四川信托尽调报告模板及清单[1].docx

房地产（企业）融资项目资料一览表资料名称份数是否盖章如未提供，说明理由借款企业基础资料1. 营业执照（或事业单位法人）正副本复印件*2. 组织机构代码证正副本复印件*3. 税务登记证（国税地税）复印件*4. 贷款卡复印件*5. 贷款卡查询信息*6. 法定代表人证明书7. 法定代表人身份证复印件*8. 法定代表人授权书9. 被授权人身份证复印件10. 股东会（董事会）授权书11. 公司章程复印件*12. 借款人签章样本*13. 财务报表(近两年年报及最新月报及科目明细)*14. 验资报告*15. 公司股权结构图与组织机构图*16. 公司已开发项目汇总分析(土地面积、地理位置、建筑面积、总投资、工程起止、开盘日期、销售均价、销售收入、回款情况等)担保人资料及其他信用增级人资料担保人为一般企业1. 营业执照营业执照正副本复印件*2. 金融许可证复印件3. 组织机构代码证正副本复印件*4. 税务登记证（国税地税）复印件*5. 贷款卡复印件*6. 贷款卡查询信息*7. 法定代表人证明书*8. 法定代表人身份证复印件*9. 法定代表人授权书10. 被授权人身份证复印件11. 董事会（股东会）授权书*12. 公司章程复印件*13. 保证人签章样本*14. 财务报表(近两年审计及最新月度报表及科目明细)*15. 上级部门同意担保的书面授权或批文*16. 验资报告担保人为金融机构1. 营业执照*2. 金融业务许可证*担保人为自然人1. 有效的身份证件原件(如需要还包括配偶)*2. 户口簿或有效的居留证件复印件*3. 婚姻状况证明材料复印件*4. 借款人经济收入或偿债能力证明原件(包括配偶)*5. 学历证明、专业技术职称证书复印件抵（质）押物资料1. 抵质押财产的权属证明文件*2. 权利质押的权利凭证*3. 出质人（抵押人）资格证明*4. 同意抵质押担保的内部授权文件*5. 财产共有人出具的同意出质的文件*6. 办理抵质押登记的证明文件*7. 我司认可的评估公司出具的预评估报告项目有关资料1. 有权部门批准的项目批文*2. 可行性研究报告*3. 建设项目规划许可证*4. 土地使用证、国有土地出让合同及土地出让金及契税缴纳凭证和银行回单*5. 环保、水利、拆迁批复*6. 资金筹措方案*7. 落实资金来源证明材料*8. 建设用地规划许可证*9. 施工许可证*10. 拟融信托资金详细使用计划*11. 项目已投入资金详细清单及资金凭证*12. 项目现有融资资料（融资主体、金额、期限、担保措施）*13. 项目红线图、鸟瞰图、效果图*14. 项目工程进度图*15. 项目进度现场照片*若项目已预售16. 预售许可证*17. 已售的房屋销售合同* 四川信托尽调报告模板一、借款人评价5(一)公司基本情况5(二)借款人财务状况分析11二、“xxxx”项目分析19(一)项目简介19(二)项目环境分析22(三)项目投资估算29(四)“xxxx”项目还款能力分析34三、“XXXXXX”项目销售分析40(一)“五洲汉唐”一期销售情况介绍40(二)“五洲汉唐”二期销售情况预测40四、担保企业分析参照借款人基本分析和财务分析提供44五、信用增级方式按贵公司实际可提供担保情况45六、一般风险评价45一、 借款人评价(一) 公司基本情况1. 公司历史沿革XXXXXXX有限公司成立于2008年10月17日，注册资金为3,019万元，公司开发资质为：二级，注册地为市中区柏杨中路17号，企业经营范围有：房地产及旅游景点开发；建筑装饰；项目投资及咨询；销售建筑材料、五金、其他机械设备及电子产品。公司控股组建了乐山五洲建筑工程有限公司、四川绿林绿化工程有限公司、四川广厦商贸有限公司、乐山五洲物业管理有限公司、四川国胜营销服务有限公司等企业（详见XXXXXXX有限公司及其关联企业基本信息表）。XXXXXXX有限公司及其关联企业基本信息表企业名称组织机构代码证工商登记证国、地税登记证开户情况注册资本法人代表股东及出资比例经 营 范 围开户行帐号XXXXXXX有限公司房地产及旅游景点开发；建筑装饰；项目投资及咨询;销售建筑材料、五金、其他机械设备及电子产品。XXX建筑工程有限公司房屋工程建筑；建筑装饰；销售建材。XXX工程有限公司园林绿化工程设计、施工XXX商贸有限公司五金交电、电子产品、电讯器材、家用电器、机电设备、汽摩配件、建筑材料、化工产品(除危险品)、电脑及配件、印刷机械、办公设备、文体用品、日用品、包装材料、工艺品、玩具、金属材料、服装鞋帽。XXX房地产营销策划有限公司房地产营销策划；设计、制作、发布国内户外广告；房地产经纪；房地产项目投资；广告策划、房地产信息咨询。XXX物有限公司物业服务公司荣获“2011年度3.15消费者诚信企业”荣誉称号。在2011年完成“海棠国际”房地产项目的开发。截止去年末，该项目已为公司创造了39,083万元销售，实现了12,070万元利润，为股东创造了丰厚回报，为乐山城市建设的发展，为乐山市民居住环境的改善做出了积极贡献。该项目还荣获乐山主流媒体联合颁发的2009年度“最佳品质楼盘奖”、乐山市消费者协会和乐山市房地产商会联合颁发的2010年度“最受消费者尊敬奖”。2. 公司主要经营情况简介2009年5月，公司通过公开竞拍方式以1.71亿元的价格取得乐山市中心城区通江片区白燕路北段东侧TJ-15-1、TJ-15-2共计138.85亩的土地开发权，用于开发“五洲汉唐”房地产项目。目前，该一期项目已投入1.67亿元建设资金，一期一批次于2012年6月中旬开盘销售，现已基本售罄；一期二批次于2012年9月下旬开盘销售，现已售80%左右，计划在今年12月份开盘销售一期三批次，并在明年春节前后推出二期楼盘。公司将紧紧抓住国家产业政策调整和经济增长方式转变的契机，采取多种形式，积极介入国家鼓励发展、市场前景光明的新兴产业领域，为企业发展和转型升级储备新的项目。五洲人正以只争朝夕的精神投入到新乐山的开发建设中，努力为乐山的经济社会发展做出自己应有的贡献。3. 公司主要管理人员介绍公司董事长兼总经理XX，男，48岁，拥有研究生学历，曾先后担任四川信托投资乐山办事处副总经理、总经理，乐山市川信花园房地产开发有限公司总经理等职务，2008年10月担任XXXXXXX有限公司董事长兼法人代表，法律意识强，吃苦耐劳、品行端正，有良好的职业道德和团队精神，有丰富的企业管理经验。在商业房地产市场开发方面，具备很强的市场拓展能力、敏锐的市场嗅觉和先进的项目策划、运作及组织协调能力，反应迅捷、勇于挑战、善于沟通，是乐山房地产市场屈指可数的风云人物。公司财务负责人XX，28岁，财务本科毕业，中级会计师职称，诚实守信、开朗、谦虚、自律、自信、责任心强、有原则、有强烈的敬业精神、做事严谨，财务基础扎实、专业能力强，熟悉国家财经制度和相关政策法规。公司总工程师XX，男，57岁，拥有注册建筑师、总监理工程师专业技术职称，不仅在政府部门任过职，还长期在建筑施工第一线工作，对房地产开发从设计、施工、监理各个环节都比较熟悉；对单体户型、总平布置、规范掌握、工程成本及质量控制等方面有较强的能力。有较好的技术团队管理能力。为人诚实谦和、工作认真负责、能做到精益求精。4. 主要股东构成及基本信息单位：万元出资人出资金额出资比例XXXXXXX有限公司股东投资情况一览表截至时间：2012年7月31日股东姓名投资企业股东投资占比备注名称法人代表注册资本经营范围(二) 借款人财务状况分析根据XXXXX提供的财务报表进行分析。其中2010、2011年度财务报表已经审计，2012年10月的XX务报表未经审计。1. 资产负债状况分析2011年、2012年及2013年1月底资产负债表主要数据如下表： 单位：元项目/时间2011年2012年增长额增长率2013年1月货币资金应收账款其他应收款预付账款存货流动资产合计长期股权投资固定资产合计无形资产非流动资产合计资产总计短期借款应付票据应付账款预收账款应交税费其他应付款流动负债合计长期借款非流动负责合计负债合计实收资本资本公积盈余公积未分配利润所有者权益合计负债和所有者权益合计2. 资产构成情况及分析截至2012年10月底，公司资产总计9.41亿元，负债总计1.31亿元，资产负债率为13.98%，值得注意的是无形资产一项为4.95亿元，占到总资产的50%以上。2010年、2011年和2012年10月的报表显示，公司资产总额分别为3.82亿元、3.57亿元、9.41亿元，公司总资产在前两年保持基本稳定，而在2012年有一个较大幅度的上升，主要是由于土地使用权的增值，并且该土地使用权是为房地产项目而备置，这使得无形资产增加，从而提升公司的总资产。截止2012年10月，公司资产总计已达9.41亿元。公司资产以非流动资产为主，主要原因是非流动资产中无形资产占比较大，2010年无形资产余额达到了流动资产总额的1.11倍以上，并且无形资产的变动也比较大，主要是由于土地使用权的获取与转让，2010年-2011年下降了91.68%，总共转让了价值1.06亿元的土地使用权，是由于建设五洲房地产项目一期而转出。而至2012年10月止，公司在2012年获得土地使用权评估增值，该增值部分为价值4.86亿元的五洲汉唐100.85亩待开发土地，该部分土地是于2009年5月，公司通过公开竞拍方式以1.71亿元的价格取得乐山市中心城区通江片区白燕路北段东侧TJ-15-1、TJ-15-2共计138.85亩的土地开发权，用于开发“五洲汉唐”房地产项目。（1）流动资产主要构成情况公司流动资产以货币资金、存货、预付账款和其他应收款为主。项目2011年末 2012年末 2013年1月 存货2010年、2011年和2012年10月，存货分别为0.63亿元、1.68亿元、1.80亿元，占每年流动资产的比率分别为60.38%、90.58%、63.44%，可以看出存货逐年增加，这是由于该公司2011年开始准备和建设五洲房地产项目，2011年开始准备和开发“五洲汉唐”项目，年度内主要以未建成的半成品房和部分成品房为主，对外销售部分也没有达到确认收入的条件，因此所有此类资产都计入了存货，导致存货几乎占了流动资产的全部，而公司的存货在2012年后存货开始缩减，公司的销售情况开始转向正常，公司的房地产销售依然保持稳定。其他应收款在流动资产中的占比很少，根据2011年审计报告，其他应收账款的主要欠款人如下表：应收对象金额（元）占总额比例%蒋乐俊任城冰乐山庄大房地产开发有限公司长沙坪煤矿合计货币资金分别为0.25亿元、0.14亿元、0.21亿元在流动资产中分别占比24.47%、7.63%、7.52%，需要指出公司在进两年货币资金所占比率降至7%左右，是因为近两年存货的大幅增长，而从2011年起公司开始准备“五洲汉唐”项目，以投入为主，也导致货币资金的减少。预付账款只有2010年有余额，占流动资产的8.64%，该年的预付账款均属于个人预付账款。应收账款项目只有2012年10月份的资产负债表中存在为0.83亿元，占流动资产比率为29.03%，该应收账款为汉唐一期一批次、二批次房款，值得注意的是，公司在前两年年末并无应收账款，说明公司对应收账款的收款及时，对应收账款的管理严格，周转时间快，公司的流动资金良好。（2）非流动资产构成情况项目2011年末 2012年末 2013年1月 固定资产无形资产合计占非流动资产公司非流动资产主要由固定资产构成。2010年、2011年和2012年10月固定资产余额分别为1.51亿元、1.50亿元、1.52亿元，占非流动资产比率为54.13%、87.39%、22.73%，固定资产的构成基本为门市和车辆，每年按直线法进行折旧，并未有大的变动。非流动资产中变动最大的为无形资产，其余额分别为1.16亿元、0.1亿元、4.95亿元占非流动资产41.54%、5.60%、75.44%，无形资产中主要为土地使用权，在房地产行业购买土地使用权和转让土地使用权频繁，值得注意的是2012年年初至10月底，公司增加无形资产4.86亿元，均为五洲汉唐100.85亩待开发土地。长期股权投资从2010年至今均为0.12亿元，根据2011年审计报告，长期投资的被投资方如下表：被投资单位名称投资成本（元）合计3. 负债构成情况2010年、2011年和2012年10月，公司负债总额为0.71亿元、0.52亿元、1.32亿元，资产负债率分别为19%、15%、13.98%，资产负债率一直维持在一个低水平，并呈现出逐年递减趋势，资产的增长速度快于负债的增长速度。项目2011年末 2012年末 2013年1月 预收账款其他应付款合计占非流动资产公司的负债以流动负债为主均在87%以上，2011年末和2012年10月年报显示，其负债均来自流动负债。流动负债中以预收账款和其他应付款为主。预收账款分别为0.08亿元、0.03亿元、0.02亿元，占流动负债比率为12.69%、5.73%、1.75%。其他应付款分别为0.38亿元、0.49亿元、1.02亿元，占流动资产的61.78%、94.23%、77.59%，可以看出2011年末的其他应付款的比率最高，几乎所有的负债都来自其他应付款，根据2011年经审计的年报显示，其他应付款的主要债务人如下表：应付对象金额（元）占总额比例%合计从近年报表来看曾波、徐立新、吴兴忠、五洲建筑等是长期挂账的其他应付账款，而曾波、李火军、吴兴忠均为公司的股东，五洲建筑为该公司的子公司。在公司其他应付账款占负债比率较大，资产负债率较低的情况下，公司有很大的空间通过更多的负债融资来提高财务杠杆，提高资金运用效率。而在资金需求量较大的项目中，充分发挥杠杆优势能够提高所有者的投资收益率，从而提高公司的整体价值。（1） 短期借款融资来源金额起止期限担保措施（2） 长期借款融资来源金额起止期限担保措施4. 所有者权益情况分析所有者权益情况项目2011年末 2012年末 2013年1月 资本公积（元）无形资产（元）从表中可以看出资本公积增加了4.78亿，2012资本公积里明细里指出有5.93亿为五洲汉唐138亩土地评估增值，而无形资产里4.86亿是2012年新增无形资产，2012年报表中青果山海棠国际门市0.09亿元，五洲汉唐未开发土地为4.86亿元。5. 借款人主要财务指标分析衡量公司的主要财务指标如下： 项目2011年末2012年末 2013年1月 短期偿债能力流动比率速动比率现金比率经营活动净现金流量/流动负债长期偿债能力资产负债率盈利能力销售利润率营运能力存货周转率（次）总资产周转率从上表可以看出，该公司的短期、长期偿债能力较为理想。流动比率均大于1.5，说明资金的流动性好。其中资产负债率维持在20%以下，负债率较低，说明公司长期偿债能力强。在2011年流动比率大幅增加而速动比率明显下降，这是由于存货的增加所导致的，其短期偿债能力受到影响，但2012年速动比率有所上升，偿债能力得到好转。存货周转率较低，这是房地产行业的普遍特征，而2010年存货周转率过高和2011年存货周转率过低形成明显反差，主要是因为2011年年末“五洲汉唐”项目已投入建设，存货主要由土地成本和建安工程费组成。总资产周转率说明了公司对资产运用的效率，2011年资金运用效率低，这一情况在2012年得到逐步的好转。2011年的盈利能力和营运能力都从数据上显得疲软，其根本原因是2011年，该公司开始准备上马五洲汉唐这一新项目，以投入为主，因此在资金周转和利润方面体现出的账面信息较差，但这并不妨碍公司项目的盈利性以及公司良好的发展前景。而从销售利润上可以看出今年与去年相比已实现扭亏为盈，在业绩上得到很大突破。6. 借款人报表盈利能力分析近几年，公司主营业务收入、利润总额和净利润如下表所示：（单位：元）项目2011年末2012年末 2013年1月 营业收入减：营业成本 营业税金及附加 销售费用 管理费用 财务费用营业利润减：营业外支出利润总额所得税净利润2011年营业收入大幅下降，较2010年下降了2.03亿，占2010年收入的96.28%，导致公司亏损的原因是2011年准备建造新的项目，主要以资金投入为主，从表中可以看出营业税金及附加在2011年与2010年和2012年相比大幅下降，说明该年投入资金准备建设房地产项目，并没有大额的销售计划，所得税一项在2011年为0。另一方面，房地产行业的期间费用全部计入当期损益，因此在营业收入低的情况下，公司内部的各项稳定的期间费用依然存在，导致营业利润出现亏损。营业成本占营业收入的比率分别为56.07%、75.27%、69.81%，可以看出毛利率降低是主要原因是今年建筑成本的过快上涨。2011年毛利只有24.73%，是近年来最低的一年，伴随营业收入的下降，2011年业绩状况差。而到2012年公司再度扭亏为盈，这主要是由于“五洲汉唐”项目实现良好的销售，因而公司再度找到了利润增长点，合理的应对了相关的法规政策，实现了净利润0.26亿元。可见公司随着“五洲汉唐”项目的逐步销售，将不断实现自身销售收入增长，提升经营业绩。7. 借款人现金流分析2010年、2011年和2012年10月份，公司主要现金流量指标如下表：（单位：元） 项目2011年末2012年末 2013年1月 一、经营活动产生的现金流量净额二、投资活动产生的现金流量净额三、筹资活动产生的现金流量净额四、汇率变动对现金的影响净额五、现金及现金等价物的增加额 2011年与2010年相比，公司经营活动产生的现金净流量大幅下降，而2012年又呈现出上升趋势，增幅接近3倍，2012年10月经营活动产生的现金净流量达到了920.74万元，说明公司2012年开始销售之前开发的房产，正在逐步的回到盈利的正常轨道上。经营活动现金流量的波动情况是由于2011年公司上马新项目，以投入为主，收入较少，而2012年开始销售房产，取得一定收入。三年投资活动中的现金流出主要为购买固定资产支出，2011年筹资活动净额出现负数，是因为偿还之前所借的债务所导致。从现金流量表中可看出，公司2011年没有进行更多的筹资，而是将之前的债务进行清偿。 单位：元项目2011年末2012年末 2013年1月 营业收入应收账款预收账款销售商品、提供劳务收到的现金另外，2012年1.88亿元营业收入中有1.04亿元已经收到现金，剩余部分为应收账款。2010年预收账款与营业收入的比例为1:27，2012年预收账款与营业收入的比例为1:82，说明2012年大部分销售额已经确认收入，公司的销售状况良好。综上，公司近三年来财务状况有所起伏，在房地产行业遭受冷落后，有着复苏的趋势。由于该公司负债率长期保持低水平，其资金来源主要是所有者权益和其他应付款，偿债能力强，并且具有良好的盈利能力，因此可以预见，公司未来发展态势较好。二、 “xxxx”项目分析(一) 项目简介“五洲汉唐”二期基本情况说明表开发主体XXXXXXX有限公司总用地面积总建筑面积项目地址建筑单体设计单位总体规划设计单位本项目建设总投资（估算）(万元)折合建筑单位造价（估算）(元/)已投入自有资金(万元)目前项目建设资金缺口(万元)由XXXXXXX有限公司投资开发的“五洲汉唐”房地产项目位于乐山市中心城北通江片区白燕路北段东侧，占地138.85亩（二期占地约30.76亩），南临通江实验小学，西临白燕路城市主干道，北侧为二环路、乐山新一中及星河家园、翰林印象等成熟小区，医疗设施有乐山市中区第二人民医院，区位优越，文化底蕴丰富。该片区整个大路网骨架已经形成，凤凰路北段、通悦大道、竹林路（火炬一路）、杨山路（火炬二路）的一纵两横交通网路已在2010年初建成通车。公交线路已有6路、2路、12路、1路，出行非常便利。并且目前该地块达到“七通一平”条件的空地，满足建设条件，无需拆迁。同时，所有的供电、电信、自来水、污水、雨水、燃气等配套市政管网设施铺设完毕，已经具备了完善的市政配套设施。该项目在目标市场具有区位、品牌、环境、规模和价格竞争优势。它地处通江板块，是市政府倾力打造的乐山未来的人文、经济副中心。目前已经汇集了星河家园、流水庭院、水木清华、莱佛士帝景、水晶城、新天国际、君上河府、江南人家、名门外滩等一大批品质楼盘，区域居住氛围日渐形成。随着白燕路西侧的领地亚马逊、亚泰棕榈湾和本小区的建成，将整体拉动该片区的居住、投资价值迅速增长。“五洲汉唐”区位图 “五洲汉唐”鸟瞰图(二) 项目环境分析项目背景分析受到“5.12”大地震和国际金融风暴的双重不利影响，中国房地产市场在经过前期的高速发展后，步入调整期，呈现出低迷不振的状态，阻滞了国民经济的发展。为此，国家迅速出台了一系列拉动内需、确保经济增长、促进房地产业平稳健康发展的宏观调控措施，房地产市场终于在去年初开始复苏，成交数量和成交价格双双稳步攀升，拉动了经济的增长。但是，随之而来的全国范围内房地产市场井喷式的发展却为经济过热可能引发的市场泡沫埋下了隐忧。在这种情况下，国家基于防范风险、保障民生和促进房地产市场健康有序发展，又从去年年末开始，先后出台了一系列调控楼市价格过快增长的政策和措施。受此影响，我国房地产市场又暂时进入了新一轮调整期。对此，我们认为：去年12月7日闭幕的中央经济工作会议和刚刚召开的“两会”已经为今年的房地产调控政策定调，国家将继续实行积极的财政政策和适度宽松的货币政策，支持居民自住和改善性购房需求。随着城市化建设的加快，市民的居住需求不断释放，房地产开发的增长还会继续。国家目前对楼市的调控，是在充分肯定房地产业对经济发展和城市建设的拉动作用的前提下，为防止房市过热，避免产生“泡沫”而适时出台的防患于未然的英明举措，其根本目的是要在保证老百姓买得起房，实现“居者有其屋”的同时，促进房地产市场的平稳、可持续发展。房地产业作为关联度大、支撑性强、带头作用明显，并且对各级财政的贡献度都很高的产业，目前的调整只是在一、二线城市之间，在高档住宅和普通住宅之间发生的区域性、结构性调整。在国家宏观政策调控下，我国房地产市场经过此次调整，必将迎来更加成熟的政策导向和市场环境，迎来更加平稳、更加健康、更加持续长久的发展。随着中国城市化进程的加快，随着新生代购房者群体的逐步壮大，随着改善性住房需求的稳步提升，中国房地产市场的需求依然刚健。就乐山而言，随着“百万人口大乐山”、“千亿交通大工程”、“乐峨新城”等大规划、大工程、大项目的实施或者建成，乐山将成为区域性综合枢纽城市，成为西部综合交通枢纽的重要组成部分和成都平原城市群的南部中心。所以，乐山房地产市场的持续、健康发展，是毋庸置疑的，是社会各界、上上下下、方方面面业已形成的共识。第一，乐山“增长极、次枢纽、南中心、目的地”的定位决定了乐山将得到超常规发展。这一点，不仅被乐山本地的开发商看准了，更是引起了以四川华西、四川蓝光、浙江展城、深圳大中华等大企业、大集团为代表的外来开发商们的高度关注。他们对乐山的楼市充满了期待，更充满了信心，纷纷抢滩乐山，意欲占领乐山房地产市场的高地。第二，乐山独特的地理位置、优越的人居环境，决定了“宜居乐山”的知名度会越来越高、竞争力会越来越大、吸引力会越来越强。有调查资料显示：越来越多的外地人，尤其是“蜗居”一线城市的购房者，正将乐山作为置业安家的首选地。可以毫不夸张地说，乐山正昂首向“移民城市”迈进，其强劲的发展势头已锐不可挡！1. 区域房地产市场分析1乐山市房地产开发基本情况乐山市中心城区国民经济在总体上保持持续、快速增长的良好态势，作为四川的历史文化名城、重点旅游城市和乐山市的中心区域，依托资源优势，通过旅游资源的整合和开发，城市发展越来越快，促进了房地产、餐饮、商贸、交通运输、金融等相关行业的发展，扩大了消费需求。随着乐山市城市总体规划（19952020）和乐山市国民经济和社会发展第十一五规划的进一步实施，推动着乐山市中心城区城市房地产建设、环境保护建设和各项基础设施建设，促使房地产业发展到一个新的高度。乐山市中心城区内，随着规模性开发，周边环境配套的成熟，具有舒适、宜居的人造自然景观、绿化和内环境好的小区比比皆是，莱佛士帝景民生领锋名门外滩片区沿江一线，紫气东来巴比仑春华逸都天和大院华冠馨苑沿春华路一线，肖坝嘉州新城片区、城东片区、青果山片区、通江片区、柏杨西路片区都涌现出一批批环境宜居、品质优良的新兴生活小区及配套的商业服务网点。在乐山市中心城区商品房市场中，普通商品住宅占整个市场规模的85%，价格主要集中在5000-5600元/平方米之间。住房市场交易活跃。2008年全市土地购置面积116.7万平方米；市中区商品房销售面积83.86万平方米。2009年房地产市场持续回暖，销售商品房3294万平方米，销售金额855亿元，其中，中心城区销售商品房2231万平方米，增长1508；销售金额676亿元，增长1731。2010年，房地产企业完成房屋销售面积同比增长54.9%，其中住宅销售增长47.6%。乐山市房地产市场呈现出以下特点：（1）乐山现阶段住宅存量供给相对于2010年有明显增加；（2）2010年乐山市区新开工项目逐渐增加，嘉州新城、翡翠国际、领地亚马逊、华泰棕榈湾、新天名城、民生领锋、西城国际、西岭美庐、天和大院等一大批项目陆续面市。（3）2008年至2009年新开发项目的产品面积多以90平米以下的小户型为主；（4）目前乐山市场存量户型以小户型的高层产品为主，楼层普遍在15层以上；（5）从市场的物业形态角度上看（包括未来开发楼盘），主要以高层电梯为主，缺少多层和小高层产品；（6）市场存量主要分布于城东片区和苏稽片区，从剩余面积和剩余套数上来看，目前乐山新、老城区和通江片区范围内商品住宅所占比例非常小，处于基本消化完毕状态；（7）目前乐山在售项目主要以框架电梯、框剪电梯、剪力墙电梯为主，多层主要以砖混现浇板为主，框架为辅助；伴随着乐山市房地产市场的发展，乐山市的整个土地成交量和地价都呈明显增长趋势。2009年11月27日，柏杨西路片区蟠龙路东侧BY(III.B)-a号商住用地土地成交单价为516万元/亩，青果山片区QG-04-1号商住用地成交单价为561万元/亩，通江片区岷河四期还房小区TJ-mh-7、8、9号商住用地成交单价为489万元/亩，2010年11月，中心城区通江片区滨江路北段TJ-9-1-01号地块成交单价为680万元/亩。从近年推出的数量及竞买情况可以看出，众多房地产开发企业看好当地的房地产市场前景，这也预示着乐山市房地产开发已经步入快速发展的时期，乐山市的整个土地成交量和地价都呈明显增长趋势，加快了乐山市的城市扩容。2乐山市房地产未来发展预测乐山市房地产业态非常良好，发展前景广阔。（1）乐山市风景优美，气候宜人，交通发达，城市功能完善，具有理想的人居环境。先后荣获过国家级历史文化名城、中国优秀旅游城市、联合国城市管理中心在中国的唯一合作城市、全国卫生城市、全国绿化模范城市、四川省“三优一学”文明城市、四川省首批园林城市、四川省环境保护模范城市等荣誉称号，正在积极申报“人居环境典范城市”，是闻名世界的世界文化与自然“双遗产”保护地，是川内最宜人居的二级城市，已被列入四川省优先发展建设的两个100万级人口大城市名单，目前，正大力实施“千亿交通工程”，打造“四川增长极、西部次枢纽、成都南中心，中国目的地”。随着“两航、五铁、八高速、一枢纽”的加快建设，乐山正构建功能完备的综合交通运输体系。由于乐山市的房地产价格水平较低，与其他川内同类型、同级别的城市（如绵阳、泸州、宜宾等）有一定差距（每平米销售均价偏低5001000元不等），所以发展潜力巨大。（2）乐山市中心城区作为重要的工业基地和旅游景区，城市化水平较高，购房消费者主要为旧城换房居民、企事业单位与政府工作人员，以及中小民营业主和外来购房人员（以乐山周边区县居多），收入居平均收入水平以上。这些购房消费者具有较高的购买能力，有利于推动乐山市房地产市场的发展。乐山房地产市场逐渐完善与规范，正向一个健康和谐的方向发展。乐山城市化滞后于工业化、城市发展滞后于景区发展的局面将逐步改变，按照“三区连片、拥江发展”和“乐峨融城、一体建设”的规划思路，中心城区面积将从40平方公里扩大到100平方公里，人口将从40万增加到100万，这将给房地产开发带来巨大的商机。乐山市房地产未来发展情况较好。近年来乐山城市房地产开发商越来越多，商品房建设总投入越来越大，商品房建设规模不断扩大，中心城区已经发展到50余平方公里，城市人口已经发展到50多万人。随着城乡一体化的建设，城市人口的增长将带动乐山房地产市场的供、需同步日益增长。预计2011年全市实现全社会固定资产投资450亿元、中心城区销售商品房面积200万平方米。2. 项目竞争对手比较分析（一）项目优势（1）区位优势1、政府规划，城市北拓，区域开发已全面启动，将呈现一个面积约3平方公里的高档生活居住区，规划建筑容量为170万平米，该片区将打造成为乐山将来的人文、经济副中心。2、该片区目前已经汇集了星河家园、流水庭院、水木清华、莱佛士帝景、水晶城、新天国际、君上河府、江南人家、名门外滩等一大批品质楼盘，区域居住氛围日渐形成，白燕路领地亚马逊、棕榈湾、新天名城、龙湾水岸和本小区的建成，将整体拉动该片区的居住、投资价值的迅速增长（2）交通优势1、该片区整个大路网骨架已逐渐形成，凤凰路北段、通悦大道、竹林路（火炬一路）、杨山路（火距二路）的1纵2横交通网路已于2010年初完成通车。2、已有公交线路：周边6路、2路、12路、1路等公交线路，交通顺畅。3、蟠龙路的开通，将分流现在白燕路上的大型、重型车辆，大大缓解白燕路的交通压力，改善交通环境。（3）人文优势在本项目附近已有全国级重点中学乐山一中，随着乐山实验幼儿园、通江实验小学搬迁通江板块和乐山七中城北分校加紧建设，这里的人文氛围将进一步浓郁，是名副其实的人文宝地。（4）环境优势1、东面临岷江，西面有为嘉州古城带来温润与婉转气息的竹公溪，溪水顺山谷蜿蜒流淌十余里。这里山青水秀，竹木葱茏，是古城嘉州近郊的一处风景地，岷江的壮阔和竹公溪的婉约可谓相得益彰。2、项目紧邻竹公溪市政公园（汉唐公园）和岷江三号桥滨江市政公园，竹公溪两侧预留了18米绿化用地。（5）规模优势本项目占地138.85亩，三面临路，地形方正、平整。（6）品牌知名度优势开发商已成功打造老城区10万余平米的“美岭上城”（海棠国际）项目，在乐山已是家喻户晓，具有较高的知名度。（二）项目劣势（1）环境劣势区域形象有待提高，市民对该区域的旧有印象较差。目前项目周边正在进行城市建设改造，破旧的农村自建房还有部分未拆迁，视觉形象较差。（2）周边配套不够成熟因为是新开发区域，虽然目前已有一些大盘建成，但总体上缺乏成熟的配套，目前只有一些楼盘临街的底商，只能满足居民日常生活基本需要，对于大宗购物、上档次的消费，就不能满足。（3）噪音劣势三面临街，车辆噪音污染有可能影响小区临街住户的居住品质；虽然蟠龙路的开通可以分流白燕路的交通压力和噪音污染，但目前蟠龙路还在修建之中，所以，现在的白燕路状况是大型车辆较多，噪音较大，旁边的二环路也是同样存在类似情况。（三）项目威胁（1）2012年市场推出商品房数量较大，市场竞争激烈在国家宏观调控中度过两年沉寂时光的乐山房市，受到国家货币政策微调的刺激和刚需推动的影响，各开发商在2012年加快了新楼盘的推出速度，楼市销售出现价升量增的显著变化，截至本报告提交日，乐山市中区新建商品房可供销售面积达到30万平米，加之目前几个大项目的后期房源，如，嘉州长卷三期房源、三江名都二期、嘉洲新城滟澜洲一期2批次房源等，以及一些新盘的推出放量，如金杯银滩、罗浮盛世、领地国际公馆等，整个乐山楼市明年估计放量在150万平米以上，竞争相当激烈。而乐山楼市明年预计的正常需求量应该在100万平米左右。（2） 罗浮盛世和领地国际公馆项目威胁罗浮盛世地处通江板块以北的岷江边上，领地国际公馆与本项目隔岷江遥相呼应，两个项目都具有临江优势，有较长的河岸线可做小区景观配套。且占地面积大，开发商经验充足、知名度较，同样规模大盘，同样在明年启动，这就给本项目提出了更高要求，尽量避免定位重复，在营销推广上使用差异化策略吸引客户，抢占市场先机。（四）项目机会（1）政策规划发展机会充分利用城市“北拓”发展战略，与政府、媒介紧密合作，将项目高端启动。借政府“北拓”之东风，同时又赋予项目全新概念“新中式”“水上的院子”，差异化竞争，完全有可能成为城北片区楼市新标杆。（2）市民对高品质住宅的需求与市场空白目前城北片区楼市日渐成熟，但不少楼盘在文化、品位、气魄方面所做的文章不够，更多的只是留于表面。消费者对产品附加值（如文化品位、身份象征）的需求越来越强烈，所以，要利用好消费者这点，打好文化品位的差异牌。（3）乐山楼市存在竞争机会由于乐山楼市起步较晚，又属于二级城市，目前，部分开发商对房地产概念操作不是太成熟，所以，有参与竞争的空间和机会。乐山房地产市场上楼盘大多是以地段、江景、多层等为竞争诉求点，对于产品附加值的追求还较少。随着社会的进步，人们的需要必然由物质层面上升到精神层面，所以，对于目前乐山市房地产市场的竞争格局，这就要求本项目采用先进的开发模式、创新的概念、独特的定位、新型的营销推广手法形成压倒性竞争优势，全面领先其他项目，给城北楼市甚至整个乐山楼市创造一个惊喜。（五）项目区域内楼盘调查根据调查，该项目所在区域的主要楼盘情况如下表：竞争楼盘调查情况一览表楼盘名称天和大院领地亚马逊龙湾水岸新天名城棕榈湾开发商四川天河阳光置业有限公司领地集团乐山嘉美房地产开发有限公司乐山新天房地产开发有限公司乐山市华泰房地产开发有限公司项目位置乐山市春华路与白燕路交汇处乐山市中心城区白燕路（近乐山一中）白燕路北段市中通江火炬大道东侧乐山白燕路中段物业类型普通商品房高层普通商品房高层普通商品房高层电梯公寓电梯公寓户型面积（）72-16065-14038-12577-12888-124.9总户数1228户1816户约700套703套1088套占地面积（亩）占地36亩占地137亩占地32亩18463.6约17153.4总建筑面积（）14173031万平米12000018463.616650容积率5.53.435.64.986.0均价（元/）53805480522052105320从上述楼盘调查情况看：目前乐山市中心城区在售楼盘，高层均价在5200-5500元/左右，按照多层价格一般高于高层25%推算，乐山多层价位应该在6500-7000元/左右。中心城区与本项目类似的商业用房底层商铺售价在15000-40000元/左右，车库每个已达到10-15万元。(三) 项目投资估算1. 投资估算的依据和方法“五洲汉唐”二期工程投资估算是依据企业提供的报规划批准的总平方案、国有土地使用权出让合同、项目可研报告等，参考乐山地区同类建设项目经济技术标准，并结合项目自身情况，本着“客观、公正、谨慎”原则测算。经测算，项目开发总投资40041万元，其中直接开发成本(土地、房屋开发费及其他)32060万元，开发费用(财务费用、管理费用、销售费用)7981万元。经评定单方成本为3617.66元/平方米，其明细如下表4-1、4-2。表4-1 成本构成简表序号成本汇总各项成本额单方成本额占比1土地费用2前期工程费3房屋开发费4管理费用5销售费用6财务费用7不可预见费合 计 表4-2 投资估算明细表单位：万元序号费用名称投资额（万元）技术经济指标占比总投资计费工程量单位单位指标1土地费用2前期工程费3建筑安装工程费4基础设施费5公共配套设施费6开发间接费7不可预见费8管理费用9销售费用10财务费用合 计1、 土地费用4859.88万元；根据企业提供的国有土地出让合同、项目总平面图、相关的缴费凭证等有关资料，本次评估项目“五洲汉唐”的土地使用面积为92,569.50平方米（约138.85亩），土地取得成本单价为158万元/亩，总价为21936.9万元(其中: 土地转让款17,100万元，容积率调整费3989.98万元，契税、交易手续费等相关税费846.93万元)。二期项目占地面积