课后练习题.doc

1、如何认识物业管理的概念答：物业管理，是指业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护相关区域内的环境卫生和秩序的活动。2、怎样理解我国物业管理的产生和发展？答：随着住房商品化的深入开展，如何管理好新建住宅小区和各类商品房屋，既是广大群众的迫切要求，也是在新形势下摆在房地产主管部门面前的紧迫任务。各地对小区的管理模式进行了多方面的探索，这些探索对长期以来的行政管房方式都作了不同程度的改革，也取得了一些效果，但都没有将房屋管理推向市场，没有从根本上改变住宅小区的行政管理体制。1981年随着深圳第一家物业管理公司成立，随后南方一些沿海城市也相继成立物业管理公司，这些物业管理公司，通过专业化的管理服务，使小区的各个方面能够正常运转并发挥最佳的效能，营造和维持了优美整洁、方便舒适、文明安全的小区居住环境。由此我国城市房屋管理开始逐步走上专业化的物业管理道路。3、将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的和现实意义是什么？答：将市场原则作为物业管理活动的前提条件，其主要目的在于以下两点：一是强调业主在市场活动中的自主权，业主作为物业的主人，具有充分的自主选择权，而这种选择权必须依法得到保护；二是强调物业管理活动必须纳入市场秩序，物业管理企业为业主提供哪些服务，服务标准是什么，业主如何承担服务费用，以及业主与物业管理企业相互之间所承担的违约责任，都必须在物业服务合同中作出明确约定。将市场原则作为物业管理活动的前提条件，在现阶段尤为重要。我国物业管理活动，是在传统包修包养的行政管房基础上逐步开展的，无论业主或是物业管理企业，市场意识与合同观念都很薄弱，纠纷不断，处理困难。解决这一问题的关键，就是通过立法，按照市场原则将物业管理活动推向市场，纳入合同秩序中。这对提高业主的权责意识，推动物业管理企业依法经营，以及促进物业管理市场秩序明显好转，都具有重大的现实意义。4、如何理解物业管理的基本特征？答：物业管理是城市管理体制、房地产管理体制的重大改革，是一种与房地产综合开发，与现代化生产方式相配套的综合性管理；是随着住房制度改革的推进而出现的产权多元化格局后与之相衔接的统一管理；是与建立社会主义市场经济体制相适应的社会化、专业化、市场化的管理。所以物业管理的三个基本特征是：社会化、专业化、市场化。（1）物业管理的社会化，有两个基本含义：一是物业的所有权人要到社会上去选聘物业管理企业；二是物业企业要到社会上去寻找可以代管理的物业。（2）物业管理的专业化，指的是物业管理企业通过合同或契约的签订，按照产权人和使用人的意志和要求去实施专业化管理。因此要求物业管理企业必须具备一定的资质等级、要求物业管理从业人员必须具备一定的职业资格。（3）市场化是物业管理最主要的特点。这种通过市场竞争机制和商品经营的方式所实现的商业行为就是市场化。双向选择和等价有偿是物业管理市场化的集中体现。5、如何正确认识物业管理在我国社会经济中的地位和作用？答：党的十六大确立了全面建设小康社会的宏伟目标，明确了本世纪头二十年我国政治、经济和文化建设与改革的主要任务。物业管理作为一个新兴和行业，在实现全面建设小康社会的目标中，发挥着其重要作用。（1）实施物业管理有利于促进经济增长（2）实施物业管理有利于提高人民群众居住质量；（3）实施物业管理有利于增加就业；（4）实施物业管理有利于维护社区稳定；（5）实施物业管理有利于推动房地产业的良性发展。6、简述现阶段政府在规范物业管理活动中的必要性和现实性。答：在现阶段物业管理活动中，政府之所以起到不可或缺的作用，主要基于以上三个原因。（1）我国当前仍处于计划经济向市场经济的转型期，由福利制的房屋管理模式转变为市场化的物业管理模式，需要政府发挥应有的作用；（2）物业管理是我国城市管理的重要组成部分，物业管理的水平直接关系到城市管理的水平，而城市管理是政府的主要职能，从城市管理职能角度考虑，政府必须对物业管理进行适度干预；（3）普通商品房、经济适用房和廉租房的物业管理是广大百姓的民生问题，直接关系到民众的基本生活保障和社会的和谐稳定，需要政府从全局的高度进行必要的监管。无论是推动引导，还是监督管理，政府主要通过制定相关法规政策并做好相应的文件贯彻和落实工作来发挥作用。7、比较分析条例颁布前后我国物业管理制度建设的特征。答：条例颁布前，这一阶段的物业管理法规主要体现以下特点：（1）借鉴性-主要借鉴新加坡、香港特区等国家和地区的先进经验；（2）过渡性-主要考虑传统房屋模式的根深蒂固，采取渐进式的方法进行改革；（3）针对性-主要针对当时当地物业管理实践中出现的问题选择应对性的政策和方法。03年6月28日条例正式颁布后，这一阶段物业管理政策法规主要体现出以下几个特点：（1）配套性-主要是以条例的配套性文件和实施细则的方式出现，以贯彻落实条例为基本指针（2）经验性-主要是总结物业管理实践的经验教训，有针对性地作出制度安排（3）操作性-主要是将条例中的基本制度和原则规定予以细化，使其在现实操作层面上得以实施。应当肯定的是，条例颁布至今，一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理法规体系已初步形成。8、如何理解条例的立法理念、指导思想和立法原则？9、条例确定了哪些基本制度？如何正确把握其内涵？10、条例涉及的主要问题有哪几方面？主要内容是什么？答：条例涉及折主要问题有以下以方面：（1）总则（2）业主及业主大会（3）前期物业管理（4）物业管理服务（5）物业的使用与维护（6）法律责任（7）附则11、条例在“法律责任”的规定上有哪些特点？答：法律责任是法律、法规、规章必不可少的重要组成部分。 法律责任又称违法责任，是指法律关系的主体由于其行为违法，按照法律、法规规定必须承担的消极法律后果。法律责任有其自身的特征：（1）它是与违法行为相联系的；（2）它的内容是法律明确而又具体规定的（3）它具有国家强制性（4）它是由国家授权的机关依法实施的。条例的法律责任有如下几方面的特点：（1）行政责任、民事责任并存（2）条例在设定法律责任时遵循了以下几个原则：凡能够通过承担民事责任解决的，不再设定行政处罚的原则；确定涉及违反行政管理规定，损害公共利益，需要给予行政处罚的，则优先保证民事责任的承担，以充分体现优先保护全体业主利益的原则（3）体现了业主自我管理、自我监督的原则。12、如何正确把握条例确立的物业管理的基本法律关系？答：条例确定的基本法律关系有以下几个：（1）业主相互之间的关系。设计时考虑既尊重单个业主意愿，又维护全体业主的共同利益，确立了业主大会制度。（2）物业管理企业和业主之间的关系。关系完全平等，双方通过签订物业服务合同，形成了物业管理企业服务、业主支付服务费用的等价交换关系，是一种真正的民事行为。（3）开发企业与业主以及物业管理企业之间的关系（4）供水、供电等单位与业主以及物业管理企业之间的关系；（5）社区居委会与业主、业主大会以及与物业管理企业之间的关系；（6）物业管理各方主体与政府之间的关系第二章1、物业管理服务有哪些特点？2、物业管理服务内容有哪几类？3、普通住宅小区物业管理服务等级标准（试行）中界定的物业服务内容有几方面？其中一级、二级、三级服务标准的主要区别是什么？4、如何理解物业服务收费原则？5、物业服务收费的成本构成有哪些？6、比较分析包干制和酬金制的利弊。7、如何认识条例关于物业管理企业代收代交各项费用的规定？8、物业服务合同的主要内容有几项？9、如何认识前期物业服务合同的特征和时效？10、前期物业服务合同的主要内容有哪些？签订时应注意哪些问题？11、物业管理企业维护物业管理秩序的主要方式是什么？12、物业管理企业在安全事故中的法定义务有哪几项？13、如何认识物业管理企业安全防范协助义务？14、怎样理解物业管理企业对业主人身财产损害的法律责任？15、条例是如何规范各方主体使用和维护物业行为的？16、利用物业共同部位、共同设施设备进行经营活动的原则是什么？第三章1、条例规定的业主的权利和义务有哪些？2、简述首次业主大会的筹备内容和工作程序。3、业主大会的职责和表决规则有哪些？4、业主委员会的职责有哪些？5、终止业主委员会委员资格的条件是什么？6、如何理解业主公约的概念、内容和法律效力？7、业主临时公约应具备哪些主要内容？8、如何认识前期物业管理招标投标活动的意义与原则？9、如何认识住宅前期物业管理实施招投标的强制性规定？10、投标文件应包括哪些内容？11、如何把握物业管理招投标的评标规则？12、简述物业承接查验制度的意义。13、物业承接查验的主要内容是什么？14、建设单位应向物业管理企业移交的物业资料有哪些？15、如何理解前期物业管理中物业管理企业的查验义务？16、规范物业保修责任的法律规定有哪些？17、物业管理企业资质管理的必要性是什么？18、申报各资质等级物业管理企业的条件有哪些？19、申报物业管理企业资质等级的程序有哪些？20、资质审批部门不予批准核定资质等级的物业管理企业违规行为有哪些？21、物业管理职业首先的主要内容是什么？22、建立物业管理从业人员职业资格制度的现实意义？23、物业管理师注册管理有哪些规定？24、物业管理师应具备哪些执业能力？25、物业管理师执业范围有哪些？26、住房共用部位、共用设施设备主要包括哪些种类？27、商品住宅维修资金与出售公有住宅维修资金的交存方式有何不同？28、哪些费用禁止从住宅专项维修资金中列支？29、住宅专项维修资金的代收代管理单位有哪些义务？30、挪用住宅维修资金应承担哪些法律责任？第四章1、房地产开发企业的市场活动规则有哪些内容？答：房地产开发企业必须按照核定的资质等级，承担相应的房地产开发项目。一级资质的房地产开发企业承担房地产项目的建设规模不受限制，可在全国范围承揽房地产开发项目。二级资质及二级资质以下的房地产开发企业可以承担建筑面积25万平方米以下的开发建设项目，承担业务的具体范围由省、自治区、直辖市人民政府建设行政主管部门确定。对各资质等级企业应当在规定的业务范围内从事房地产开发经营业务，不得越级承担任务。房地产开发企业资质管理规定对企业未取得资质证书从事房地产开发经营的、企业超越资质等级从事房地产开发经营的、企业隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的，以及涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书等行为，均规定了相应的行政处罚。2、房地产开发项目的规划设计审定内容有哪些？3、房地产开发的项目管理制度有哪些内容？4、房地产开发的建设施工管理制度有哪些内容？答：内容有：（1）必须按照土地使用权出让合同设定的条件和国家划拨土地的用地要求开发利用土地。（2）房地产开发项目的资本金占项目总投资的比例不得低于20%（3）项目开发建设应当统筹安排配套基础设施，并根据先地下、后地上的原则实施（4）房地产开发项目应当按照土地使用权出让合同约定的动工期限开发建设，超过1年未动工开发的，政府可以征收相当于土地使用权出让金20%以下的土地闲置费，超过2年未动工开发的，政府可以无偿收回土地使用权。（5）转让房地产开发项目应当符合法定条件，一是支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；二是属于房屋建设工程的，必须完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发土地的，必须形成工业用地或者其他建设用地条件。同时转让人和和受让人应当自土地使用权变更登记手续办理完毕之日起30日内，持房地产开发项目转让合同到房地产开发主管部门备案（6）转让房地产开发项目时，尚未完成拆迁补偿安置的，原拆迁补偿安置合同中有关的权利、义务随之转移给受让人。项目转让人应当书面通知被被拆迁人。（7）房地产开发项目应当符合法律、法规规定的建筑工程质量、安全标准和技术规范。同时建设、勘察、设计、施工、监理等单位，依照法律、法规及合同约定承担开发项目的质量责任（8）房地产开发项目经竣工验收合格后方可交付使用。5、如何理解房地产转让的概念和转让中土地使用权的处理原则？6、哪些房地产不得转让？7、商品房预售和条件和预售管理程序有哪些内容？8、商品房现房销售的条件和销售原则有哪些内容？9、如何理解商品房销售争议的解决规则？10、禁止房屋租赁与依法可以终止合同的规定有哪些情况？11、怎样认识房地产中介服务的概念？12、如何理解房地产抵押的概念？13、如何认识房地产抵押权的设定规则和不得设定房地产抵押权的情况？14、如何理解抵押房地产的处分规则？15、如何理解房地产权属登记的概念和作用？16、房屋权属证书有哪几种？17、怎样认识异产毗连房屋的修缮责任？18、怎样理解危险房屋的概念与修缮责任？19、如何认识危险房屋造成损害事故的法律责任？20、公有住宅售后各部位与设施设备和维修养护责任如何界定？第五章1、英国皇家特许屋宇经理学会的培训模式有哪些特点？2、在美国、如何成为一名注册物业经理（CPM）？答：在美国，要成为一名注册物业经理（CPM）首先要申请成为CPM候选人。候选条件是：（1）提交一个CPM候选人申请，一般申请费用为几百美元，并不予退还；（2）有高中毕业证书并且已经到了法定年龄（3）申请时正在从事物业管理行业，并且至少有12个月的合格的物业管理经历（4）持有物业管理许可并提交复印件，没有许可的要提交未被要求持有的原因（5）同意物业经理职业道德规程（6）取得当地IREM分会的同意。一旦被批准成为候选人，可以在最短一年和最长十年达到所有要求并被批准成为CPM成员；然后进行CPM注册。成为正式会员后，还必须达到IREM的要求，成功进行注册。IREM要求成为CPM共需要260分（规定分160可选分100）以下为候选人提供必须通过或拥有的取得CPM分值的八个方面（1）经过IREM物业管理课程培训（2）取得CPM考试合格（3）撰写一份物业管理计划论文（4）道德考评（5）职业经历要求（6）正规大学教育大学学位、大学课程（7）其他继续教育（8）其他职衔3、美国物业管理有哪些特点？答：总体来看，美国物业管理呈现以下特点：（1）物业管理边界在法律上（往往是通过合同和公约来界定）和物理外观上是十分清晰的（2）实际工作中，服务的量化指标尽量变小，减少纠纷（3）物业管理的专业化水平高（4）地方化的财政政策对政府和私人在物业上的关系直到积极的协调作用。4、日本物业管理有哪些特点？答：在日本物业管理活动中，主要呈现以下几个特点：（1）超前管理意识（2）高度重视清洁工作（3）重视各类人员的培训5、新加坡的物业管理资金主要来源于几个途径？