江苏苏州酒店式公寓市场.doc

酒店式公寓市场分析 酒店式公寓分类 区域分布特征 房型特征 销售价格 本项目周边区域酒店式公寓分析酒店式公寓分类目前市场上以“酒店式公寓”推向市场的项目，可分为商住楼、精装修公寓及酒店服务式公寓1、商住楼*此类物业功能定位较为模糊，即可居住，也可作为作为小型企业的办公场所，常以SOHO的概念推向市场*人流较为混杂，物业综合品质较低2、精装修公寓*此类物业功能定位居住*通常户型设计以1室的小户型为主，另外部分项目也提供少量的两室、三室等其他房型*提供精装修、配置家具，“拎包即可入住”、“低总价”、“省去繁琐的装修时间及费用”、“酒店式物业管理”是吸引客户的主要卖点3、酒店服务式公寓*此类物业功能定位居住*通常由专业的酒店管理公司进行统一经营管理，提供接近于酒店的服务*入驻客户多为周边区域的商务人士，以一个月以上的中长期租赁为主，也提供数日的短租服务区域分布特征苏州的酒店式公寓在新区及工业园区分布较为集中，其他区域分布较为分散1. 海天广场酒店公寓2. 和乔丽晶公寓酒店3. 玲珑湾精英酒店公寓4. 雅戈尔YARK公馆5. 晶汇新屹酒店公寓6. 御庭国际公寓7. 青庭公寓8. 狮山丽晶酒店公寓9. 狮山峰汇10.汇豪国际11.蓝调都汇12.凯悦公寓13.中翔商贸城14.国际服装城尚都公寓16.摩登9916.自由之邑17.时代晶华18.富达大厦19.赛风公寓20.润亿皇朝老城区及吴中区的酒店式公寓中多为改造项目,目前多为商住混用项目或精装修公寓项目,整体品质较低老城区及吴中区主要酒店式公寓分布图老城区及吴中区典型项目介绍园区项目多为服务式酒店公寓，开发商多是在整体住宅项目中提供部分酒店式公寓，园区项目代表了苏州酒店式公寓的最高品质园区典型项目介绍和乔丽晶公寓*和乔丽晶位于工业区机场路星港街交界处，北望金鸡湖，东面为高尔夫球场，采用欧式建筑风格*开发商为苏州和信房地产开发有限公司，投资商为和乔集团中新苏州园区置地*该项目一期为四栋酒店服务式公寓，只租不售，二期为两栋26层的精装修公寓，以下仅介绍酒店服务式公寓部分*选用特灵中央空调、三菱电梯、电梯入户门禁系统、分户式地热装置、热水循环系统、分户式纯净水装置等，提供五星级酒店标准的日常服务*2004年开业，房间总数为166套，房间内按照五星级酒店标准进行配置，房间内配置主要包括：月星全套家具、海尔及百隆厨柜、伊奈及中陶卫生洁具、索尼电视、西门子电话、洗衣机、电冰箱、海尔洗碗机、德格抽油烟机、帝朗多用吹风机、柯宁地热园区典型项目介绍和乔丽晶公寓，该酒店服务式公寓提供4种房型，以一房一厅为主，总体面积较大，满足了欧美客户对大房型的要求，目前其入驻客户也以在园区工作的欧美客户为主园区典型项目介绍雅戈尔YARK公馆*雅格尔YARK公馆包括四栋塔楼分别为五星级产权酒店、提供精装修的精装修酒店服务式公寓、毛坯交房的酒店式服务小户型及酒店式服务SOHO，拥有约15,000平方米的餐饮、运动、购物配套，2007年交房*五星级产权酒店提供49-67平方米多种一室的户型；精装修酒店式服务公寓提供40-80平方米的多种一室户型，共约350套；酒店式服务小户型提供85-135平方米的多种两室及三室的小户型，共约170套*精装修酒店式服务公寓及酒店式服务小户型两栋楼于2006年6月开盘，目前前者销售均价约7,200元/平方米，后者销售均价约5,800元/平方米；截止9月中旬，前者销售率约为30%，后者销售率约为60%*五星级产权酒店及酒店式服务SOHO尚未开盘，前者计划提供10年8%的投资回报，由酒店管理公司进行统一经验，目前对外报价均价为13,000元/平方米园区典型项目介绍玲珑湾精英酒店公寓*玲珑湾精英酒店公寓位于工业园区玲珑街1号*玲珑湾精英酒店公寓为玲珑湾花园25号楼，由苏州南都建屋有限公司开发，EDS International设计，2006年竣工*全装修，共150套，主力房型为60平方米的一室一厅和95平方米的两室一厅*房间配备独立空调、本地有线电视、宽带网络、厨房器皿燃气、洗衣机、影视设备等*租金报价为一室一厅680元/天，两室一厅980元/天*配套设施包括餐厅、健身房、停车场、商务中心等，并提供叫车、房间打扫、被单更换等服务新区酒店式公寓基本沿狮山路分布，其中御庭国际公寓、青庭公寓、汇豪国际为品质较高之服务式公寓，其余皆为商住混用项目新区典型项目介绍御庭国际公寓*御庭国际公寓由3幢12层小高层建筑，共200套高级全装修服务公寓(1-4房)，2004年10月开盘，总建筑面积24,300平方米*配套设施包括游泳池、SPA、蒸气浴、高尔夫球场、网球场、高级西餐厅等设施外，御庭国际公寓还设有独立的专属会所套房类型租金(人民币)1间卧室53 m28,000 / 月起2 间卧室87 99 m213,000 / 月起3 间卧室117 -123 m216,500 / 月起新区典型项目介绍青庭国际公寓*青庭国际公寓为“新地中心”的副楼，2004年开盘，高26层，6-26层为服务公寓，共有230多套公寓房，主力户型为1室户，面积为85-90平方米，顶部二层为复式结构，面积在160-200平方米*采用6+9+6镀膜双层中空玻璃、三菱电梯、特灵中央空调，房间采用五星级装修标准，内设中央空调、进口电梯、中央吸尘、24小时热水循环等，同时由第一太平戴维斯担当国际物业顾问，泛城（中国）住宅综合服务提供营销代理服务*目前85平方米户型租金为约为5,000-6,000元/月新区典型项目介绍房型特征酒店式公寓以一室的单元销售市场接受度最高，且更易于租赁，各项目自身品质的定位不同，其一室的面积多在35-90平方米销售价格目前苏州在售的酒店式公寓，售价多在6,000元/平方米左右，其价格平均高出周边普通住宅1,000-2,000元/平方米*精装修的酒店式公寓其建安成本通常高于同等普通住宅1,000-2,000元/平方米*小户型酒店式公寓通常在小区绿化、私密性、房型设计等方面劣于普通住宅，但其低总价、省去装修费用以及出租收益高于普通住宅是其拥有的主要优势，因