房地产财务论文（房地产 财务 论文）我国内地房地产企业财务风险及防范.doc

房地产财务论文（房地产 财务 论文）：我国内地房地产企业财务风险及防范【摘要】我国内地房地产行业经过三十年的快速发展，已经成为国民经济的支柱产业之一。然而房地产行业由于自身具有高投入、投资回收慢、行业发展不成熟的特点，以及当前市场波动剧烈、政府调控政策多变的特点，使得房地产企业面临巨大的财务风险。如何有效、全面、系统地防范财务风险，提高自身抗风险能力，对内地房地产企业的稳定、健康发展具有重要的意义。本文结合当前我国内地房地产企业自身现状和宏观经济及政策环境，全面分析了我国内地房地产企业存在的财务风险并且提出了相应的防范措施,希望能够对我国内地房地产企业的财务管理及财务风险防范有所裨益。【关键词】房地产企业财务风险防范措施中国商界 一、我国内地房地产企业财务风险现状 （一）负债水平过高及资本结构不合理导致的财务风险偿债能力是反映企业财务状况好坏的重要标志。作为资金密集型行业，债务融资是我国内地房地产企业最重要的筹资来源，这些企业通常负债规模很大，利息支出沉重，降低收益且导致企业丧失偿债能力或破产的可能性很大。表1和表2是根据2009年年报得出的内地综合实力前十房地产公司（非上市公司除外）表1 2010-01-01内地前十房地产公司资产负债率（非上市公司除外）由此可见，我国内地房地产上市公司资产负债率普遍较高，大多超过60的国际警戒线，难以到期偿还债务的风险很大。与之相反，经营稳健的香港四大地产公司长江实业、新鸿基、新世界、恒基兆业这四家公司，资产负债率维持在较低水平。内地房地产企业过高的资产负债率，使得负债资本和权益资本比例失衡。由于负债经营会有杠杆效应，在公司业绩良好时由于利息节税而增加收益，然而在公司业绩下滑时沉重的利息负担又会推波助澜，增加亏损，给公司业绩带来很大的不确定性，加重内地房地产企业的财务风险。 （二）利率和通货膨胀风险利率风险，指由于市场利率提高给投资者带来的风险。利率升高会加大房地产企业的债务负担，加强财务杠杆的作用；利率升高会使房地产项目的净现值减小；利率提高还会导致居民购房成本增加，抑制对房地产的需求，进一步导致房地产价格下降。通货膨胀风险也叫购买力风险，是指投资完成后所收回的资金与投入的资金相比购买力水平降低给投资人带来的风险。由于房地产的投资回收期较长，只要通货膨胀的因素存在，投资者就要承受通货膨胀的风险。当物价上涨较快时，地产厂商面临的通货膨胀风险就更大了。通货膨胀风险会直接降低房地产投资的实际收益率。通货膨胀和利率水平往往是高度关联的，二者存在如下关系：实际利率=名义利率-通货膨胀率也就是说名义利率包含了通货膨胀和银行信贷融资实际成本两大部分。利率和通货膨胀这两个关联度很高的因素会随着宏观经济环境的变化而变化。近几年，我国宏观经济环境剧烈变化，中央银行在2007年6次加息，一年抵押贷款利息一度升至7.47，后来逐步回调，降至如今的5.31%。我国利率会随经济形势随时调整，由于我国经济连年高速增长，国内投资计划多，流动性过剩，通胀压力明显。总之，当前内地房地产企业在通胀和利率方面面临巨大的财务风险。（三）现金流不稳定带来的财务风险现金流是企业的血液，公司运营时刻离不开现金。由于房地产企业投入高、投资回收期长的特点，势必对现金要求较高，房地产企业的现金流多数呈现不稳定状态。是2010年第一季度大家熟知的A股上市大型房地产企业每股收益与每股现金流的比较，从中我们可以看到这些企业在2010年第一季度每股收益为正值，而每股经营性现金流量和每股现金流量却为负值，尤其是保利地产，每股经营活动现金流居然达到。这充分表明我国内地房地产上市公司运营质量稳定性差，现金流不稳定，波动幅度大。这些公司的会计利润为正值，但是利润的计量方法可以被人为地操纵，而现金流量可以真实反映企业实际支付、收入情况，负的现金流入会给企业营运带来资金上的困难，严重时可能导致企业资金链条断裂，引发财务危机，甚至可能会带来破产或被收购的风险。 2010年一季度A股若干大型地产公司每股收益与每股现金流比较另外，由于房地产企业尤其是大型房地产企业通常都是在国内多个地区开发房地产，各地子公司各自为政，资金分散，资金效率不够高，集团企业资金整体配置难以发挥集团优势，因此，我国房地产集团企业在现金管理问题上还有许多问题要解决。（四）投资回收风险投资回收风险是指投资回收的过程中存在的资金回收在时间和数额上的不确定性，一般表现为企业在产品销售、货款回收、存货数量、信用政策等方面管理不善，造成损失的可能性。在房地产行业投资回收风险主要受内外两大因素的影响，其中外部因素主要表现为企业所处的经济环境，包括国家调控政策和市场供需状况，内部因素主要是管理层投资决策制定和房产销售决策的制定，这两类决策直接影响产品的销售业绩和坏账风险。房地产企业自身投资回收期长的特点是导致投资回收风险的主要原因。国际上普遍认为房屋空置率控制在4%5%比较合理，10%则为警戒空置率。据中国土地挂牌网的一项统计，2010年4月份我国内地一线城市房屋空置率高达40%，远超国际警戒线。如此之高的空置率给投资收回的时间带来很大的不确定性，况且近期内地房价剧烈波动，投资收回的金额也存在很大风险。（五）政府宏观调控带来的风险国家出台的房地产市场的宏观调控政策，包括金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面。这些政策一方面可以调节房地产行业稳定、健康的发展，另一方面也会给房地产企业带来一定财务风险。在金融货币政策方面，国家可以通过调控购房按揭贷款首付款比例、房贷利率水平、对地产行业的信贷调整等来调节楼市；在土地政策方面，国家可以从土地供给和开发要求方面进行调控；在税收方面，政府调节房产税、物业税、土地增值税等相关公司名称万科地产保利地产绿城中国中海发展恒大地产华润置地富力地产碧桂园资产负债率（%）67.0 75.0 87.3 36.2 79.6 60.8 74.5 67.1公司名称长江实业新鸿基新世界恒基地产资产负债率（%）18.1 28.6 54.1 30.4公司名称万科保利中海发展招商地产金地集团中茵股份首开股份每股收益0.1 0.16 0.13 0.22 0.26 0.16 0.4每股经营活动现金流量（元）-0.62-4.27 0.2-0.46 0.76-0.12 0.21每股现金流量(元)-0.43-0.39-0.15-0.42 0.21-0.04 2.74税种来调控楼市。政府的每一项调控都会给市场和地产厂商带来不确定性。（六）财务管理机制不健全及缺乏财务人才引发的风险由于改革开放后我国房地产行业才逐渐起步，虽然发展迅猛但仍不够成熟，很多地产公司财务管理机制不够健全。主要表现在财务内部控制不健全、缺少财务管理预算制度、内部审计机制不健全等。我国房地产企业在内部控制方面，存在着内容不完整、设计不合理的问题。有些企业只具有某些基本的内部控制，并没有形成完整的内部控制系统，偏重于事后补救控制而忽略事前的预防控制；在财务管理预算方面，很多房地产企业未建立预算管理制度，有些地产企业即便编制了财务预算，也只是停留在根据预算额度决定是否批准支出之类的简单层面，不能对企业支出的合理性与必要性做全面的判断，预算效果大打折扣；在内部审计方面，审计工作停留在财务审计阶段，运用的审计方法落后，内审人员综合素质较低。另外，我国地产公司缺乏优秀的财务人才。随着新会计准则的实施以及政府财务核算细则、税收政策、监管披露要求等方面的不断调整，使得财务人才“老化”现象严重，许多地产公司的财务培训赶不上要求，使得财务人员水平有限。二、提高财务风险防范水平的措施（一）优化资本结构，控制负债水平针对我国房地产企业负债水平过高，资本结构不合理的问题，政府应该创建和谐的、多元化的外部融资环境，积极发展资本市场，加快股票、风险投资市场建设，避免企业过分依赖银行信贷的单一模式。房地产企业应该审视自身存在的财务风险和财务管理中的弊端，根据自身具体情况，减少债务融资，控制负债水平，重视股票、可转换优先债券、风险投资和私募资金等融资方式，优化自身资本结构。这样一方面可以减少利息负担，减少财务风险、提高经营业绩；另一方面可以减少利息的财务杠杆效应，减轻利息支出对经营业绩的影响。也就是说，房地产企业要全面考虑融资环境和自身资本结构，选择最有利的再融资方式，以优化资本结构、降低资本成本、提高企业价值，同时达到有利于企业再筹资，达到降低财务风险的目的。（二）加强对现金流的管理现金流量管理已经成为现代企业理财活动的一项重要职能。现金流关乎企业运营的每一方面，贯穿企业经营的始终，优化现金流量管理体系，是确保企业的生存与发展、提高企业抗风险能力的重要保障。基于我国内地房地产企业在现金流管理中的现状，加强现金流的管理必须及早提上日程。房地产企业应充分认识自身现金流管理的优劣，分析可能存在风险的方面，及时加以控制。房地产企业现金流的管理一般分三个步骤：风险识别，风险评价和风险控制。首先，风险识别是通过对企业所处的外部经济环境进行分析，找出房地产企业在开发活动中各种不利的因素对企业现金运转可能造成的威胁；其次，风险评价是指在风险识别的基础上通过各种方式对风险可能给经营活动过程带来的不利程度的衡量，其中涵盖了两方面的信息，即开发活动中各种风险发生的概率和风险可能给开发活动带来的损失程度；最后，风险控制是针对已识别和评价过的风险，通过规避、转移该风险抑或降低风险发生的概率以及所造成损失程度来控制风险。（三）加强对国家调控政策和市场形势的研究由于我国房地产起步较晚，市场不成熟，政府调控政策多变，所以时刻关注国家在金融货币、土地供应、税收和保障性住房建设等方面各项调控政策变化，研究政府出台的有关文件，有利于其根据政策变动及时调整投资策略，研究市场变化，把握市场趋势，以有效控制风险。今年政府出台的一系列紧缩的金融货币政策会明显抑制房地产的价格，市场随之而变，房地产企业应把握房价走势，及时的做出调整，灵活的调整销售策略，及时回收投资。（四）完善房地产企业内部控制房地产企业首先应该完善内部控制环境，让企业管理层和各业务部门认真执行，而不是简单的只设计、不执行，确保内部控制的正常运行；其次，构筑严密的企业内控体系，在内部会计控制方面规范各类会计事项，在内部管理控制方面，合理规范本公司的生产、技术、经营、管理的各部门、各层次、各环节，提高经营水平；最后，房地产企业必须重视事前控制和始终控制，防微杜渐，积极预防各种可能的风险、及时控制发生的风险，矫正事后补救的思想。（五）健全内部审计制度房地产企业必须根据中华人民共和国审计法、审计署关于内部审计工作的规定以及相关法律法规，来实现内部审计的制度化、规范化和职业化。房地产企业在内部审计的建设过程中，首先要充分认识自身内部审计现状，找出不足和优势；其次要具备优秀的内审人才，聘用有一定资质的注册会计师或对本公司内部审计人才进行全面培训以提高职业水平；再次，要建立全面、科学、系统的内部审计体系，涵盖财务收支、经济责任、经济效益、明晰产权和内部控制制度评审等方面，选用全面、先进的审计方法，积极推进内部审计的电子化以提高效率，从而全面控制财务风险；最后，必须保证内部审计的执行环境，内部审计归根究底是一种广义的内部控制，又可以对其他内部控制进行评价，良好的执行环境才能保证内部审计切实得到执行，而不是简单的雷声大雨点小、只停留在政策层面而并没有得到有力执行。房地产企业从以上四点出发，健全内部审计机制，能够防范一定的财务风险。（六）建立财务风险预警机制财务风险预警是一个风险控制系统，是指根据企业的财务报表、经营计划及其他相关会计资料，利用会计、统计、金融、企业管理、市场营销理论,采用比率分析、比较分析、因素分析等多种分析方法,对企业的经营活动、财务活动进行预测分析,以发现企业在经营管理活动中存在的财务风险,并及时向企业经营者发出警告,使企业管理层采取有效措施,避免潜在的风险演变成现实的损失,起到未雨绸缪的作用。财务预警系统可以预知财务危机的征兆、预防财务危机发生或控制其进一步扩大并避免类似的财务危机再次发生。进行财务预警分析，建立企业财务预警机制已成为现代企业财务管理的重要一环。预警模型还可以与内部控制和内部审计结合起来，相互促进、相得益彰，对企业控制风险、提高效率起更大的作用。总之，建立财务风险预警系统对现代房地产企业控制风险、稳健经营、控制损失、加强管理有重要意义。（七）提高财务人员及管理层的财务水平随着新会计准则的实施以及政府财务核算细则、税收政策、监管披露要求等方面的不断调整，房地产企业应该与时俱进，对财务人员的知识进行刷新，也要结合房地产核算自身特点，加强对财务人员在工业工程、建造流程、合理避税等方面的培训，提升财务人员素质，进而提高财务管理水平。由于企业管理层的每个决策都会对地产公司产生深远影响，有必要要求企业管理人员提高自身财务管理水平，对每个决策的财务风险和收益有全面的认识，也有利于在公司财务机制的建设和公司日常