地产成本管理提高班培训.doc

国信地产成本管控节点概要目前，国信地产成本管理作业指引按照开发时间和节点划分为：目标成本指导书编制作业指引、动态成本管理作业指引、项目成本后评估作业指引，根据流程文件我们编制了房地产项目公司开发工作流程示意框图，将各个开发阶段成本管控工作内容以图表的形式更直观地反映。下面我根据这几个步骤的内容，对每一阶段成本管控工作内容及时间要求作简要介绍。目标成本的定义 目标成本是企业预先确定的，在一定时期内和经过努力所要实现的成本目标，是成本的控制线，是成本管理的基础。一、目标成本文件制订的步骤及时间要求 （一）目标成本（启动版） 1、编制依据： 项目拓展阶段成本估算、土地实际成交价格、当地收费标准、当地类似项目指标； 2、编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，研发设计部、营销策划部、投资发展部、财务部及其他相关部门参与编制，根据可行性研究报告，以及相关部门互动讨论确定的项目定位，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织相关公司、部门评审通过后，报公司总经理批准后，最终形成项目启动版成本测算，并自动成为项目策划阶段成本预控目标。 3、上报时间： 项目策划开始前 4、成果文件： 启动版目标成本 5、数据组成： 原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；（二）目标成本（方案版） 1编制依据： 启动版目标成本、策划报告、当地收费标准、当地类似项目指标、人才机市场价格； 2编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部及其他相关部门参与编制，根据策划报告，各部门对项目策划阶段成本测算进行修正和细化，经下属项目公司总经理审核，总部成本管理部组织总部相关部门评审通过后，报总部领导审批，最终形成项目方案版目标成本，并自动成为项目总规方案设计阶段成本预控目标； 3上报时间： 总规设计前 4成果文件： 方案版目标成本 5数据组成： 原则上项目开发成本仅编制到二级科目即可，销售费用、管理费用和财务费用编制到一级科目即可；（三）目标成本（施工图预算版） 1编制依据： 方案版目标成本、规划方案设计文件、当地收费标准、人才机市场价格； 2编制要求： 由项目公司合约审算部牵头和汇总，工程技术部、综合管理部、营销客服部、财务部及其他相关部门参与编制，根据扩初设计文件，对项目扩初阶段成本测算进行修正和细化，经下属公司各相关部门和总经理审核，集团成本管理部组织集团各部门评审通过后，报成本分管领导、总部领导小组批准后，形成项目施工图预算版目标成本，并自动成为项目施工图设计阶段成本预控目标。 此阶段可同时根据苏房投200947号文件集中采购目录和房地产开发合同，提前进行合约规划工作。目前总部成本管理部已启动标准化合同工作。 3上报时间： 施工图设计阶段 4成果文件： 施工图预算版目标成本 5数据组成： 原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；（四）目标成本（执行批准版） 1编制依据： 施工图预算版目标成本、施工图设计文件、当地收费标准、人才机市场价格； 2编制要求： 由项目公司的分管领导组织评审，参与评审的部门包括：合约审算部、营销客服部、工程技术部、综合管理部、财务部等，并最终形成意见，经下属项目公司总经理审批后上报总部成本管理部； 总部成本管理部收到下属公司的成本测算后，转发总部项目管理部、研发设计部、营销策划部、财务管理部等部门，各部门在一周内完成各对应审核部分内容的初审后；由总部成本管理部组织各部门和下属公司进行评审，若评审不通过，总部成本管理部将评审意见反馈给下属公司，由下属公司修改后重新上报，重新上报的成本目标经总部各相关部门评审通过后，最终由公司总经理签发执行，作为该阶段的成本控制目标；正式的项目目标成本文件报总部财务管理部备案； 3上报时间： 总包招标完成后； 4成果文件； 批准执行版目标成本 5数据组成： 原则上，所有的数据都必须编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目；（五）目标成本测算原则 1目标成本测算必须应用总部统一测算表格（见附件），并体现量价分离的原则。 2目标成本的制订以项目的规划指标、建造标准以及项目公司各部门共同确定的销售交楼标准为基础，项目目标 成本测算表必须附目标成本编制说明、详细的产品建造及材料部品标准说明及主要材料设备的目标成本分析。 3成本测算表中各成本项目的工程量，应根据已竣工的相似工程的结算分析得出的关联系数，由项目规划的基本指标（如建筑面积、基底面积、户数、单元等）推算得出，如按“窗地比”推算门窗面积，按基底面积推算屋面面积。随着设计的深入，相关工程量的估算应越来越准确。依据施工图预算完成对目标成本修订后，项目目标成本测算表中的工程量，应是按图实际计算的结果。 4成本测算表中的单价应根据产品定位、交楼标准、图纸要求按当地工程造价计算依据、市场行情计算得出，如是参照已结算工程的单价，需注明参考数据的来源和依据。 5产品定位和目标成本测算是一个互动的决策过程，需要设计、营销、工程、成本反复沟通。 6项目定位策划和方案设计阶段的成本测算的量价分析标准不明确时，可以根据已结算工程的经验直接填写可售面积单方成本或总金额，但需注明参考依据。 7各阶段的成本测算应有明显的可对比性，即后阶段的测算与原测算不一致的地方应有充分的依据和说明，原则上偏差不应太大，后阶段原则上不超过前阶段测算的目标成本； 8如果项目分多期开发，则先测算总的目标成本，再根据开发进度，拆分、分摊以确定每期的目标成本，相关指标不能超出总的目标成本。分期开发的项目中，许多费用均存在分摊的可能，测算时可按照可售面积或建筑面积等作为依据进行分摊； 9对于旧项目（中途接盘的改造项目）的目标成本编制，在完成交接手续和财务审计以后，根据财务审计数据、项目重建计划书、施工图纸等依据资料，一次性编制目标成本，报公司总经理审批通过后，作为项目承包和控制依据，测算时相关指标要求准确、完整；二、目标成本的动态控制方式 1在目标成本确定后，由下属公司的合约审算部组织牵头工程技术部、营销客服部、综合管理部、财务部等部门，按合同分类对项目目标成本控制值进行细化、拆分，形成项目动态成本明细表，作为成本控制的目标值，还未实施招标的，按照预估金额考虑； 2成本控制的目标值将在实施过程中逐步被更新，已完成的合同签约、已确定的增减费用、已完成的工程结算等，要及时反馈到项目动态成本明细表中，真正实现动态控制； 3由下属公司合约审算部组织各部门每月更新一次，并由合约审算部负责汇总，在每月月底之前向总部成本管理部提供一份项目动态成本月度报告，阐述成本变化情况和原因分析。 4、项目成本月报。在项目实施过程中，应及时反映项目成本的动态情况，由合约审算部用成本软件每月出一份项目成本月报，包括各成本项目的变化情况表，并说明原因，提出成本控制的建议.项目成本月报应包括文字总结和项目基础数据表、动态成本总体数据表、动态成本明细表、招标询价工作月度汇总表、合同及变更签证统计表、结算月度汇总表、工程材料核价/综合单价核定汇总表(按合同分类)等表单，在完成后的三个日内报总部成本管理部。（可在成本管理软件中完成）； 5、成本分析会。成本分析会按照时间划分有月度、季度和年度等，按照过程划分有施工招投标阶段、竣工结算阶段等。成本会议前5天，下属公司的合约审算部提交相关的报表和成分分析报告； 6、成本大检查。总部采取定期或不定期的方式，对下属公司的成本管理工作进行检查，包括制度流程的规范性，招标采购的符合性、合同签订的完整性、现场签证和变更处理的及时性、工程结算的合理性等，总结经验，纠正错误，保证成本管理的正常运行；三、项目成本后评估 1编制依据： 批准执行版目标成本、动态成本表、成本月报、结算文件等 2、编制要求： 由项目公司配合、总部成本管理负责归集项目的所有相关成本基础资料，汇总项目完整的结算资料，对比项目结算与项目目标成本指导书中相关成本内容，汇总成本差异内容，分析差异产生的原因，评价成本管理工作的有效性，整合建安成本后评估资料编制形成项目成本后评估报告，交分管领导审核后交总经理审阅。 3上报时间： 工程交付后； 4成果文件： 工程竣工结算及成本后评估 5数据组成： 原则上，所有的数据按实编制到统一成本科目的最下层级，若原有的统一成本科目无法满足测算要求，还可以自行添加下一层级子目； 四、成本管理的改进思路在地产管控体系下，针对项目实际情况 1.制定项目目标成本建立目标成本管理规范，主要加强“规划设计”，“招标”环节的目标成本管理； 2.明确岗位职责建立责任成本体系； 3.运用动态成本管理进行跟踪执行，以合同为中心，实 时对目标成本、实际发生成本、实付成本进行分析控制； 4.后评估根据执行结果，对相关业绩进行评估，总结得失，形成项目成本数据库。 一、目标成本控制的关键环节1.投资决策阶段成本控制 加强项目可行性研究；配合投资发展部做好市场调查，技术方案，投资估算，风险分析等方面内容。 2.设计阶段的成本控制 项目投资控制关键是设计阶段，对工程造价影响占75%以上，这一阶段的控制主要体现在“技术与经济”的相结合上，技术经济合理的设计，可以降低工程造价5%-10%，甚至可达10%-20%。（1）方案设计阶段，做好方案的优选工作 配合设计管理部开展方案招投标工作，在方案评选过程中，根据项目的定位、宜兴市场的实际情况，邀请专家对建筑设计方案、结构形式等从技术、经济上进行会审评估，取得符合市场定位又经济合理的方案，并形成工程造价估算。 建议推行 1.建筑方案与经济方案相结合的设计招标方法 2.实行限额设计，有效控制造价（2）项目初步设计和施工图设计阶段 这两个设计阶段应分别确定具体技术经济指标、各专业设计要求，及材料使用要求。项目公司相关技术人员配合总部做好相应工作，根据项目开发定位，工程建设成本范围、质量及效果确定各项指标。 加强设计图纸会审与审查。各阶段均应对设计单位的设计成果进行审查比对。 设计的经济合理性体型系数，窗墙比等指标 布局的合理性 初步设计阶段 配套设计的合理性 竖向设计的合理性 建筑系统的设计 景观设计施工图设计阶段：组织专业各方面人员对图纸技术上的合理性，施工上 的可行性、工程造价上的经济性进行审核，减少设计变更，避免浪费。 基础形式的选择 建筑结构形式的利用 三材消耗指标结构配筋、含钢量的控制 设计说明，施工做法的合理性 材料的选用上尤其是水电材料选用 各专业间图纸的矛盾 景观设计同建筑设计、场地设计的协调一致，与综合管网设计 的矛盾及统一 审图完成，各阶段应分别形成设计概算及施工图预算，为下一阶段成本控制提供依据。 认真进行设计交底 工程价款调整 （3）设计合同的签定加强对勘察、设计合同的管理与设计单位建立相应的经济责任。 在合同设计经济条款上增加设计变更及修改的额度限制条件，如设计变更超出施工合同价某一比例，扣罚一定比例设计费（设计质约金）。采取一定的合理的约束是对设计规范、设计标准、工程与概（预）算指标等各方面控制的一种举措。 （4）二次设计问题 委托专业队伍对于设计院不能完成或完成不好的专业设计进行二次设计，并完善相关手续。3.施工招标阶段的成本控制 施工招标阶段成本控制包括设备、材料采购和施工招投标，其控制重点在于投标单位的选择，招标文件的制订、评标、定标，其中招标文件的编制应放在重中之重。 (1) 确定合理的可控的材料设备供应方式，专业工程分包方式。 (2)严格施工单位资质审查，能考察的项目都应进行考察，选择好的项目经理尤为重要。 (3)招标文件中必须明确 1) 承包方式，付款方式，结算方式和取费标准； 2) 材料设备要求，技术标准、质量标准、规格、型号、数量、供货周期等； 3) 工期要求、质量要求、验收标准； 4) 施工管理要求安全、文明施工条款，各专业工程分包界面，总包配合工作的范围。 项目划分要清楚 清单编制 项目应可能周全 清单说明要准确、全面 配套表格设计要合理 (4)评标、定标制定合理的评标办法，分析技术标书及商务标书，内部邀请招标的项目进行二次商务谈判。 (5)招投标工作完成，应对中标单位的商务标进行分析，形成工程造价控制目标。 4. 施工阶段成本控制组织、经济、技术、合同 等方面进行控制 (1) 主要是过程监控，实施动态成本控制； (2) 认真组织做好施工组织设计的审查工作； (3) 控制设计变更和现场签证对设计变更进行技术经济比较，严格控制设计变更；严控施工现场签证流程； （4）继续通过设计挖掘节约造价的可能性； (5) 强化施工合同和索赔的管理； 1) 材料设备供应（甲供）的及时，属于甲方的工作应按合同及工程进度要求完成，避免索赔； 2) 做好资料的归档、保存、整理工作，做好日常例会及技术问题、进度问题及其重大问题会议记录，为反索赔提供依据。 (6) 加强各专业的施工协调工作； (7) 严控施工进度款的拨付； (8) 形成成本月报制度。5.工程前期的成本控制 根据项目的特点，同政府力争一些优惠政策，以降低成本。 6.管理费用、销售费用、财务费用的控制 管理费用控制 在公司的运营管理过程中，严格执行总部的相关费用规定。 销售费用控制 在销售环节中采用合理的营销手段，根据开发规模和市场情况，合理控制销售费用。 财务费用控制 分阶段控制开发进度，缩短开发周期，降低资金占用时间，另外争取合理避税，有效降低税收负担。二、设计阶段成本的控制和我司现阶段执行情况的简要汇报一、设计阶段成本控制的设置项目成本控制贯穿于项目建设的全过程，据现在很多资料的分析，影响项目投资最大的阶段是项目定位和前期总体规划，本阶段影响项目投资因素占到6065%，单体设计到施工图，占到1015%，施工阶段，通过加强管理，改进技术措施节约投资的可能性510%。表一：项目阶段策划定位和总体规划设计施工竣工发生的费用比例（%）4-52-390以上1决定投资比例（%）60-6510-155-1010上表可以看出， 发生68%的总投资费用， 决定项目投资的80%。而项目投资控制的关键在定位及规划阶段。因此对投资控制的设置是最重要的。这个阶段目标成本的设定对定位有绝对的影响。二、设计工作中的成本控制工作1、积极推进设计招标，开展方案评选。 前提：要有准确的项目定位和策划、目标成本控制要求。 重点：强调方案的合理性、经济性 要求：目前我司的邀标函中及设计合同中，都对设计单位技术能力的配置，设计资历，信誉，已完成项目的效果评定，设计计划推进，设计组织，项目负责人的综合评定，设计期的服务及施工期的后续服务等方面综合评价都有要求。2.设计合同中的成本控制。我们强调限额设计，要求在合同里明确规定成本控制目标以下是新完成的合同模板中有关成本控制部分：1.乙方在提交各阶段设计成果文件时，需要同时提交此阶段设计成果的概算书（包括方案阶段的成本匡算书，扩初阶段的工程成本概算书及施工图阶段的工程成本概算书）。若提交设计成果文件不包括概算书，则视为设计成本文件不完整。乙方在提交各阶段匡算书、概算书时，必须首先对设计成果是否满足限额指标进行评估，如果满足限额指标，才能作为合格的设计成果予以提交；如果不能满足限额指标，乙方必须自行调整设计，直到乙方认为满足限额指标要求时，再予以提交。2.各阶段匡算书、概算书应有编制人、审核人签字且加盖编制单位公章。各阶段匡算书、概算书除应反映设计成果的总体成本水平外，还应对甲方要求乙方应达到的设计限额指标作出明确评估和说明。3.乙方应及时向甲方提交各阶段概算书，并对其完整性、正确性及真实性负责，具体范围及要求详见各阶段设计任务书。4.乙方应做到所有设计方案经理合理，并做到认真计算，如甲方认为乙方在设计过程中存在经济上的不合理现象，有权向乙方提出质疑，必要时可要求乙方提供诸如计算书等技术资料，乙方应予合理解释并积极配合。5.乙方应采取限额设计。结构含钢量和混凝土含量、强度等级、应控制在经济、合理的范围内，且不得超过限额指标。乙方必须编制真实准确完整的方案阶段成本匡算书、扩初阶段成本概算书和施工图阶段概算书（含造价经济指标、钢筋砼含量等单项经济指标）。乙方进行扩初设计概算的计价规则为，执行江苏省建筑工程概算定额（2005）；乙方进行施工图概算书的计划规则为，执行江苏省建筑与装饰、安装工程计价表（2004），设备材料价格按各阶段出图前一个月泰州工程造价管理的信息价（具体材料价格信息出处列表说明）；各设计阶段的概算书应视为设计成果文件的一部分（具体要求见设计任务书）。在施工图纸会审过程中如果发现工程项目不经济，甲方有权要求乙方对方案进行优化调整，以达到限额指标的标准。6、各类建筑钢筋混凝土及建安工程单方造价经济指标必须达到如下要求：18层点式高层建筑序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积58kg/2混凝土混凝土用量/建筑面积0.42m/18层联拼高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积54kg/2混凝土混凝土用量/建筑面积0.42m/11层小高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积45kg/2混凝土混凝土用量/建筑面积0.36m/地下室（不含人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积130kg/2混凝土混凝土用量/建筑面积1.10m/人防地下室（6级人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积180kg/2混凝土混凝土用量/建筑面积1.20m/序号分部分项工程建筑面积（）单方造价（元/）总价（万元）111层小高层建筑不超过1250218层高层建筑不超过13503地下室不超过25004小于2.2米架空层不超过900备注：建安包括内容：土方、基础、地下室、主体、门窗、入户门、防火门、栏杆、外立面装修、公共部分精装修、室内给排水、室内电气、消防通风、其中，小高层、高层还包含有发电机、室内智能化、电信、电视。镇江庄泉项目钢筋混凝土要求33层点式高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积65g/2混凝土混凝土用量/建筑面积0.48m/33板式联拼高层建筑（不含地下室）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积62kg/2混凝土混凝土用量/建筑面积0.48m/人防地下室（6级人防）序号分部分项工程比例含量1钢筋钢筋用量/建筑面积180kg/2混凝土混凝土用量/建筑面积1.20 m/7.如经甲方审核的设计成果的建安成本突破甲方提出的成本指标（详见表4.1、表4.2），则按以下原则执行：当实际成果大于限额指标，且范围不超过3%的，可不予以调整。当实际成果大于限额指标，且范围在3%6%的，乙方在工程实施前20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。 当实际成果大于限额指标、且范围大于6%的，乙方除应在工程实施前20天内完成设计调整，调整内容设计承包方须做经济性分析及评估，设计调整后需满足成本限额指标的要求。如最终设计成果不能满足限额指标的要求，乙方须以书面形式说明原因，并得到甲方认可。8.甲方可以约请咨询公司，按现行国家规范及计量标准对乙方的施工图进行同模型、同条件的计算复核。咨询结果如不满意第4.4.6.5条和4.4.6.6条，乙方应无条件对施工图进行优化修改。9.乙方对咨询公司的计算复核有异议的，应与甲方一起对设计计算有关的原始数据、重要参数、计算书进行认真的研究复核。共同找出问题的原因，乙方并对相应设计进行修改优化。10.直到乙方完成每阶段设计任务，包括完成对设计成果的经济评审，甲方通过经济评审认为乙方的设计成果达到限额设计及限限额指标的要求后，才按每阶段的设计成果付款。2.3设计部门责任成本目标： 1、建造内容、建筑形式合理化 2、结构指标合理化及施工图质量构成：序号项目反馈指标目标1设计费每M2设计费目标成本2施工图设计每M2钢筋含量、每M2砼含量3设计变更变更造价比率3% 4园林环境费每M2园林环境费、总成本目标成本3、设计过程中的成本管理通常设计阶段成本控制的具体程序是：专题调研设计任务书方案设计施工图任务书施工图设计图纸会审。（以上共计六个节点，其中四个节点是要求甲方完成的）由于关注点的不同，设计单位往往对工程成本控制的重视程度不如开发单位，因此这一阶段的成本控制应该由开发单位牵头，由设计单位来实现。在委托设计前，要组织力量对成本可控敏感的部分进行专题调研，如：土方工程、基础部位、地下室，主体材料，通过考察相关项目、收集最新技术资料，组织专题会等方式，与设计单位共同完成。在确定项目技术方案的同时，确定成本控制目标。（我们经常习惯请进来，不习惯走出去） 举例一：泰州项目的基础设计 专题调研： 项目公司当地考察，发现当地地质情况较好，多采用筏板基础。设计院建议：桩基经两种方案比较，筏板基础比桩基基础节省10%，且施工方便，最终确定筏板基础。比较的关键点：经济、安全、施工方便 一个经济、安全、施工方便的基础方案是基础方面成本控制的关键。地下室：从设计、工程，销售等多角度对地下室设计方案进行可行性分析。我们基本上每个项目都有地下车库，有的地下车库有机械停车位，对于机械停车位的比例和数量，应该根据不同地区进行分析，不能单纯看成本，造价人员的工作重点是通过造价分析，协助技术人员按技术经济分析方法和价值工程原理选择最佳设计方案。3、保证时间按计划推进是成本上控制的重要点之一。三、影响建筑成本的八大因素建筑的设计有技术性，同样有经济性，研究和分析设计经济的影响因素，对寻求工程设计经济效果的途径，降低工程造价有着极其重要的作用。大体而言，影响建筑设计方案经济性的主要因素有以下八个方面。1、建筑造价构成比：建筑造价构成比反映的是不同工程部位的造价占总造价的比值。分析这个可以找出降低造价、提高经济效果的方向。2、户型：小户型单方造价比大户型高，因为小户型内墙多，相应墙面抺灰、管线敷设安装单方造价就高。（销售定价要考虑这个因素）3、层高：室内净高直接影响建筑造价。降低层高可以直接节省投资，节约建筑材料和劳动消耗，减轻建筑自重，提高抗震能力。4、建筑的平面形状：一般来说，建筑的平面形状越简单，其造价相应地越低，施工也经济。5、建筑的单元组合：合理安排建筑的单元组合，能提高设计方案的经济效果，单元组合数可以影响山墙、基础、屋面等部位的造价。6、窗墙比：在满足规范要求的情况下，窗墙比越低越经济。7、结构配筋：结构工程师的设计水平，直接决定了建筑钢筋含量的高低，从而影响工程造价。8、建筑结构形式：框架剪力墙结构体系造价最高，框架结构体系次之，砖混结构造价最低。因此，建筑结构的选择，是影响建筑设计方案经济性的一个重要因素。四. 应加强对设计阶段造价的控制 （1）增强设计管理部门的组织建设 要达到设计阶段三控制（质量、造价、进度）的目的，需在组织上加强本部门力量，专业要齐全，部门所有人员要加强成本意识，加强技术上对设计院的图纸进行审核，完成设计的进度、质量控制，同时能完成工程设计投资造价的控制。2）用价值工程进行设计方案优化 在工程设计阶段，做好技术与经济的统一是合理确定和控制工程造价的首要环节，既要反对片面强调节约，忽视技术和销售上的合理要求；又要反对重技术、轻经济的倾向，设计上的保守浪费。运用价值工程，进行方案优化，对控制造价有着十分重要的意义。当然并不是片面地认为工程造价越低越好，而是把销售、技术和造价三方面综合起来分析。（3）严格推行