第六讲(房地产投资信托基金)03.doc

信托理论与实务第六讲房地产投资信托基金（REITs）一、REITS业务结构以Prime REIT为例1，主要参与方投资人：公众投资者和机构投资者 受托人：合资质信托公司（HSBC Institutional Trust Services(Singapore)Ltd） 管理人：房地产投资管理公司(Macquarie Pacific Star Prime REIT Management Ltd)物业管理人：专业物业管理公司(Macquarie Pacific Star Property Management Pte Ltd)财务保荐人： Macquarie Real Estate Singapore Pte Ltd 发起人： ERGO Trust GmbH全球协调商： Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd 联席财务顾问： DBS Bank Ltd J.P Morgan (S.E.A.) Ltd主承销商/账簿管理人： DBS Bank Ltd Deutsche Bank AG (Singapore Branch) J.P Morgan (S.E.A.) Ltd Macquarie Securities(Singapore) Pte Ltd2.投资标的 3.上市资本结构 4.法律依据 5.评级 6.受托人 7.REIT管理公司 8.物业管理公司 9.分红政策 二、REITs的理论与实践1.概念 一种募集资金，投资于能产出稳定现金流和收益的房地产组合， 再按投资份额分配收益的金融投资业务。 可投资物业包括购物中心、写字楼、商铺、工业厂房和仓库、高科技园区、停车场、医疗中心等。 2.种类 按照REITs本身的组成形式：公司型和契约型 按照所投资产性质：权益型REITS、抵押型REITS、混合型REITS按照投资期限：封闭型与开放型 按照投资者条件：私募与公募 3.REITs优势*较高的收益 1998-2008年美国REITs年均收益率7%，而同期政府债券年均收益5.68% 一方面来自于房地产较高收益，另一方面由于税收优惠，即免征公司税能有效降低风险多样化组合投资，降低项目风险 *投资主体大众化 美国REITs每单位需10-25美元；新加坡每单位通常不到1加元；澳洲每单位需1加元。通常没有最低持有门槛。 中小投资者可以参与组合房地产投资，分享宏观经济增长的收益*所有权和管理权分离 管理者为纯粹的专业团队，管理透明度较高 *较高的流动性和变现性 房地产流动性较差、不宜变现。REITS股票或受益凭证，多可在公 开市场交易，具有较高流动性4，REITS的结构类型传统型 合股型（stapled stock , 1984被废止） 纸夹（paper clipped）结构 伞形合伙结构（umberlla partnership） 合股结构特点：REIT公司与房地产管理公司股份被合订（stapled）一起，共同持有运营公司股份。可享有除租金外的所投资企业经营收益。 但此点违背立法初衷 纸夹结构特点：REIT与运营公司利益不通过拥有同一公司联结，而是通过纸夹般的协议夹（clipped）在一起。能将利益留在构架中，又减少利益冲突 伞形合伙结构特点：可以通过所有者不断加入，成为有限合伙人，迅速达到上市规模。对于这部分有限合伙人，可以延迟纳税。 5，REITS的本质一个金融工具：公众式基金 一个制度产品：税收支撑 一个业态阶段性代表：成熟物业市场 三、 中国式REITs及其发展1.案例 欧尚信托(北京国投-法国欧尚天津第一店资金信托计划 03.12） 2中国式REITS与美国式REITS比较 3中国REITs的前景 （1） REITs前景广阔 发达市场重要的组成业务； 有利于地产商优化业务模式； 有利于上市房地产公司价值发现； 促进商业地产发展； 开辟多元投资渠道 (2)中国发展REITs的紧迫性 我国房地产行业证券化程度低国外机构投资者和海外基金凭借资金优势，对国内物业的收购使得大量优质资产外流我国房地产行业融资渠道单一，金融风险集中 商业地产发展粗放 (3)我国REITs的三个发展阶段思考：