金地没有“拐点论”只有冲锋号.doc

文科万科，理科金地”，相比万科王石高调的宣扬“拐点论”，金地的凌克虽然低调地表示不认同，但这丝毫不妨碍其跟随万科随行就市的降价，未雨绸缪的融资，以及逢低吸纳的整合。虽然金地在公开场合表示对“拐点论”的不屑，对资金紧张的回应也显得格外泰然，但从其加速推进多元化融资的种种步伐看来，其内部谨慎的评估和行动已表明金地正在未雨绸缪。金地：没有“拐点论”，只有冲锋号文/周继红，北京钧涵基业企业管理顾问有限公司项目经理在北京，想找金地投资发展部的朋友探讨一下王石的拐点论，他们说，没时间，现在正忙着四处拿地呢！ 这就是金地的判断！ 一开年，在多数房地产商对拐点论、降价潮心有余悸、踌躇不前的时候，金地已经开始筹集巨资在多个城市部署拿地，并且今年规划的开工项目多达32个，开工面积261万平方米，丝毫未见收缩之势。 对于万科高调宣示的房市拐点，难道金地不怕降价？对金地的这种激进，我们有些担心。 但北京金地投资发展部的人却告诉我，现在地价低，很多房地产商正在观望，是拿地的好时机，尤其是珠三角区域，有机会还不快抓？ 金地集团董事长凌克对“拐点论”一开始就有所保留，他明确表示：“地产行业将拥有良好的发展机遇，会在相当长一段时间内处于高速发展的轨道上。2008年金地的发展战略并不会因此改变。”而且还表示力争进入千亿军团的扩张决心并未延缓，2008年对金地来说依然是高速发展年。 在面对同样的市场机遇的时候，每个企业因为领导人的风格和经历、企业资源的多寡、企业已有经验和业务的影响，会对市场有着并不一致的判断，即便是在面对众说纷纭的拐点时。譬如李嘉诚就是在市场低迷的时候大量购入，在市场回暖的时候抛出才一举成为财富巨人。“文科万科，理科金地”，两个企业的领航者王石和凌克有不同风格，在面对房地产环境变化的时候，采取不同的策略是理所当然。宏观布局不变，但调整重点倾向 从2006年开始，金地就初步形成了以珠江三角洲、长江三角洲和环渤海区域为主，其他区域经济中心城市为辅的全国化发展布局。目前在全国的战略布局为3+3，即3个区域公司（珠三角区域、长三角区域、环渤海区域）和3个城市公司（沈阳、武汉、西安）。 而且从比例上看，目前金地30%的业务集中在珠三角区域。2008年计划竣工的面积主要分布在广东（约67万平米）、上海（约29万平米）、武汉（约25万平米）、北京(约18.6万平米)，其中，广东、上海、北京的竣工面积约占总竣工面积的62%，在广东地区和一线城市处于销售观望和房价下调的情况下，这种布局意味着风险过于集中，可能出现一荣俱荣，一损俱损的局面。 不过，金地对此可能已有所认识，并在做出适当调整。 虽然金地在公开场合表示2008年仍将保持激进的土地拓展方式，但在具体操作上，金地的土地储备布局将会因应规避单一区域市场大幅下跌风险而做出调整。比如，2007年获取土地主要集中于珠三角区域，环渤海区域土地获取量相比很少，在2008年就可能加大对环渤海区域的拿地量。而且，金地集团2007年新进入了南京、杭州两个潜力较大的城市，同时，公司还准备合适的时机进行二线城市投资，预计新增的西安、沈阳等优质项目资源23年后将会在分摊风险、提高后续发展力上提供支撑。 其次，与口头上激进拿地相比，从金地2008年的行动举措上看，他们似乎更看重盘活现有资源，把当年主题鲜明地定位为“快速滚动开发执行年”，也就是说对现有土地的“快速滚动开发”是金地2008年真正的主题，而并非如2007年般的疯狂拿地。 这一主题从它近三年的新开工与在建面积即可管窥得到：2006年，金地的新开工面积只有71万平米，而2007年这一数据达到了243万平方米，增长三倍多，实现了一个跳跃式的增长。虽然2008年的计划开工面积在2007年243万平方米开工面积的基础上只增长了7%，但2008年金地的在建面积却将近500万平方米。 另一方面，盘活现有土地资源的做法，无论从顺应国家严控开发商囤地，以及宏观趋势下防患于未然的资金担忧，还是快速回笼投资的角度，这一招都显得颇为明智。多元化融资，化解紧张气氛 在公众面前，金地的董事长凌克始终强调金地的资金是安全的，并列出了一串翔实的数据论证：“年报显示我们的现金余额是25个亿左右。另外，还有银行的授信额度约190亿左右。而且我们在售楼盘数量比2007年增加50%以上，2008年有20多个项目在销售过程当中，将会带来比较充裕的资金回流，所以，我们2008年的资金链条是安全的。” 但另一组数据却显示，金地2007年偏激进的拿地策略使其资金问题显得有些突出：2007年买地款达到了161.61亿元，超过了公司的销售回款，导致经营现金流较差。2008年在建面积达500万平方米，这也是一笔不小的资金压力。另外，金地2008年开工面积增长率远不及2007的3倍，从此可见资金瓶颈是制约金地开工增长率的主要原因之一。年报数字也显示，截至2007年底，公司尚有未付清的土地款。而银行的授信额度也只有在宏观经济平稳、企业顺风顺水时才能变现。所谓的销售回款，恰如他自己所说的前提条件按计划销售，但目前整体的观望气氛和房价下跌的心里压力，要实现企业理想地按计划销售未必尽如人意。 如此看来，金地并非全无资金压力，况且这还没算上它准备趁机低价拿地的不菲费用。因此，如果金地2008年项目销售不如预期，资金问题恐难免成为投资者关注的焦点，而房市如果持续冷淡，甚至打乱金地的全部算盘，酿发资金链危机亦未必不可能。 虽然金地在公开场合表示对“拐点论”的不屑，对资金紧张的回应也显得格外泰然。但从其加速推进多元化融资的种种步伐看来，其内部谨慎的评估和行动已表明金地正在未雨绸缪。 首先，金地赶在万科A（000002.SZ）、保利地产（600048.SH）、北辰实业（601588.SH）、新湖中宝（600208.SH）、中粮地产（000031.SZ）等企业之前，于2007年8月22日首家推出公司债发行方案，并在9月6日与建行深圳分行签署了出具保函协议书。而就在担保函签订之后的10月18日，银监会下文限制商业银行对企业债进行担保。这意味着此后发行公司债开始走上无担保的荆棘路。仅仅这一担保函的分水岭，就意味着金地与之后其他企业的巨大融资差异。从时间节点上看，万科A是在金地提出发行公司债议案一周之后提出的类似方案。不过，有投行人士指出，万科已经准备搁置公司债的发行申请，转做增发融资。而其他几家公司都是在10月中旬后才提出发行公司债方案，赶不上商业银行的担保已无悬念。在宏观调控对房地产的阴影下，以及债券市场整体低迷的压力下，房地产企业发行公司债的评级都非常之低，前景不容乐观，即使如金地这样的先行者，有着建行的担保函，但在发行债券时其信用级别依然只有AA-。相比之下，目前已经发行的另外行业的两只公司债公司主体评级都为AAA。可见，房地产企业的融资难度之大。 值得欣慰的是，金地这次算得上捡了个大便宜，融资的成本之低，效果之好出乎债券人士的预期。此次，金地集团发行12亿元的公司债，期限为8年。其中3亿元用来偿还商业银行贷款，其余补充流动资金。值得注意的是，金地公司债的票面利率为5.50%，而在目前的债券市场上，发行8年期的债券支付5.50的利率绝对属于低成本，这样的利率水平出乎许多债券人士的预期。对此，中国国际金融有限公司的相关人士认为“作为正在高速增长的房地产行业内的领先企业之一，金地集团已经连续十一年保持加权平均净资产收益率在11%以上，这消化了发债公司主体较低评级的影响。” 另一方面，金地集团还采取了一个称得上创举的融资方式今年1月31日，与UBS（瑞银）在毛里求斯共同发起设立房地产投资合伙企业，其使命主要是在海外募集资金，在国内投资房地产，包括由双方或各自关联公司按照各自50出资比例共同设立投资管理公司。这一合伙企业首期募集金额将在23亿美元之间。同时，金地集团在境内出资相当于1000万美元的等值人民币与合伙企业进行共同投资。金地集团按照市场价格和条件对金地与合伙企业合作投资的项目提供项目管理、投资咨询、销售、物业管理等服务。该合作已经获得股东大会批准，唯一需要考虑的是会否受到外资投资中国房地产的相关政策限制。 美中不足的是，恰恰是因为政策原因，金地集团与ING房地产设立并管理的中国房地产开发基金，因有关交易文件未能取得天津市相关审批机关的批准，于2007年9月27日签署了合作终止协议，终止双方在天津项目的合作，并取消所有天津项目的交易文件。不知它与UBS的合作是否也必须获得政策批准，能否顺利通过？ 战略泰然处之，战术随机应变 业内一直评价为“文科万科，理科金地”不是没有道理。相比万科王石高调的宣扬“拐点论”，高调的降价促销，金地的凌克虽然通过只言片语表示不认同，但一旦落实到具体的商业利益时，金地凌克的理性务实就开始凸显无遗，丝毫不受坚持的理念所左右。 凌克曾在今年2月底公布年报，召开媒体见面会时表示：“我们项目按计划销售就可以满足我们现金流的需要，我们不需要为保证现金流安全去牺牲我们的利润。”他的意思实际上很明显，即我们不会为了回笼现金流而去做所谓的牺牲利润的事情降价促销。但事实如何呢？ 就在说这番话之前，金地梅陇镇3期2月24日开盘，均价为11500元/平方米，比2007年7月开盘的第二批、每平方米15600元的价格低了4000多元，并由此还引发业主要求补偿的声音，其随行就市的灵活性可见一斑。从根本上看梅陇镇降价就是解决金地资金需要的市场信号之一，而这一推断也得到了相关内部人士证实。在与要求降价补偿的业主座谈解释时，深圳金地营销总监董小明表示，除了位置因素、户型因素外，也坦诚受到市场趋冷和宏观调控、银行信贷紧缩的影响，不得已才采取措施。深圳项目是金地2007年公司利润的主要来源，金地梅陇镇和金地名津贡献了50以上的净利润，所以金地梅陇镇降价明显具有快速回笼资金的功效，而开盘当天售出300多套在目前相对冷清的深圳楼市也属实现预期目标了。 对降价的举措，凌克也自有一番解释：“在具体的战术动作方面，我们可能需要适应形势做一些调整。在银根紧缩的情况下，更加需要坚持快速周转的运行模式，因可用的杠杆比例减小时，要保障一个好的ROE，就更需要我们加快总资产周转率，也证明我们一年前确定的快速滚动开发的策略是有前瞻性的。” 另外，在地产结构方面，金地也着眼于分散风险。其一，金地广东2008年计划竣工67万平方米，其中包含了约12万平方米珠海工业园竣工面积，而该工业园的开发建设是相对稳定的，不会受到住宅房地产市场的波动影响。这样来看，广东2008年计划竣工的住宅面积约为55万平米。其二，金地广东区域2008年的竣工面积尽管相比其他子公司较大，但其占集团2008年所有住宅竣工面积的比例仅为31.6。而金地通过全国化布局，尤其是对内地城市的拓展，加强了均衡发展和风险分散，尽量降低广东市场一时的波动对金地的影响。其三，金地广东区域2008年竣工的五个项目：梅陇镇、荔湖城、塘厦项目、佛山九珑璧、东莞格林庭园，绝大部分均为中端的高层、小高层物业，其售价并不高。2008年该区域的结算金额，预计只比上海区域高出不到一成。如此一来，广东的市场形势，对金地集团的影响就更为有限。 虽然口头上没有和万科一样宣扬拐点论，但这丝毫不影响金地跟随万科降价，以及调整地产结构来未雨绸缪的化解风险。扩张背后的逻辑 为何在山雨欲来、房市遇冷的时候，金地依然发出冲锋号呢？虽然它实际行为谨慎，但步伐却很坚定，原因何在？ 这缘于凌克对当前宏观市场的总体判断，以及中国房地产行业发展的市场竞争格局分析。 即使在当前市场一片唱空的当口，凌克董事长依然认为地产行业发展前景归根结底要看一个国家宏观经济发展走势。而从目前情况看，国家宏观经济发展势头良好，这就决定了地产行业从中长期角度看走势乐观。这也是金地坚持扩张战略的逻辑支持所在。 他认为当前宏观经济特征有五：（1）中国经济将继续保持高速增长的格局，尽管通货膨胀的压力依然存在，但会保持在可控范围内。（2）在一个相对较长的时间内，人民币将持续处于升值的通道。（3）由于人口结构的原因，中国劳动力价格在较长时期内还会保持较低水平。（4）城市化进程加快。从目前情况看，中国城市化进程以往的特点是个别大型城市脚步较快，在可预见的未来，这些大城市的城市化进程将进一步推进，而中型城市的城市化进程将会显著加快。（5）中国现在相当多的人群正处于住宅消费能力对收入高敏感、高弹性的阶段。随着他们收入的稳步增长，其支付能力将显著增强。在这样的宏观经济背景下，地产行业将拥有良好的发展机遇，会在相当长一段时间内处于高速发展的轨道上。 而另一方面，凌克认为未来房地产行业的整合速度将进一步加快。房市适当的遇冷，将有可能导致整个行业洗牌，一批仅靠低价拿地、囤积土地，粗放式管理与开发获取利润的小开发商将会被迫退出市场竞争。而这对金地整合其他资源也许恰恰是有利的，至少是坏事中的好事。因此，他相信这种趋势对行业的理性、可持续发展有积极作用，在这期间一大批优秀地产商会脱颖而出，而很显然“金地就是要成为这些优秀地产企业中的一员”。 未来几年，房地产行业将会出现这样的局面：规模巨大的地产公司将大量涌现，行业集中程度将显著提高，房地产的竞争也将进一步加剧。凌克大胆预测，“未来5年，中国前20名地产商将会垄断10%到20%