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房地产价格影响因素分析摘要：近几年来中国的房地产业发展突飞猛进,并且带动了其他行业的发展,在解决我国居民住房问题,推动经济发展方面起着重要的作用。然而,房地产市场的过快发展,带来了一系列问题,尤其是房地产价格问题备受社会各界关注。本文从房地产价格的相关理论出发,分析影响房地产价格的相关因素 ,从实证角度分析了具有代表意义的因素对普通住宅价格的影响。最后通过对我国房地产政策的分析,找出房地产政策与价格形成的关系,并对调控我国房地产市场提出政策建议。 1、房地产价格因素的分析； 1.1自身因素；所谓自身因素,是指那些反映房地产本身的实物、权益和区位状况的因素。包括房地产的位置、地质条件、地形、地势、建筑物本身等。 1.2环境因素；影响房地产价格的环境因素,是指那些对房地产价格有影响的房地产周围的物理形状因素。主要包括大气环境、声觉环境、水文环境、视觉环境和卫生环境。 1.3人口因素； 1.3.1人口数量；房地产价格与人口数量的关系非常密切。当人口数量增加时,对房地产的需求就会增加,房地产价格也就会上涨;而当人口数量减少时,对房地产的需求就会减少,房地产价格也就会下落。1.3.2人口素质；人们的文化教育水平、生活质量和文明程度,可以引起房地产价格的变化。人类社会随着文明发达、文化进步,公共服务设施必然日益完善和普遍,同时对居住环境也必然力求宽敞舒适,凡此种种都足以增加对房地产的需求,从而导致房地产价格升高。如果一个地区中居民的素质低、构成复杂、社会秩序欠佳,人们多不愿意在此居住,则该地区的房地产价格必然低落。1.3.3家庭人口规模； 这里所说的家庭人口规模,是指全社会或某一地区的家庭平均人口数.家庭人口规模发生变化,即使人口总量不变,也将引起居住单位数的变动,从而引起需用住房数量的变动,随之导致房地产需求的变化而影响房地产价格。1.4经济因素；主要有经济发展状况,储蓄、消费、投资水平,财政收支及金融状况,利率,物价(特别是建筑材料价格)、建筑人工费,居民收入等。1.5社会因素；影响房地产价格的社会因素,主要有政治安定状况、社会治安状况、房地产投机和城市化。 1.5.1政治安定状况；政治安定状况是指有不同政治观点的党派、团体的冲突情况,现行政权的稳固程度等。一般来说,政治不安定则意味着社会可能动荡, 这会影响人们投资、置业的信心,从而会造成房地产价格低落。1.5.2社会治安状况；社会治安状况是指偷窃、抢劫、强奸、绑架、杀人等方面的刑事犯罪情况。房地产所处的地区如果经常发生此类犯罪案件,则意味着人们的生命财产缺乏保障,因此会造成房地产价格低落。1.5.3房地产投机；房地产投机是指不是为了使用而是为了再出售(或再购买)而暂时购买(或出售)房地产,利用房地产价格的涨落变化,以期从价差中获利的行为。一般来说,房地产投机对房地产价格的影响可能出现3种情况；(1) 引起房地产价格上涨； (2) 引起房地产价格下跌； (3) 起着稳定房地产价格的作用；1.5.4城市化； 城市化又称城镇化、都市化,是当今重要的社会、经济现象之一,但由于人们对城市的概念理解不一,对城市化的解释和度量方法也相差很大。 1.6行政因素； 影响房地产价格的行政因素,是指那些影响房地产价格的制度、政策、法律法规、行政行为等方面的因素,主要有房地产制度、房地产价格政策、行政隶属变更、特殊政策、城市发展战略、城市规划、土地利用规划、税收政策、交通管制。1.7心理因素；心理因素对房地产价格的影响有时是不可忽视的。影响房地产价格的心理因素主要有下列几个:(1)购买或出售心态；(2)个人欣赏趣味(偏好)；(3)时尚风气；(4)接近名家住宅心理。房地产需求者遍寻适当的房地产,当选定了合意的房地产后,如该房地产的拥有者无出售之意,则房地产需求者必须以高出正常价格为条件才可能改变其惜售的原意,因此,如果达成交易,成交价格自然会高于正常价格。 2政策因素对房地产价格形成的影响； 2.1土地政策； 土地是影响房地产市场的主要因素,由于土地的稀缺性,国家对土地方面一直采取比较严格的政策,包括对土地出让的程序进行规范、对土地出让进行监察。目的是为了慎重合法地使用每一寸土地,加强国家对土地所有权的调控以及中央对地方政府的监督,按照政策对土地价格的影响不同可分成以下类别: 2.1.1土地使用权出让方式的规范对土地价格的影响；在传统土地使用制度下,严禁买卖、出租或者以其他形式非法转让土地,可能使地租、地价根本不存在。改革土地使用制度和住房制度,推行住宅商品化、社会化,就使房地产价格显现出来,反映客观的市场供求状况。2.1.2地监管的规范对土地价格的影响；关于土地出让和利用的监管方面,自2002年以来,国家制定若干政策进行规范,在地方土地的出让、利用、征收等方面,国家进行必要的监督和管制。实践证明,这些政策是必要的,并且对规范我国土地价格,遏止地方政府的寻租行为具有积极的作用。土地政策对土地价格的形成具有一定的影响,而土地是房地产的主要组成部分,因此,土地价格的变化也就是房地产开发成本的变化。 2.2金融政策； 房地产市场中买卖双方都离不开资金的支持,因此金融政策对住房价格有很大的影响。就金融政策与房地产价格之间的关系进行分析: 2.2.1利率的调控与房地产价格的关系；利率是利息率的简称,是指金融资本的增加额和本金的比值。利率按支付对象可分为存款利率和贷款利率。我国的金融政策多表现为利率政策,利率政策调节主要包括调整存款利率、贷款利率和存款准备金率三种途径。以下对各种情形对房地产价格的影响做详细分析：(1) 存款利率调整对房地产价格的影响； 理论上当存款利率上调时,会吸引其他投资市场中的部分资金,作为新兴的房地产投资模式,也或多或少受到存款利率的影响,主要表现为存款利率升高,会使得炒房群体减少,从而对房地产价格产生一定影响,当然,就目前情况而言,这种影响是微弱的,因为投资房地产的收益要远大于存款的收益,并且投资房地产相对风险较低。(2) 贷款利率对房地产价格的影响； 贷款利率调整影响房地产的需求,从而影响房地产价格。 贷款利率影响房地产的供给,从而影响房地产价格。 (3) 存款准备金率上调对房地产价格的影响；存款准备金是指金融机构为保证客户提取存款和资金清算需要而准备的在中央银行的存款。当社会支出及投资受到存款准备金率变化的影响而变化时,房地产投资就会间接的受到影响,从而可能引起房地产市场价格的波动。 2.2.2其他金融政策对房地产价格的影响；这类政策主要包括对金融信贷的管理、对按揭首付比例的规范、对社会保障住房开发的相关优惠等措施。该类措施对于遏制炒房、保障住房和限制开发具有重要的意义,从而影响房地产价格走势。2.3税收政策； 税收手段是财政政策的主要手段,它是通过税种和税率的变动来调节社会总供给和总需求。一般来说,住房领域涉及的税种主要有房地产开发税、契税、营业税、土地使用税、土地增值税、房地产税、企业所得税、个人所得税、印花税等。房地产税收政策对房地产市场具有重要的影响,特别对于遏制投机和房地产泡沫具有重要的作用。在最近三年里,我国房地产业发展极为迅速,房价涨幅巨大,国家为了规范房地产税收,发挥税收的调控作用,制定了一系列税收政策,对于房地产价格起到了一定的影响。 3调控房地产价格的政策建议； 3.1加强国家对房地产价格的指导；我国房地产商开发房地产的利润率达到30%左右,而发达国家一般不超过10%。由此可见,我国房地产市场的开发商赚取的属于暴利范畴,是有背于社会主义原则的。 3.2发挥国有房地产开发公司的引导作用； 由于房地产业应该算是自然垄断行业,与人民的生活息息相关,因此国家应对该行业进行控制。利用行政手段,如果发挥不好,政府失灵,那么调控的目的也难以达到。因此采用经济手段,利用国有房地产开发公司,符合国家政策进行房地产的开发。同时和其他房地产公司开展竞争,价格公道。这样在竞争中可以让房地产开发商逐渐合市场,走向正轨,并且还能直接保障国家住房开发政策的实施。 3.3调整中央与地方之间的事权与财权，强化对政策执行的监管力度；我国房地产调控执行不利，很大程度上是由于地方政府的政策执行不利，而这深层次的原因还在于我国还没有完全理顺中央和地方之间的关系，中央与地方之间的事权和财权没有得到明确的划分，地方的事权多而财权少，才产生了诸如“土地财政”、过度依赖房地产投资等短期行为。所以，我国应该加快中央与地方之间事权与财权的调整，给予地方事权相对应的财权，这样才能够保证地方有足够的资金用于民生建设，也才能杜绝地方的短期行为。此外，中央应该加强对于地方政策执行的监管力度，将政策执行程度直接作为对地方官员政绩考核的重要内容，强化对地方的问责制度，确保中央的房地产调控能够起到实际的效果。3.4完善住房调控体制，采取有效措施,抑制房地产投资过热；我国目前的住房调控体制不健全是导致调控没有取得预期效果的重要原因之一。所以我国在调控房地产市场时，应该加强对于调控体制的建设，从我国居民住房整体市场来考虑调控政策的制订，要保证调控政策的协调一致，完善调控的应急机制和长效机制。将目前调控房地产市场的信贷政策、税收政策固定化、制度化，避免政策变动频繁；同时要丰富调控的手段和方式，完善和拓宽房地产融资渠道，加强对房地产企业信贷风险监管；完善房地产税收，尽早改革房产税，通过房产税、营业税、契税等税收调节住房需求；完善住房保障制度，确保居民的住房权利。同时，也要加强对住房政策的管理，避免政策混乱。构建完善的保障房制度和有效的保障房资金来源；建立完善的准入、转让、退出机制来加强对保障房的管理，提高保障房的使用效率；健全土地出让制度，探索多种土地出让方式，努力增加土地供给。同时我国房地产价格居高不下的很大原因是我国在房地产投资方面存在着投资过热的现象。特别是在需求方面,不少购房者购买房屋为的是赚取投资收益,针对该情况,国家不仅应在交易税方面进行规范,还应该对购房者的购房资格进行限制。为了抑制投资行为,真正发挥城市房地产的住房保参考。 4.结语：房地产市场是一个非常复杂的市场，其价格由多种因素共同决定，针对目前相对高房价的现状，我们应该从以下几个方面改善：（1）进一步完善城市投资结构，注重控制房地产投资规模，使其与城市的整体投资规模相适应，从投资的角度防范房地产泡沫的产生。（2）严格控制土地市场，加强对房地产的监督力度。强有力的政府监管是房地产良性发展的保证。政府部