从设计到施工全面解决屋面渗漏.doc

从建设方角度解决屋面渗漏Project Owner How to Solve the Roof Leakage叶春欣yechunxin （杭州欣盛房地产开发有限公司， 浙江 杭州 310014） 摘要 屋面渗漏在住宅项目中比较普遍，后期维修难度大，纠纷多。房产品交付后，更多的是物业公司来面对这类问题，不少房地产公司对此感受不深刻，但是对于住户来说，是挥之不去的阴影。渗漏问题应该在房屋施工过程中彻底解决，然而完全依赖施工单位来解决此类质量通病有一定的局限性，房产公司能调动的资源更充分；东方润园项目施工过程中，总结了以往屋面渗漏维修经验，借鉴其他公司的施工方案，从建筑设计入手，严格控制施工中每一步骤，成功杜绝了屋面的渗漏。关键词 建设方 屋面渗漏 建筑设计屋面渗漏是住宅质量通病中比较常见的问题，也是顶层住户最为头痛的难题，后期维修难度大，涉及面广，往往成为业主与开发商、物业公司之间矛盾的焦点；有很多论文都阐述了关于屋面渗漏的防治措施，然而随着现在建筑材料的更新换代，新工艺的层出不穷，施工单位的管理模式变化，部分早期的方案已经不能满足要求，建议由建设单位牵头，从设计、施工、材料全面着手来解决屋面渗漏的防治。1、首先从设计上考虑1.1、屋面建筑设计节点：部分设计院只是移植图集或者拷贝其它项目的设计做法，缺乏对施工现场的了解，某些较大的房地产公司总结经验教训重新编制屋面防水分层节点做法。东方润园项目在总结以往维修经验，并综合了其它多个项目的施工方案后，最终形成比较完善的方案，以下是屋面防水节点的主要部分：8、50厚C25细石混凝土，内配6150，分仓缝内嵌聚氨酯密封胶， 300宽3厚SBS卷材盖缝7、干铺油毡一层6、3mm厚SBS防水卷材5、20mm厚1：2水泥砂浆找平压光4、C15陶粒混凝土找坡，最薄处30mm3、40mm厚聚苯乙烯保温板2、1.5mm二布八涂JS防水涂料1、屋面结构板这个方案中需要注意的是：很多方案中把第3层保温板放在3mm厚SBS防水卷材之上，即第8层50厚的刚性屋面层做在4cm厚的保温板之上，实际施工中由于保温板刚度不足，其上面的刚性层即使做了双向的钢筋网还是会开裂，尤其在屋面上堆放荷载（吊篮配重）时，刚性层开裂现象更为普遍，雨水直接透过裂缝进入防水卷材层；刚性防水层作为防水第一道关卡，不能有效发挥作用，整个屋面的防水效果要大打折扣，还影响保温效果。 下面对这个方案作具体分析。1.2、屋面排水组织设计应根据现场情况进行调整。1.2.1、屋面的排水方案至关重要，排水顺畅，不积水，渗漏的可能性较低，同时排水线路不宜过长，减少拐弯，如图： 图1 图2原屋面设计中排水沟（这里指内天沟）走向与屋面外轮廓相同（图1），这样一来排水距离较长，沟内找坡难度增加，容易积水，而且转弯多，卷材在转弯处铺贴不易密实，增加工人操作难度，因此在实际施工中直接把排水沟做直（图2），这样施工简单，减少隐患；1.2.2、屋面排水沟的设置尽量避开墙角，墙角的位置相对比较薄弱，不宜长时间受到雨水冲刷，如下图1所示。中成公司所建的项目一般采用标准节点做法，在女儿墙、烟道或者电梯机房等根部采用成品PVC排水板，如下图2所示： 2、防水材料的选折2.1、屋面结构层上的防水材料选用很关键，由于屋面结构板收缩开裂较常见，防水材料的必须有较好的延伸率，防止被结构层拉裂，其他如聚氨酯等防水涂料都可以，JS贴布是比较好的选择。现在的防水施工人员专业性普遍不强，在混凝土基层裂缝、孔洞等等基层缺陷预处理不到位，防水材料涂刷也不均匀，局部厚度不足容易拉裂，通过贴无纺布，简化施工工艺，降低操作难度，避免过多依赖施工人员的技术水平。2.2、材料品牌质量，是房地产商必须控制的，屋面防水材料的费用占施工成本只是很小一部分，多花点代价采用好的材料避免今后渗漏维修。以目前的状况，如果完全交给施工方去操作的话，由于部分施工单位经验不足，或不够重视，或过多考虑成本因素，往往在施工中材料使用不规范，我们在以前的屋面维修中发现JS粉化，卷材厚度不足，或者延伸性能较差容易拉裂等等，导致整个防水施工的失败。3、施工中应严格做好每一步工序3.1、屋面结构施工阶控制裂缝的产生3.1.1、屋面板内埋设的线管是产生裂缝的重要原因之一：管线应布置在底层钢筋之上，布线时尽量减少管线交叉或者采用线盒，避免布线过于集中，线管两端、中间采用铁丝与钢筋绑扎牢固，建议管线位置增加宽度小于450mm的钢筋网带；东方润园项目采用KBG管代替PVC管，金属线管与混凝土结合更紧密，基本未发生管线方向的裂缝；3.1.2、屋面板钢筋采用双层双向，钢筋间距不超过150，直径不小于8mm，外墙转角处放置放射筋，数量不少于710，长度大于板跨的1/3，且不小于1.5m。3.2、注意屋面局部构造措施3.2.1、屋面板不应随意留洞，较小的洞采用钢套管，较大的洞采用一次性翻边；出屋面的透气管等应采用钢套管，这个原因大家都能理解，塑料与混凝土材料收缩性能相差较大，塑料直接与混凝土接触，温度变化，PVC立管与屋面板之间容易收缩开裂；3.2.2、屋面女儿墙、出屋面门槛、电梯井筒、屋面烟道等位置必须采用混凝土翻边，高度根据屋面构造决定，至少在屋面迎水面之上，也方便防水材料收头；翻边施工范围应完全闭合，确保屋面可以直接蓄水；翻边在屋面施工时应与屋面混凝土同时浇捣，虽然施工麻烦，而且容易跑模，但二次翻边根部的冷缝最终可能导致水从屋面渗漏到外墙，在我们维修过程中发现许多顶层住宅的门窗渗漏、外墙渗漏源自屋面女儿墙根部的渗漏；3.3、屋面混凝土浇捣时，严格执行二次浇捣、二次抹面，蓄水养护，控制上荷载时间，同时建议屋面混凝土采用铁板光面，JS涂膜防水应直接做在结构层上，部分屋面方案“结构层上增加20mm的砂浆找平”应避免，砂浆层的空鼓开裂很可能导致这一道防水层失效。3.3、防水施工阶段3.3.1、防水施工前，屋面应蓄水24小时检查渗漏情况，对于渗漏的点采用注浆等形式对结构进行修补，注浆修补时应特别注意屋面板内管线走向，不能打穿管线，如果注浆导致管线堵塞后，重新布线时在结构上凿洞会造成新的渗水隐患；3.3.2、结构层渗漏修补完成后，再进行第一道防水施工，要求防水层上翻高度高于屋面装饰完成面，具体施工工艺不再阐述；等到屋面找坡层施工完毕后，屋面渗漏修补难度有所增加，且容易对已经施工完成的防水造成破坏，因此应重点检查此防水层的施工质量；3.3.3、在以往多个屋面渗漏修补过程中，发现大多数屋面找坡层中积水严重。屋面施工中考虑荷载因素找坡层一般采用轻质材料，孔隙率较大，一个点渗漏，水就可能跑到找坡层任一角落，而且由于防水卷材覆盖在找坡层之上，导致水进的去出不来，屋面长期泡水，渗漏几率大大增加，找坡层施工应注意天气因素，避免雨水进入。在尽量防止雨水进入找坡层的同时，可以考虑在找坡层增加排水点，在非户内位置增加地漏或者在隐蔽位置增加侧排孔的方式，排除积水，东方郡项目屋面施工时在空调隔板顶，花槽顶部增加侧排孔，就近接入雨水管中，以降低找坡层积水的风险；3.3.4、卷材施工等不再赘述，各类专项方案已经很详细，注意卷材与基层的粘结牢固，管线、烟道、排水沟等位置需加强处理；3.3.5、刚性防水层是屋面防水的第一道关卡，应注意加强质量管理，建议采用C25以上防水混凝土，厚度不小于50mm，分格缝4m一道，施工时应注意将钢筋拉到混凝土上层；3.3.6、分格缝两侧刚性层结构适当起拱，防止雨水进入，嵌缝材料不宜太差，建议采用聚氨酯密封胶等，起到更好的填充与防水效果。以前我们采用1.5mm厚的BAC自粘卷材盖缝，随着结构的热胀冷缩，轻易被拉裂，导致水直接穿过刚性层，所以应采用延性好，厚度3mm以上卷材。4、总结屋面防水工程是一项复杂的系统工程，不能仅仅依赖施工企业来解决这个质量难题，应该由建设单位出面调动各方面的资源，从设计构造、材料选择、现场施工等全面入手，才能根本上解决屋面渗漏这个顽疾。作者简介：叶春欣（1977-） 男 浙江嵊州 工程师 房地产公司工程