朱宏路区域-城市再造的科学实践.doc

朱宏路区域改造 城市再造的科学实践朱宏路以东区域综合改造回眸经开区朱宏路以东区域的改造，不是一般意义上的城中村改造，也不是沿路企事业单位简单的搬迁改造。从某种意义上讲，它是一个区域的城市再造。城市再造的内涵，不仅仅包括城市环境和形象再造，市民村民生活的再造，产业格局和形态的再造；更重要的是，着眼于西安国际化大都市建设的背景，朱宏路以东区域作为大西安第一快速通道所必须完成的功能再造。功能再造的目标，则是契合经开区作为西安城市中枢和关天经济区核心产业区的全新功能定位，把这一区域建设成为环境优美、生态优良、产业高端、配套完善的商务示范区和总部企业聚集地，为国际化大西安提供重要的功能支撑。西安经济技术开发区党工委书记 郭学民曾经在历史上书写辉煌的朱宏路以东区域，随着岁月的变迁，注定将与繁荣结缘。2006年的西安市“十一五”规划中，西安国际化大都市建设的巨制宏图将经开区定格在了“城市新中心”的全新坐标上。在国家级西安经济技术开发区，由此引发的“聚变”迅速向全域蔓延从功能定位和规划跟进，到产业布局和结构调整，从基础设施和配套升级，到土地清理和资源整合涉及全域的系统整合中，以“城市中枢专业化基地”为支撑，“建设特色鲜明、功能复合、具有国际影响力的创新性综合经济体”，成为新形势下经开区对自身的全新定位；“打造关中天水经济区核心产业区，建设西安国际化大都市新中心”，成为未来一个阶段的战略目标；“构建以先进制造业和高端服务业为主导的现代产业体系”，则成为驱动开发区实现全新目标和定位的动力引擎。 伴随着经开区全域系统整合的历史契机，依托新中心建设的强大推力，占据西安北城黄金位置的朱宏路以东区域，在历经辉煌与落寞之后，再度登上西安城市发展的前台。 应时而动 边缘区域迎来历史机遇国庆前夕，记者站在朱宏路东侧的凤城五路十字，周边的大片区域塔吊林立，到处一片繁忙的建设景象，沿街整齐划一的漂亮围墙向远处延伸，里面是大面积拆迁后的平整土地，长5500米，宽30米的沿街绿化景观带正在逐步施工。这一方土地，开始带给人们遐想和预期。“这儿的形象比过去整端多咧！”老住户 如此感叹。这里，寄托着 后半生的全部支撑和期望包括 平米的住房， 平米的商业用房和周边日益完善的市政、公共配套，他将和其他5000余拆迁市民一道，共同开启区域改造带来的全新生活。但就在两年前，这里还是一派典型的城乡结合部格局。按原规划应建40万平米的村民住宅，却无所节制的加盖到120余万平米，“一线天”、楼碰楼，基础设施落后，市政建设陈旧，景观绿化及消防安全设施几乎空白。对村民而言，落脚处虽有，但生活环境和质量却难以自豪，安全隐患更是令人担忧；身处嘈杂村落的包围，区域内的企事业单位同样难言形象和气质，绝大多数企业处于举步维艰的经营困局边缘地带的村民、市民和企事业单位，普遍面临着不改造、不发展将更加边缘化的严峻危机！历史上，这里也曾风光无限。朱宏路是贯通西安南北交通的重要干道，北接机场，南达秦岭。西侧毗邻汉长安城遗址保护区，大汉王朝曾在这里俯瞰天下，盛极一时。历史的风霜和城市的变迁，使这里逐渐衰落，走向边缘。 随着“十一五”以来西安城市整体向北拓展战略部署的推进实施，行政中心、机场专用高速、高速铁路北客站、城市地铁编组站及渭河流域综合治理等一系列重大项目相继实施，周边开发区、新区如雨后春笋，城市新中心建设如火如荼，作为西安主城区第一快速通道的朱宏路区域重新进入人们的视野。作为西安新的城市门户，空港、高铁宾客进入西安的第一眼，朱宏路区域半城市半乡村的发展现状不仅令工作、生活于此的村民市民着急，更让省市区及开发区各级领导揪心。“这一区域总面积约3200亩，但其每年的总产出却不过 亿元，土地资源的浪费和低效利用显而易见。”经开区朱宏路改造办工室负责人告诉记者，区域内的村民虽然都有面积不低的住宅，但却没有合法的“身份”，无法进入流通环节，其价值无法确认；村民多余的住房虽可收取一定的租金，但混乱嘈杂的居住环境也使其房租价格大打折扣；更不用说人员构成复杂、房屋质量不一、市政消防安全设施缺失等带来的种种不便和安全隐患。“朱宏路以东区域的改造复兴拷问着管委会的责任心和运营能力。如果不能实现这一区域的功能转型和城市再造，让区内村民市民、企事业单位分享开发区创新发展的最新成果，我们将无法面对广大群众，也无法完成市委市政府赋予我们新中心建设的神圣使命，经开区的产业升级也将受到极大制约！”在改造工作启动大会上经开区党工委书记郭学民的一席讲话掷地有声，朱宏路以东区域改造由此上升为开发区转型升级、推进新中心建设的战略性举措。 推倒重来 战略性工程愈难愈进拟改造面积约3200亩，涉及企事业单位近百户；有城中村四个，涉及村民4300余人；居民小区2个，涉及居民千余人；累计需拆除总建筑面积约140万平方米。这是朱宏路以东区域改造前开发区掌握的基本资料。按照这一情况，结合经开区中央商务区总体规划调整的整体思路，这一区域的改造基本定性为全面拆迁、全面建设、全面改造提升的“推倒重来”。进入更深层次的摸底调研后，经开区朱宏路改造办的工作人员发现该区域整体改造的难度和复杂性超出预期和想象。“调研的结果令人吃惊，对待拆迁改造，在这里竟存在村民、企业和开发主体三个不愿意的思想情绪”。朱宏办工作人员王永坡告诉记者，村民不愿意，是因为相当一部分村民自建和加盖的住房及门面房都在产生收入，村民不愿放弃已有的这份利益；企业单位不愿拆迁，主要是因为相当一部分企业与原村组之间、与其他企业之间存在历史的土地或经济纠纷，有的甚至涉法涉诉，他们担心一旦拆迁，企业利益很可能无法保证；开发主体不愿意，则是因为金融危机和国家宏观调控的紧缩预期，使他们对拆迁改造后的市场前景深切担忧，不敢贸然投入。同时，这一区域的不少单位隶属军事、司法领域，拆迁还面临着大量琐碎细致的跨区域、跨领域协调工作。面对三个“不愿意”和超预期的困难，经开区党工委、管委会与未央区委区政府进一步统一思想和认识着眼于朱宏路以东区域在城市新中心的战略地位和它将要承担的“新中心商务示范区和总部企业聚集地”的功能使命，战略性工程必须愈难愈进！在规划、改造、建设、招商等各环节通判考量、平衡的基础上，作为一项造福民生、功在长远的系统工程，经开区提出改造过程控制的“三个统筹”。一是企事业单位拆迁补偿、城中村改造和居民安置新社区建设的统筹，确保群众利益优先；二是市政设施、公共配套、社会事业发展和环境形象提升的统筹，确保区域面貌巨变；三是资源整合、产业调整和高水准项目引进布点的统筹，确保区域功能再造。其中，第一个“统筹”成为系统工程顺利实施的前提和基础。转变三个“不愿意”，从统一思想认识入手。2009年元旦前夕，顶着初冬的严寒，西安经开区朱宏路以东区域城市综合改造项目拆迁指挥部挂牌成立。工作人员开展的第一项工作就是走村入户、政策宣讲包括政策解答、经济分析、动迁谈判、评估答疑、协议签订等一系列工作环节有条不紊、加快推进；与此同时，对开发主体的项目营销及思想动员工作同步跟进，朱宏路以东区域的巨变拉开大幕。民生情怀 城市改造群众受益作为拟改造区域的最大一个城中村，郭家村村民“不愿意”的主张最鲜明，基于对政策不了解等多方面因素，该村的一部分村民曾经多次上访，甚至发生堵路事件。但恰恰就是这个村，其“不愿意”态度的转变也最彻底，拆迁的速度在同一区域内也堪称最快。这个常住人口约千人、流动人口逾万人的村子总拆迁面积170亩，在上个世纪90年是省级文明示范村，集体经济起步早，村民思想活跃，经济状况在4个村中最好。在西安的城市化进程中，尽管该村面临着其他城中村同样的村民房屋加盖严重、水电道路基础设施超负荷运转、生活环境差、安全隐患多的一系列问题，但由于其良好的经济基础和地理区位，居民房租等经济收入较其他村仍高出一截。“在对拆迁改造前景不清楚或不确定的情况下，村民舍不得眼前的现实收益，这很正常，也必须给予理解。”朱宏路改造办拆迁部的工作人员告诉记者，导致村民“不愿意”的因素还有其他一些，譬如，有的村民担心拆迁后被安置到经开区中央商务区以外的区域，他们不愿“背井离乡”；有的村民因为村内一些历史遗留问题怕拆迁后得不到解决而对拆迁采取抵触态度。深入地分析了解了村民“不愿意”的内在原因后，经开区、未央区联合行动，汉城街办与朱宏路改造办的同志一道，深入村组，有针对性地宣讲拆迁政策、安置方案和区域发展前景，释疑解惑，甚至积极主动的介入一些历史遗留问题和矛盾的排解中，村民顾虑一一消除。从2011年3月开始，仅仅3个月时间，该村的整村拆除就基本结束，场内垃圾全部清运，场地围墙砌筑到位。该村的200多户村民，户均获得补偿安置房屋面积达360平米，人均获得货币补偿10万元，户均拆迁安置补偿后的总资产超过200万元。朱宏路北段的青东村村民席彬林，则早在2009年下半年就已经开始享受拆迁改造带来的幸福和快乐。“我们5口之家，共获得约500平米住宅和100平米商铺，还有一笔数目可观的现金补偿。”更令席彬林憧憬的是，他家所在的安置楼如今已盖到了17层，回迁的喜悦不仅可望，而且可及！青东、青西、郭家、朱宏堡，朱宏路以东区域的这四个城中村，居住着村民4300余人。通过改造，四个村的村民户均获得房屋补偿约350平米，人均货币补偿约10万元。这笔实实在在的财富，随着改造工作的加快推进，将稳稳当当地抓在村民自己的手中。因“企”制宜 拆迁孕育企业新生从2008年末至今的三年间，朱宏路以东区域改造累计完成协议拆迁面积140万平米，实施拆除面积约110万平米，除了4个城中村以外，还包括82家企事业单位。在这个区域改造的局部变迁中，这82家企事业单位的结局定格在了“离开”；但从另一个维度看，他们恰恰也以此为契机，掀开了甩掉历史包袱、兑现既有价值、从容规划未来的“发展新生”！散落地分布于朱宏路以东区域的这82家企事业单位，绝大多数规模不大，设备老旧、技术水平低，不少企业长期停产，处于破产边缘；超过10家企业存在经济和土地纠纷，5家企业涉法涉诉，最多的1家涉及3家法院3家诉讼主体。企业与村组、企业与企业之间的历史旧账、民事纠纷和涉法涉诉问题，使得权益各方的利益都扭成“死结”。而拆迁改造，则成为解开“死结”，“解放”各方的重要契机。通过一户一户的摸底梳理，针对不同企业的不同情况，经开区因“企”制宜，采取了不同的拆迁方案，确保拆迁企业的利益合理均衡兑现。土地征用的赔付、厂房设施及其他附着物的评估补偿，搬迁企业基础设施建设配套费的减免，以及设备搬迁费、过渡费、停产停业损失费、按期搬迁奖励费的兑现，协调司法介入对原有涉法涉诉问题的清理破解等，一系列富有针对性、创造性的人性化、个性化措施，令搬迁企业及其涉及的各方利益得到应用的尊重，在理解自愿的基础上企业搬迁势如破竹。“我们已经停产