2012年3-8月许昌市房地产市场情况-0920.doc

2012年3-8月许昌市房地产市场情况2012.9.20【目录】第一部分 2012年年初许昌楼市表现第二部分 许昌3月房地产市场情况第三部分 许昌4月房地产市场情况第四部分 许昌5月房地产市场情况第五部分 许昌6月房地产市场情况第六部分 许昌7月房地产市场情况第七部分 许昌8月房地产市场情况许昌搜房数据中心内部人员电话了解到的数据：一、许昌房地产市场上半年成交均价：3800元其中，东区成交均价：4500元 中心区：4700-4800元 西区： 3500-3800元二、目前在售和待售项目57个，50%以上集中在东区三、4月份统计许昌市场供应量在280万方。市场成交量，房管局一般不对外公开，暂未获取。第一部分 2012年年初许昌楼市表现一、2012年许昌市场可推售体量达321万2011年许昌楼市面市未开盘项目体量约240万，2012年众多新项目上马，体量总计约81万，两项合计已达到321万，加之前期市场库存，体量十分庞大。在当前的市场环境下，已经出现供大于求的局面，市场供求关系逐渐转变。二、房价下行趋势初步显现，价格表征稳定，个案出现异动许昌市场相对于其他城市对宏观调控的反应是滞后的，但是随着降价风潮的逐级扩散，也注定导致许昌市场不得不做出相应的调整。近期各楼盘优惠力度明显加强，加之团购现象的不断出现，特价房也随之入市，许昌市场房价下行的趋势开始初步显现。进入2012年以后各项目在优惠力度上均有所加强，除常规优惠以外，都进行了多种促销的额外优惠政策。但许昌楼市整体价格表征稳定，并无大范围及大幅度降价现象出现。而3月中旬建业大幅跳水，天明城低价违规团购，似乎“撬动”了沉寂的许昌市场。与此同时，目前许昌楼盘送家电、减房款等活动层出不穷，虽然纸面价格依然稳定，其实已经出现变相降价的现象。*下图为许昌建业与天明价格跳水情况三、团购房源大量存在，抢夺客源，冲击市场价格体系在信贷从紧的背景下，开发商资金压力趋紧，为迅速回款，许昌大多数开发商采取了低价团购的策略迅速回笼资金。据不完全统计，许昌去年至今市场团购量达到近万套，多集中在房价较高的东区。超百万方，团购规模和数量史无前例。团购项目客群多为事业单位员工或公务员，分散了较多的改善型客群。大规模的团购直接导致市场价格预期下降，同时一旦团购房源进入二手房市场销售，将会严重扰乱新房的价格体系。*下图为许昌主要团购项目信息四、特价房入市，试水市场进入2012年之后，许昌市场陆续有项目推出特价房源。据不完全统计，目前市场上已知的特价房项目并不多，优惠力度基本都集中在单套总价优惠5-6万元之间。特价房源的推出也直接反映出部分开发商已经开始有试探市场，探索“以价换量”可行性的心态。*下图为许昌特价房推出情况五、恒大入市威胁3月30日最新成交地块3宗，受让方为恒大地产。地块总计约288亩，成交总价2.94亿元，约合102万/亩。恒大进驻许昌，一方面会提升许昌楼市的整体品质，另一方面也会增加许昌本土开发商的竞争压力。在当下的许昌市场环境，在东城区这样的地段，要坚持高品质开发，更要保证高流量，尽管要面对许昌供大于求的现状，但较低的地价成本给其预留了很大的空间。“开盘必特价，特价必升值”的恒大特色，必定在入市之初就推行低价策略，利用大品牌+价格优势+景观示范+现场体验的组合优势对许昌市场尤其是东区楼市形成强势冲击。六、许昌年初市场情况总结分析1、市场存量大，开发商面临较大竞争压力以许昌人口来计算，目前市场库存已经非常高，大量项目共同争夺稀缺客源，竞争压力空前。2、团购分流刚需客户，扰乱价格体系团购由定向客群转为抢夺散户，较低的价格对正常销售项目冲击较大3、表征稳定，但变相降价已经开始随着特价房的不断入市，表面平静的许昌楼市，降价实质上已经开始。4、恒大短期入市将会强势冲击市场面对恒大这样软硬件全面领先的竞争对手，许昌本土开发商面临的压力会明显加大。第二部分 许昌3月房地产市场情况一、土地市场情况1、许昌国土资源局2012年3月土地挂牌情况3月份新增挂牌土地18.5万方、多是以住宅为主。2、2月份土地成交情况二、代表性楼盘动态1、许昌市东区代表性楼盘动态2、许昌市中心区代表性楼盘动态3、许昌市西区代表性楼盘动态第三部分 许昌4月房地产市场情况一、4月份房地产市场概述4月份许昌楼市表现较为活跃，作为“许昌楼市第一展”的春季房展会开幕，吸引了不少项目参与，在当前市场低迷的大环境下，房展会为各项目搭建了一个更好的宣传平台。也为提升成交量、提振市场信心起到了重要作用。供应方面：许昌市场目前已经出现“供大于求”的局面，买方市场已经逐渐形成，进入4月份以后，宏润天宝华府、宏腾林溪公馆入市，无疑将增加市场竞争压力。需求方面：通过近期的市场调研发现，各项目的来电来访均不甚理想，但个别项目在释放加大优惠信息之后，来电来访明显提高，由此可见，在当前环境下，客户需求更关注的是价格的高低和优惠的力度。价格方面：许昌楼市价格目前依然“坚挺”，根据许昌市住建局提供的2012年4月份许昌市房地产市场运行情况显示，本月许昌市登记备案商品房（住建局商品房备案存在一定周期，当月备案数据反映的是前期市场行情）819套，同比有所下降，商品住房均价3754元/平方米，上涨了290元/平方米，同比增加2.6%，环比增加8.4。调研过程中发现，受到政策调控和客户观望双重压力的影响，不少项目推出了特价房、送家电等优惠活动，表面稳定的市场实际已经开始“变相降价”。市场氛围：4月份，宏润天宝华府、宏腾林溪公馆亮相，博林鸿景苑二期、华洋瑞泰金域湾、九洲水岸香樟、西湖家园等4个项目认筹以及广汇君悦城、天基理想城、空港新城“城市壹号”29#楼等3个项目选房，再加上各大楼盘多样的活动以及房展会，许昌楼市显得“异常活跃”。4月份房展会的举办，促进了市区客户对楼市的关注度，借此机会，各项目加大力度宣传，挖掘意向客户，借展会契机，顺势走量。另外，开发商也借展会契机，加大优惠力度，推出“特价房”等措施，试水市场，探查客户心态。二、4月份在售项目价格一览备注：以上价格均为当月售房部报价近几个月调研数据显示，许昌房价依然“坚挺”，但细察之下，许昌楼市其实已经开始出现变相降价的现象。建业森林半岛项目于3月份开始对其一期剩余的少量房源进行20%的优惠促销，进入4月份下旬，一期已基本清盘，二期也正在加紧步伐入市。4月中旬房展会，已经有项目开始推出“特价房”，套数不等且优惠幅度多集中在5-6万元之间，如博林鸿景苑“特价房”最高优惠已经达到22万元之多，“特价房”的推出其实也间接反映出部分开发商已经开始有试探市场，探索“以价换量”可行性的心态。三、4月份市场动态信息汇总四、短期市场预测如果说去年十月份以后市场成交量下行线是明显的，但多数开发商心怀侥幸，期望两会过后市场会有重大利好，而到了4月份，市场似乎已经开始有所反省，未来的市场走向更多取决于开发商企业资金及心理变化的状态。2012年新建商品住宅成交量依然不乐观，2012年上半年价格已经开始步入下行通道，以求销售保持相对稳定的量，而下半年市场降价、盘整的可能性较大。供应方面：开发商内心将更为纠结和忐忑，中小开发商更将面临严峻的考验。面对高库存和市场低迷的双重压力，中短期内，市场供应将仍以去化库存为主，新房源开盘将更为谨慎。 面对庞大供应量带来的巨大压力，可能会迫使部分开发商结束忐忑，以降价来削减库存回笼资金，为后续项目和房源的销售积蓄力量，对抗市场风险。需求方面：中短期内，支撑整体楼市销售的仍为刚需客户。价格松动后，刚需客户或选择及时出手，改善型需求和投资客户对价格也较敏感，但态度更加谨慎。未来刚需撑市的局面仍会保持一定时间，而改善型需求和投资客户的观望情绪也将持续。价格方面：在楼市大环境下行和供应增加的情况下，许昌市场现行价格将会面临巨大的调整压力。在楼市库存在未能彻底去化之前，开发商难有底气涨价，近期品牌房企折扣加大，特价房的不断入市，更增加客户对其他楼盘价格走低的预期。同时，由于下半年的市场下行风险仍然较大，上半年各案为完成销售任务，抓住下一阶段的黄金销售期，很有可能在价格上寻找突破口。第四部分 许昌5月房地产市场情况一、5月份房地产市场概述从许昌楼市来看，在全国楼市“红五月”的背景下，市场回暖的速度和幅度比一、二线城市相对滞后。许昌楼市价格目前依然处于表面坚挺的僵持期，开发商对于政策仍然持观望态度，期待政策出现拐点的开发商也仍然存在，因此各楼盘对外报价依旧保持稳定。但是报价稳定的同时，开发商试探下降价的现象也在逐渐增多，随着“建业3月份的8折优惠”的影响，空港新城、阳光花墅、香港城等项目陆续加入了“特价房”的行列，甚至有的项目打出了2900元/起的房价，可见房价松动的迹象已经越来越明显。后期如果调控政策仍然坚持不动摇，许昌开发商或许会降低价格预期，实行以价换量来削减库存，在市场态势上与全国市场走向一致。5月份在刚需入市的前提下，全国楼市继续回暖，创2011年初新一轮调控以来的月度新高。但是对于许昌楼市来说并不乐观。 供应方面：许昌毕竟是一个三、四线城市，刚性需求客户不足以支撑整个楼市，许昌楼市已经呈现出供大于求的局面；中短期内，市场供应将仍以去化库存为主。面对高库存和市场持续低迷的双重压力，一些中小型的房企将面临很大的考验，很可能会出现像一、二线城市那样以价换量的局面。 需求方面：在限贷、限购、限价等高压政策下，投资客们已经渐渐远离房产投资，在政策、市场形势没有转好之前，投资客很难有再次进行房产投资的勇气，所以投资客还会继续等待、观望。短时间内，支撑许昌楼市的仍以刚需为主；但是现在的刚需客户已经趋于理性化，小恩小惠已经很难打动购房者，在没有大幅度的降价之前，许昌楼市还会持续低迷。 价格方面：开发商心里仍然在做着激烈的思想斗争，一线城市以价换量取得了不错的成绩，许昌房企在资金链面临巨大压力的情况下，也很想学习、效仿；但是作为一个三、四线的城市，大幅度降价会造成大量未签约客户选择退房，房闹、退房等情况会让许昌的房企只能对以价换量望洋兴叹。但是以价换量已经成为全国楼市的主基调，许昌楼市只是相对市场反应相对滞后而已，所以接下来的一段时间会有更多的房企加入“特价房”等变相降价的行列中。 二、许昌5月份在售项目价格一览近几个月调研数据显示，许昌楼盘报价依然“坚挺”，但优惠活动频次和力度均有所增加，其实已经开始出现变相降价的现象。其中个别项目在上月的均价基础上上调了50-100元/，是因为马上临近交房，或者所剩房源不多的情况下，为了安抚老客户而进行的常规调价。但是随着打折、特价房现象的增多，部分开发商已经主动调低了价格预期，以相对较低的报价作为主推卖点，可见现在“房价”已经出现了明显的松动迹象。第五部分 许昌6月房地产市场情况一、6月份房地产市场概述从许昌楼市来看，市场相对封闭，开发商也更多的选择观望，因此市场回暖的速度和幅度比一、二线城市相对滞后。从年初天明城“跳水”，建业“感恩”再到个别项目的“特价房”，“以价换量”的方法似乎逐渐被接受，慢慢的开始在许昌市场试行。回顾6月份许昌楼市，开发商对推盘价格处理的仍然较为谨慎，楼市整体表现也就相对较为平淡，各项目多以儿童节、父亲节、端午节等节假日进行常规的暖场促销活动。本月中旬，出现了项目节点的集中释放：空港新城新房源亮相；宏润天宝华府、建业森林半岛二期认筹，而且个别项目认筹的效果较为理想。 这种“扎堆”释放并非偶然，究其原因一方面是端午节假日，客户业余时间充沛；另一方面6月份国家政策的逐步利好，让开发商们看到了“曙光”，选择推出房源试探市场行情；与此同时，客户似乎也意识到了市场的逐步回暖，国家对于刚需购房的支持给了他们一定的希望，需求在此刻得到了集中的释放。 二、6月份在售项目价格一览备注：以上价格均为当月售房部报价近几个月调研数据显示，许昌楼盘报价依然平稳，开发商面对库存压力无法涨价，但又没有开发商愿意率先降价打破市场僵局。就促销活动来看，优惠活动频次和力度均有所增加，说明开发商已经意识到刚需对于当前市场的重要支撑作用，针对刚需客户做出了相应的营销措施。 其中个别项目在上月的均价基础上上调了50-100元/，是因为马上临近交房，或者所剩房源不多的情况下，为了安抚老客户而进行的常规调价。但是，打折、特价房现象仍在持续增多，部分开发商已经主动调低了价格预期，以相对较低的报价作为主推卖点，可见库存的压力使更多开发商的开发思路从追求溢价转变为追求流量，二这一趋势也将长期存在。 三、观点 从2012年5月底开始，各种利好信息逐步释放，楼市成交开始逐步回暖，大有反弹迹象。但就目前情况来看，成交虽然出现回暖势头，但仍然不容太过乐观，在库存高企的现实下，下半年主要以去库存为主，销售压力依然严峻。 四、短期市场预测 2012年上半年，为巩固房地产调控成果，中央政府坚持房地产调控不动摇：一方面继续坚决抑制投资投机需求，对触及到限购限价底线的举动严防死堵，中央多次指出稳定和严格实施房地产调控政策，相关部委及地方政府相继辟谣否认政策放松。另一方面支持和保护自住性合理需求，30多个城市通过公积金贷款额度调整、首次置业税费减免等方式鼓励自住性需求，发改委、住建部、央行等多部委均表示完善首套房优惠措施、支持首套房贷款需求。货币政策方面，预测微调力度加大，2011 年底以来三次降准、两次降息，促进了观望情绪的缓解和成交量的回升。6月份在刚需入市的前提下，全国楼市继续回暖，创2011年初新一轮调控以来的月度新高。 许昌作为三、四线城市，相对于一二线城市对国家政策的反应是滞后的，就目前情况来看，短时间内，支撑楼市的仍以刚需客群为主，而且许昌楼市“供大于求”的局面，在中短期内仍将以去化库存为主要任务，一些中小型的房企或面临很大的考验。 但随着国家政策的逐步宽松，市场的逐渐回暖，许昌市场的低迷有望得到一定的缓解，一方面是存准下调及贷款利率回归促进需求释放。另一方面，长期积压的客群或会在此时选择及时出手。随着金九银十的逐步临近，加之国家政策的逐步利好，虽然价格上难以突破，但许昌楼市或会出现久违的成交量小高潮。 第六部分 许昌7月房地产市场情况一、7月份房地产市场概述从许昌楼市来看，市场回暖的速度相对滞后，但已经初现端倪。7月份许昌楼市，开发商的推盘节奏明显加快，新项目也逐个亮相，楼市整体表现活跃。本上旬亨通君城国际、物华澜菲溪岸等项目亮相，本月下旬，出现了项目节点的集中释放：三达府西雅园认筹；瑞贝卡潩水庄园、建业森林半岛、空港新城开盘，个别项目认筹和开盘的效果理想。近几个月国家政策的逐步利好，市场的逐步回暖，开发商选择试探市场行情；国家对于刚需购房的支持，也使得需求在此刻得到了释放。二、7月份在售项目价格一览调研数据显示，许昌楼盘报价平稳，近几个月变化不大，开发商面对库存压力无法涨价，但又没有开发商愿意率先降价打破市场僵局。就促销活动来看，优惠活动频次和力度均有所增加，说明开发商已经意识到刚需对于当前市场的重要支撑作用，针对刚需客户做出了相应的营销措施。其中个别项目在上月的均价基础上稍稍提高了价格，多是因为马上临近交房，或者所剩房源不多的情况下，为了安抚老客户而进行的常规调价。大部分部分开发商已经主动调低了价格预期，以相对较低的报价作为主推卖点，吸引客户。三、观点： 从2012年5月底开始，各种利好信息逐步释放，楼市成交开始逐步回暖，大有反弹迹象。但就目前情况来看，成交虽然出现回暖势头，但仍然不容太过乐观，在库存高企的现实下，下半年主要以去库存为主，销售压力依然严峻。四、短期市场预测许昌市场在短时间内，支撑楼市的还是以刚需客群为主，随市场回暖大势或会缓解许昌楼市目前库存高企的局面，但仍不宜太过乐观，中小型的房企仍面临较大考验。随着市场的回暖，炎热天气的逐步远离，“金九银十”的临近，以及秋季房展会的举行，许昌楼市或会出现久违的成交小高潮。与此同时，下半年许昌市场新入市项目增多，市场竞争压力会有所增大。第七部分 许昌8月房地产市场情况一、8月份房地产市场概述 许昌楼市8月份表现相对平淡，本月初，华洋瑞泰金域湾开盘；本月下旬物华新景苑最后一栋“美景公馆”和瑞贝卡新天下一期举行了认筹活动。另外，景鸿东湖翡翠、卓建水岸新城入市。较前两个月相比，本月楼市节点活动明显减少，项目多以常规的暖场活动为主。节省费用的同时保持项目在市场上的关注度，以便在传统的“金九银十”到来时大手