港园区、套尔河西岸)工业用地抵押价值评估.doc

宁波市豪斯房地产估价有限公司NINGBO HOUSE REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD联系地址：宁波市解放南路208号4-D 电话传真：87305937房地产抵押估价报告 估价项目名称：山东省滨州市无棣县马山子镇（滨州港西港园区、套尔河西岸）工业用地抵押价值评估估价委托人：滨州中盛海运船务有限公司估价机构：宁波市豪斯房地产估价有限公司估价人员：中国注册房地产估价师：林凌中国注册房地产估价师：云秋良房地产估价员：朱伍波报告出具日期：2011年09月30日报告编号：甬豪估(2011)抵字第100703号致估价委托人函滨州中盛海运船务有限公司:受贵公司的委托,本公司对贵公司名下位于山东省滨州市无棣县马山子镇（滨州港西港园区、套尔河西岸）的住宅房地产在估价时点2011年09月29日的抵押价值进行了评估，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据。根据委托方提供的资料和本公司估价人员现场查看结果，估价对象土地使用证书编号为：棣国用（2005）第05170号、棣国用（2005）第05171号，总土地使用权面积333324平方米，用途为工业用地，使用权类型为国有出让。本次估价采用市价法，遵循独立、客观、公正、合法、谨慎的估价原则，按照严谨的估价程序，依据有关法律法规和规范标准，通过市场调查和分析，在科学细致测算的基础上，结合估价师经验，确定估价对象在估价时点的抵押价值为：总价: ￥2967.8万元，大写：人民币贰仟玖佰陆拾柒万捌仟元整。（详见估价结果明细表）此估价结果受到本估价报告中已说明的假设和限制条件的限制。宁波市豪斯房地产估价有限公司法定代表人：张华 2011年09月30日目录注册房地产估价师声明1估价假设和限制条件3一、估价假设条件3二、估价报告使用限制条件4三、抵押风险提示及建议5估价结果报告7一、估价委托人7二、估价机构7三、估价目的7四、估价对象7五、估价时点9六、价值类型及其定义9七、估价依据9八、估价原则10九、估价方法12十、估价结果12十一、估价人员12十二、变现能力分析13十三、估价作业日期13十四、估价报告应用的有效期13相信豪斯 选择豪斯 宁波市豪斯房地产估价有限公司宁波市豪斯房地产估价有限公司NINGBO HOUSE REAL ESTATE APPRAISAL CO.,LTD联系地址：宁波市解放南路208号4-D 电话传真：87305937注册房地产估价师声明我们郑重声明： 1、我们在本估价报告中陈述的事实是真实的和准确的。 2、本估价报告中的分析、意见和结论是我们自己公正的专业分析、意见和结论，但受到本估价报告中己说明的假设和限制条件的限制。 3、我们与本估价报告中的估价对象没有利害关系，也与有关当事人没有个人利害关系或偏见。 4、我们依照房地产估价规范（GB/T502911999）、房地产抵押估价指导意见等相关文件资料进行分析、形成意见和结论，撰写本估价报告。5、在本次估价过程中，我公司估价人员对本估价报告中的估价对象进行了实地查看，并对估价对象现场查看的客观性、真实性、公正性负责，但对估价对象的查看，限于估价对象外观和使用状况，我公司是房地产估价机构而非房屋质量安全鉴定机构，无相关鉴定仪器，也未接受鉴定委托，故对房屋质量无鉴定义务。报告的使用人如果对拟提供抵押的房屋质量问题存疑，建议委托专业机构另行鉴定。6、没有人对本估价报告提供了重要专业帮助。7、委托方应对提供资料的真实性、合法性、完整性、与估价对象的一致性负完全责任。在本次估价过程中，我们无充分明显理由怀疑委托方所提供资料的真实性、合法性、完整性、一致性。若由于委托方提供资料的真实性、合法性、完整性、一致性而影响估价结果，责任由委托方承担，估价机构和我们不承担相应责任。8、权属证书的真伪只有原颁证机关才能做出准确判断，颁证机关将在办理抵押登记时予以确认，权属有瑕疵的依法不能办理相关手续，抵押权人采取直接从登记机关的颁证窗口领取他项权证的方式将有效避免相关风险，我们提请拟接受抵押方关注这一点。9、未经估价机构书面同意，本报告的全部或任何一部分不得向委托方、报告使用者、报告审查部门之外的单位和个人提供，也不得以任何形式公开发表。注册房地产估价师：姓名注册号签名林凌3320040261云秋良3420040039 估价假设和限制条件一、估价假设条件1、本次估价未见到估价对象权属证书原件。本报告以委托方提供的房地产权属证书复印件等资料真实完整、合法有效，且与房地产权属证书原件估价对象实物相一致为前提。2、本报告以估价对象房地产权属无纠纷，无司法机关、行政机关查封等禁止转让、抵押情形，估价委托方拥有合法产权、属于合法使用、可以在公开市场上自由转让、抵押等处分为前提。3、本报告以交易双方是在公开的市场上进行交易，交易目的在于最大限度地追求经济利益，并掌握必要的市场信息，有较充裕的时间进行交易，对交易对象具有必要的专业知识，交易条件公开并不具有排他性为前提。4、本报告以估价对象在估价时点的实物权益状况和市场状况为依据进行的，且以该状况在估价报告使用有效期和估价对象抵押期内无重大变化为前提。5、本报告估价结果以估价对象按法定用途使用，并保持估价对象的现状条件，能持续利用为前提。6、本估价报告结果以估价委托方或产权人除本次抵押经济行为以外的其他债权债务，不影响估价对象抵押价值为前提。7、根据委托方提供的法定优先受偿权资料和本公司估价人员的调查了解，在估价时点，未发现估价对象有其他法定优先权。本次估价以估价师知悉的法定优先受偿款为零为前提。8、估价人员对估价对象的现场查看仅限于估价对象的外观和使用状况，并未对估价对象内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、建筑物地基及土壤基层地质环境条件等进行检测，本估价结果以估价对象建筑工程无结构性损害等质量缺陷，内在建筑结构质量、其他隐蔽工程质量、供电、供水、排水、消防等设施设备以及装修符合国家有关规范标准、建筑物地基及土壤基层地质环境条件对估价对象无不良影响，能维持估价对象正常使用为前提。9、本次估价过程中未考虑抵押期间国家未来宏观经济政策发生重大变化，发生自然灾害或其他不可抗力对估价对象价值的影响。10、在估价对象抵押期间，有关估价对象的使用、处置方式及程序应符合国家、地方的有关法律、法规、文件、政策等规定要求。二、估价报告使用限制条件1、本报告估价结果采用市场价值为参考标准。市场价值是理性而谨慎的交易双方出于利己动机，有较充裕的时间，在了解交易对象、市场行情下自愿进行交易而最可能形成的价格。但实际的房地产交易因受到种种因素条件的影响和限制，可能与市场价值标准而设定的交易情况有所偏差，从而导致实际成交价格与本估价报告采用市场价值标准的估价结果可能略有差异。2、本估价评估结果仅用于确定估价对象抵押贷款额度下提供参考，不得做其他用途。因使用估价报告不当而引起的后果，本估价机构和估价人员不承担相应的责任。3、本报告之结果为估价对象的整体价值，如分割转让或与其他房地产合并，该结果应作相应调整或重新评估。4、本估价报告若出现文字或数字因打印、校对及其他原因发生误差时，请委托方及有关报告使用者通知本估价机构更正，否则误差部分无效。5、本估价结果及其相关的估价技术过程有效期为六个月，即本报告出具之日起的六个月内有效。在报告有效期内，如果估价对象的状况及所处市场环境发生重大变化，并对估价对象价值产生较大影响时，应委托本公司重新进行估价；如使用本估价结果的时间与报告出具日相差六个月或以上，本公司对应用此结果而对有关方面造成的损失不负任何责任。6、本估价报告由宁波市豪斯房地产估价有限公司负责解释。三、抵押风险提示及建议房地产抵押过程中存在的信贷风险通常有以下几种，特提请抵押双方当事人予以关注。1、抵押法律风险抵押法律风险主要包括：委托方提供的估价对象权属资料的是否真实、合法以及与估价对象实物是否一致，估价对象权利上是否存在纠纷、异议或者受到查封、扣押、监管或者其他形式限制，抵押对象是否有法律上禁止不得抵押的情形存在等等。为降低或避免估价对象抵押法律风险，建议必要时应当到估价对象所在地登记机关查询、核实相关权利情况，或由委托方提供登记机关的对估价对象权属资料的鉴证证明。2、市场变化风险本估价结果为估价对象在估价时点的抵押价值，主要以估价时点的市场价值为依据。当估价对象所处房地产市场价格发生较大波动时，会影响到估价对象的抵押价值。提请抵押当事人注意估价对象所处市场的变化，加强对估价对象市场价值的监测。在估价对象抵押期间，报告使用者应定期或者在房地产市场价格变化较快时对房地产抵押价值进行再评估。3、抵押期间估价对象折旧风险抵押期间估价对象的折旧可能会导致估价对象价值的减损。主要有物质折旧、功能折旧和外部折旧等。4、估价对象变现风险由于估价对象价值较大，当需要短期变现时，往往导致其变现价值较正常市场价值低。估价变现时，需要支付营业税、城建税、教育费附加、印花税、交易手续费、土地增值税、所得税等相关变现税费，方能按法定的顺序进行清偿。特提请抵押当事人对变现的时间、变现税费成本等影响变现价值的因素予以关注。综上所述，抵押权人应合理使用本估价报告估价结果，在做出信贷决策时，应当保持谨慎、保守，对估价对象抵押风险有充分的认识，充分预计未来可能导致估价对象价值变化的各种影响因素，在估价对象抵押期间，应加强对抵押对象价值的监测，并做好相应防范准备措施。估价结果报告一、估价委托人名称：滨州中盛海运船务有限公司地址：山东省滨州市无棣县马山子镇（滨州港西港园区、套尔河西岸）二、估价机构机构名称：宁波市豪斯房地产估价有限公司 法定代表人：张华地址：宁波市江东区彩虹南路15号资质等级：国家贰级资质证书编号：浙建房估证字2002069号三、估价目的委托估价方因融资需要，拟以估价对象设定抵押权。我公司接受委托，为确定房地产抵押贷款额度提供参考依据而评估房地产抵押价值。四、估价对象（一）、估价对象基本状况本次估价对象为滨州中盛海运船务有限公司所有，位于山东省滨州市无棣县马山子镇（滨州港西港园区、套尔河西岸），具体为棣国用（2005）第05170号国有土地使用证所载明的土地使用权，土地使用面积为159302平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为国有出让，土地使用权终止日期至2055年6月29日；棣国用（2005）第05171号国有土地使用证所载明的土地使用权，土地使用面积为174022平方米，土地用途为工业用地，使用权类型为国有出让，土地使用权终止日期至2055年11月7日。委评地块已经完成开发建设，地块上建设有8252.68平方米的房屋，主要为生产用房和办公、宿舍等附属用房，该地块临套尔河岸另建有一座3000吨级码头。根据委托方的要求，该部分（房屋及码头）不在评估范围内。委评地块尚未开发建设，目前为区域三通，场地内未平整的状态，委评土地如要达到使用状态，需进行场地回填等开发。估价对象所在地块地形状较规则，地势较平坦，地质、水文状况较好，规划限制条件较小，利用状况较好。（二）、估价对象所在区域概况滨州市位于黄河下游、鲁北平原，地处黄河三角洲腹地，北临渤海湾，东与东营市接壤，南和淄博市毗邻，西同德州市和济南市搭界，西北与河北省隔漳卫新河相望，是山东的北大门。现辖滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县六县一区和滨州经济开发区、滨州高新技术产业开发区、滨州北海经济开发区，版图面积9600平方公里，人口370多万。滨州市辖6县1区及1个滨州经济开发区，1个滨州高新技术产业开发区、共设19个街道办事处、51个镇、18个乡，另设1个沾化县海防办事处。主要包括滨城区、惠民县、阳信县、无棣县、沾化县、博兴县、邹平县、滨州经济开发区、滨州高新技术产业开发区。近年来，在党中央、国务院和省委、省政府的正确领导下，在历届领导班子打下的坚实基础上，全市上下始终以科学发展观统领全局，坚持“科学发展是主题，改善民生是根本，调整转型是主线，招商引资是重点，创新实干是关键，和谐稳定是基础，清正廉洁是保证”的“49字”工作方针，按照“123456”的总体发展布局，深入实施追赶超越战略，经济社会始终保持了又好又快的发展态势。2010年，全市完成地区生产总值1551.52亿元，增长13.5%；地方财政收入103.99亿元，增长29.7%；规模以上固定资产投资886.12亿元，增长22.4%；规模以上工业增加值919.83亿元，增长16.6%。（二）、估价对象范围的界定本次估价对象范围包括房地产权属证书范围内的地上建筑物、其分摊的土地使用权和维持估价对象正常使用所必须的水、电等附属设施设备，但不含房屋内的家电、家具等可移动的设备。五、估价时点根据房地产抵押估价指导意见，结合估价对象特点和本次估价目的，确定本次估价时点为2011年09月29日。六、价值类型及其定义根据房地产抵押估价指导意见，房地产抵押价值为抵押房地产在估价时点的市场价值，等于假定未设立法定优先受偿权利下的市场价值减去房地产估价师知悉的法定优先受偿款。七、估价依据1、中华人民共和国物权法；2、中华人民共和国城市房地产管理法；3、中华人民共和国担保法；4、城市房地产抵押管理办法；5、房地产估价规范（GB/T502911999）；6、关于规范与银行信贷业务相关的房地产抵押估价管理有关问题的通知建住房（2006）8号；7、房地产抵押估价指导意见；8、商业银行房地产贷款风险管理指引银监发200457号；9、委托方提供的棣国用（2005）第05170号、棣国用（2005）第05171号土地使用证复印件等资料；10、本公司估价人员搜集和掌握的滨州市房地产市场行情和其他有关资料。八、估价原则 根据房地产估价有关规范规定，结合本次估价目的和估价对象的具体情况，在估价过程中主要遵循了以下估价原则：（一）、独立、客观、公正原则遵循独立、客观、公正原则，要求估价机构和估价师站在中立的立场上评估出对各方当事人来说都是公平合理的价值。即估价机构和估价师在估价中不受包括委托人在内的任何单位和个人的干扰，不带着自己的情感、喜恶和偏好，不偏袒相关当事人中的任何一方，按照事物的本来面目，凭借估价专业知识、经验和应有的职业道德，坚持原则，公平正直，实事求是地进行估价。（二）、合法原则遵循合法原则，要求估价结果是在依法判定的估价对象状况特别是权益状况下的价值，以估价对象的合法占有，合法使用、合法收益、合法处分为前提。针对本次估价对象的具体情况和估价目的，合法原则要求估价对象为合法取得，委托方以估价对象进行抵押行为合法，估价对象可以进行抵押，没有法律上禁止不得抵押和转让的情况为前提。（三）、最高最佳使用原则遵循最高最佳使用原则，要求估价结果是在估价对象最高最佳利用下的价值。最高最佳利用，即指法律上许可、技术上可能、经济上可行，经过充分的合理论证，使估价对象价值最大的一种最可能的利用。本公司估价人员通过对估价对象使用现状与其他使用情况的调查比较分析后，认为估价对象保持现状继续利用最为有利，因此以保持现状利用为前提估价。（四）、估价时点原则由于影响房地产价格的因素是不断变化的，房地产市场也是不断变化的，从而房地产价格和价值也是不断变化的。随着时间流逝，房地产自身状况也在发生变化。估价时点原则要求估价结果是在由估价目的决定的某个特定时间的价值。即根据在该估价时点时，估价对象的实物、权益、区位状况，所处市场环境、国家地方有关房地产业政策等因素影响下，所确定的估价对象价值。（五）、替代原则替代原则要求估价结果不得不合理地偏离类似房地产在同等条件下的正常市场价格。类似房地产指与估价对象处在同一供求圈内，并在用途、规模、档次、建筑结构等方面与估价对象相同或相近的房地产。同一供求圈是指与估价对象具有替代关系、价格会相互影响的适当范围（六）、谨慎原则谨慎原则要求在房地产抵押估价过程中，在存在不确定因素的情况下作出估价相关判断时，应当保持必要的谨慎，充分估计抵押房地产在抵押权实现时可能受到的限制、未来可能发生的风险和损失，不高估假定未设立法定优先受偿权下的价值，不低估房地产估价知悉的法定优先受偿款。九、估价方法根据本次估