部门只能眼睁睁的看着涨价，无法进行监管。从上述现象来看，国家出台管理商品房价格的法规及办法是非常必要的。国家要尽快研立出台监管商品房的法规及办法，才能督促各地价格监管部门加强房地产市场的价格监管。笔者建议，国家出台的房地产市场的价格监管办法，可以实行商品房价格最高限价办法。即各地销售商品房的最高限价，由当地价格主管部门根据当地房地产开发企业的综合建设成本、规定的税费及销售费用加规定利润率等测算出当地的最高限价，报当地政府公布执行。房地产开发企业只能在政府规定的限价内自定商品房销价。违者给予经济处罚及其它制裁措施；或实行核定利润率的办法。即国家规定房地产开发企业开发商品房利润率，其房地产开发企业的商品房销售价格由当地价格主管部门根据国家规定的房地产开发企业开发商品房的利润率及建设成本、国家规定的税费等审核核定。房地产开发企业只能在当地价格主管部门核定的价格内销售商品房，违者给予经济处罚及其它制裁措施。（2） 国家严格限定各地地价，以利商品房价格稳定。地价的高低直接影响商品房的建设成本。据了解，由于各地地方财政紧张，地方政府就把土地作为财政来源之一。鉴于各地建房土地越来越有限，各地开发建设商品房用地都是采取公开拍卖的形式取得。有些房地产开发企业为得到土地开发建设商品房，就不惜重金投注，因此，各地商品房建设用地价格就越拍越高，从而增加了商品房开发企业的建设成本，从而拉高了商品房的销售价格。要想稳定、降低商品房价格，重要的一环是要降低地价，商品房价格才能降下来。笔者建议国家出台商品房供地管理办法，严格限定各地商品房用地价格，从而稳定各地商品房价格。（3） 对开发建设商品房的税费进行清理整顿。税费是商品房销售价格成本的一部分，其税费的多少直接影响商品房的销售价格。建议国家对开发建设商品房的税费进行一次彻底清理，该取消的取消，该降低的降低，从而降低商品房的销售价格的成本，以便推动商品房的销价降下来。（4） 打击炒房行为。像报道的温州炒房团还有其他什么炒房团的存在，无疑炒涨了其炒房地区的商品房的销价。现在好多地方的炒房者都发了横财，有的炒房者都炒成了百万、千万富翁，其炒房者的横财就是商品房涨价得来的。为了稳定商品房销售价格，笔者建议国家出台商品房销售管理办法，办法规定任何人不得从事商品房炒卖，如有发现，由有关部门给予严厉打击。采取取缔炒房行为的办法，是维护商品房的销售秩序，降低商品房销售价格的重要措施。（5） “进一步扩大保障性住房建设规模。”扩大保障性住房建设，“重点发展公共租赁住房”（即廉租房），是解决城镇贫困居民住房的积极措施，也是解决城镇商品房购买压力的一项补救措施。各级政府要按照温家宝总理在今年的第十一届全国人民代表大会第四次会议上作的政府工作报告中强调的，“各级政府要多渠道筹集资金，大幅度增加投入“，”进一步扩大保障性住房建设规模”。要把推进保障性住房建设列入考核各级政府政绩的内容，“对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，从而影响社会发展和稳定的地方，要追究责任”。（6） 要提高认识加强管理，实行政府一把手负责制。加强领导，是落实各项工作目标的保障。各级政府领导要提高思想认识，从思想上认识到稳定或降低商品房销价是关系民生的一项民心工程的重要性，从而加强对稳定或降低商品房销价的领导。要把稳定或降低商品房销价列入各级政府领导的目标责任制，实行各级政府