老年休养中心项目建议书.doc

*老年休养中心项目建议书*二一一年三月十三日目录第一章 项目背景4一、项目简介4二、业主单位概况4三、项目提出的依据5第二章 项目可行性分析7一、我国养老事业发展背景7二、养老模式的发展8三、项目开发建设的前景分析9第三章 *老年休养中心项目定位分析10一、老年养老需求特征分析10二、关于老年公寓的类型分析10三、养老需求分析13四、建筑定位分析14第四章 区域的SWOT分析16一、优势-Strength16二、劣势-Weak16三、机会-Opportunity16四、威胁-Threaten16第五章 客户定位17第六章 建设规模和建设内容18一、设计理念18二、建设规模18三、建设内容18第七章 建筑方案19一、设计指导思想19二、设计依据20三、总图设计20四、主要经济技术指标20第八章 建建成后的服务内容21第九章 投资分析23一、投资估算23二、资金来源24三、收益测算25第十章 社会效益分析25一、对*养老产业的促进25二、对区域经济的利好25三、对区域经济的影响26四、项目与所在地互适性分析26第十一章 社会评价结论26*老年休养中心项目建议书第一章 项目背景一、项目简介1、项目名称：*老年休养中心。2、建设地点：*区忠庄镇*村红河。3、项目规模：项目总占地110亩，总建筑面积68000平方米，投资11735.6万元，总设计床位1000张，共300户。3、建设单位：*。4、建设单位主管部门：*。5、项目性质：新建工程。6、项目建议书编制：*二、业主单位概况法人代表：建于 年，现拥有使用权的土地面积 亩，三、项目提出的依据（一）政策导向性文件1、国务院办公厅转发民政部等部门关于加快实现社会福利社会化意见的通知 国办发200019号2、民政部关于加快发展养老服务业的意见来源：社会福利和慈善事业促进司； 3、国务院办公厅转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知（国办发20066号）；4、民政部关于支持社会力量兴办社会福利机构的意见来源：社会福利和社会事务司 民发2005170号；5、*城市总体规划（20092030年）；（二）项目提出的理由与过程发展老年人福利事业是我国社会保障制度的重要组成部分，也是衡量社会文明程度的重要标志。有关资料表明，人口老龄化是我国现存并在今后相当长一段时间内存在的社会问题。*是我国著名的革命历史文化名城、中国酒文化名城及旅游中心，也是*政治、经济、文化、物流中心和经济发展的重要集散地。目前*中心城区总人口80万，其中60岁以上的老年人口占全市人口总数比例已达到12%，高达9.6万人，而我市中心城区各类老年社会福利机构有3个，养老床位仅280张，平均每千名老人占有床位仅2.9张，与全国8.4张的平均水平相比，差距甚远。如按国家文明委对创建全国文明城市提出了每千名老人必须达到17张床位的要求，我市的差距更大。为认真落实胡锦涛同志在十七大报告中提出的“老有所养”的讲话精神，*委政府要求加快养老服务事业建设的步伐，为此，*区启航农业科普基地，在*区区委及政府的指导下，拟筹建*老年休养中心，建设一个自费托老，规模较大、档次较高、设施完善、服务规范的*示范性老年服务机构，促进我市社会福利社会化，提高和促进我市老年社会福利水平和精神文明建设。（三）项目选址环境地质介绍项目选为位于*区忠庄镇红河*村，距离市区13.5公里，这里四周青山环抱，红河小溪自东向西横穿中央宽阔的盆地，四季青山绿水，年平均气温比市区低2-3，气候宜人，是老年人养身、休闲、安度晚年的难得之地。是*市民周末常去的度假休闲避暑胜地。项目选址位于小溪北侧，一片开阔的田坝向北延伸约260米，两座树木郁郁葱葱的小山东西向相依，两山之间又是一条山间溪流依势由北向南与红河交汇，水流清澈。选址总面积130亩左右，项目选址内地上没有民用地上附着物，场地相对平整，呈台地布置，供水、供电、通讯、污水排放等市政设施条件均已完善，有利于节约投资及建设的顺利进行，具备建设条件。项目拟建场区属构造一级侵蚀的低山形成，水系由东向西延伸，山岭、沟谷顺应展布。地质构造多呈北南向，属向斜构造。区域内无断裂带、泥石流等不良地质现象通过。场区大部分被第四系沉积物覆盖，局部有基岩出露，下伏基石为三迭系下统夜郎组（T1y），岩性为紫红色、黄灰色薄至中厚层泥岩、页岩，与灰白色、灰色中厚层灰岩组成。场区岩土构成较为简单，主要由填土（耕土）、残坡积红粘土和基岩组成。根据地质材料，*属于小于VII度基本烈度区，区域内无断裂带、泥石流等不良地质现象通过，区域稳定性好；基岩为硬质岩层组成，灰岩的浅层存在岩溶裂隙发育，基岩的物理力学性质好，地基稳定性好，适宜于建筑。拟建场区属中亚热带季风湿润气候，冬无严寒，夏无酷暑、雨量充沛、气候宜人。年平均气温15.2，平均气压918.3hPa，相对湿度80%，年均降水量1097.8，日照时数1160.5h，年平均风速1.1m/s，区内常年主导风为东南风。第二章 项目可行性分析一、我国养老事业发展背景21世纪的中国，将是一个不可逆转的老龄社会。从2001年到2020年是快速老龄化阶段，中国将平均每年新增596万老年人口，年均增长速度达到3.28%，到2020年，老年人口将达到2.48亿，老龄化水平将达到17.17%。发展老年人福利事业是我国社会保障制度的重要组成部分，也是衡量社会文明程度的重要标志。有关资料表明，人口老龄化是我国现存并在今后相当长一段时间内存在的社会问题。发达国家进住老年公寓和养老机构的老年人约占老年人总数的5左右。我国目前只有0.8%的人能够住进养老机构，部分老龄化特别严重的地区所具备的养老设施所能安置的老年人也不到地区人口总数的1%。*是我国著名的革命历史文化名城、中国酒文化名城及旅游中心，也是黔北政治、经济、文化、物流中心和经济发展的重要集散地。目前*中心城区总人口80万，其中60岁以上的老年人口占全市人口总数比例已达到12%，高达9.6万人，而我市中心城区各类老年社会福利机构有3个，养老床位仅280张，平均每千名老人占有床位仅2.9张，与全国8.4张的平均水平相比，差距甚远。如按国家文明委对创建全国文明城市提出了每千名老人必须达到17张床位的要求，我市的差距更大。二、养老模式的发展从国外养老事业发展的历程，养老模式可分为社区居家养老、机构养老、互助养老、以房养老、旅游养老、候鸟式养老、异地养老、乡村田园养老。结合我国现行养老事业发展来看，虽然传统家庭养老观念尚占据主导地位，但由于“4:2:1”的倒金字塔家庭关系结构，人们已越来越多地接受和寻找机构养老模式。中国老龄事业的发展白皮书中确定“老有所养、老有所医、老有所教、老有所学、老有所为、老有所乐”是中国老龄事业的发展目标。其中，机构养老是养老模式发展的大趋势，是社会资源配置的需要，更是解决“4:2:1”的倒金字塔家庭关系难题的首选。谈到机构养老，首先要涉及的就是老年人住宅问题。因此，老年公寓的建设，不仅仅是关怀老人住宅的问题，并且也直接关心我们自己的未来，建设老年公寓应得到全社会的关注与支持。老年公寓建设兴起于70年代的北欧，它是专门为老年人而设计的，尽量考虑到老年人的各种生活需要和实际承受能力，具有老年人日常生活所需的各种服务设施，它并不是一般意义上的老年人聚居区域，而是一种新型的房地产开发类型。鉴于对老年人群住宅消费的调查与预测，可以说，现在着手进行老年公寓的研究开发，是市场的契机也是时代的要求；既具有理论意义，又具有很强的现实意义。三、项目开发建设的前景分析随着社会老龄化的进程，发展壮大老年公寓已成为不可逆转的趋势。家庭人口结构和养老方式的转变为老年公寓的发展提供了社会基础，我国城市老年公寓的有效需求在不断增强，投资老年公寓有利于改善我国房地产投资结构的不合理现状。1997年8月29日，我国第一部老年人权益保障法颁布实施，明文规定：“应当树立尊重、关心、帮助老年人的社会风尚”，并且还指出新建或改造城镇公共实施，居民区和住宅，应当考虑老年人的特殊需求，建设适合老年人生活和活动的配套设施。1999年10月建设部出台了老年人建筑设计规范，对老年人人居环境投入了应有的关注。这些指导原则和法律法规为老年人住房问题提供了有力的政策保证，并指明了发展方向。第三章 *老年休养中心项目定位分析一、老年养老需求特征分析由于老年人的身理特点，特别要求环境幽静、依山傍水、空气清新、交通方便的风景区并要有广阔的绿化带，做到见绿不见尘，抑制尘土飞扬，这样的环境能使老人心情舒畅。良好的生态环境能满足老年人的生活行为性和操作性要求，又有安全感，具有健康性、灵活性、方便性、自然回归性，让老人在良好的环境中愉快地度过晚年。本项目正是基于这些老年人的需求特征进行选址。二、关于老年公寓的类型分析老年公寓养老是一种老年人相对集中居住，以社会化服务为主的养老方式。从国外发展实践来看，老年公寓养老主要有四种方式：一是独立型老年公寓养老，一是服务型老年公寓养老，三是护理型老年公寓养老，四是大型老年综合体养老。独立型老年公寓养老指在一个社区中，专门划出一幢楼或几幢楼供老年人相对集中居住，它的特点是：一是老年人居住采用住宅形式，住宅设施进行了无障碍设计；二是老年人生活自理，社区提供社会化服务，如老年人的购物以及必要的家务劳动都可由社区代为服务。独立型老年公寓养老实际上采取的是居家养老加社会服务、个人自理加社区援助的养老形式，与住家养老加社区服务较为相似，不同的是老年人相对集中居住。服务型老年公寓养老也是老年人集中居住，但一般采取宿舍的形式。护理型老年公寓养老实际上基本等同于医院与护理院养老，主要为老年人生命中的特定阶段或者生活难以实现自理的老年人提供服务。大型养老综合体养老也是老年人集中居住，但规模较大，老年设施与老年服务齐全，从国外实践来看，大型养老综合体一般承纳老年人至少在千人以上，有的达上万人，而且整个社区主体为老年人。在大型养老综合体中，老年医院、老年服务中心、老年娱乐中心以及老年购物中心等较为齐全。美国的太阳城是最典型的养老综合体，我国目前缺乏大型老年综合体，截至目前，只有北京的太阳城等为数不多的几家大型老年综合体。护理型老年公寓养老适应特定的老年人，在老年公寓养老发展中，属于相对固定的“恒量”。在另外三种老年公寓养老方式中，我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老。其一，独立型老年公寓养老能够实现个人自理性与社区帮助性的有机结合。服务型老年公寓养老强化“他养”，老人自身的能动性较差。对于一个生活尚能自理的老年人来说，不仅应依靠“他养”，同样离不开“自养”。独立型老年公寓养老强调“自养”与“他养”的有机结合，能够充分发挥老年的自主性与能动性。就老年公寓养老来说，在老年人能够自理阶段，独立型老年公寓养老是首选；在老年人自理比较困难阶段，服务型老年公寓养老是首选，在老年人生命特定阶段或者根本无法实现自理时，护理型老年公寓养老是首选。国外养老发展实践已经验证了这一点。根据美国老年公寓及护理业项目投资中心的调查表明，住进服务型公寓的美国公民平均年龄是85岁，大多数年龄段的老年人都选择独立型老年公寓养老。而且，独立型老年公寓模式还能够发展老年人互助养老、“养老储蓄”以及邻里互助养老。目前，我国老年人口大多是“年轻型老年人”，80岁以上的老年人仅占老年人口的10%。显然，独立型老年公寓养老的发展空间要更大。其二，独立型老年公寓养老能实现开放性与封闭性的有机结合。服务型老年公寓类似福利院以及养老院，与社会隔离程度较高，封闭性较强，形成“孤岛”。而独立型老年公寓具有开放性，老年人聚集到一起，但并没有与社会其他部分截然分开。老年人与社会生活与社区环境，尤其与儿童接触频繁，这对于老年人克服孤独感、失落感，大有裨益。其三，独立型老年公寓养老能够实现公共性与私密性的有机结合。由于采用宿舍形式，服务型老年公寓私密性较差，由此引发的老年人之间纠纷在我国时有报道。独立型老年公寓采用住宅形式，老年人私密性方面有充分保障。而且由于相对集中居住，老年人能够参与社区为老年人组织的各种活动，公共性也有所保证。三、养老需求分析我国目前主要发展的是服务型老年公寓养老，这造成了老年公寓养老发展的误区。一方面，大量的老年人需要老年公寓养老，有到老年公寓养老的意愿。据调查显示，在重庆市，经济属于中上等的老年人中，40%以上有到老年公寓养老的意愿；上海市的网上调查也显示，老年人希望社会化养老的比例达到64%。另一方面，许多老年人找不到合适的老年公寓。西方发达国家养老床位数约为老年人口总数的3.5%，而我国却仅为0.8%。从逻辑上分析，即使只有3%的老年人选择社会化养老，就我市来看，按照城区80万人口来看，按照最低老年化7%的比例算，*有5.6万老人需要住老年公寓。按照这其中3%的比例来看，就有1680位老人需要入住老年公寓。但目前，我市仅服务型老年公寓三个，总床位不过280张，与1680人的需求相比，无疑需求的空间存在而且是长期性的，这还不算周边100公里服务半径内的其他城市老年人的需求。虽然社会上大部分老人受传统养老观念约束外，但更多的是传统的服务型老年公寓其与社会相对隔离，其老年孤独感更加强烈，大部分表示“让我进敬老院(服务型老年公寓)我不去，但如果让我进老年公寓(独立型老年公寓)，我一定去”，在某种程度上代表了老年人的心声。结合我市及周边100公里范围内的城市老人经济情况及养老需求，本项目定位于独立型老年公寓和护理型老年公寓综合体，既强调老人参与社区、社会的独立、隐私性，又强调护理型全方位的服务设施建设，在综合服务体系上，参照大型综合体老年公寓进行构建，逐步形成*的“美国太阳园”老年社区养老综合体，是本项目打造的方向。四、建筑定位分析根据老年人的生理特点，世界卫生组织对全球人口的身体和平均预期寿命的测定重新划分了年龄组：其中6074岁为年青老人，7589岁为老年人，90岁以上为长寿老人。由于各个年龄组的老人对住宅的需求有所不同，因此开发修建一种适应不同龄组老人特点的老年公寓，与其他居家建筑相比，最大的不同在于在周密地考虑老年居住者的生理状况基础上，根据居住老人的实际情况，改善和增加必要的设施及医护系统来帮助提高老年人的自主和自理能力。1、年青型六层电梯公寓。这类型老人生活能够自理，因此住房面积不必太大，可开辟出一定面积作为储物室，但要有相应的厨房、卫生间和相应的服务网络，如菜市、超市为这些老人提供生活方便。老人可以关门生活，不受外界干扰，也可以到附近的服务机构中参加活动或寻求帮助，服务人员可提供上门服务。2、老年型连体四层电梯别墅。这类型老人由于身体素质逐渐下降，导致生活不能完全自理，但还无须增设医疗康复设施，因此室内设计转为无障碍设计，可将用于储物的空间重新利用起来，拆除后以便增大活动空间；家具、器具和设备要配置在便于老人操作的位置；另外，住宅入口、卫生间、浴池、坐便器旁应增设扶手携动；地板防滑措施再次巩固；门最好改为推拉式并要有明显的色彩标志，以提醒老人注意；房间照明要提高两倍以上，便于老人靠视觉获取信息。此外，改变方向或有高度的地方应用鲜明色彩；安装警铃以便及时或自动地发出警报，使老人能够得到帮助；增设专门家政服务人员为此类老人提供日常必需服务3、长寿型独栋二层别墅。这类型老人是需要特别护理的。因此，建筑除具备上述两年龄组住宅设计的大部分功能外，还应开设治疗、护理、康复及临终关怀等较齐全的医疗康复设施。室内要给护理人员留下足够的护理空间，特别是浴室和卫生间一定要放大尺寸，保证老人活动需要和协助老人所需空间。电话、电灯开关都要装在老人床头易触摸的位置。室内应设有同整栋大楼安全警报系统相连的紧急呼救设施，以应付老人突发病和其它突发事件的发生。总之，要融服务、医疗、护理设施为一体，老人在这里能够得到全方位的护理。4、服务设施建造老年人一进入黄昏期，大多会产生失落感和忧伤感，这会极大地损害他们的身心健康。因此在设计人居环境时应充分认识到这一点，设置医院、娱乐、购物、休闲、托儿所等建筑设施和机构，并在规划设计时有选择地与儿童、青年人的活动场所相结合而进行布置，以丰富老年人的生活内容，要让老年人能看到青年人和幼儿的身影和嬉戏，这可帮助他们的身心健康。除此之外还应加强家政服务建设，建立家政服务制度、健康管理制度、社会福利保险等，把工作做到每个老人的身边。第四章 区域的SWOT分析一、优势-Strength1、区域：项目周边环境适宜，绿化带及水系环绕，是*有名的红河农家乐度假区和农业科普示范园。2、交通：项目交通体系发达，公交车直达。距离市局驾车仅25分钟。3、区域认可度：区域环境优美，本土旅游人流量大，房地产正处于开发阶段，具备发展潜力及提升空间，具有区域地名知名度。二、劣势-Weak生活配套：项目周边目前生活配套尚待完善。三、机会-Opportunity1、纳入*半小时经济圈，区域将伴随*南部住宅区域的形成逐步发展成熟。2、市政府着力打造南部新城，红河地理环境优越，加之项目建设方法人为*区“春晖”大使，作为打工返乡创业代表，已在当地开展了各项促进创业的免费培训和网络培训的公益善举，本土口碑良好。四、威胁-Threaten1、区域内仅桃溪寺老年公寓作为行业竞争者，但由于经营主体不同，定位不同，二者并无相互威胁，反而形成 “桃溪寺”区域养老效应，相互促进，相得益彰。2、项目法人的品牌效应不足，与之相关的经营管理团队需要进一步加强。第五章 客户定位 主要面向三类目标顾客群体：其一，本身文化程度、收入水平较高的企事业单位老年退休人群。主要分布在*、贵阳市、重庆市、赤水市等离退休人群。这类顾客较高的文化素质，决定了他们对于老年生活有着较高的追求，他们不但希望自己的老年生活拥有较好的医疗、家政等服务保障，更希望晚年生活能够丰富多彩，满足其物质和精神的双重要求。其二，经济收入、文化素质较高的中年子女。这类人群一般工作较为忙碌，缺乏足够的陪伴父母、照顾父母的时间，但他们非常孝敬父母，关心父母的老年生活及身心健康，希望父母可以在一个适宜的居住环境中安度晚年。这类目标顾客群既有购买专业养老服务社区住房的支付能力，又极其希望可以为父母购买这类住房作为养老之用。其三，有一定收入、不喜欢城市中心区的喧嚣生活环境、追求安逸平静的老年生活的退休老人。这类老人也许收入并不丰厚，但他们对于养老生活有着自己的追求，项目中开发的小户型住宅楼正适合这类顾客群。第六章 建设规模和建设内容一、设计理念1、突出“自由”的感受，满足老人对自由感的要求；2、考虑老人可以继续在家中参与工作； 3、用积极、年轻的方法对待年龄； 4、随着生活质量的提高和医疗条件的改善，关注老年人在生理和心理方面的健康状况； 4、对环境的可持续发展； 5、有度假及护理功能的老年公寓； 二、建设规模项目总占地130亩，总建筑面积68000平方米，投资11735.6万元，总设计床位840张，共670户，其中老年公寓及其配套区用地约30亩，10亩用于配套观光旅游项目开发。整个项目社区容积率0.78，绿化率超过50%，提供非常适于养老休闲居住的环境。三、建设内容社区分为养老居住区、生活服务区、健康活动区、医疗服务区、旅游观光区五个部分，其中养老居住区分为田园型养老区、陪护型养老区、家居型养老区、自助型养老区和集中型养老区等五种类，户型分为50平方米120平方米不等，充分满足各类目标顾客群的需求。除此之外，生活服务区还设有生态酒店、康乐中心、超市等商业设施满足老年人日常生活需求。社区完善配套的医疗保健设施和文化娱乐设施是这里的显著特色的健康活动区，其中包括：医疗中心、健身中心、保健中心和老年学校、托儿所。社区不仅仅向老年人提供最佳居住环境，而且根据老年人生活特征，为他们提供全方位的养老服务。人车分离设计、无障碍通道、四层院落式电梯设计、双扶手、梯级低缓、方便轮椅、紧急呼叫系统一应俱全。这里有常年的寄宿式老年大学，是专为老年人设计的“老有所居，老有所养，老有所医，老有所为，老有所乐”的生态园。社区物业根据老年人的生活实际，有针对性地提供老年文化娱乐、交通、安全保卫、家政、老年营养餐饮服务。充分体现了对老人周到齐全、无微不至的关爱。第七章 建筑方案一、设计指导思想按照建设部、民政部联合下发的老年人建筑设计规范；国务院办公厅国办发20066号关于转发全国老龄委办公室和发展改革委等部门关于加快发展养老服务业意见的通知的有关要求及现行国家规范，在技术方案设计中确保以下原则：1、按照*城市规划总体布局的要求，注重区域环境的设计和城市设计，创造性的进行总体设计。*老年休养中心项目作为城市社会文明的一部分，反映城市发展的崭新面貌，体现城市的特征，方案设计力图通过运用现代高新科技手段结合中国建筑传统文化，依托所在地自然山势，运行现代建筑技术和新型材料、新型工艺，建构一座融合现代科技和传统文化的老年人服务建筑。2、*老年休养中心是供老年人休养安度万年的场所，方案设计力图创造了一个布置紧凑、环境优美、组织合理、使用方便、居住温馨的场所，使入住的老年人住得温馨、玩得开心、养老放心。3、确保功能齐全，使用方便，安全可靠，经济合理，环保节能。二、设计依据1、老年人建筑设计规范；2老年人居住建筑设计标准；3、现行其他有关国家规范。三、总图设计 1、总体布局以所在地形山势，结合当地已经形成规模的启航农业科普基地的旅游观光、休闲资源，主要的进出口流线与这些资源形成紧密互补。2、家庭式养老楼与公寓式养老楼间距达35米，其间布置供老年人活动的室外健身场地，活动区域和服务区域划分明确。3、人行出入口与车行出入口分开设置，人流不与车流产生交叉，保证人员，特别是老年人的安全。四、主要经济技术指标规划用地面积：86710平方米总建筑面积：68000平方米公寓式养老楼建筑面积：35000平方米家庭式养老楼建筑面积：25500平方米其他公共设施建筑面积：7500平方米建筑占地面积：20010平方米建筑密度：23%容积率：0.78建筑层数：办公大楼8层，电梯公寓式建筑最高6层，家庭式连体别墅4层，独栋别墅2层，医疗服务区二层，生活娱乐区3层楼。绿地率：50%建筑限高：最高限高32.4米第八章 建建成后的服务内容将老年人在家中接受帮助和关怀的各种家庭照顾,作为提供社区养老服务的参照标准，以倡导老年健康生活为己任，公益性服务为核心，实行综合配套、多元经营，以提高社区的生活品质。凡租住、购买项目的老年朋友皆可享受以下八项服务： 医疗保健与康复疗养：按会员制设立每位会员的健康档案，定期进行全面体检；免费保健疗养咨询；免费参加有关的保健讲座；开办小型的老年病医院，设置门诊、化验、急诊、观察病房、家庭病床，送医药上门；全天候救护车及护士值班服务，在这方面总的要求应当是“小病不出门，大病不误诊，急症及时救，慢病可疗养，事事可咨询”。心理咨询：影响老人健康的重要原因是心理障碍，园区将组织心理医生为大家进行心理咨询与治疗。交通服务：开设大巴专线往返于市区与园区之间，园区内手推车供免费使用，提供轮椅供出租使用。安全保卫：每户都设置紧急呼叫装置，服务人员24小时值班；园区内设置三重安全保卫措施：红外监视、门卫值班、保安24小时巡逻。家政护理：为客户提供经过培训之后持证上岗的养老护理员以不同方式（如全天、白天、钟点、出行等）为老年人服务；此外还为客户提供各种家政、维修、搬运等服务。购物：园区设有老年用品和日常用品商店并接受各种代购服务；园区内设有便民商店并接受各种电话购物、免费送物上门。报刊服务：代订各种报刊，报刊投送到家。音像制品的出售与租赁：建立专门的服务部开展有关业务。幼儿入托：幼儿园可以全天入托，也可以临时代管。园艺：为了满足部分老年人对于园艺与种植的爱好，园区将辟出专门的地块出租给老年人，供他们自己种花种菜，丰富晚年生活。旅游：园区与大型旅行社合作，经常组织夕阳红专项旅游；还将与北京、大连、海南等地的老年社区合作，举行异地交换居住疗养的业务，尽可能为客户降低费用。房屋置换：为了方便部分在*城内有房而又希望到园区居住的客户，公司可以代为办理城内房屋的出售或出租事宜。法律顾问：园区与有关的律师事务所合作，为客户提供法律顾问与咨询服务。老有所为服务：这是一个常常被忽视而又十分重要的服务，也就是说要尽可能地为还能够服务社会的老人（特别是有一技之长的老人）提供一个老有所为的活动舞台，提供必要的条件。鼓励老年人尽可能“有所事事”，而不是“百无聊奈”；在老年大学中开办自创中心让老年人进行各种手工制作；如果有的老人能够写作诗文或能够撰写回忆录，园区将代为推荐、联系出版与发表。第九章 投资分析一、投资估算经计算，项目总投资为11735.6万元。本项目主要工程内容及投资估算详见下表：项 目建筑成本 （万元）建筑面积（平方米）单位成本 （元/平方米）开 发 成 本7912.00 688001150（一）、土地成本265.97 7337036.251、土地转让成本220.11 73370302、契税45.86 733706.25（二）建安工程成本1983.30 68800288.271、老年公寓建筑面积1101.00 367003002、生活服务区建筑面积390.00 150002603、健康活动区建筑面积283.80 86003304、观光区162.50 65002505、辅助及公用工程项目46.00 2000230（三）前期工程费241.96 68800以下6项之和1、勘探34.40 688000.00052、建筑及施工图设计82.56 688000.00123、景观设计35.60 356000.0014、室外综合、智能化等专业设计34.40 688000.00055、试桩费5.00 68800按照5万估计、施工水电贴费、三通一平50.00 68800按照50万估计（四）开发期间费用36.77 68800以下5项之和1、预决算审核费2.97 68800（二）*0.15%2、质监费7.93 68800（二）*0.4%3、监理费9.92 68800（二）*0.5%4、招投标代理费5.95 68800（二）*0.3%5、前期物业管理费10.00 6880010万估计（五）室外配套费853.12 68800以下9项和1、室外市政道路工程费137.60 688000.0022、室外景观工程费240.80 688000.00353、室外水电管线工程费137.60 688000.0024、电话管线工程41.28 688000.00065、有线电视工程24.08 688000.000356、安全监控41.28 688000.00067、锅炉供热工程137.60 688000.0028、邮政信箱6.88 688000.00019、双路供电增容费86.00 68800270元/KW，4KW/户（六）、不可预见费93.45 68800(二+三+四+五)*3%（七）、开发期间规费119.02 68800以下9项之和1、市政设施配套费0.00 6880002、消防设施配套费0.00 6880003、劳保统筹费68.80 688000.0014、新型墙体材料费34.40 688000.00055、白蚁防治费2.06 688000.000037、排污费10.32 688000.000158、环卫费3.44 688000.000059、结建”人防工程押金0.00 688000开 发 费 用230.00 68800以下三大项之和（一）、管理费用75.00 68800按年15万估,按5年算（二）、销售费用85.00 68800按销售收入*0.5%估（三）、财务费用70.00 68800计一年半息，8%年利合 计11735.60 开发成本+开发费用二、资金来源本项目资金来源为企业自筹启动资金1200万元，社会融资6000万元，银行贷款3000万元，向国家发改委申请项目资金1000万元，地方土地资源入股500万元，地方财政申请补助建设资金35.6万元。三、收益测算项目主要收入来源于老年公寓的租赁或销售，年销售净利1324.5万元，投资回收期约8.5年，投资回收后可实现年利润1000万元以上。详见表下表：项目数量每户（床）面积销售面积（平方米）月平均租赁单价（元/平米）年销售额（万