MB住宅体系信托管理模式答辩.doc

MB住宅体系信托管理模式答辩开发商问：如何与贵公司合作？答：首先，业主自愿与我公司合作，合作的前提有三，1、必须把土地项目委托信托公司管理。2、必须自愿捐赠销售额20%。3、必须采用先进技术“钢管混凝土结构”。开发商问：和贵公司是不是要抵押土地证和在建项目或者作担保？答：和我们合作，不用抵押任何资产，也不需要对我们作任何担保。只要把在建项目委托信托公司管理就行了。我们也不会收你任何保证或者手续费等费用。开发商问：“钢管混凝土结构”如何先进？答：“钢管混凝土结构”是目前世界最先进的技术， “钢管混凝土结构”又叫钢结构或混合结构。无限高，抗震能达到9-12级以上。在功能质量方面远远超越其它结构。而且钢结构相信大家都比较熟悉，在国外采用钢结构都是很普遍事情，中国超高层的建筑基本都是钢结构，中国住宅产业化已经引来多国合作，所以在质量方面是远远超过钢筋混凝土，这是事实也不必质疑。开发商问：如何保证全额建设资金一步到位？答：业主与信托公司签订合同后，由金融机构开出“业主工程款支付保涵”，承建单位凭业主工程款支付保涵到银行或信托公司对换现金。开发商问：“业主工程款支付保涵”有多少钱？答：“业主工程款支付保涵”包含总建安费用，担保费用3%，咨询费用3%，信托费用销售额1%。开发商问：建安费用是多少？答：首先，现在钢管混凝土造价与钢筋混凝土的造价基本是持平的，相差不会超过5%。如。“钢筋混凝土结构造价”广州地区一类造价比佛山地区二类造价高出5%-5.5%的费用。而钢管混凝土是根据当地钢筋混凝土的造价相差不超过5%。当然提高质量，提高功能自然会增加建安成本。开发商问：建安造价大概多少钱？答：高层约3000元左右，包括总建安费用，太阳能系统，中央空调，精装修费用。如果传统钢筋混凝土同等功能和质量，起码达到4000元以上。开发商问：合作期间我需要出什么费用？答：开发商正常开发，就必须有开发费用，如，土地出让金，前期规划报建费用，管理费用，财务费用，销售费用和各种税费等等，这些都是开发项目必须用到的费用，因此，开发商必须自己承担这些费用，我们只是帮开发商代付建安费用，信托费用，咨询费用和担保费用，（个人所得税、营业税、土地增值税这3税由信托公司代扣）.开发商问：与贵公司合作需要支付什么费用？答：不需要支付任何费用，合作成功或者不成功，我们都不收取开发商一分钱。也不用支付任何保证金。至于担保费用，咨询费用，信托费用，这些费用是纳入成本，由总承包代开发商支付。不用开发商出一分钱。开发商问：担保费用，咨询费用，信托费用是由总承包商代开发商支付，也就是等于开发支付，而且增加了开发成本。答：对，是增加了成本，我们是按照开发商原计划利润，锁定开发商的利润，不管成本是否增加，开发商的利润是不变的。如，增加成本，我们会把增加的部分添加在房价上，要确保开发商的利润不变，所以我们是锁定开发商原有的利润，所以成本的高底与开发利润无关的,利润多了也不是开发商的，利润少了信托公司会补给开发商。开发商问：如何保障我的开发利润到期能收到？答：为了防止各种因素和纠纷，只有把资产委托第三方信托管理才能相互平衡，与我们合作的信托公司是安信信托，是上市公司，只有具有雄厚实力的公司才能得到保障。再说，帮开发商代付的费用已经远远超出开发商自己投资的费用，而且这费用不用开发商去支付，这还有什么不放心呢，开发商投入了资金，别人也同样投入了资金，而且不比你开发商少。信托公司只是一个管理模式，又不是要你抵押任何资产。开发商问：我的投资成本和利润什么时候可以给我？答：根据开发商原计划的建安工期加上原计划的销售期就是信托的合同期，合同期满一次性返还开发商的所有成本和利润，如果开发商需要提前用钱，就要支付10%年利息。开发商问：这钱是我的，为什么要支付利息？答：对，钱是开发商的，开发商向银行贷款是否不需要支付利息？比如，开发商开发20万平方住宅，建安工期是2年，销售期是3年，在这3年的销售期里开发商能保证自己能如期收回成本和利润吗？这个谁都不能保证，如果开发商向银行贷款，贷款时间也要几年。和我们合作假如信托期是5年，第一年建完并且销售完，那么空闲时间就是4年，在这4年里开发提前用钱就要支付10%利润，如果开发商不需要用钱就不需要支付利息，上海现代公司的收入就是提前用款的利润。你用款他就有收入，不用款就没收入。开发商问：为什么会有信托公司费用，担保公司费用，咨询公司的费用？答：1、在建项目资产委托信托公司管理，收费是销售额1%，你不给人家谁会帮你做事，对吧。就像小区的物业管理一样，物业公司要是没有收入谁会帮你去管理。2、担保费用是支付保涵的3%，任何人向融资公司融资或者项目担保又或者担保融资，都必须要支付担保费用。3、咨询费用是支付保涵的3%，咨询费用作为推广项目的负责公司，也是中间人，帮开发商引荐了投资人，使项目顺利圆满完成，收取咨询费用是应该的。以上的几种费用都不需要开发商支付，但会纳入成本。开发商问：用贵公司的钢管混凝土结构去做，是不是要重新设计图纸？答：如果开发商已经设计好图纸并且已经出来，那么就要将图纸修改，修改的费用不用开发商支付，根据开发商的意图，图纸完全做到与传统建筑相同，如果是第一次设计图纸就需要支付设计费用。开发商问：贵公司是否有指定的设计院？答：是的，指定国企8大设计院，开发商也可以自选设计院。开发商问：怎么知道贵公司是否能资金实力？怎么证明？或者提供资金实力证明。答：我们不需要提供任何实力证明，合作是否成功，开发商都不用支付我们一分钱，并不是开发商想合作就能合作，开发商合作前，必须先填好表格，提供资料，待我们审核完，评估完再决定是否可以合作，如果可以合作我们会有评估确认交给开发商，待开发商签订合同后，金融机构会开出“业主工程款支付保涵“给开发商，这保涵是足额建设资金，包括总建安费用，咨询费用，担保费用，信托费用。而且我们合作的前提下是必须委托信托公司管理，因此我公司无须提供任何的实力证明。开发商问：为什么要和贵公司合作？和贵公司合作有什么利益？答：我们的产品是国家重点推广，是根据中央的要求实行人人有房住，人人买得起房这个政策去实现，1、 首先，和我们可以解决开发商资金困难，代付建安费用等，采用我们的方式合作，房子建得快，卖得快，资金回笼得快，而且还能保障开发商的利润，加快开发商的投资次数。这就是对开发商最大的帮助。2、 如今国家正大力推广绿色住宅，住宅产业化，节能、节水、节地、节材，节约环保，4节1环。只有和我们合作才能做到4节1环，而且开发商开发出星级项目财政部会有一定的奖励，地方政府也有奖励和优惠，比如，免费提高3%-5%的容积率，国家规定给予一定的资金奖励和减免税收。3、 购房者也能享受优惠的房贷，政府的资金补贴，减免部分税金。4、 购房者还可以得到基金会20年的补贴，20年补贴房价2.5，也就是房价的一半，对购房来说是一项很好的长远的投资。5、 有了这20年的补贴，使房子加快销售，这对开发商来说就是最大的利益。因为有了这样的补贴，房子卖得快，资金回笼快，也加快的开发商的投资次数。开发商问：为什么基金会会有补贴？答：因为捐赠了销售额的20%才会有补贴。没有捐赠哪来的补贴？开发商问：为什么要捐赠20%销售额？答：捐赠这20%的销售额是为了补贴给没有能力购房的老百姓，减少老百姓对购房有负担，减轻了对房贷的负担，使得老百姓或者打工一族都能买得起自己商品房。再说捐赠的费用与开发的利润是无关的。把建得快，卖得快，所节省下来的财务费，销售费，管理费以及各种税收等这笔费用相当销售额的20%。比如，该项目贷款期是4年，销售期是5年。在这几年里财务费，管理费，不可预见的费用，销售费还有税收等一系列的费用就相当销售额的20%，第一年建完卖完，是不是节省这几年的费用呢？所以把节省下来的费用捐赠给基金会，由基金会实行对购房补贴。有补贴，你的房子才能卖得快，并且帮助了那些没有能力购房的，让他们都能住上自己的商品房。 开发商问：捐赠了什么费用，有多少？答：举例说，开发商开发20万平方项目住宅，建安费用每平方2500元=（5亿），开发期5年（60个月）工期是4年（48个月），销售期5年（60个月），财务费用向银行贷款5亿（利息8%），4年（1.6亿），土地费用2亿，前期费用2亿，市政基础设施工程费5000万、税费480万，管理费4700万，销售费2800万，销价5000元/平方（10亿），捐赠2亿，20年2.5倍，5亿，这样的举例够明白了吧？因此节省的费用超过20%1年建完和销售完（节省下来的费用）项目时间单价/万元总额/万元时间金额/万元捐赠金额建安工期48个月5000036个月100005000财务费用48个月16000481600016000管理费60个月47004835253760销售费60个月28004822402240营业税5%60个月500050005000增值税2%60个月200020002000所得税25%60个月250002500025000推算节省的费用约64000万，捐赠5亿，其它省下来的费用用于提高功能和质量开发商问：信托期满我公司回收什么费用？答：信托期满，开发企业回收土地费用、前期费用、市政基础设施工程费、管理费用、销售费用、净利润，开发商所投入了多少资金都是有单据的凭证的。开发商问：承建单位又回收什么利润啊？答：总承包商回收代开发商垫付的总建安费用、咨询费用、担保费用、信托费用、设计费用、代开发商支付的前期费用（不超过总投资的10%）开发商问：假如现在我同意合作，什么时候可以签合同？什么时候可以开工？答：首先，开发商先填写表格，咨询公司对该项目作评估，并且对开发商提供的资料作审核，评估审核完才可以签订咨询合同和，意向合同，设计院设计合同，待图纸出来后才能签订合作合同，信托合作，总承包合同，基金捐赠合同。至于什么时候可以开工，按开发商的报建进度快最决定。开发商问：假如这月开工，什么时候可以这次预售？答：看基础的工程量，如果地上计算，一般3个月可以封顶，就能实行销售了。假如100万平方一年内也能完工。看过远大的项目了吧，30层建筑15天就完成，包括基础，主体，外墙装修。你说这样的速度什么时候可以预售？这不用我再多说了吧。开发商问：我自己也是建筑商，工程能不能我自己做？答：只要符合条件就可以，1、总承包必须具备一定的资金，2、必须有一级或者特级的钢结构资质，3、必须要熟悉钢结构住宅的施工工业，4、必须要有做过1个以上钢结构住宅的工程项目，5、必须要经过考试和培训。开发商问：你们有指定的总承包商？答：对，我们有经验丰富的总承包单位长期合作。开发商也可以提供具备以上条件的总承包商，但须先经我公司审核后再培训考核。开发商问：装修方面怎么解决？答：见意一次性装修到位，避免2次装修出现纠纷。因为这是技术性问题，很多没有经验的装修公司乱对房子修改，出现问题就说是我们的质量不好。因此，我们对装修公司会作出评估考核，不熟悉此结构产品的装修公司一律不采用，首先，我公司会提供有经验的装修公司让开发商定，而且装修价格比市场价要底，多种方案提供业主选择。绝对可以满足业主的需求。开发商问：指定的生产厂家是什么公司答：生产企业有中国船泊集团（上海江南造船厂），中国钢铁集团（上海宝钢集团）他们在各省都有生产基地，这个不用担心。开发商问：代理销售费用是多少？是贵公司代理吗？答：我们公司有代理销售的经营范围，而且我们有经验丰富的销售团队，策划过多个大型项目楼盘。销售费用是以销售价3000元为基础，代理费就是100元。每增加1000元则增加代理费100元。如，房价是7000元，代理费就是500元。这个代理费不用开发商支付，比如，原计划房价是7000元，加上代理费500元，应把代理费添加到房价等于房价是7500元。开发商问：这样做等于提高房价，消费者有接受吗？答：能。假如同一地段同一质量，保利花园商品房卖10000元，中海花园卖9000元，你的项目卖7000元，因你不是品牌所以价格要比他们底。现在和我们合作，在功能和质量方面你的项目都比保利和中海的好，而且有20年补贴等于房价一半，现在的价格是7500元或者是10000元和保利同价。你作为消费者你会怎么选？你是不是会选择有补贴呢？补贴后房价等于3750元或者5000元，我相信你会选择有补贴，因为这是一种投资，是可以生出钱来的，而且钢结构住宅是100%可以回收，回收价远大于保利和中海的商品房。100万的房子20年我就能赚50万了。他们的房子20年后还是生不出蛋来。再说，房贷还有优惠，再加上政府的一些优惠政策，有这么好的机遇消费者当然会选有收益的投资啦。开发商问：如果信托合同期满不能支付我原有利润怎么办？答：我们合作是已经锁定了开发商投入的资金和利润并且已经开出确认书，在信托期满后如果达不到开发商原有的利润时，会在其它信托资产中补偿开发商，确保开发商原有的利润一分不少，剩下的物业资产回收。还有销售公司会实行包销代理，所以开发商可以放100个心。开发商问：表格怎么填？答：1、关于税收方面：所填报土地契税4%，营业税5%，应再到当地地税局核对房地产开发销售的税赋表后填写。土地增值税是销售商品房带征税，税率多少要向地税局落实后填写。2、前期费用除了收取土地费用外，拆迁补偿费、工程设计勘察费、工程报建费、前期策划费以及办理相关手续的费用需核算准确。3、填报贷款利率，MB 期限应填三年。4、财务费的填写主要是利息，预备费应占总投资10%，管理费占总投资5%，销售费占3%计算。5、填贷款总额即按传统钢筋混凝土结构的总投资额减去开发商自有