房地产评估报告.doc

武汉市润土房地产评估公司武汉市润土房地产评估公司 BENTONITE IN WUHAN CITY REAL ESTATE APPRAISAL COMPANY 房房 地地 产产 评评 估估 报报 告告 委托方 宫志博 润土房估字 2012 第 33 号 项目名称 项目名称 武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区 B5 4 幢 2001 室转 让价值评估 估价机构估价机构 武汉市润土房地产评估公司 作业日期作业日期 2012 年 7 月 2 日至 2012 年 8 月 28 日 目目 录录 武汉市润土房地产评估公司 第 2 页 共 18 页 一 致委托方函 3 二 估价师声明 4 三 估价的假设和限制条件 6 四 估价结果报告 8 五 估价技术报告 12 致致 委委 托托 方方 函函 宫志博 本公司接受你的委托 我们对位于武汉市光谷世界城加州阳光小 武汉市润土房地产评估公司 第 3 页 共 18 页 区 B5 4 幢 2001 室房地产的价值进行了评估 估价目的是 为委托人 转让估价对象提供市场价值参考 估价时点 2015 年 5 月 27 日 价值 类型 估价对象的公开市场价值 在整个估价过程中 本公司估价师遵守 中华人民共和国城市房 地产管理法 国家标准 房地产估价规范 及国家相关法律 法规 和政策规定 经过详实的现场勘察和市场调查 遵循客观 公正 科 学 合理的原则 按照必要的估价程序 选用收益法和市场法进行了 分析和测算 确定该估价对象在估价时点的公开市场价值为 969370 元 大写玖拾陆萬玖仟叁佰柒拾圆整 人民币 单价 9693 7 M2 上海市天天房地产评估公司 法定代表人 杨鹏飞 2012 年 7 月 4 日 注册房地产估价师声明注册房地产估价师声明 对本报告我们特作如下郑重声明 1 我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的 武汉市润土房地产评估公司 第 4 页 共 18 页 2 本估价报告中的分析 意见和结论是我们自己公正的专业分 析 意见和结论 但受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限 制 3 我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系 也与有关当 事人没有个人利害关系或偏见 4 我们依照中华人民共和国国家标准 房地产估价规范 进行 分析 形成意见和结论 撰写本估价报告 5 注册房地产估价师李振研 蓝金玲 吕梦 杨鹏飞 杨燕琪 谢育华已于估价时点对本估价报告中的估价对象的建筑结构 室内外 状况进行了实地查勘并进行记录 但仅限于估价对象的外观与目前维 护管理状况 尤其因提供资料有限 我们不承担对估价对象建筑结构 质量 建筑面积数量准确性和相应权益的责任 也不承担对估价对象 建筑结构质量 建筑面积数量准确性和相应权益的责任 也不承担其 他被遮盖 未暴露及难于接触到的部分进行检视的责任 6 没有人对本估价报告提供了重要专业帮助 7 本报告中所依据的有关估价对象建筑面积和权益资料由委托 武汉市润土房地产评估公司 第 5 页 共 18 页 人提供 委托人应对资料的真实 可靠性负责 8 本估价报告公是在报告中说明的假设条件下对估价对象正常 市场价格进行的合理估算 报告中对估价对象权属情况的披露不能作 为对其权属确认的依据 估价对象权属界定以有权管理部门认定为准 注册房地产估价师 杨鹏飞 注册号 333333 注册房地产估价师 吕梦 注册号 666666 估价的假设和限制条件估价的假设和限制条件 1 本次估价的假设前提 武汉市润土房地产评估公司 第 6 页 共 18 页 估价对象产权明晰 手续齐全 可在公开市场上自由转让 洽谈交易期间房地产价值将保持稳定 市场供应关系 市场结构保持稳定 未发生重大变化或实质 性改变 交易双方都具有完全市场信息 对交易对象具有必要的专业 知识 不考虑特殊买家的附加出价 2 未经调查确认或无法调查确认的资料数据 1 本次估价未对估价对象做建筑基础和结构上的测量和实验 本次评估假设其基础 结构等方面的重大质量问题 2 假设估价对象于估价时点无抵押情况或原有的抵押情况已 注销 3 估价中未考虑的因素及一些特殊处理 1 估价结果是反映估价对象在本次估价目的下的市场价格参 考 估价时没有考虑国家宏观经济政策发生变化 市场供应关系变化 市场结构转变 遇有自然力和其他不可抗力等因素对房地产价值的影 响 也没有考虑估价对象将来可能承担违约责任的事宜 以及特殊交 易方式下的特殊交易价格等对评估价值的影响 当上述条件发生变化 时 评估结果一般变会发生变化 2 估价结果未考虑未来处置风险 3 估价结果未考虑估价对象及其运营企业已承担的债务 或 有债务及经营决策失误或市场动作失当对其价值的影响 4 本报告使用的限制条件 1 本报告仅为委托人提供估价对象在估价时点转让市场价值 参考 不作它用 武汉市润土房地产评估公司 第 7 页 共 18 页 2 本报告使用期限为一年 即估价目的在报告完成后的一年 内实现 估价结果可作估价对象的市场价值参考 超过一年 需生新 进行估价 3 本报告专为委托人所使用 未经本公司同意 不得向委托 人和估价报告审查部门之外的单位和个人提供 报告的全部或部分内 容不得发表于任何公开媒体上 5 其他说明 1 估价过程中遇到的不确定因素 或有事项非估价人员执业 水平和能力所能评定估算 估价人员和估价机构对此类事项不承担任 何责任 2 委托人应对所提供资料的真实性 完整性 合法性负责 如因资料的失真 不完整等原因引起的后果 估价人员和估价机构不 承担任何责任 估估 价价 结结 果果 报报 告告 一 估价委托人 一 估价委托人 宫志博 二 估价机构 二 估价机构 武汉市天天房地产评估公司 武汉市润土房地产评估公司 第 8 页 共 18 页 住所 武汉市洪山区光谷步行街 法定代表人 杨鹏飞 资质等级 一级 证书编号 建房估证字 2011 号 有效期限 2011 号 5 月 20 日至 2014 号 5 月 19 日 三 估价对象三 估价对象 估价对象为武汉市光谷世界城加州阳光小区 B5 4 幢 2001 室房地产 房屋建筑面积为 100 平方米 两室两厅一卫 框架结构 南北朝向 简单装修 个人完全产权 四 估价目的四 估价目的 为委托人转让估价对象提供市场价值参考 五 估价时点五 估价时点 2012 年 5 月 27 日 六 价值定义六 价值定义 房地产转让价值 即为公开市场价值 七 估价依据七 估价依据 本次估价依据了国家有关法律和国务院 建设部 国土资源部 颁布的法律 法规和政策性文件 以及评估房地产的相关资料 主 要有 1 中华人民共和国城市房地产管理法 2 中华人民共和国土地管理法 3 国家标准 GB T50291 1999 房地产估价规范 4 本公司掌握的房地产市场信息资料 武汉市润土房地产评估公司 第 9 页 共 18 页 5 本公司估价师现场勘察及市场调查所获得的有关资料 6 委托方提供的 国有土地使用证 房屋所有权证 复印件 八 估价原则八 估价原则 1 合法原则 合法原则要求房地产估价应以估价对象的合法权益为前提进行 合法权益包括合法产权 合法使用 合法处分等方面 在合法产权方 面 应以房地产权属证书和有关证件为依据 在合法使用方面 应以 城市规划 土地用途管制等为依据 在合法处分方面 应以法律 法 规或合同 如土地使用权出让合同 等允许的处分方式为依据 在其 他方面 如评估出的价格必须符合国家的价格政策 2 最高最佳使用原则 最高最佳利用是估价对象一种最可能的使用 这种最可能的使用 是法律上允许 技术上可能 财务上可行 经过充分合理的论证 并 能给予估价对象带来最高价值的使用 它的一种具体表现 是以能使 估价对象获利最多的用途和开发强度来衡量 这是因为在房地产市场 中 每位房地产拥有者在主观上都试图充分地发挥房地产的潜力 采 用最高最佳利用方式 取得最大的收益 3 替代原则 根据市场运行规律 在同一商品市场中 商品或提供服务的效用 相同或大致相似时 价格低者吸引需求 即有两个以上互有替代性的 商品或服务同时存在时 商品或服务的价格中经过相互影响与比较之 后来决定的 房地产价格也同样遵循替代规律 受其它具有相同使用 价值的房地产 即同类型具有替代可能的房地产价格所牵制 换言之 具有相同使用价值 替代可能的房地产之间 会相互影响和竞争 使 武汉市润土房地产评估公司 第 10 页 共 18 页 价格相互牵制而趋于一致 4 估价时点原则 房地产市场是不断变化的 房地产价格具有很强的时间性 它是 某一时点上的价格 在不同时点 同一宗房地产往往会有不同的价格 估价时点原则是指求取某一时点上的价格 所以在评估一宗房地产的 价格时 必须假定市场停止在估价时点上 同时估价对象房地产的状 况通常也是以其在该时点时的状况为准 5 独立 客观 公正原则 独立 客观 公正原则要求房地产估价师站在中立的立场上 评 估出对各方当事人来说均是公平合理的价格 九 估价方法九 估价方法 根据 房地产估价规范 GB T 50291 1999 通行的估 价方法有市场法 收益法 成本法 假设开发法 基准地价修正法等 因估价对象为完整房产 虑到目前与估价对象类似的房地产交易市场 比较活跃 且类似交易案例较多 宜采用市场法进行估价 为了让 房地产价格由依有据 表明房地产的价值是由哪些部分组成的 又采 用了成本法进行估价 市场法是在同一供求圈内选择三个与估价对象用途 规模 档次 建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例 对影响价格的各 项因素及其影响程度进行分析 建立估价对象与可比实例的价格可比 基础 并分别进行交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个 别因素修正 求取估价对象房地产比准价格 成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧 然后 武汉市润土房地产评估公司 第 11 页 共 18 页 将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 十 估价结果十 估价结果 注册估价师根据估价目的 遵循估价原则 按照估价程序 采用科学的估价方法 在认真分析现有资料的基础上 经过周密 细 致的测算 并结合估价经验 确定该房地产在估价时点 2012 年 5 月 27 日的公开市场价值为人民币 969370 元 大写玖拾陆萬玖仟叁佰 柒拾圆 人民币 整 单价 9693 7 元 M2 十一 估价人员十一 估价人员 注册房地产估价师 杨鹏飞 注册号 333333 注册房地产估价师 吕 梦 注册号 666666 十二 估价作业日期十二 估价作业日期 二 一二年七月二日至八月二十八日 十三 估价报告应用的有效期十三 估价报告应用的有效期 自二 O 一二年六月四日起至二 一三年是六月三日止 估估 价价 技技 术术 报报 告告 一 估价对象实物状况描述与分析一 估价对象实物状况描述与分析 估价对象为武汉市洪山区光谷世界城加州阳光小区 B5 4 幢 2001 室 武汉市润土房地产评估公司 第 12 页 共 18 页 室房地产 房屋建筑面积为 100 平方米 房屋用途 住宅 建筑结构 框架结构 3 外观 估价对象所处的整体建筑物呈单元式 南北向楼房 外墙水泥砂浆涂料 4 房屋楼层 20 层 共 32 层 5 平面布局 现房屋平面布局呈两室 两厅 一厨 一卫的 格局 6 配套设施 给水 排水 供电 有线电视和通讯等配套设 施完备 7 装修情况 简单装修 二 估价对象区位描述与分析二 估价对象区位描述与分析 位于洪山区商业中心 光谷步行街 加州阳光 1 幢总层数为 三十二层 估价对象位于第二十层 和东湖经济开发区 光谷高新 开发区距离很近 周边有华中科技 大学 武汉市鲁巷中学 洪山实 验洪山高级中学 长江职业学院 鲁巷 实验小学 附近有 703 536 518 540 581 728 等 30 余条公交线路通达武汉三镇 地铁 2 号线江南起点站 快速连接中环线 从光谷直达汉阳汉口 到天河机场 50 分钟左右 交通方便 三三 估估价价对对象象权权益益描描述述与与分分析析 1 完全产权 2 建筑年代 2010 年 3 容积率为 4 96 武汉市润土房地产评估公司 第 13 页 共 18 页 四 估价方法适用性分析四 估价方法适用性分析 根据估价对象的具体状况 在对其进行实地勘察和类似房地产调 查后 估价人员认真分析了影响估价对象价值的相关因素 考虑到目 前与估价对象类似的房地产交易市场比较活跃 且类似交易案例较多 又因为要知道房地产价值是由哪些具体部分价值组成的 故确定采用 市场比较法和成本法作为本次评估的方法 遵循市场比较法可比实例的的选取原则 根据估价人员掌握的房 地产交易市场资料 在估价对象同一供求圈内选择三个与估价对象用 途 规模 档次 建筑结构相同或相近的近期交易实例作为可比实例 对影响价格的各项因素及其影响程度进行分析 建立估价对象与可比 实例的价格可比基础 并分别进行交易情况修正 交易日期修正 区 域因素修正 个别因素修正 求取估价对象房地产比准价格 成本法是求取估价对象在估价时点的重新构建价格和折旧 然后 将重新构建价格减去折旧来求取估价对象价值的方法 四 估价测算过程四 估价测算过程 1 选择可比案例 根据替代原则 选取近期同一供需圈内邻近区域的三个住宅交易 案例进行比较 具体条件见表一 可可 比比 案案 例例 情情 况况 表 表一 表 表一 比较因素估价对象实例一实例二实例三 项目名称 加州阳光 B5 4 幢 2001 室 加州阳光 B4 4 幢 1901 室 洪福家园加州阳光 单价 元 m2 待估9424802011487 土地用途住宅住宅住宅住宅 交易日期2012 52012 52011 102011 10 武汉市润土房地产评估公司 第 14 页 共 18 页 比较因素估价对象实例一实例二实例三 交易方式正常出售正常出售正常出售正常出售 交割方式现房现房现房现房 区域繁华程度一般一般一般一般 道路通达度临主干道临主干道临主干道临主干道 交通便利度多路公交多路公交多路公交多路公交 公共设施完备 度 较完备较完备较完备较完备 基础设施完备 度 完备完备完备完备 区 域 因 素 环境质量优劣 度 较好较好较好较好 小区环境一般一般一般一般 小区配套一般一般一般一般 学区情况一般一般一般一般 层 次20 3219 325 2811 32 户 型二室二厅二室二厅二室二厅三室二厅 朝向南北向南北向南北向南北向 结构形式框架平层框架框架 房屋配套设施完备完备完备完备 建筑年代2010201020072010 个 别 因 素 装璜情况简装毛坯精装精装 2 比较因素的选择 根据可比案例与估价对象实际状况 选用影响房地产价格的比较 因素 主要包括 交易情况 交易方式 交易日期 区域因素和个别 因素 详见表二 转下页 可比案例比准价格系数修正表 表二 可比案例比准价格系数修正表 表二 比较因素估价对象实例一实例二实例三 项目名称 加州阳光 B5 4 幢 2001 室 加州阳光 B4 4 幢 1901 室 洪福家园加州阳光 土地用途100100100100 交易日期100105100100 武汉市润土房地产评估公司 第 15 页 共 18 页 比较因素估价对象实例一实例二实例三 交易方式100100100100 交割方式100100100100 区域繁华程度100100105100 道路通达度100100100100 交通便利度100100100100 公共设施完备 度 100100100100 基础配套完备 度 100100100100 区 域 因 素 环境质量优劣 度 100100100100 小区环境100100100100 小区配套100100100100 学区情况100100100100 层 次1009810598 户 型100100100100 朝向 卧室 100100100100 结构形式10099100100 房屋配套设施100100100100 房屋成新10010097100 个 别 因 素 装修情况10095101104 3 比较因素修正 将可比案例与估价对象进行比较 从交易情况 交易方式 交易 日期 区域因素和个别因素等方面进行系数修正 得出估价对象的比 准价格 详见表三 转下页 可比案例比准价格修正表 表三 可比案例比准价格修正表 表三 比较因素实例一实例二实例三 案例单价 元 平方米 94248020 土地用途100 100100 100100 100 交易日期100 105100 100100 100 交易方式100 100100 100100 100 武汉市润土房地产评估公司 第 16 页 共 18 页 交割方式100 100100 100100 100 区域繁华程度100 100100 100100 100 道路通达度100 100100 100100 100 交通便利度100 100100 100100 100 公共设施完善度100 100100 100100 100 基础设施完备度100 100100 100100 100 区 域 因 素 环境质量优劣度100 100100 100100 100 小区环境100 100100 100100 100 小区配套100 100100 100100 100 学区情况100 100100 100100 100 层 次100 98100 100100 98 户 型100 100100 100100 100 朝 向100 100100 100100 100 结构形式100 99100 100100 100 房屋配套设施100 100100 100100 100 房屋成新100 104100 97100 100 个 别 因 素 装修情况100 95100 101100 104 比准价格 元 平方米 9625818611270 采用简单算术平均综合得出比准价格为 9625 8186 11270 3 9693 7 元 m2 五 估价结果确定五 估价结果确定 估价对象评估总值 9693 7 元 m2 100m2 969370 元 上海市天天房地产评估公司 2012 年 6 月 4 日 一 成本法 一 成本法 成本法 求取估价对象在估价时点时的重新购建价格 然后扣除折旧 以此估算估价对象的客观合理价格或价值的方法 成本法费用表 序号费用名称费率合价 备注 1 建筑面积 100 房地产合 计 建筑物合 计 2 楼面熟地 价 a b c d e480142 建筑面积 楼面熟地价 武汉市润土房地产评估公司 第 17 页 共 18 页 2 a 基准