城市规划实施管理.doc

城市规划实施管理1实例一在某大城市边缘的小河坝村委会为了加快农业结构调整，在村北约3330m2的用地上建蔬菜大棚。蔬菜大棚占用了1500m2，经村委会集体研究，报镇政府同意，利用剩余1830m2建自用的工业厂房。该市规划监督检查大队发现后，责令其立即停止施工，等待处罚。评析 村委会利用集体土地盖蔬菜大棚，进行农业生产，这属于农业结构内部的产业调整，是允许的，而建设工业厂房，则是违法的。该地区是位于城市规划区范围以内，按照城市规划法，规划区内任何建设活动必须经规划行政主管部门批准同意才能建设，建设工业厂房属于非农建设，虽然村委会报镇政府同意，但未经上级规划行政主管部门批准，未履行合法的报批手续，擅自开工建设村工业厂房，因此属违法建设，应给予立即拆除。2实例二某市20世纪90年代初期，城市供电紧张，市政府招商准备建设1座5万千瓦的燃油发电厂，作为城市补充电源。当时，可以提供选址的用地经过比较只有靠近市区边缘的一处准备搬迁的工厂，但该工厂周边是职工宿舍区，如果发电厂建设上马，势必会给临近的居住小区造成很大的污染。市政府为此召开多次会议，各方面的意见争执不下，最后决定暂缓发电厂的建设，2年过后，该市通过省电网提供了足够的电量，彻底解决该市长期电力不足的困难。评析 该项目选址，市政府还是考虑到了城市长期发展的需要，判断有严重污染的项目，即使近期有上马的必要，也还需要重点考虑项目的环境保护措施，如果措施不当或措施不配套，污染项目将会给城市带来长期严重的危害。在项目选址上，首先应严格按照城市总体规划统一安排，其次，应处理好近期利益与城市可持续发展的关系，只有多方面比较，经过合法程序，采用科学方法，项目选址才会合理可靠。上述例子由于市政府采纳了专家意见，采取了暂缓建设的计划，从而避免了今后拆迁和重复建设。 3实例三 某市有一大型文化设施(如图书馆)，从现占用的重点文物保护单位中迁出。经计划行政主管部门批准，需选址新建一座现代化的大型文化设施，建筑面积控制在50000m2以内。建设单位提出的要求是，该设施应有观众厅、多功能厅、报告厅和较大的库房，并要求场地干燥，不能靠近易燃易爆地区，便于市民前往。同时，该市已有一座国家级同类文化设施，位于城市的西北部。试分析：城市规划行政主管部门根据这个大型文化设施的要求和基本情况，又根据选址的基本原则，在选址时应考虑哪几个方面的问题?评析 按照城市总体规划，该项大型文化设施应在规划的公共设施用地内选址；按照该市有关技术规范规定，此类文化设施的容积率不宜过高，应不超过2.0，用地规模约为3hm2；建设项目要求场地干燥，宜选址于排水设施等市政基础设施比较齐全的地区；应远离化工厂、危险品仓库等易燃易爆地区；建设项目直接服务于市民，应靠近居民比较集中的地区，也应靠近高校、文化研究机关等较近、交通便利的地区城市西北部已有一座同类设施，选址应避免与其毗邻或邻近。 4实例四某境外著名公司拟在某市中心地区5000m2的规划市政设施用地上建设40000m2外销写字楼(如图)。该用地建筑限高18m。该市政府要求规划部门就该公司的选址方案提出意见，供市长办公会议研究。作为该市城市规划行政主管部门的技术负责人，请就上述问题提出规划意见。 评析建设项目的性质：涉外办公建筑；建设单位的性质：外资企业；建设用地的性质：市政设施；建设用地的规模：5000m2；建设项目的规模：地上40000m2；用地的规划要求：限高18m；用地周围的现状：东侧为市委市政府； 南侧为军事用地； 西侧为20m宽道路； 北侧为市级文物保护单位。存在的问题：首先是涉外企业建设涉外办公建筑与安全保密部门邻近的问题。其次是市政设施的规划用地性质与写字楼商业金融的建设性质不符的问题。第三是当建筑密度为100时，建筑层数还需要8层，与规划控制条件不符的问题，并且建设项目选址位置的北侧有市级文物建筑，规划控制条件不太可能有放宽的余地。第四是建设项目选址位置仅临一条等级不高的城市道路，建设项目对周围用地的交通影响较大。5顺通市是一个拥有50万人口的城市，位于顺通河的北岸，城市中有两条省内主要交通干道穿过，是该省的经济发达城市。为了保护顺通河两侧的生态环境，该市编制了顺通河流域生态保护规划，准备在靠近顺通市区的三海桥附近进行建设，在顺通河两侧的其他地区实现绿化。某公司从国外考察回来后，准备仿照国外的经验，在距顺通市区8km的顺通桥旁，临路傍河建设10万m2的花园式大型购物中心。试对该建设项目的选址进行分析。评析 首先是性质，规划用地性质为绿化用地，现状为基本农田，建设项目的性质为商业。建设项目的名称虽为花园式购物中心，但不论采取何种建筑布局方式，购物中心的商业建设项目的性质是改变不了的，因此，建设项目与规划的用地性质不符，并且根据国家有关土地利用的政策，建设项目不应占用基本农田。其次是规模，城市的人口规模为50万人，建设项目的规模为10万m2。这里涉及到商业产业政策问题，即50万人口规模的城市是要采用大型综合商业经营模式，还是应该采用小规模多种商业经营模式，但不论采用哪一种模式，10万m2的综合商业设施对于50万人口的城市来讲，都太大了。第三是布局，建设项目与市区的距离为8km，在交通方面即不利于城市居民使用，又对北侧道路造成较大影响。 该公司拟建购物中心的建设性质与规划用地性质不符，且不应占用基本农田进行建设；建设项目的规模过大，超出了实际需要的规模；选址位置远离城市不利于使用；选址仅依靠一条过境道路解决交通问题，将对道路带来较大的交通压力。因此，该建设项目的选址位置是不适宜的。 6某市工业局为解决职工住房紧张的问题，拟撤销位于跃进工业区的塑料制品厂，准备在该厂2hm2的用地上建设5万m2住宅楼，并向该市城市规划行政主管部门提出了申请。城市规划行政主管部门在进行研究后，没有同意市工业局的申请。试分析该市城市规划行政主管部门不同意变更用地性质的理由（不涉及容积率的问题）。 评析在工业区内插建居住用地，不符合城市规划原则。用地内不能解决各种生活居住所必须的配套公共服务设施。居住建筑距离城市铁路保持比较近，火车噪声对居民的生活将造成不利的影响。建设用地规划许可证7实例一以农业项目配套设施的名义，某林科农业有限公司未经规划行政主管部门批准，没有办理征地和建设手续，投资建设家庭农场。建设地点是该城市郊区，该地点原来是一片庄稼地，包括家庭农场、别墅、种菜大棚、车库、锅炉房等设施。销售对象是城市中高收入的居民，租赁期限为50年，租赁费用每套设施80-100万元人民币，一次付清。一期别墅已经大部分售出，经调查核实，这一项目并不具备任何房地产手续。评析 虽然该项目表面上不是房地产项目，搞所谓的出租，但实际上从其租赁期限、项目内容和开发规模来看，无疑属于非农建设，是变相搞房地产开发，是绕过有关审批手续、超越规划管理权限、擅自占用良田进行的违法建设。因此，该市规划监察执法大队会同项目所在镇政府对“xx家庭农场”勒令停工，限期拆除174栋违法别墅。8x x食品厂址位于城市大型居住区的旁边，占地1.3万m2。政府与食品厂达成协议，食品厂搬迁至郊外，原厂址按照规划兴建住宅。食品厂与xx房地产公司达成协议，合资建设2万m2的商品房。按照有关程序，取得了建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，但在施工过程中，xx房地产公司无法按协议筹集到自身方面的资金，该房地产公司只好退出，食品厂后又与xx建设集团达成协议，继续完成商品房的后续建设。 评析建设单位申请对建设用地规划许可证、建设工程规划许可证中的建设单位名称进行变更时，应持计划管理部门变更建设单位名称的计划文件，原建设单位同意变更建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中建设单位名称的证明或双方的协议书、原审批文件报规划主管部门。规划主管部门同意后可进行更改，并要在证件的修改处加盖校对章。建设单位在申请对建设工程规划许可证、建设用地规划许可证中的建筑性质或用地性质进行更改时，应持说明变更原因的函件及原审批文件，申报规划要点。建设单位持同意变更建筑性质或用地性质的规划要点通知书，到计划管理部门办理计划变更手续，然后持新批的计划文件。按照规划要点通知书规定的程序，重新办理规划管理手续。 9“帝王花园”系某地一所高级公寓，楼还没有盖好，发展商就在报纸上到处刊登广告，预售楼房。某甲与开发商“腾达房地产公司”签订了购房合同。双方约定：“腾达房地产公司”以28万元人民币的价格将“帝王花园”的一套三室一厅的公寓预售给某甲，面积为118m2，交房日期定为半年以后。10个月以后，某甲拿到了寓所的钥匙，持有关凭证到房地产管理局办理权属登记手续。房地产管理局告诉某甲，经调查，“帝王花园”系某生产大队与“腾达房地产公司”搞的合作开发项目，到目前为止，尚未办理土地使用权出让手续，土地使用人既没有支付土地出让金，也没有取得土地使用权证。因此，某甲仅凭与“腾达房地产公司”所签的一纸合同，不能办理这套住房的权属登记手续。某甲找到“腾达房地产公司”要求退房，“腾达房地产公司”的销售人员说，买卖的钱早已用于“帝王花园”的后期建设，如果公司补办土地使用权出让手续，还得交大笔土地出让金；如果某甲要退房，房子业已卖出，不得退换；如果办权属登记，那就得自己承担一笔费用。某甲未同意，起诉到人民法院，要求解除合同，赔偿损失。 评析根据我国有关房地产管理法律、法规的规定，只有依法取得国有土地使用权，才可以作价入股、合资、合作开发经营房地产。而城市规划区内集体所有的土地，只有经依法征用转为国有土地后，该国有土地的使用权方可有偿出让。所以，想利用这类土地开发房地产的发展商，只有先依照国家有关规定，把集体土地转为国有土地，所建造成的房屋才能合法进入商品流通领域。以集体土地使用权投资房地产开发，不按国家规定办理相关手续，说穿了，就是逃避缴纳土地出让金，把本来应由国家得到的收入攫取到了小集体的口袋里。用集体土地开发商品房，法律是不允许的，而“腾达房地产公司”却隐瞒这一事实，欺诈顾客，这亦是非法的行为，理应受到处罚。 101999年4月10日，某县啤酒厂“年产15万吨啤酒扩建项目”经国家有关部门批准，经法定程序审批后，征用土地70亩。该厂在扩建施工过程中，为建单身公寓，私下与相邻村集体经济组织协商，达成了以60万元的价款占用20亩耕地的协议。随后，啤酒厂单身公寓项目开工建设。1999年5月30日，县土地管理局和规划部门发现后，立即责令该厂停止施工。经查实，该厂非法占用的20亩耕地是土地利用总体规划确定的基本农田，并已有8650m2的耕地地貌遭到破坏。遂责令啤酒厂拆除在非法占地上的建筑物，恢复地貌，退还非法占用的土地，并处以40.9万元罚款；按非法转让土地，责令村集体经济组织停止转让行为，并处以数万元罚款，并建议有关部门对该厂领导给予行政处分。 评析该县土地管理局对某啤酒厂处以罚款的依据是：土地管理法第四十三条明确规定“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地；申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体所有的土地”。同时，第七十六条规定“未经批准或者采取欺骗手段获取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府土地行政主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地的单位直接负责的主管人虽和其他直接责任人员，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。超过批准的数量占用土地，多占的土地以非法占用土地论处”。因此，土地管理部门对该厂的处罚是合法的，适当的。11某开发公司在某地级市进行危房改造工作，为平衡资金，该公司向该市城市规划行政主管部门申请：在某国家级文物保护单位东侧的保护范围内占用5000m2的用地建设高层住宅楼，同时，将该文物保护单位北侧2hm2的建设用地改为绿地；拆除该文物保护南侧建设控制地带内的4栋6层住宅楼，建设当地传统民居形式的平房。该市城市规划行政主管部门经过方案比较、专家论证、群众意见征集等多种途径进行了研究，认为该开发公司的申请有利于文物保护单位周边环境地改善，有利于形成良好的城市景观，经报请市政府同意，核发了建设工程规划许可证。试分析：该市城市规划行政主管部门的做法正确吗?评析该市城市规划行政主管部门的做法不正确。按照中华人民共和国文物保护法第十一条的规定，国家级文物保护范围的调整应由省级人民政府报请国务院和国家文化行政主管部门批准。按照中华人民共和国文物保护法第十二条的规定，文物建设控制地带内的设计方案应先征得文化行政主管部门同意。规划设计条件实例一12某城市小区，三面临城市次干道，其南侧为支路。总用地面积为14.5hm2。现状市政管线已埋入道路地下，已建配电房能满足小区改建后的要求。该用地东侧已建成金融、商业服务中心；小区西北角有两栋新建住宅楼和一所中学；另有两所小学和一处托幼，以及两片危旧平房住宅区和一处汽车配件铸造厂。现决定将此小区列为危改居住小区进行统一规划。 试根据现状条件(如示意图)及一般危改居住小区的规划设计要求，提出需要调整和增加的主要内容。评析 该居住小区需要增加配套公共设施。需要将两所小学合并为一所小学。汽车配件铸造厂对居住小区有污染，应迁出。道路需要完善。托幼位置不好，需要调控：需要增加绿地。13开发建设单位拟在某市城区边缘地段内建设商品住宅，其性质与总体规划相符。在做了初步测算后，向城市规划行政主管部门提出了建设申请。该项目占地约26.2hm2，其内有部分待改造的平房及工厂等；基地北侧临城市次干道；西侧为城市外围的快速路（过境交通）；东、南侧为已改造完成的住宅(楼房)；北侧为规划风景区和已建成的度假别墅区。图中所示河流与水面已纳入市区雨水排放系统。城市规划行政主管部门现己给出修建性详细规划的部分规划条件(基地现状详见附图)：请补充其他必要的规划设计条件。用地情况：规划性质、边界条件、规划用地面积；建筑限高、建筑后退及间距要求；小区绿地配置要求；公建配套设施要求；市政设施及道路的配置要求；地块内应保留的现状设施；遵守事项：规划设计条件的时限、规划方案编制、报审及建设项目相关手续申报须符合的有关规范、规定的要求。评析该建设项目还应该补充以下方面的规划设计条件：容积率和建筑密度的指标；交通组织、出入口、停车位的要求；河流、水面的利用要求；处理好与周围现状建筑的空间关系；考虑与北侧风景区的景观协调问题；减少过境交通对居住建筑的干扰的措施。14某大城市拟在城市边缘地区新建一座大型综合展览中心，要求展览建筑规模6万m2，展馆要适合举办各类展览的需要。同时配建相应规模的会议中心(建筑规模不小于展馆面积的13)以方便办展客户的需求。要妥善解决场地内外交通及停车问题，方便参观展会群众使用。由于地处市区边缘，各项市政设施要自行配套。共6个展馆，每个均为1万m2，会议中心5000m2，室外停车位400个，并拟在城市轻轨线上加设专用站台评析该设计方案存在如下问题：各展馆面积均等，不便于安排各种规模的展会；会议中心规模过小；会议中心位置偏于一隅，不便于各展馆使用；缺乏市政配套设施；轻轨车站距展馆入口较远，展馆建筑布局不当，建设工程规划许可证15张x x家住某市中山区新安中里7号楼308号。未经城市规划部门的批准，擅自在新建12号楼东北侧便道上搭建一间简易房屋用于经营。该区城市管理监察大队在检查中发现后，认为张x x违反了x x市城市规划条例的有关规定，遂依法通知其限期改正，自行拆除。在规定期限内，张x x未予改正。1998年12月9日，区城管大队又依据违反x x市城市规划条例，行政处罚办法第三条的规定，做出了区管限字1998第018号责令限期拆除决定，并于次日向张x x送达了决定书，责令其于1998年12月14日前自行拆除违法建设。张x x不服，向本区人民法院提起行政诉讼。认为其所搭建的简易房屋虽系违法建设，但其周围还有其他的违法建设，被告不应仅对其违法建设进行查处，故诉请法院撤销被告所作决定。 评析这是一起个人违反建设工程规划许可证的实例。张x x所建的简易房屋，既没有申请建设工程规划许可证，也没有申请临时建设工程规划许可证，明显属于违法建设。 张x x显已违反了上述法律、法规的规定，区城管大队对该违法建设行为进行的查处正确，基本事实清楚，适用法律、法规正确，处理程序合法。至于张x x关于区城管大队需对他人的违法建设问题做出处理的要求，应通过其他途径解决，且与张x x违法建设无关，以此作为区城管大队对其违法行为处理不公正的理由不能成立。 16x x房地产开发有限责任公司于1999年8月9日经市规划局(99)规建字1052号规划许可证批准，在该市东方东路建设中山大厦。该公寓楼工程由地上18层和32层两部分组成，建设规模为7万m2，但该单位自主将18层部分加高9层(现为27层)，违法建设面积约5400m2，。现该公寓正被市规划局查处中。 评析该违法事件主要是未按程序向规划行政主管部门申报修改方案，擅自加高。按照规划审批程序规定：已取得审定设计方案通知书的建设单位或申报单位，由于自身的原因，再次申报设计方案要求改变建筑高度、建筑密度、建筑布局等事项时，应持函件详细说明改变的具体理由和有关图纸报规划行政主管部门。规划行政主管部门协调同意后，方可受理申报，并需重新审定修改后的规划与建筑设计。该房地产开发有限责任公司未经允许，修改设计，增加面积，违法事实清楚，应得到相应处罚。 17某单位建设7层办公楼，原规划审批建筑高度限制为30m，等竣工验收时，层数还是7层，但楼的高度整整超出5m。评析当前，违法建设不仅指未经规划部门批准的工程，还包括那些在规划审批之外擅自“增高”、“长胖”和“移位”的工程。将建筑擅自“增高”一般有两种手法：一种是加层，如审批的是18层，加到21层；另一种是把每层加高，如2.7m的层高加到3m。擅自“长胖”是改变批准的建设工程规划许可证内容，多占地，靠建筑变“胖”、变“粗”来增加建筑面积。擅自“移位”是建筑不在原规划审批的地点上建设。这些建设，违背了建设用地规划许可证或建设工程规划许可证的规划管理规定，都属于违法建设。 18某建筑设计院承担了“x x花园公寓”的工程设计，在设计中，基本保持了原审批的初步设计标准，控制了总体规模(600套)，其总平面布置、道路、建筑物的层数、层高且总高度以及地下车库、人防设施，均按照原初步设计及市规划局批准的方案设计。但是，由于原初步设计存在一些不足之处，经业主同意，设计院在设计中作了一些必要的修改和调整。其中包括：修改了公寓内平面不合理部分；对电梯间过小的问题进行了调整；加宽了基础尺寸。由于进行了上述修改和调整，使得“x x花园公寓”较批准的规划建筑面积增加了8100m2。评析规划管理中的一项重要原则就是程序的合法化。凡建设单位申请建设，第一是建设单位申请建设工程规划设计要求并据以委托设计；第二是建设单位送审建筑设计方案；第三是建筑设计方案审定后，建设单位申请建设工程规划许可证。在初步方案确定以后，对原设计所确定的面积、规模、道路等设计要求进行修改与调整都需要经过规划主管部门的同意，否则就属违法。 19x x医院将院内东部10280m2用地租给某开发公司，该用地北部是预留的规划建设用地，东部是45m宽的规划道路。开发公司未经规划行政主管部门批准，擅自于2001年6月开工建设农副产品综合市场。该单位实际占地7800m2，违法建筑面积约5300m2，其中占用规划建设用地约2670m2，占用道路用地约5130m2。该市规划局在巡查中发现该违法建设后，于2001年8月28日发出了(停工通知书)，要求该单位立即停工听候处理(该单位并未停工)；2001年9月11日又发出限期拆除通知书，责令该单位于10月5日前无条件自行拆除，但该单位拒不执行，现市场已建成。鉴于上述情况，该市规划局于2001年11月1日依法申请人民法院强制执行，人民法院已按法律程序依法受理。 评析这是一起典型的违法建设案例。第一，没有履行法定审批程序，擅自改变原有用地性质；第二，没有履行法定审批程序，擅自进行工程建设。按照城市规划法要求，凡在原有建设用地范围内进行项目建设，应由建设单位向规划部门申报“规划要点”，取得“规划要点通知书”，方案经审批后，方可申请建设工程规划许可证；凡改变原用地性质的，按法定程序向规划行政主管部门申请批准。20某市规划局给x公司颁发建设工程规划许可证，同意其将临中山大街的2层楼房翻建为4层楼房。其后，x公司又申请增建4层，但未获批准。一年后，x公司建成8层楼房一栋。不久，规划局下达行政处罚决定，认定：x公司超出批准范围建成的8层楼房属违法建设，该楼房所在中山大街是历史名街，市城市总体规划对中山大街景观保护规定要求，沿街建设要“从整体环境出发，使新旧建筑互相协调，保证完美的风貌”，而该楼房5-8层遮挡了中山大街的典型景观天主堂尖顶，严重影响中山大街景观。根据城市规划法第四十条规定，限x公司六十日内拆除楼房58层。 x公司请求规划局减少拆除面积遭到拒绝后，诉至法院。法院经现场勘察确认：楼房58层只有一小部分遮挡天主堂尖顶。法院认为，大厦58层是违法建设，规划局有权对该公司进行行政处罚，但必须同时兼顾行政目标和相对人权益，在确保实现行政目标前提下，应使相对人权益遭受最小的损害。规划局既然确定以露出天主堂尖顶为补救措施的标准，就应将拆除部分限于楼房58层遮挡天主堂尖顶部分，其要求拆除58层整体明显超出遮挡范围，额外增加了原告的损失，处罚决定显失公正。 根据行政诉讼法第五十四条、城市规划法第四十条规定，法院判决将处罚决定变更为：拆除该楼房58层一小部分，对违法建设其余部分罚款若干。试对此案做分析。评析行政机关做出具体行政行为应受到两大原则支配：一为合法性原则；二为合理性原则。比例原则属于合理性原则范畴。比例原则强调行政手段与目的之间的均衡关系，其中有3个次级原则：第一，适当性原则。行政机关采取的方法应有助于行政目的之达成，否则即违反适当性原则。第二，必要性原则(最小损害原则)。在有多种同样可达成行政目的方法可供选择时，行政机关应选择对当事人权益侵害最小者，不能逾越必要的限度，否则即违反必要性原则。第三，相当性原则(狭义比例原则)。行政机关采取的方法对当事人权益造成的侵害不得与欲达成之目的显失均衡，两者之间应保持恰当的比例关系，否则即违反相当性原则。 21违法建设检查实例一 某市近郊区的某村，采用引资的方法改造旧村。该村拟先占用耕地1.5hm2，然后还耕2.5hm2，准备建设住宅20000m2，建成后与投资单位按比例分成，双方签定了合同。合同规定，该村负责办理用地、建房的各项审批手续。该村经村民委员会研究同意了该合同，又报经乡政府批准。该工程刚一开工就受到了城市规划行政主管部门的查处，责令立即停工，听候处理。请说明该工程受到查处的原因。 评析按照中华人民共和国城乡规划法第三十九条的规定，该工程没有取得建设用地规划许可证而占用土地进行建设，属于违法占地。按照中华人民共和国城市规划法的规定，在城市规划区内进行的一切建设活动，必须经过城市规划行政主管部门的审批，该工程未经批准就开工建设，属于违法建设。农村耕地属于集体土地，将其改变为建设用地，必须由建设单位根据计划部门批准的立项进行征地，将土地所有权性质改变为国有土地后，由城市规划行政主管部门核发建设用地规划许可证后方可进行建设。占用耕地应按照土地管理法的有关规定报请市人民政府审批，乡政府无权审批22某市的市区南部有一段古城墙，为省级文物保护单位，并在古城墙内外两侧各划定了1OOm2的保护区，只准绿化，不许建设，由园林绿化队负责管理。有一投资者看中了这块风水宝地，与绿化队签订了协议，投资者每年支付给绿化队100万元租金，绿化队同意投资者在距古城墙50m处建设了5栋1层青瓦灰砖的别墅。投资者刚开始施工，即被该市城市规划行政主管部门规划监督执法队发现，责令立即停工。试分析：这个工程的性质?为什么?应该如何处理?评析该工程未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证，所以该工程为违法建设。该工程侵占了文物保护用地，违反了规划法和文物保护法，严重影响城市规划和文物保护，性质十分严重。按照规划法第40条和第41条的规定，应对投资者处以罚款，并责成投资者立即拆除违法建筑，恢复地形地貌；同时，建议园林绿化队的上级主管部门追究绿化队的有关责任人的行政责任并给予处分，没收绿化队所收租金，上交国库。 23某市一工厂位于市区，因生产不景气，报经总公司批准，同意改建一座高层宾馆，占地面积32000m2。总公司在批准时指出，市城市规划行政主管部门根据规划，经研究并口头同意该厂用地使用性质可以调整。随后，该厂便与合作方签定协议，由合作方出资，建成以后各得一半建筑面积。合作双方的建设方案报经总公司批准后，即着手进行建设。正当开槽施工之时，城市规划行政主管部门查处了该建设工程，责令立即停工，听候处理。试分析，该工程为什么会受到城市规划行政主管部门的查处?城市规划行政主管部门应如何处置?评析该工程未经城市规划行政主管部门的批准即开工进行了建设，构成了违法建设受到