房地产行业分析.doc

房地产行业分析一 行业基本情况房地产行业是我国国民经济的支柱，是改善人民生活、增强国民经济的重要产业，在社会经济生活中发挥着重要作用。目前，我国房地产行业正处在向规范化、规模化、品牌化运作模式转型的时期，其增长方式由注重规模、速度向注重效益转化，由主要依靠政府调控向靠企业和市场自我调节转化。国民经济的持续快速增长以及人民消费结构的不断提升，为我国房地产行业的发展创造了更多的机遇，同时也面临着更激烈的竞争。二 近期发展概况金融货币政策对房地产行业的需求有着决定性意义，货币金融政策是决定房地产市场冷热绝对的推动力。货币扩张将降低利率，降低房地产开发企业和购房者的融资成本，从而提高房地产价格。房地产价格上升，房地产开发企业的利润提高，因此，房地产开发投资的规模也上升，从而拉动总产出上升。在适度宽松货币政策影响下，房地产市场出现购销两旺的局面。为了遏制房价过快上涨，2010年中央出台了一系列房地产调控政策，经济手段和行政手段并用，从抑制需求、增加供给、加强监管等方面对中国房地产市场进行了全方位的调控，与往年不同，2010年的房地产政策紧盯市场变化持续出台，政策力度不断加强并一直延续到2011年。调控政策密度、严厉程度超出市场预期，特别是明确提出“房价控制目标”，加上限购措施的大力度、大范围执行，将大大改变参与各方预期，特别是购房者（包括投资者）对未来房价上涨的预期将因此得到显著抑制。另一方面，二套房首付提高、营业税征收从严、加息等政策也将大大增加购房者的资金成本和未来的交易成本，也将增加投资性购房的获利风险。一线城市由于经济发展水平高、发展前景看好、市场辐射力强，在当前全社会货币流动性充裕的背景下，仍将拥有强劲的市场需求。然而在一线城市土地价格大幅上涨、购房负担明显高于二三线城市的大背景下，一线城市的市场份额呈下降趋势。正是由于一线城市各方面的压力和政策的调控，同时未来中国城市化重心将更多转向二三线城市及中小城市，住房市场的发展空间也会相应转移，所以曾以北京、上海、深圳、广州等一线城市为主“战场”的中国房地产，将逐步向二、三线城市转移。新一轮房地产调控政策，使一线城市土地供应进一步受限，难与少数央企争地的开发商加快向中小城市转移。此外，由于高铁等大大改变了交通格局，中小城市的城市化提速，也为房价上涨打开了新通道。相对于一线城市发展已较为成熟稳定的市场，二、三线城市的房地产市场正处快速的上升周期。随着区域一体化的推进，城市化进程加速，二、三线城市房地产市场的刚性需求也随之增加，为二、三线城市房地产发展带来了新的契机和空间。下面是最近房地产行业股市情况三 行业数据分析2007年2008年2009年2010年2011年销售商品房面积（亿平方）7.61936.29.371310.4310.99商品房销售金额（亿元）29604240714399552500590002011年商品房销售情况 2月15日，中国人民银行发布2011年第四季度中国货币政策执行报告。报告指出，2011年，全国商品房销售面积为10.99亿平方米，同比增长4.9%，比上年回落5.7个百分点。商品房销售额为5.9万亿元，同比增长12.1%，比上年回落6.8个百分点。其中，商品住宅的销售面积和销售额分别占商品房销售面积和销售额的88.3%和82.2%，办公楼和商业营业用房销售增幅大幅超过商品住宅销售增幅。而12月份，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格环比下降的城市有52个，比1月份增加了49个，价格环比持平的城市有16个，环比价格上涨的城市，涨幅均为0.1%。二手住宅价格下降的城市有51个，比1月份增加了48个，环比价格持平的城市有16个，环比价格上涨的城市中，涨幅均未超过0.2%。2011年，全国房地产开发投资6.2万亿元，同比增长27.9%，比上年回落5.3个百分点。其中，住宅投资4.4万亿元，占房地产开发投资额的71.8%。房地产贷款余额同比增速在2010年4月达到最高值46.4%，此后持续回落，2011年12月略有回升。2011年，全国城镇保障性住房和棚户区改造住房开工量已超过1000万套，完成了年初新开工计划的目标任务。截至2011年年末，全国保障性住房开发贷款余额3409亿元，占全部房产开发贷款余额的12.5%，全年累计增加1751亿元，占同期房产开发贷款新增额的50.1%，比年初提高31.7个百分点。 2010年商品房销售情况 国家统局公布2010年，全国商品房销售面积10.43亿平方米，比上年增长10.1%，增幅比1-11月提高0.3个百分点。其中，商品住宅销售面积增长8.0%，办公楼增长21.9%，商业营业用房增长29.9%。2010年，商品房销售额5.25万亿元，比上年增长18.3%，增幅比1-11月提高0.8个百分点。其中，商品住宅销售额增长14.4%，办公楼和商业营业用房分别增长31.2%和46.3%。 12月当月，全国商品房销售面积21808万平方米，同比增长11.5%；全国商品房销售额10201亿元，同比增长21.9%。 2009商品房销售情况 国家统计局公布2009年，全国商品房销售面积93713万平方米，比上年增长42.1%。其中，商品住宅销售面积增长43.9%；办公楼销售面积增长30.8%；商业营业用房销售面积增长24.2%。2009年，商品房销售额43995亿元，比上年增长75.5%。其中，商品住宅销售额增长80.0%，办公楼和商业营业用房销售额分别增长66.9%和45.5%。 2008年商品房销售情况国家统计局今天发布的全国房地产市场月度形势报告显示，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%，其中，商品住宅销售面积下降20.3%。报告显示，2008年1-12月，全国商品房销售面积6.2亿平方米，同比下降19.7%。其中，商品住宅销售面积下降20.3%；商品房销售额24071亿元，同比下降19.5%。其中，商品住宅销售额下降20.1%。2007年全国商品房销售情况2007年，全国商品房销售面积、销售金额分别为76193万平方米、29604亿元，分别增长25.7%、44.3%；其中，住宅销售面积、销售金额分别为69104万平方米、25323亿元，分别增长27%、48.6%。房价涨势汹涌。商品房平均销售价格为3885元/平方米，上涨14.9%，涨速比06年提升2个百分点；其中住宅销售价格为3665元/平方米，上涨17%，涨速比06年加快4.9个百分点。一线城市房价涨幅尤为巨大，07年12月份，深圳住宅价格同比涨幅为51%，北京45%，广州达到了30%，津、渝、沪三地的同比涨幅也都超过了15%。房地产企业资金来源发生结构性变化，预示资金压力日趋紧张：1）国内贷款占比已由年初的24%下降到目前的19%；自筹资金占比为37%，较年初提高两个百分点；定金及预收款占比为24%，较年初提高1个百分点。2）国内贷款占比的持续下降、自筹资金和定金及预收款占比的持续上升，企业资金压力日益明显；3）随着成交量的持续萎缩，预收款将进一步减少，加之目前资本市场再融资难度不断加大及银行授信额度的控制，未来房地产企业的资金链条将更加紧张。偿债能力分析2006年2007年2008年2009年2010年2011年流动比率1.98 1.97 2.34 2.25 1.89 2.00 速动比率0.68 0.48 0.61 0.62 0.68 0.57 现金比率0.58 0.68 0.45 0.62 0.64 0.56 现金流量比率-0.33 -0.27 -0.13 0.12 0.02 -0.20 资产负债率89.69%89.05%89.90%87.59%100.50%103.21%权益乘数2.682.42.642.662.622.89产权比率1.571.48 1.621.621.571.87偿债保障比率-5.65-21.45-0.639.8-167.244.34利息保障倍数6.9278.99280.79-72.221.314.02 四 行业龙头分析代表公司万科万科A(000002)万科公司是目前中国最大的专业住宅开发企业。年公司完成新开工面积万平方米，竣工面积万平方米，实现销售金额亿元，结算收入亿元，净利润亿元，纳税亿元过去十年，万科销售收入复合增长率为，净利润复合增长率为；最近三年，万科销售收入复合增长率达到，净利润复合增长率达到，基本每股收益复合增长率达到。公司在发展过程中两次入选福布斯 “全球最佳小企业”；多次获得投资者关系、亚洲货币等国际权威媒体评出的最佳公司治理、最佳投资者关系等奖项。万科A总股本为109.95亿，其中流通股为93.92亿。最新分配预案2009年第三季度利润不分配不转增。最新财务指标为：每股收益0.27元，每股净资产3.18元，净资产收益率8.46%，主营收入增长率31.06%，净利润增长率29.92%，每股未分配利润0.78元。最新股东人数为865,153，人均持股为12,708.98，人均持股变动17.82%。最新市场估值指标分别是，市盈率为82.28、市净率为59.47、市现率为90.37、市售率为55.61、PEG为66.09；而同期行业均值分别为48.55、45.73、53.63、26.56、80.51。(1) 技术面的分析K线图分析从K线图中我们看出，十月一之前，出现三连音，预示着卖方力量释放完毕，是买入时机。十月后，刚开盘万科就出现了大幅度拉升。在上涨过程中，股价出现的最高点，始终在10元左右，始终未能突破。因此，十元附近的股价。可能是万科上涨过程的阻力线