居住物业与生活.doc

居住物业与生活 一前言随着我们生活水平的提高，我们对于居住环境的要求也越来越高。居民住宅区成为了我们一个重要的的居住形式。小区，是指在城市一定区域内建筑的、具有相对独立居住环境的大片居民住宅。据统计，现全国总计有超过3万个小区，其中仅北京市就有三千多个小区。而除了小区的位置，小区楼房的质量，价钱，我们最关心的可能就是小区所配备的物业了。因为，好的物业管理可以让我们生活的更舒心，更安全，更便捷，而不好的物业管理则可能带给我们很多不便，甚至影响自己的居住条件，而业主与物业管理者发生纠纷的事例也屡见不鲜。而我们身为业主，多了解一些物业管理相关的知识可以帮助我们更好的与小区物业管理者沟通，交流，从而提高我们的生活质量。在这里，我将根据物业管理和老师上课所讲，浅谈我对与我们关系密切的居住物业的一些认识。二物业管理的工作物业管理的对象是物业，即已建成夫人各类建筑物及其附属设施，设备和相关场地，服务的对象是人。即物业的业主及使用人，从而，了解物业管理的具体日常工作，应为业主提供的服务是业主维护自身利益的必要条件。而物业公司就像是一个大家庭中的管家一样，要将家中的方方面面安排妥当，这个任务实在不轻，这不仅需要很重的劳动强度，要求管理者有一定的统筹合理安排能力，还需要人性化的服务，高标准的工作水平。对于物管公司而言，工作安排合理，人员素质达标，高水平完成工作是让客户满意的条件。而现在的物业公司往往存在着多项服务不到位，工作人员专业素质差，缺乏与业主沟通交流，不能提供人性化服务等问题。导致物业纠纷不断，物业费收取困难，物业公司面临困境等现象。这里，我总结了物业管理应该做到的方方面面的工作，以此来评判一个物业公司是否称职。（1） 房屋维修与养护管理（2） 物业设施设备维修与管理物业及其附属设备反映了一个时代的经济，文化和科学技术特征，成为人类文明的重要标志。物业设备是物业的有机组成部分，没有附属设备配套的物业不能算是完整的物业。水，电，煤气，天然气等设备与我们的生活密不可分，还有随着高层楼房的普及，电梯的管理维修保养，另外，北方住宅区冬天的供暖问题都是物业业主所关心的。（3） 物业环境管理良好的环境保护始终是物业公司追求的目标之一，也是提高住户工作和生活质量的重要标志。相信这一点大家都深有体会，大到如路灯，坐椅，电话亭，垃圾桶，标志牌，休闲健身设施的建设，小到每天对垃圾处理情况，对草坪树木的修理，如果物业公司做得好，我们就会拥有一个良好的生活休闲环境，如果做的不好，如没有绿化，没有健身设施，甚至垃圾不及时清理造成的异味，都会严重影响我们的生活品质。环境管理的水平也是影响业主对物业管理费态度的重要因素。（4） 物业安全管理相信这一点的重要性大家都明白，小区防火，防盗永远是一个大家关注的方面。而物业的安全管理就包括安保服务管理，消防管理和车辆管理。 物业公司应该建立有效地安保制度。如根据住宅面积，出入人数，公共设施数等因素配备相应的安保人员。确定安保巡逻的岗位和路线，建立24小时固定值班，站岗巡逻制度等。加强安保人员职业道德教育。保证对消防设施的维护与管理。规范车辆管理等。（5） 物业信息管理现在是信息化社会，物业公司掌握着住户信息，日常管理信息，招商阶段信息，施工及验工阶段信息，设计规划阶段信息等重要信息资源，对这些信息的合理管理可以让我们在出现问题时高效地找出原因，解决问题，也可以让我们生活更加地有安全保障。而信息管理是随着计算机技术的发展而出现的新型管理模式，箱子呢在不久的将来，信息化管理将给我们的生活带来更多的便捷，而信息管理水平将是物业公司竞争的一个重要手段。 。 三物管收费问题 由上面一条的介绍，我们已经知道，物业公司的劳动强度确实很大，担负的责任也很大。因此，物业公司向业主收取物管费用是合理的，然而，物业费收取难已经成为了困扰物业行业的一大问题，资金收缴不上来就必然会导致接下来的工作不到位，既而引起业主不满，这是一个恶性循环。所以，要解决这个问题，我们就要了解物管费用如何确定，是否合理，都用在了哪些地方。 首先，物业管理资金是物业管理工作得以顺利开展的基础，它包括物业服务费，经营性收入，专项维修资金和国家财政四种来源渠道而物业管理资金的用途包括保证房屋及其附属设备的完好，物业各类人员的工资和福利支出，物业服务企业原材料消耗及办公费用支出，利润缴税等四个方面。 下来就让我们了解一下我们最关心的物业服务费，。物业服务费就是业主向物业服务企业缴纳的管理服务费用。它是居住物业管理的主要收入来源。普通住宅小区通常采用包干制约定物业服务费用，即业主向企业支付固定物业服务费用。它的测算用一个简单的公式来表示。而物业服务收费标准则要根据物业类型，档次，服务质量标准和物业服务企业资质等级等，由政府指导价格确定，或者业主与企业自行协商公示决定。 这是一个很合理的收费制度，可是为什么会出现物业公司收费难的情况呢，我认为主要存在以下几点原因：1. 很多业主对物业 管理的认识太过浅薄，并存在偏见。毕竟物业管理是一个新兴的行业，很多居民以前的居住情况是不需要缴纳任何费用的，而在搬入新的小区之后，对物业公司所作的工作不了解，对物管条例也知之甚少，认为物业公司只是负责保洁等普通工作，不应收取太多费用。2. 业主对物业公司不满意因为物业行业服务标准评价体系的不成熟，不完善，没有一个统一的标准去评价物业公司的工作成果，所以物业公司服务水平就难免良莠不齐，甚至存在很多不到位的地方。业主没有得到期望的服务水平，或者认为收取物业费过高，自然就会对缴纳物管费产生抗拒心理3. 物业公司与业主缺乏沟通交流因为对物业公司某些方面不满意，许多业主选择的抗议方式都是拒交物业费，而不是找物业公司协商反应情况。而另一方面，许多物业公司在业主拒交物业费后采取的方式都是停水，停电等极端方式，而不是主动找业主了解情况。这样缺乏交流的情况加剧了业主与物业公司之间的矛盾。针对以上情况，我作出以下建议1. 物业公司加强对物业管理知识的宣传通过宣传栏等方式让小区业主了解物业管理的重要性与必要性。2物业公司完善自身，提高服务水平只有物业公司做到向业主承诺的工作，将小区打理的井井有条，业主们才有可能从心里接受这个管家“并按时缴费2. 加强物业公司与业主的交流业主可以自发成立业主委员会，与物业公司定期开会，交流彼此的意见建议。让业主发现问题之后有地方反映。，业主也应多提可行的建议，采取宽容友好的态度，给物业公司处理问题的时间爱你，也应了解物业公司的为难之处，4，物业公司收费情况公开 公开收费标准，缘由，用途，让业主清楚地看到自己的钱用在了那里，这将有效地减轻业主的抗拒心理。5.5.政府应完善有关物业费的法律条文，让物业公司，业主都有法可依，才可以依法办事 三 前景与展望物业