单县房地产市场资料.doc

单县房价 单县房地产价格大讨论 o 大 工作间隙经常到单县贴吧闲逛，发现最集中的话题就是关于房价，居民们的抱怨、房地产商及其“托”的无耻虚伪言辞，充斥整个贴吧。而房价问题也确实是目前单县最大的民生问题，这样的房价和收入比例，确实是单县普通百姓的灾难。 我由于医生的职业特殊性，经常到周边县市去交流学习或者出差，加之不少高中、大学的同学在从事房地产行业或者与该行业有关的工作，对单县房价也积累了一些应该说是比较理性的认识，也了解一些这个行业的一些真实的所谓内部情况。今天在此整理出来，希望对打算买房的朋友有些参考价值。同时，我也预料到该帖，肯定会在贴吧或更大范围内产生比较大的影响，因为贴吧里少有人能安静的坐下来认真分析一下，但一味的咒骂和牢骚终归是没有用的，我这篇帖子应该是少数理性分析的文章，希望吧主能长期置顶，大家也积极回帖，保持其长期置顶。也请大家不要浮躁，耐心将这篇用心写就的文章读完，并好好思考一下。此文或许会对很多买房的朋友产生一定震动，最重要的，我说的基本是房地产商甚至有关部门所不乐意听的，因为作为经济实力有限的希望买房的居民，我们与他们是天然的利益对立关系。下面的跟贴中，肯定有不少房地产商和相关部门的“托”说些比较恶心且虚伪的抵制性的言辞，请各位注意鉴别。毕竟作为一介草民，只是在发表并不违法违规的客观理性的真实的想法。每个人都有说话的权利，但是我们不得不警告那些“托”，有些话是应该出自良心的。应该对自己的良心负责任，所谓“托”，大家一眼即可看穿。一、 单县房价现状听我们医院的同事说，最近单县开发区和发展前景甚至不如开发区的县城南部的几个楼盘（县城东移趋势明显，学校肯定也要新建或东移，而南边几个楼盘主要卖点是学习近，这种优势只是暂时的）的好楼层竟然喊到了2000-2200甚至更高，这意味着什么？泡沫，巨大的泡沫。我们医院行业的工资水平基本是比较高的了，但也只有医生或者说部分医生高一些，大部分员工的工资也只是比平均水平高一点。机关事业单位财政供养人员的情况算是相对好一些的，除了一些工龄较长的老同志，大部分年轻人的工资也就是800-1100左右。也就是说，一个人的工资甚至不够或者勉强够买半个平米房子，不吃不喝十几年才能买一个一百平米的小房子，但，谁能不吃不喝？而且，财政供养人员有多少？单县企业有几家能正常开工发足工资，金融危机下在外打工的民工有几个有希望挣到够在单县买起一座房子的钱？虽然县城大一点，但毕竟只是一座经济落后地区的县城，没有多少外来人口，不会像京沪深等一线城市那样存在外来人口大规模迁入抬高房价的因素。除了极少数暴富者，您想想您周围有几个特别有钱的？而且对大多数非财政供养人员而言，要么是收入极低甚至没有收入，要么是每月八九百的收入还朝不保夕，农村和外出务工农民的收入更是少的可怜，即使是财政供养人员，绝大多数也就是指望一点工资，除去必要的花销，一年下来能剩下多少？而周边的县，平均房价比单县低五百还不止！这个大家可以去打听一下，要知道同为菏泽的县，经济水平、收入水平都是差不多的，甚至东明、郓城等县明显比单县强。而单县的房价水平，和菏泽、德州、济宁的市区相差无几，而人家是人口聚集、外来人口多的地级市，不是一个档次的啊。这样分析下来，我们只能得出一个结论：单县房价泡沫大，特别大。二、 单县房价会不会跌？当然会！而且要大幅度跌！这点是毫无疑问的。上面说的很多了，单县房价涨到这个水平是毫无道理的，是极不正常的。任何不正常的事物都不可能长久，这是大自然万事万物的必然规律。而且在相关部门基于制造政绩的推动下，单县的房地产开发速度过快，四处都在兴建小区，而各位仔细想想，拆迁的终归只是城区中心那一小片的一些住户，而他们又可回迁，此外，你周围有多少户没房子，我们这种小县城的自有房率是最高的，有可能买房子的终归是极少数。所以基本可以认定：单县的房地产开发数量已经严重供大于求！（肯定有不少托要驳斥这点，但是事实就是这样）下面，我们分析下，房地产商的资金来源。中国的房地产商，没有几家是完全靠自己的资金开发的。而且在单县的开发商，基本都是小公司甚至是皮包公司，很多就是抓住小地方招商引资的急切和盲目心理来淘金的，基本就是空手套白狼。他们的钱都是银行贷款，而银行不是慈善家，他们放款是要收利息的，是要收回贷款的，房地产商如果能迅速卖出房子，就可以还贷款和利息，如果老是卖不出去，压在手里，只有三条路：一是卷款逃跑，二是破产，三就是降价回收资金。相比之下，除非第三条路行不通他们也不愿意走前两条路，而第三条路是完全行的通的，无非就是把他们过于贪婪的胃口放小一点而已，他们肯定会选择此路。我们再分析一下房地产商的成本。大家都知道，拆迁补偿是相当少的，他们花一点点钱就得搞到一大片地来，而那一大片地盖成单元楼就是几百上千户，而最近一年的建材成本又处于低谷，而且小县城的楼盘的质量和用料都是比较不好的，懂点行的人都知道，在这样的小县城开发房子，每平米的成本甚至不到900！而他们敢卖到2000多！贪婪之极！现在做什么生意能有这样的暴利！说到这里，可能有很多朋友要咒骂房地产商，这倒也不必，商人的本性就是逐利。问题的关键是，这种利润是不是高的离谱了？！而我们辛辛苦苦挣到这么点血汗钱，总不能窝窝囊囊的便宜了他们。我们不能惯他们，我们也没那个闲钱。三、 我们该怎么做？不买，晾着房地产商们，我们别无选择。如果在这个离谱的房价高位入手，只要两种可能：1、钱多的没地方花；2、脑子进水了。房地产商们肯定要说：有很多刚性需求啊，结婚能不买房？可是，年轻人们暂时可以和长辈同住，或者租房-多少炒房子的闲着房子他们巴不得你去租，你租一年花几千块钱总比将来房价跌了赔几万强，那几万块钱，你多少钱年不吃不喝能挣回来？不要虚荣心太重，这可不同于其他，何必心急这一年半年度？老人们可以把积攒了一辈子买房的血汗钱给孩子存着或做其他投资获利，总比投出去赔钱强，现在你的钱可以买一百平米，或许到明年可以买180平米！急什么？急只是和自己过不去，这年头谁挣钱容易？南方很多城市房价一跌就是一半，为什么？他们心齐。南方人聪明之处也就在这里，虽然之间大多互不相识，但相对利益对立的房地产商，所有老百姓都是利益共同体，只要心齐，团结，才能对抗势力庞大的利益对立方！而我们的要求也不过分，我们只要一个正常的房价，你900开发的，卖1000总不过分吧？一个房子赚100，那么大的小区，利润就很可观了。而南方城市房价动辄跌一半的，也没见哪个房地产商破产，为什么，只是由暴利回归到正常利润！你去看房时不要相信售楼人员“绝对不可能跌！哪哪哪还在涨！我们最近卖出多少多少！”等说辞，那是促销战术，是心理战术！我们不是傻子，我们用最简单的办法就可以对付他们的那些所谓战术，那就是“等”