房开企业尾盘清算及完工时间结转点涉税分析.docx

.房地产企业应及时结算完工收入缴纳企业所得税【案情简介】税务机关在风险应对过程中发现，某房地产开发企业2014年至2016年连续三年预收账款增幅较大，却连续亏损三年。经核实，该企业连续开发两期房地产项目，第一期项目已经交付完毕，企业将收取的一期项目预售收入36339.64万元长期挂账预收账款科目，准备等第二期项目开发销售完毕再一并结转主营业务收入。税务机关认为，对符合完工确认条件的房地产项目收入，应及时结转当期完工收入，计算缴纳企业所得税。经重新计算，税务机关确认了该企业2014年至2016年的账面利润，责令企业补缴企业所得税926.3万元，并加收了相应的滞纳金。【税法分析】关于房地产开发企业开发产品完工条件确认问题的通知（国税函2010201号）规定，房地产开发企业建造、开发的开发产品，无论工程质量是否通过验收合格，或是否办理完工（竣工）备案手续以及会计决算手续，当企业开始办理开发产品交付手续（包括入住手续）或已开始实际投入使用时，为开发产品开始投入使用，应视为开发产品已经完工。应按规定及时结算开发产品计税成本，并计算企业当年度应纳税所得额。房地产开发经营业务企业所得税处理办法的通知（国税发200931号 第三条规定，企业房地产开发经营业务包括土地的开发，建造、销售住宅、商业用房以及其他建筑物、附着物、配套设施等开发产品。除土地开发之外，其他开发产品符合下列条件之一的，应视为已经完工：（一）开发产品竣工证明材料已报房地产管理部门备案。（二）开发产品已开始投入使用。（三）开发产品已取得了初始产权证明。第九条规定，企业销售未完工开发产品取得的收入，应先按预计计税毛利率分季（或月）计算出预计毛利额，计入当期应纳税所得额。开发产品完工后，企业应及时结算其计税成本并计算此前销售收入的实际毛利额，同时将其实际毛利额与其对应的预计毛利额之间的差额，计入当年度企业本项目与其他项目合并计算的应纳税所得额。本案中，税务机关认为该企业2014年至2016年取得的一期项目完工收入36339.64万元，不应该长期挂账预收账款科目，而是应该分别结转当年主营业务收入，调增账面利润，计算并汇缴当年企业所得税。实际工作中，房地产企业在日常申报中，虽然按规定预缴了企业所得税，但是对当年应确认的完工收入不太重视，总认为等到最后土地增值税清算时一起结转、汇算清缴就行了，常常会出现企业所得税年度纳税申报时账面连续亏损或者微利，不缴或者少缴当年应缴企业所得税，由此带来涉税风险，增加纳税成本。02房开企业尾盘销售土地增值税缴纳应合规【案情简介】税务机关对某房地产开发企业进行纳税检查时发现，该企业开发的某国际商城一期项目于2014年3月根据主管税务机关要求进行了土地增值税清算，在清算后销售一期商铺73套，建筑面积2208.80平方米，销售收入10418850.00元，企业按照土地增值税预征率4%计算申报缴纳土地增值税416754.00元。税务机关认为企业对于项目清算后的尾盘销售，按土地增值税预征率计算缴纳土地增值税的方法错误，应根据国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）规定按可扣除成本重新计算增值率，再按土地增值税相关规定缴税。经过重新计算，税务机关按照相关规定补征了该企业少缴的土地增值税，并加收了相应的滞纳金。【税法分析】房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知（国税发2006187号）第八条规定，在土地增值税清算时未转让的房地产，清算后销售或有偿转让的，纳税人应按规定进行土地增值税的纳税申报，扣除项目金额按清算时的单位建筑面积成本费用（清算时的扣除项目总金额清算的总建筑面积）乘以销售或转让面积计算。实际工作中，房地产企业对土地增值税清算十分重视，但是对于清算后的尾盘销售关注度却不够，加之企业办税人员对尾盘销售土地增值税政策掌握不到位或