资产评估客观题整理.doc

1资产评估的含义资产评估是指专业评估机构和人员，按照国家法律、法规和资产评估准则，根据特定目的，遵循评估原则，依照相关程序，选择适当的价值类型，运用科学方法，对资产价值进行分析、估算并发表专业意见的行为和过程。它对资产在某一时点的价值进行估计的行为或过程。2资产评估的价值类型（1）按估价标准分：重置价值、现行市价（或变现价值）、收益现值（或内在价值）、清算价值；按资产评估假设的角度分：继续使用价值、公开市场价值（公允价值）、清算价值；按资产评估时所依据的市场条件分：市场价值、市场价值以外的价值；按资产评估特定目的分：抵押价值、保险价值、课税价值、投资价值、清算价值、转让价值、交易价值、兼并价值、拍卖价值、租赁价值、补偿价值等。（2）资产评估中常见的价值类型公允市场价值、投资价值、账面价值、内在价值、重置价值、清算价值、在用价值。3资产评估的目的资产评估的目的：（1）资产评估的目的分为一般目的和特定目的，一般目的包含特定目的，而特定目的则是一般目的的具体化。（2）资产评估一般目的或者资产评估的基本目标是由资产评估的性质及其基本功能决定。（3）资产评估特定目的是由引起资产评估的特定经济行为所决定的，它对评估结果的性质、价值类型都有重要的影响。4资产评估的原则（！）资产评估工作原则：独立性原则、客观公正性原则、科学性原则。（2）资产评估经济技术原则：预期收益原则未来收益决定价值 贡献原则资产价值取决于其贡献 （当整体资产缺少该项要素资产将蒙受的损失） 替代原则资产的价值受替代性资产的市场价值影响 供求原则供求关系影响价值评估时点原则确定评估基准日5资产评估的假设（1）交易假设（2）公开市场假设（3）持续使用假设（4）清算假设6市场法的基本原理及应用（1）基本原理： 理论基础：以马歇尔的均衡价值论为理论基础，即认为资产的价值是由在公开市场上买卖双方力量达成一致时的均衡价格所决定的。 理论依据：替代原则 评估思路：首先在资产市场上寻找与被评估资产相类似的参照物的成交价；然后对被评估资产与参照物之间的差异进行调整，将参照物的成交价调整成被评估资产的评估值。（2）应用（前提条件）要有一个活跃的公开市场；公开市场上要有可比的资产及其交易活动。 可比性：功能上可比；面临的市场条件可比；参照物成交时间与评估基准日时间间隔不能够过长，同时时间对资产价值的影响是可以调整的。7成本法的基本原理及应用（老师给的：确定资产的更新重置成本的方法有：重置核算法、生产能力比例法、经济效益指数法、统计分析法造成资产经济性贬值的主要原因包括：该项资产生产的产品需求减少了；政府公布淘汰该项资产的时间表） （1）基本原理：理论基础：生产费用价值论（资产的价值取决于购建时的成本耗费）基本原理：在条件允许的情况下，任何一个潜在的投资者在决定投资某项资产时，他所愿意支付的价格不会超过购建该项资产的现行购建成本。 （2）应用（基本前提）：被评估资产处于继续使用状态 历史资料的真实性 形成资产价值的成本耗费是必要的（3）更新重置成本与复原重置成本的差异体现在：超额投资成本与超额运营成本8收益法的基本原理及应用（老师给的：资产评估中，收益法中的收益额是指：（1）资产的未来收益（2）资产的客观收益（3）收益额是资产在正常情况下所能够得到的归其产权主体的所得额。）（1）基本原理：基本思路：资产价值资产未来预期收益的现值基本原理：一个理智的投资者在购置或投资于某一资产时，他所愿意支付或投资的货币数额不会高于他所购置或投资的资产在未来能给他带来的回报。（2）应用（基本前提）：资产的收益可用货币计量并可以预测（A或F） 资产所有者所承担的风险也能用货币计量（i） 被评估资产的预期收益年限可以预测（n）9折现率的确定方法折现率的估算方法：累加法；资本资产定价模型；加权平均资本成本模型累加法：折现率无风险报酬率（同期国债收益率）+风险报酬率（=经营风险报酬率+财务风险报酬率+行业风险报酬率）资本资产定价模型：适用于股权被频繁交易的上市公司的评价r=Rf+(Rm-Rf) (Rf：无风险报酬率；Rm：市场平均收益率；Rm-Rf：市场平均风险报酬率；：企业特别风险程度)加权平均资本成本模型：加权资本成本（折现率）长期负债占资产总额的比长期负债利息率（1T）+所有者权益占资产总额的比重期望报酬率期望报酬率无风险收益率+风险报酬率10机器设备评估的成本法：适用于不具备独立获利能力的单台（件）设备（老师给的：评估机器设备时，自制非标准设备的净价通常包括：材料费；燃料动力费；税金；设计费） （1）计算公式： P=Rc-Dp-Df-De （P评估值；RC重置成本；Dp实体性贬值；Df功能性贬值；De经济性贬值。）（2）机器设备重置成本测算：技术进步快、技术进步因素对设备价格影响大、被估设备已停产更新重置成本 技术进步慢、刚构建的设备、自制非标设备可选择复原重置成本（3）重置成本测算方法的选择对于目前仍在生产和销售的设备，采用重置核算法；对于无法取得现行价格的被估设备，如果能找到参照物，则可采用功能价值类比法（更新重置成本）；若设备的现行价与参照物均无法获得，就只能采用价格指数法（复原重置成本）。（4）机器设备的重置成本构成： 自制设备：制造成本、期间费用、合理利润、设计费、安装调试费等。国产外购设备：购买价、运杂费、基础费、安装调试费等。进口设备：CIF（FOB+境外途中保险费+境外运杂费）、进口关税、增值税（进口轿车征收消费税）、银行手续费、国内运杂费、安装调试费等。（5）介绍几种计算方法;综合年限法（适用于经过技改的设备）经过大修理、技术更新改造或追加投资的设备：已用年限 土地使用权剩余年限 根据土地使用权剩余年限确定收益期；b.建筑建筑物经济寿命 土地使用权剩余年限 先根据建筑物的经济寿命确定收益期，然后计算土地超出建筑物经济寿命部分的价值。12房地产评估的成本法评估值重新购建价格建筑物、土地贬值（1）适用范围：新开发建造、计划建造或可以假设重新开发建造的房地产；无收益又很少发生交易的房地产。（2）适用对象：公用、公益性房地产；具有独特设计或只针对个别用户的特殊需要而开发的房地产。（3）假设开发法：主要用于待开发土地的价值评估。地价预期楼价建筑费专业费用销售费用利息税费利润（注意问题：正确选择最佳开发形式、预期卖楼价；预期各项成本以及注意成本、费用与收益发生的时间，必要时需折现。）13深度百分率表的制作单独深度百分率将各小地块（该地块的深度是确定的）单位面积价格以百分率表示。累计深度百分率各段单独深度百分率平均深度百分率累计深度百分率标准深度宗地深度 （标准设为100%）【具体制作如例4.11】标准深度100英尺的普通临街地，与街道平行区分四等分【（1）四三二一法则，即由临街面算起，第一个25英尺的价值占路线价的40%，第二个25英尺的价值占路线价的30%，第三个25英尺的价值占20%，第四个25英尺的价值为10%，如果超过100英尺，则需九八七六法则来补充。即超过100英尺的第一个25英尺价值为路线的9%，第二个25英尺为8%，第三个25英尺为7%，第四个25英尺为6%】。求制作其深度百分比率表。 解：（2）苏慕斯法则（书P125）（3）霍夫曼法则（书P125）（1）50英尺的累计深度百分率40%30%70%50英尺平均深度百分率累计深度百分率标准深度宗地深度70%10050140%（2）125英尺的平均深度百分率109%10012587.2%（3） 200英尺的平均深度百分率130%10020065%深度百分率表制作深度（英尺）255075100125150175200单独深度百分率403020109876累计深度百分率407090100109117124130平均深度百分率16014012010087.27870.866514无形资产评估的收益法（1）依据无形资产转让价格支付方式的不同来分：总付（未来新增利润现值）、提成支付、混合支付（最低收费额提成支付）（2）无形资产可划分为收入增长型和费用节约型。（3）约当投资分析法：（适用情况：无法直接确认无形资产的贡献率）计算公式：卖方约当投资量无形资产的重置成本该无形资产产生的利润 无形资产的重置成本（1成本利润率）买方约当投资量总资产的重置成本总资产产生的利润 总资产的重置成本（1成本利润率）利润分成率=卖方约当投资量/（卖方约当投资量+买方约当投资量）*100%15债券的评估（现行市价法）前提：（1）债券具有高度流动性（2）证券市场交易情况正常债券评估值债券数量评估基准日债券的市价（收盘价）注意点：采用市场法进行评估债券的价值，应在评估报告书中说明所有评估方法和结论与评估基准日的关系，并说明该评估结果应随市场价格变动而适当调整。特殊情况下，某种上市交易的债券市场价格严重扭曲，不能够代表市价价格，就应该采用非上市交易债券的评估方法评估。（非上市交易债券的评估方法：距评估基准日一年内到期的非上市交易债券评估值本金 + 持有期间产生的利息；超过一年到期的非上市交易债券收益现值法）16普通股的评估（老师给的：从实践上看，如果物价总水平波动不大，开办费和股票发行费用可按其账面价值作为评估值。）（1）上市交易股票的价值评估现行市价法股票评估基准日价格的选择：以收盘价为准；以加权平均成交价为准；（2）非上市交易股票的评估 收益现值法普通股的价值评估的类型、适用范围及特点：固定红利型：经营比较稳定、红利分配固定，并且今后也能保持固定的水平。0时间股利特点：股利增长率时间股利时间红利增长型：适合于成长型企业股票评估股利增长比率g的测定方法：历史数据分析法、趋势分析法。分段式：预期收益波动较大，无明显趋势。第一段：近期的，可客观准确预测，用年预期收益直接折现。第二段：远期的，不可预测因素多，不能准确预测，用固定红利或红利增长模型。17其他长期性资产项目的评估（主要指长期待摊费用）（1）范围界定：并非所有账面上的长期待摊费均可作为评估对象，只有在评估基准日后仍能为产权主体带来效益的尚存资产或权利才能作为评估对象。（2）评估思路：确定评估基准日后产生效益的时间；确定单位时间可产生的效益或需分摊的费用；考虑货币时间价值。18应收账款的评估（老师给的：应收账款评估中，坏账确定的方法可以有：坏账比例法，账龄分析法）（1）评估思路：清查核实应收账款数额；判断估计可能的坏账损失。（2）评估步骤：确定应收账款账面价值；确认已发生的坏账损失；确定可能发生的坏账损失。（3）评估后的会计记录规则：账面上的“坏账准备”科目按零值计算。（4）预计坏账损失定量分析的方法：坏账比例法特点：根据被评估企业前若干年（一般为35年）的实际坏账损失额与其应收账款发生额的比例确定。适用条件：如果一个企业的应收项目如多年未清理，账面找不到处理坏账的数额，也就无法推算出坏账损失率，在这种情况下就不能采用此种方法。账龄分析法特点：一般来说，应收账款账龄越长，坏账损失的可能性越大。具体做法：可将应收账款按账龄长短分成几组，按组估计坏账损失的可能性，并进而计算坏账损失的金额。19材料的评估（库存材料、在用材料）（老师给的：某企业拟用部分资产投资组建新公司，不已纳入本次评估范围的流动资产包括外单位委托加工材料；已卖出，但尚未运走的商品；代保管的材料物资）（1）近期购进库存材料的评估成本法、市场法（2）购进批次间隔时间长、价格变化大的库存材料评估市场法（3）缺乏准确现行市价库存材料的评估市场法（4）呆滞材料价值的评估对其数量和质量进行核实和鉴定，区别不同情况进行评估。20企业价值的评估（老师给的：根据具体情况，企业整体资产评估的企业价值有以下类型：企业整体价值，企业股东全部权益价值，企业股东部分权益价值）企业价值对应的收益额折现率种 类内 涵折现率种类计算方法股东全部权益价值所有者权益净利润或净现金流量（股权自由现金流量）净资产收益率资本资产定价模型企业投资资本价值所有者权益长期负债净利润 扣税后的长期负债利息或净现金流量（扣税后的长期负债利息长期负债净增加）权益资金和长期负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型企业整体价值所有者权益付息债务净利润扣税后全部利息或净现金流量+（扣税后全部利息债务净增加）权益资金和全部付息负债资金的综合折现率加权平均资本成本模型部分股东权益价值先计算出来股东全部权益价值，然后按照股权比例进行折算。不过如果股权比例在各个年度不同的话，需要在各个年度使用相应的股权比例进行计算21资产评估报告的内容、分类、有效期、摘要与正文、制作与技术要点（1）内容：资产评估报告书正文及相关附件的基本内容、资产评估说明的基本内容、资产评估明细表的基本内容、（2）分类：按资产评估的范围划分：整体资产评估报告书（企业价值评估） 、 单项资产评估报告书 按照国际惯例，评估报告书可以分为：完整型评估报告书、简明型评估报告书、 限制型评估报告书（3）有效期：为一年，从资产评估基准日算起。（4）摘要内容： 该摘要与资产评估报告书正文具有同等法律效力； 该摘要必须与评估报告书揭示的结果一致，不得有误导性内容； 应当采用提醒文字提醒使用者阅读全文； 由注册资产评估师、评估机构法定代表人及评估机构等签字盖章； 署明提交日期。（5）正文内容：首部、绪言、委托方与资产占有方简介、评估目的、评估范围和对象、评估基准日、评估原则、评估依据、评估方法、评估过程、评估结论、特殊事项说明、评估基准日期后重大事项、评估报告法律效力、使用范围和有效期、评估报告提出日期、尾部。（6）制作与技术要点：