襄城县房地产市场调查.doc

目录一、襄城县区域概况及经济环境分析 （一）襄城县历史（二）襄城县交通（三）襄城县商业分布二、市场供给状况调研分析（楼盘调研）（一）住宅地产调研分析1. 整体规模分析2. 户型全面分析3. 周边配套交通状况及成败关键简4. 小结（1）项目体量（2）价格水平（3）楼盘定位（4）产品细分（二）商业地产调研分析三、总结（一）商业集中度高，缺乏发展空间（二）商场、集贸市场、零售店、品牌店及中小型超市构成襄城县四种商业模式（三）物业供应多为街铺，大中型商场几乎为零（四）物业品牌分散，品牌化不强襄城县房地产市场调研报告 一、襄城县区域概况及经济环境分析（一） 襄城县历史襄城县，地处中原腹地，为许昌市属县，历史悠久，文化灿烂，资源丰富，交通便利，全县总面积920平方公里，下辖6镇10乡434个行政村，耕地82.5万亩，总人口671270人。襄城县历史悠久，远在五千年前，就有先民在这里渔猎农耕，公元前540年，因周襄王避难居此，故名襄县。（二） 襄城县交通襄城县区位、交通优势明显，是河南省版图的几何中心，处于河南省规划的“中原城市群”经济隆起带之中，自古扼南北道路要冲，通东西舟楫之便，素有“九省通衢”之称。南距平顶山20公里，北距古都许昌40公里，郑州国际机场70公里，东距内陆特区城市漯河45公里，境内铁路纵横交错，四通发达。漯宝、平禹铁路贯穿境内，东接京广，北通陇海，西连焦枝。G311线、S329线、豫20线、S103线等国道、省道呈米字形交汇县城，许平南高速公路穿境而过，全县、乡公路全部开通，交通便利，信息发达。（三） 襄城县商业分布襄城县商业集中分布在：中心路、首山大道、迎宾路。这里芸集了服装服饰，鞋帽箱包，日用百货，家用电器，通讯产品，文化用品，副食品等数十个品种，襄城县最繁华的商业区。二、市场供给状况调研分析（楼盘调研）（一） 住宅地产调研分析本次住宅地产调查主要针对襄城县首山大道以东，北环路以北，紫云大道以西周边的5个楼盘展开调研，分别为首山御苑、哈佛公馆、利峰清华源、欧洲印象，以及烟城路东段昇达富苑。1. 整体规模分析 项目名称项目体量容积率建筑形态项目位置开发商 首山御苑总占地面积53560.88，总建筑面积138776，绿化率35%。 2.6多层住宅、高层住宅、商业用房及其他附属设施。 锦襄路南侧，幸福路西侧。 襄城县天成置业有限公司 哈佛公馆 总占地面积63654.71，总建筑面积180495.17,绿地率40%。 2.8小高层住宅多层住宅商业用房附属设施。襄城县首山大道东侧,八七路北侧,凤凰路南侧,幸福路西侧。 襄城县铭轩房地产开发有限公司 欧洲印象 总占地面积79920，（120亩）总建筑面积206300。 2.58 小高层住宅、高层住宅、复式，商业用房，居住区户数1089户，停车位953辆。 襄城县阿里山路以东、二高南路（文昌路）以北 襄城县家园房地产开发有限公司 利峰清华源总占地84770，总建筑面积186500，其中住宅面积153550，商业及公共服务设施面积32950；绿化率33%。 2.2 小高层住宅、多层住宅、高层住宅。 襄城县文昌路中段（县实验高中对面）襄城县利峰房地产开发有限公司 昇达富苑 总占地面积13334，总建筑面积25017.3。 1.9 小高层住宅、高层住宅。襄城县烟城路东段、县政府两侧襄城县昇达房地产开发有限公司2. 户型全面分析 楼盘名称户型面积价格及销售状况主要卖点 首山御苑 均价2300元/，无优惠活动；户型三室居多，面积在130左右，临锦襄路建2栋16层公寓，公寓12层为商业网点，建8栋12层公寓住宅。 户型精良，销售人员解说到位，小区中心有绿地、布局呈花园式风格，环境优美。 哈佛公馆 小高层住宅楼多层住宅楼，一期3栋，正在建设之中，目前VIP正在排号，临街2层商铺，房价未定。 户型精良, 优美的园林景观设计，低容积率。 欧洲印象小高层住宅、高层住宅、复式；分二期，各8栋，其中一期正在建设中；其中二室二厅一卫面积有93、109、120、三室二厅140多平方米，150多平方米，4月20号左右有VIP排号活动，房价暂未定。 主卧有大的落地窗，次卧含飘窗环境优美，户型精良，交通便利，教学配套齐全。利峰清华源 小高层住宅、多层住宅、高层住宅，面积90-150左右，房源不多，中高层2730元/，2013年4月交房。 三大名校环绕其中，顶层复式“空中墅院”。 昇达富苑 小高层住宅、高层住宅，面积98-170左右，9层3340元/，已封顶，2013年5月底交房。 周边配套齐全，交通方便，毗邻市政广场，品牌物业，全城首家供暖社区，精工户型。3. 周边配套、交通状况及成败关键简析 楼盘名称配套成败关键简析 首山御苑社区配套：临街设置商业、服务业，餐厅等社区公共设施； 周边配套：教育：文昌小学；鞋厂。 优点：低容积率，户型精良，目标对象针对性强，宣传推广到位；销售管理人员素质良好； 缺点：购物不方便；位置偏北，紧临半截楼村和鞋厂，周边环境不佳，人文一般，向北已不能再开发，成为最北边的住宅小区。入住后，小区若不聘用高级物业很难进行有序管理。 哈佛公馆社区配套：未开盘，正在建设之中； 周边配套：教育配套：周边有襄安幼儿园，育才中学，斌英中学，全程教育配套，超市。优点：独特的园林景观设计，绿化率高，低容积率，户型设计精良，宣传推广到位；VI视觉，形象包装统一，售楼中心包装好；缺点：路面没有硬化，开发公司没有开发经验。 欧洲印象社区配套：中央空调,首家采用三气的社区,除喷泉广场和健身器材外，还有一个小区的私人会所；周边配套：教育：育成学校，二高。优点：销售管理人员素质良好，超宽楼间距，VI视觉，形象包装统一，宣传推广到位；缺点：缺少商业配套，项目旁没有售楼中心，现场看房气氛不佳。 利峰清华源社区配套：良好的公共设施配置及绿化，临街设有商业； 周边配套：教育：育成学校，实验高中，文昌小学。优点：结构和谐统一，环境优美，户型精良，超宽楼间距，生活、教育配套设施优越；准现房。缺点：缺少商业配套，小区外立面不够突显，小区内没有大型景观，整体档次一般，属于中等。 昇达富苑 社区配套：电梯洋房，集中供暖；双电梯，双电路； 周边配套：医院、学校、银行、餐饮业、超市、市政广场、星级酒店。优点：简约建筑，户型精良，周边配套齐全，新老城区交界之地，交通方便，毗邻市政广场；缺点：绿化率不高，得房率低，容积率高；买房后，业主入住或不入住，都要交物业费；有一栋楼由县委人员购买，整个小区被划分为两个部分，两个入口，从入口到小区内道路规划不是很合理；房价高，升值空间不是很大。4. 小结（1） 项目体量整体体量适中，都是中高端定位的楼盘项目。（2） 价格水平范围在2700元/-3300元/左右，襄城县把规划设计作为城中村改造的龙头，注重城中村改造，建设现代化城区相结合,通过高标准规划，高质量建设，努力把规划确定的改造项目打造成环境优美、功能齐全的现代化小区，使改造后的城中村与群众的期望相一致，与城市功能定位相统一，与提高群众生活品质相融合。虽然本区域的消费能力有限，但开发商凭借政府的支持以及自身独特的环境、位置、品牌等战略优势把销售对象目标推向了襄城县乃至许昌的中高层消费者，在一定程度上体现出他的升值空间，定位准确，销售前景可观。（3） 楼盘定位整体以中端物业为主，代表楼盘有首山御苑、欧洲印象。开发商依靠自身影响力和产品竞争力展开全面营销推广，定位清晰、明确。（4） 产品细分本区域的楼盘为中高端楼盘，产品细分明确，功能分区清晰，销售对象针对性强，但商业配置方面开发进程缓慢，商业形态主要以沿街店铺为主，缺乏综合性的多元化购物商场。 （二） 商业地产调研分析 区域项目位置项目状况 北区（CLD） 八七路以北，东环路以西，首山大道以东，锦襄路以南。 此版块中央生活区，新建成片小区，项目云集，商业不完善。襄城公园是北区的一大核心。教育资源丰富。未来三年内，将是襄城最宜居住区。 老城区 紫云大道以西，八七路以南，迎宾路以北，文化路以东。 迎宾路上是沿街商铺，没有服装商店，商业业态以电器、家电生活用品为主；八七路经营水泥、大沙、五金，文化路和西环路学校老校区。此版块大多路面较窄，交通拥堵，房屋老化，环境较差。首山大道是目前襄城县最繁华的商业地段，主要以中高档服饰为主，房租较贵。 政务区（CBD） 中心路以北，紫云大道以东，泰安路以南，汝河路以西。中心路东段和青云路南段经营品牌建材、卫浴，青云路北段和烟城路分布连锁餐饮企业。汝河路有襄城县国际大酒店，此区域人文、环境、购物均好。 规划区 襄城公路与东环路以东东环路以东、文昌路、中心路、烟城路东延和灵武大道北延，未来新区发展版块；房地产开发项目、商场、国际酒店、学校等新的元素的注入；未来几年将是襄城县新的闪光点。 产业聚集区 锦襄路以北，G311以西，北环二路（S103）两侧 以机电设备制造、卫生用品、服装、制鞋等为主导产业。有汉王鞋业、金润新动力、舒莱卫生用品、天晶能源等。 三、总结（一）商业集中度高，缺乏发展空间；从襄城县商业格局的分布而言，消费主要集中于商场、临街商铺、集贸市场等。其中商场和品牌店主要经营中高档商品，超市多为一些便民店，经营日用百货、食品等。商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱和，缺乏发展空间。（二）商场、集贸市场、零售店、品牌店及中小型超市构成襄城县四种商业模式；从商业形态而言，缺乏专业性，特色化的商业形态，具有特色化的市场发展潜力巨大；根据襄城县新城区的发展方向，未来新区商业市场的形成及发展势在必得。（三）物业供应多为街铺，大中型商场几乎为零；当地销售的商品主要以中低档的日用百货为主，具有选择性、目标性等消费特性的中高端商品十分稀少有限；因此大型购物超市、连锁超市及商场几乎为零，部分高收入人群因为在襄城县找不到高消费场所，常常选择平顶山、许昌或者郑州消费，该区的招商显而易见势在发展，投资环境大好。（四）物业品牌分散，品牌化不强。一个拥有良好品牌物业的项目，他往往可以在信用评价上占据优势；从另一方面讲，也是一种营销竞争优势。物业管理的生命力所在是提高购房者业主生活质量的保证，从人员素质、宣传理念、服务内容和硬件措施方面都要考虑，在完成基本生活条件以后，追求的是生活质量。事实上物业管理行业的“企业”与“产品”往往是合二为一的，如万科物业管理品牌,实际上就是指万科物业管理企业精湛的内部管理及其具体分散在每个物业管理处，具体体现在每天所提供的物业管理与服务水平上。城市建设日新月异襄城县大力实施城镇发展带动战略，高标准修订完成了2009-2020年襄城县城市总体规划。2007年以来，该县先后融资8亿多元，开工建设城镇重点项目71个，硬化、新修、打通20多条城区道路，形成了“六横五纵”的城市道路框架和完整的环城通道，城市框架由最初的不足10平方公里扩大到25平方公里。在此基础上，该县深入推进“四城同创”活动，对城市进行精细化管理，使城市品位不断提升，人居环境明显改善，城区绿地覆盖率达到36.2%，顺利通过了省级园林城验收。通过城北产业集聚区的建设发展，该县产城融合步伐不断加快，有力促进了项目、产业和人口的集聚，带动了房地产业和服务业的蓬勃发展。2007以来，该县房地产开发面积达100万平方米，城市形象有了明显改观，居民的居住条件也大为改善。襄城县房地产市场前景广阔近年来，受人民生活水平不断提高等因素刺激，襄城县房地产开发速度不断加快。襄城县采取正确对策，转移工作重点，以营造优美人居环境为出发点，以创宜居城市为总目标，积极引导和支持房地产业发展，并把其作为财政增收的重要渠道来培育，使该县的房地产开发业由小到大逐步成长起来，带动整个县域经济增长，成为全县国民经济发展的支柱产业。2009年，该县共完成房地产投资4.3亿元，开发面积达50万平方米。2007年、2008年和2009年，该县商品房销售面积分别是33.2万平方米、45.4万平方米和56.7万平方米，销售总面积达到135.3万平方米;商品房销售金额分别是4.2亿元、7.1亿元、8.9亿元，销售总金额达到20.2亿元。城镇化战略为襄城县房地产业发展带来历史性机遇。2009年，全国的城市化水平达到37.7%，而襄城县的城市化水平在33%左右，迈过了30%的高速推进临界点