房地产策略研究周报C289(201100925).pdf

房地产策略研究周报 1 目 录 目 录 高通智库 战略观察 3 高通智库 战略观察 3 2012 年 3 6 月为政策窗口期 3 政策分析及行业发展趋势 4 政策分析及行业发展趋势 4 国务院会议 对公租房可直接发放贷款 4 保障房三年后或遇更大挑战 4 住建部 计划为经适房改名以明晰政策 4 部分地区限定房地产信托规模占比 5 央行调查 北京房企倾向 以价换量 5 地方用地指标基本失控 国土部门处境被动 5 宏观经济 6 宏观经济 6 吴晓灵 经济放缓勿用双扩张政策 6 朱民 通胀问题将长期存在 6 道指周挫 6 4 2008 年金融危机后最差 6 区域市场动态分析 7 区域市场动态分析 7 北京五环外新增供应将降价求量 7 北京 9 月新开盘签约率仅 3 5 7 北京 十二五 地铁规划增加 119 公里 7 北京配建保障房不达标将停办预售证 7 上海新房库存 810 万平方米达历史最高位 8 上海七个大型居住区新增保障房面积大于商品房 8 金九银十上海 17 个新盘入市 8 上海征收补偿规定 数砖头加套型保底 为核心 8 广州楼市 金九不金 购房者买房意愿不足 9 广州 单位自建保障房今后全是公租房 9 深圳楼市 9 月冷清 10 月楼盘集中入市 9 深圳前海不搞地产开发 设退出机制 10 杭州商品房库存创历史新高 消化需 17 个月 10 南京两楼盘大幅降价卖出 4 成 10 南京 不得以旅游度假区名义违法地产开发 10 武汉购房者过半是外地人 11 青岛开发商以价换量 现起价不足 3000 元楼盘 11 海南楼市 10 月供应增加 40 个项目开盘 11 惠州楼市供应增多 开发商出营销奇招 11 土地市场动态 12 土地市场动态 12 杭州地方债务 80 依赖土地收入 12 电话 010 58677851 2 3 邮箱 gt 网址 高通智库是一家房地产研究综 合服务商 系列房地产研究报告 是在分析师长期对房地产行业 进行系统研究和监测基础上 形 成的房地产策略顾问产品 目前 高通智库提供十一种房地产定 期研究产品 成系统的为行业内 企业服务 同时 客户如果需要更为深度 详细的专项研究报告 请与研究 主管联系 高通智库 高通智库 2011年9月25日 第289期 房 地 产 策 略 研 究 周 报房 地 产 策 略 研 究 周 报 Real Estate Strategic Research Weekly 高通智库 高通智库 房地产策略研究周报 2 8 月全国土地市场量价齐跌 12 填海造地盛行 6 年来面积年均增 40 12 住建部提倡城市贫富混居 13 北京首宗 限地价 竞房价 地块底价成交 13 上海 8 月住宅用地五成流拍 14 深圳年内最大保障房地块 21 04 亿元定向出让 14 明发 14 7 亿摘牌天津 41 万平米综合体用地 14 武汉推出 24 宗地块全部底价成交 14 昆明 20 亿元拍卖七宗地 全部底价成交 15 青岛 9 个月仅卖 25 块地 底价和流拍成常态 15 地产金融 16 地产金融 16 上实发展获 13 亿 PE 融资 16 万通联合华润信托发起 3 7 亿元基金 16 瑞信 上半年开发商融资近半为信托 17 私募基金 9 月首募平均规模创新低 17 金管局警示内地贷款风险 17 东方资产 商业银行新增不良贷款同比增长或达 5 17 地方债或引发城商行并购 18 金科股份拟新增 80 亿担保额度 18 万达融资探索 2011 年已发 10 只信托产品 19 绿地拟控股盘锦市商业银行 19 标普 合生创展再融资风险加剧 20 行业重大事件 20 行业重大事件 20 绿城信托风波后 更多房企将被排查 20 房企竞争情报 21 房企竞争情报 21 退出地产业务的各类企业大增 21 万科联合佛山开发商底价拿下 总价地王 21 华润置地表示将持续拿地 21 保利获东莞 5 宗地建旅游地产 21 中海外重庆违法用地项目复工数月 22 方兴地产或借股权转让避税近 4 亿 22 丽新世茂签约 380 亿投资横琴高端服务业 23 新世界 14 6 亿收购黑石旗下上海商业物业 23 业界观点 24 业界观点 24 行业变局下人才流动加速 24 养老地产 25 养老地产 25 中国农村老龄化高于城市 25 黑龙江省最大养老社区开工建设 25 呼伦贝尔老年公租房首楼封顶 25 北京旧电影院改建为养老设施 25 北京民办养老机构获民政局运营补贴 26 房地产策略研究周报 3 高通智库 战略观察 高通智库 战略观察 2012 年 3 6 月为政策窗口期 2012 年 3 6 月为政策窗口期 文 高通智库总经理 张宏 最差的时候 或许也是意味转机到来的时候 近期 我们看到针对房地产行业资金的负面消息仍在显现 以市场 表现为主 政策继续强化为辅 由此 行业即将到来的困境可预期 或许 2011 年的 11 月 12 月和 2012 年的春节前后 将是内地房 地产最严寒的时期 但之后是否意味着 春天 的到来 首先 真实的价格调整已经开始 如果房调继续维持 3 个月 无疑 价格松动将是全面的 其次 政策不会打死房地产 维稳是必须 在 换届经济 下 未 来 2 年 对房地产最理想的状态是 减小房地产泡沫 同时避免泡沫破 灭 毕竟硬着陆引发的风险过于严重 三是 房地产制度体系不支撑 在地方政府支出增加和还债压力增 大下 卖土地和资产将成为必然选择 而对房地产行业资金的控制 使 两者的对接存在错配 地价的调整已经反映了房地产行业的悲观 未来 供应是否形成有效增加 以及在房价调整期的负拉动效应 有可能使政 策调整面临窗口期 四是 近年来房调和宏调 作用于房地产基本是 大年与小年轮换 政策在 油门与刹车 的控制水平 使政策具有主观与趋势之间的交错 但最终仍是市场主导 加之当前环球经济不稳 也增加了不确定性 五是 保障房规划与执行 更多仅是一个数字 对经济的真实拉动 作用 远小于数字规划 投资对地产的依赖仍未彻底摆脱 保障房之 路 真正发挥效应 仍需要时间 六是 按照政策决策传统 统计局的房价数据进入下跌期 将为政 策调整空间提供理论上的支撑 房调在房价效应的主观定位 获得回应 七是 房地产行业内品牌企业的资金素质 明显好于 2008 年和以 往 政策与市场的博弈时点 基本为行业承受能力接近极限的时候 八是 收回前期货币超发的紧缩举措 对经济的紧缩效应开始显现 即便市场流动性仍宽裕 但过度支撑后的快速收紧 风险性过强 货币 政策有可能相对当前适度宽松 由此 我们从探讨的角度 将房地产政策维稳或者小幅回暖的窗口 期 设定为 2012 年 3 6 月 供业界探讨与持续观察 不过 即便政策回暖 我们仍认为 未来内地房地产将不同于以往 模式创新和产品创新 成为必然 返回目录 房地产策略研究周报 4 政策分析及行业发展趋势 政策分析及行业发展趋势 国务院会议 对公租房可直接发放贷款 国务院会议 对公租房可直接发放贷款 国务院表示 中央政府将继续增加对保障性安居工程的资金补助 并敦促地方政府增加对该工程的财政性资金投入 对于公共预算支出安 排不足的地区 要提高土地出让收益和地方政府债券资金安排比重 将规范和利用企业债券融资 专项用于公租房等建设 在加强管理 防范风险的基础上 银行业金融机构可以向实行公司化运作并符合信贷 条件的公租房项目直接发放贷款 也可向符合条件的地方政府融资平台 公司发放贷款 高通智库分析师 国内的保障房制度看似完善 但实质制度清晰化 程度严重欠缺 例如 公租房 当前还没有一个明确的政策名词解释 而是各地方政策因地制宜解读 由于保障房制度在立法层面的不完善 使房企参与其中缺乏商业逻 辑上的可靠支撑 造成一系列落地问题 从当前保障房制度进展看 基本属于学者团的建议举措 而系统性 制度建设进程仍需要很多工作 由此 我们目前为房企的建议是 顺势而为 审慎投资 策略参与 模式创新 返回目录 保障房三年后或遇更大挑战 保障房三年后或遇更大挑战 今年建 明年分 后年管 2013 年后 中国这一轮保障房建设高 潮 将进入 建 分 管 同时并举的时期 那将是保障房市场最复杂 的阶段 也最考验执政者的调控能力 建设 分配的乱象不容小觑 而后续管理才是最大的难题 到目前 为止 从中央到地方 都没有形成成熟的保障房管理机制 这直接涉及 保障房投资主体如何回收投资 而业内对保障房究竟该建在哪里 谁来 承担主要的建设责任 目前还在争议中 返回目录 住建部 计划为经适房改名以明晰政策 住建部 计划为经适房改名以明晰政策 住房和城乡建设部副部长齐骥日前透露 正计划为经适房改名 齐骥指出 自 2010 年开始陆续上市的 新经适房 其最大特点 是 共有产权 购房者仅享有 60 70 的有限产权 余下产权归政 府持有 相比此前因寻租 腐败而饱受诟病的旧式经适房 新经适房不 能再被视为私产 随意转手或继承 套现牟利的政策空子被大大压缩 从 1998 年到 2007 年 我国经适房政策经历了几次重大调整 经 适房的属性定位已发生重大改变 返回目录 房地产策略研究周报 5 部分地区限定房地产信托规模占比 部分地区限定房地产信托规模占比 部分地区银监局已提出要求 辖区内信托公司的房地产信托资产规 模不得超过信托资产总规模的 30 这表明监管部门对房地产信托的 调控力度在进一步加强 据中国信托业协会的数据显示 仅在今年前 6 个月 新增的房地产 信托资产规模就高达 2000 亿 占新增信托资产总规模的 25 4 银监会有关负责人曾在 7 月 29 日表示 部分信托公司出于对自身 风险控制的需要 暂停了部分业务 高通智库分析师 监管层对房地产信托的风险关注 使房地产信托 高增速放缓 不过 房地产信托预计仍将维持合理增长 扮演行业资金 重要替代资金来源角色 返回目录 央行调查 北京房企倾向 以价换量 央行调查 北京房企倾向 以价换量 央行营管部 9 月份对在京房企经营状况问卷调查结果显示 多数北 京房企认为当前市场需求不足 预期调控政策将持续较长时间 多数房 企预期北京房价下跌 未来一年投资开发策略出现严重分化 过半数企 业倾向 以价换量 调查显示 由于近三成北京房企销量较一季度下降 10 以上 过 半数企业倾向于 以价换量 企业投资开发力度较低 拿地积极性下 降 企业盈利能力总体下滑 但近三成企业对当前市场状况的承受力为 半年以上 较上季度有所增强 超四成房地产企业对房价下跌有一定承 受力 返回目录 地方用地指标基本失控 国土部门处境被动 地方用地指标基本失控 国土部门处境被动 日前 在全国国土资源厅局长座谈会上 地方除了照例诉苦 缺地 之外 也对现行国土管理制度中的权责安排提出了自己的看法 调研显示 31 个省 区 市 全年用地需求总计达到 1616 万亩 远远大于年度计划指标 调研组调查发现 31 个省 区 市 都反映 计划指标不足 多数反映下达指标只能满足需求的 1 3 黑龙江省国土资源厅厅长孙纲表示 这些年 中央对地方用地指标 的管理 基本是失控的状态 孙纲指出 现实的情形是 地方在贯彻 年度计划时是拿着项目要计划 而不是按照计划上项目 这就把国土部 门置于极其被动的境地 在孙纲看来 目前的症结在于 地方政府层面只有国土部门才对用 地指标负责 因此他呼吁建立 共同责任机制 最关键的是要想出足 够的手段引起地方党委政府的重视 此外 正在进行中的地方换届也引 发对违规用地现象抬头的忧虑 返回目录 房地产策略研究周报 6 宏观经济 宏观经济 吴晓灵 经济放缓勿用双扩张政策 吴晓灵 经济放缓勿用双扩张政策 全国人大财经委副主任委员吴晓灵表示 2012 年中国经济增速放 缓成为大概率事件 但不能再走信贷和财政双扩张的老路 而应通过优 化货币政策和金融政策着力点 促进经济发展平稳转型 吴晓灵称 经济结构调整和发展方式的转变 会使一些产业减速 外需减少 房地产调控 高铁和高速公路等基础设施的发展战略调整 将减少投资拉动的动力 这也将造成经济减速 预计今年第四季度和明 年中国经济将面临更大的挑战 吴晓灵认为 未来几年为了实现经济结构的转型 保持 3 至 5 的通货膨胀率是必要的 并可能是一个常态 并建议以控制通货膨胀和 保就业为目标确定货币政策的取向 从目前通胀趋势和就业状况看 货 币政策应保持稳定状态 下一阶段 货币政策和金融政策着力的关键 不是量的扩张而是要搞好现有货币资金和金融资产的盘活 返回目录 朱民 通胀问题将长期存在 朱民 通胀问题将长期存在 国际货币基金组织副总裁朱民称 中国的通货膨胀问题将长期存 在 朱民并表示 中国将继续采取相对紧缩的货币政策 央行货币政策委员会委员周其仁近日表示 中国货币政策短期内不 会放松 他同时表示 如果全球经济真的二次探底 中国刺激政策空间 要远比欧美国家要大 周其仁认为 中国应继续坚持稳健的货币政策 毕竟 物价总水 平上涨是因为流通中钱的总量太多 超过了商品和服务供给的可能 如 果仅仅大力打压高价 抑制通胀就难以期望好效果 返回目录 道指周挫 6 4 2008 年金融危机后最差 道指周挫 6 4 2008 年金融危机后最差 美国经济陷入双底衰退风险持续升温 加上希腊引爆的欧元区债券 危机未见好转 骨牌效应令环球股市急转直下 连带商品期货也成为对 冲基金套现的工具 路透 CRB 指数跌至近 10 个月低位 金价两日累跌近一成 白银单 日暴泻一成八 油价跌穿 80 美元关口 分析指商品市场已进入调整期 以反映全球经济转坏的基本因素 二十国集团 G20 发声明支持全球经济 稍微纾缓投资者的紧张 情绪 令到美股三大指数上周五反复靠稳 不过以全周计算 三大指数 跌幅惊人 当中道琼斯指数全周累跌 738 点 跌幅高达 6 4 是 2008 年金融海啸以来最大的单周跌幅 此外 标普 500 指数及纳斯达克指 数全周分别跌 6 5 及 5 3 返回目录 房地产策略研究周报 7 区域市场动态分析 区域市场动态分析 北京五环外新增供应将降价求量 北京五环外新增供应将降价求量 机构统计数据显示 10 月份北京将有 31 个项目入市 其中有 20 个项目为纯新盘 31 个项目提供的住宅套数将接近万套 供应的郊区项目数量明显占比过大 20 个项目为郊区项目 占供 应总量的 64 5 市场供应重点已经移出五环外 集中在房山 大兴 顺义等热点新城 有观点认为 近三年北京住宅土地供应郊区占 80 4 九成集中 于五环外 其中房山 大兴 通州占比达 51 3 但在高房价下 大 多数买家能接受的位置是五环路周围 五环内外形成市场供需比的临界 点 在五环外现有及一年之内的潜在供应量大 这些项目为了加快周转 周期 在目前市场情况下 很可能选择降价求量 返回目录 北京 9 月新开盘签约率仅 3 5 北京 9 月新开盘签约率仅 3 5 截至 9 月 18 日 北京楼市 9 月包含期房与现房在内的商品住宅签 约共计 2591 套 二手房住宅签约 3959 套 环比 8 月同期分别下降了 11 8 和 11 1 而相比去年同期则大幅降低了 62 8 和 55 5 且 均创造了近三年来的最低 除今年 2 月因为春节及网签双重影响外 截至 19 日 9 月入市的住宅项目合计为 16 个 住宅供应套数达 到了 5946 套 已经超过了 7 8 月全月的供应量 然而 9 月份已开 盘的 16 个项目的销售状况却不容乐观 仅有远洋一方嘉园和翠林湾嘉 园分别有 88 套和 118 套房源完成了网上签约 其余楼盘的签约统计均 为零 16 个项目目前的累计签约率仅为 3 5 返回目录 北京 十二五 地铁规划增加 119 公里 北京 十二五 地铁规划增加 119 公里 考虑到北京交通拥堵形势严峻 北京目前调整了 十二五 规划的 轨道交通目标 预计 2015 年轨道交通规模达到 703 公里 建成的运营 里程 666 公里 其中新调整增加的里程是 119 公里 截至目前 北京 已经运营 336 公里的轨道交通 在建 230 公里 目前北京已经将调整 过的 十二五 轨道交通规划上报给国家发改委 返回目录 北京配建保障房不达标将停办预售证 北京配建保障房不达标将停办预售证 继北京商品住房开发项目申领预售许可证前 必须签署 不涨价承 诺书 之后 北京市住建委再次发布通知称 商品住房建设项目配建保 障性住房的 应优先建设保障性住房 保证其开工时间和建设进度不低 于同期商品住房 力争实现保障房项目 当年供地 当年开工 同时 住房和城乡建设行政主管部门应提高各项手续审批效率 返回目录 房地产策略研究周报 8 上海新房库存 810 万平方米达历史最高位 上海新房库存 810 万平方米达历史最高位 9月1日 9月18日上海市商品住宅新增供应面积52 07万平方米 较 8 月同期大幅上涨 64 不过 大幅上涨的新增供应并没有对市场 产生刺激作用 红极一时的闸北大宁某住宅楼盘 6 日又推出了 183 套房源 但只 售出 2 套 去化率仅为 1 绿地松江名邸近期也遭遇滞销惨况 其 9 月 9 日推出的 240 套房源 至今只成交了 8 套 去化率也仅 3 9 月 已开盘项目中 只有一个项目在超过一周的时间去化率超过三成 当前的新房住宅库存已经达到 810 万平方米的历史高位 810 万 平方米的库存需要用未来将近一年半的时间才能够消化 返回目录 上海七个大型居住区新增保障房面积大于商品房 上海七个大型居住区新增保障房面积大于商品房 20 日起 上海浦东 嘉定 松江 金山等区的七个大型居住社区 规划开始陆续公示 七大社区都要求新增保障房面积大于商品房面积 这七个大型居住社区包括浦东南汇城 沪通铁路惠南站 松江叶榭 松江南站 嘉定黄渡 金山北站和金山亭林 其中 规模最大的为松江南站大型居住社区 规划居住人口约 18 8 万人 浦东南汇城和沪通铁路惠南站这两大居住社区都明确规定 新增 保障房与普通商品房的面积比例大于 2 1 而江叶榭社区要求两者比例 约为 2 1 其他 4 个社区并无具体要求 但从数据来看 新增保障房 面积都大于商品房面积 返回目录 金九银十上海 17 个新盘入市 金九银十上海 17 个新盘入市 上海市预计将有 59 个住宅项目选择在 金九银十 期间开盘或 加推 其中 首次开盘项目有 17 个 占比近三成 全新楼盘月均开盘 量环比提高 42 有超过七成的全新项目将推出大户型产品 预计 9 月和 10 月首次开盘的项目中 位于中内环的有 8 个 占所 有全新楼盘总量的 47 其中 内环内有 3 个项目 由于内环内基本 都是高端住宅 9 月和 10 月预计开盘的全新楼盘中 有 13 个项目推 出大户型产品 占全新楼盘总量的 76 相比而言 面积在 90 平方米 以下占比较小 改变了 7 月以来市场上小户型为主的格局 返回目录 上海征收补偿规定 数砖头加套型保底 为核心 上海征收补偿规定 数砖头加套型保底 为核心 9 月 21 日起 上海市国有土地上房屋征收与补偿实施细则 草案 公开征求意见 该草案采纳了上海近年来试点实施的 数砖头加套型保 底 政策作为房屋征收补偿标准的核心政策 针对房屋征收程序 实施细则 草案 明确 只有为了公共利益 的需要 方可实施房屋征收工作 返回目录 房地产策略研究周报 9 广州楼市 金九不金 购房者买房意愿不足 广州楼市 金九不金 购房者买房意愿不足 9 月 18 日 为期 3 天的 2011 年广州房博会闭幕 本届房博会汇 聚了以本地为主的 150 多个楼盘 虽然参展市民众多 真正下单买房 的人并不多 大多数购房者都表示 房子太贵 开发商噱头太多 9 月第一周 广州楼市成交量没有延续 8 月的畅旺 十区两县级市 的成交均价跳水 猛跌至 10511 元 平方米 环比之前一周下降 12 84 而中秋节三天全市成交量同比更大幅跌落 61 8 成交均价 同比下降 18 2 据不完全统计 今年下半年广州十区两市预计新增供应约 5 5 万 套 折合面积约 599 万平方米 预计大部分都集中在 金九银十 和 年底这两个销售节点推货 返回目录 广州 单位自建保障房今后全是公租房 广州 单位自建保障房今后全是公租房 从广州市住房保障办获悉 广州将按照国家的新要求调整保障房相 关政策 公租房户型将以 40 平方米为主 而且鼓励单位建设的保障房 只局限在公租房 不包括带产权的经济适用房 今年 广东省把广州市列为全省推进保障性住房制度创新的试点城 市 目前 广州正在起草创新试点方案 按 2011 年保障性住房安居工程项目统计表 中 有 8 个项目由 企事业单位利用自有土地建设保障房 建成后将供应 1 34 万套的保障 房 其中 包含 3000 套经济适用房 其余则为公租房和廉租房 这被 称为是广州房改 10 多年来最大规模的单位建房分房计划 广州市住房保障办相关负责人表示 企业不仅可以用自有土地建 设 政策将鼓励企业到社会上寻找合作力量建房 单位还可以考虑团购 或团租社会房源 再以比较优惠的价格转租给职工等方式解决职工住房 问题 返回目录 深圳楼市 9 月冷清 10 月楼盘集中入市 深圳楼市 9 月冷清 10 月楼盘集中入市 上周 深圳一手房共成交 285 套 环比下降 31 7 成交面积 2 26 万平方米 环比下降 21 3 成交均价为 17621 元 平方米 环比下降 5 1 同时 二手房成交量依然在低位徘徊 上周 深圳二手房共成 交 420 套 环比下降 18 1 成交面积为 3 25 万平方米 环比下降 27 9 成交均价 19530 元 平方米 环比下跌 4 3 今年 10 月 11 月深圳将有大量楼盘集中入市 其中 仅万科就推 出了 万团大战 计划推出项目 11 个 共计房源 1 万套 近期一手房的消化速度明显减慢 截至 9 月 18 日 深圳全市一手 房可售面积为 213 78 万平方米 可售套数为 22263 套 若按近 8 周 深圳全市新房周平均 571 套的销售速度 目前的新房可售量消化时间 为 37 3 周 返回目录 房地产策略研究周报 10 深圳前海不搞地产开发 设退出机制 深圳前海不搞地产开发 设退出机制 9 月 22 日 深圳前海管理局明确表示 深圳前海绝不会搞房地产 开发 但房地产作为发展的基础 所有开发项目必须与产业规划一致 前海会有退出机制 如果已开发项目不符合总体总规划产业要求 会按 成本价强令退出 根据前海总体规划安排 未来前海新区将重点发展创新金融 现代 物流 总部经济 科技及专业服务 通讯及媒体服务 商业服务等六大 产业 其中又将优先发展前海湾保税港区和前海商务中心区 返回目录 杭州商品房库存创历史新高 消化需 17 个月 杭州商品房库存创历史新高 消化需 17 个月 据透明售房网显示 截止到 9 月 19 日 杭州商品房 主城区及萧山 余杭 建德 富阳 临安 桐庐 淳安的住宅 商用房及写字楼 可售 房源达到了 70183 套 主城区存量房为 35431 套 居于历史高位 3 万余套存量房的销售 若按 8 月份楼盘的销售量计算 要 17 个 月左右才能卖得完 而这 3 万余套存量房中 江干 下沙 西湖这三区 的存量房源分别以 9497 套 7035 套 5282 套位列前三 就单个楼盘 而言 存量房最高的楼盘 积压的在售房源数已超千套 返回目录 南京两楼盘大幅降价卖出 4 成 南京两楼盘大幅降价卖出 4 成 日前 南京楼市最惹眼的两家楼盘 是同属一家开发商旗下的武夷 绿洲和武夷水岸家园 一起推出数百套房源 且选择了力度较大的降价 不过 这两个楼盘只取得同样为 4 成的销售成绩 上周四 江宁的武夷绿洲开盘推出 500 多套房源 与周边 12000 元 平米左右的房价相比 武夷绿洲直接开出了不到 9600 元 平米的均 价 上周六武夷水岸家园的 200 多套房源入市 开发商再次 放价 75 120 平米的所有房源 一次性付款一律 7500 元 平米 按揭购房的 客户如果首付达 6 成 也会有 95 套 7 字头 的房源可供选择 首付 3 成的话 整体均价 8200 元 平米左右 返回目录 南京 不得以旅游度假区名义违法地产开发 南京 不得以旅游度假区名义违法地产开发 南京市政府办公厅正式下发 南京市旅游度假区管理办法 明确 规定禁止以旅游度假区的名义违法进行房地产项目开发 该办法明确否定了 旅游加地产 的开发模式 规定了旅游度假区 规划的编制应体现自然资源 人文资源的保护和旅游产业发展相结合的 理念 而经批准后的旅游度假区规划 应当严格执行 任何单位和个人 不得擅自变更 此外 办法 鼓励单位和个人在旅游度假区投资经营旅游公共基 础设施和旅游信息服务 主题餐饮 旅游商品开发等 商务 休闲 游 览 娱乐 体育 健身等 返回目录 房地产策略研究周报 11 武汉购房者过半是外地人 武汉购房者过半是外地人 武汉市房价涨势减缓 但房地产投资却依然火热 同时 虽然对外 地人购房做了一定的限制 但是外地人在汉买房比例却在增加 武汉市统计局数据显示 前 8 个月该市房地产投资增长 35 0 增幅比去年同期高 2 9 个百分点 同时 据机构统计 武汉市近三个月 平均月度成交住宅约 9550 套 2010 年 武汉市民占总购房人群 51 14 湖北省 除武汉市 占 34 44 外省占 14 3 而到今年 4 月 武汉 省内和省外购房比例 则分别变成 42 79 45 99 和 11 16 返回目录 青岛开发商以价换量 现起价不足 3000 元楼盘 青岛开发商以价换量 现起价不足 3000 元楼盘 青岛胶州湾北岸某楼盘 22 日开盘 楼盘打出了 价格 3000 元 的宣传口号 相当于市场价的 7 折 仅上午就成交了 300 套 该楼盘位于胶州市东部新城 204 国道路南侧 一期建筑面积近百 万平方米 13 个居住组团 户型方面套二 66 72 平方米 套三面积为 103 平方米 在李沧区 近期开盘的楼盘大多采取了低价开盘的策略 甚至出 现二期房源价格低于一期的现象 返回目录 海南楼市 10 月供应增加 40 个项目开盘 海南楼市 10 月供应增加 40 个项目开盘 2011 年第 7 届中国 海南 旅游房地产博览会将于 9 月 30 日 10 月 2 日举办 据主办方工作人员介绍 截至 9 月 21 日 已有 80 多家 房企参展 相对于五一的房展会 房企热情明显高涨很多 对即将到来的旅游旺季 不少开发商选择在国庆节前后开盘 据不 完全统计 十月海南计划开盘项目可达 40 个 同比去年同期增加 17 随着供应量的增加 各楼盘营销活动也层出不穷 半山半岛六期产 品推出当天 将举办半山半岛联合品牌发布会 恒大地产在海南儋州市 的恒大名都项目 也将在十一黄金周举办嘉年华活动 推出 积分欢乐 嘉年华 大回馈活动 此外 不少楼盘计划保持较平稳的定价策略 不 少项目也在寻求以优惠的折扣吸引买房人 返回目录 惠州楼市供应增多 开发商出营销奇招 惠州楼市供应增多 开发商出营销奇招 下半年惠州保守估计有接近 4 万套新房待售 其中 仅惠城区就将 有 2 7 万多套 这些房子又将集中在 9 月底和 10 月份入市 在限购令 扩容 深圳客回流严重的形势下 有推货计划的开发商精心安排各种营 销事件 如万科双月湾的深海签约 摩卡小镇的飞天表演 保利山水城日前发布信息称 国庆期间将举办包括圆明园四大兽首 在内的国宝展 展会仅安保工作的投入就超过 1 个亿 还有佳兆业东江 新城日租 5 万的悍马看楼车 返回目录 房地产策略研究周报 12 土地市场动态 土地市场动态 杭州地方债务 80 依赖土地收入 杭州地方债务 80 依赖土地收入 杭州市本级预算执行情况审计报告显示 截至 2010 年底 杭州 13 个区 县政府性债务余额总计 960 96 亿元 其中 政府负有偿还责 任的债务达 836 84 亿元 占 87 08 远高于全国 62 62 的总体比例 杭州市政府性债务偿还对土地收入依赖度极高 有 683 93 亿元明 确以土地收入作为偿债来源 占 81 73 远高于全国 23 8 的水平 2011 年杭州市本级土地出让金预算收入为 550 亿元 比 2010 年 减少 370 多亿元 降幅达 40 杭州市土地出让收入 为市本级和下 辖的区 县 市 分享 杭州市本级分享的土地收入约占三成左右 土 地出让收入中 用于保障房 农田水利和教育等方面的投入 削弱了地 方政府安排土地出让收入的自主权 报告显示 个别地区政府性债务偿 债率突破预警指标 最高的已达 62 返回目录 8 月全国土地市场量价齐跌 8 月全国土地市场量价齐跌 8 月份土地供应量持续减少 133 个城市共推出土地 2377 宗 推 出面积 9658 万平方米 环比减少 5 同比增加 14 其中 住宅类 用地 634 宗 推出面积 2912 万平方米 环比减少 14 同比减少 9 8 月份土地流拍现象依然持续 土地市场成交量持续下滑 全国 133 个城市共成交土地 1678 宗 成交面积 6899 万平方米 环比减少 14 同比增加 5 其中 住宅类用地 403 宗 成交面积 2018 万平 方米 环比减少 17 同比减少 14 全国 133 个城市成交楼面均价为每平方米 1203 元 环比下降 6 同比上涨 12 其中 住宅类用地成交楼面均价为每平方米 1619 元 环比下降 9 同比上涨 6 上海前 8 月土地出让金为 743 1 亿元 为去年全年的 48 4 北 京前 8 月 经营性用地土地出让金收入合计 671 95 亿元 比去年同期 下降 6 74 仅相当于去年全年土地收入的 40 9 返回目录 填海造地盛行 6 年来面积年均增 40 填海造地盛行 6 年来面积年均增 40 国家海洋局的统计数字显示 从 2002 2008 年 用于工业及城镇 建设的填海造地面积由 2033 公顷增加到 11001 公顷 年均增长率达 40 2 十一五 期间 全国通过围填海解决工业和城镇建设用地面 积 7 万公顷 而最近三年 仅国家海洋局查实的各地违规填海面积 竟 高达 14000 公顷 据国家海洋局相关法规 围填海形成的土地属于 未定性的新增土 地 无需承担耕地的开垦费用 这也就意味着填海造出的土地是不用 房地产策略研究周报 13 被收取土地出让金的 而目前我国土地出让价格基本在每亩 100 万元 以上 尽管各地经济状况不同 填海的成本基本在 20 万元左右 如果 用于经营房地产 那增值率会相当的惊人 然后开发商在每平米 300 元低价购买的填海土地上建成 海景房 以每平米近万元乃至数万元 卖给购房者 一本万利 在山东 不只是龙口 山东半岛乃至整个渤海 黄海沿岸的填海造 地运动都正在大规模地展开 从东营 滨州 潍坊到烟台 威海 青岛 日照 无一例外 不仅仅是山东 广东 辽宁 海南 河北 天津等地 的沿海城市都在热情高涨地填海造地 在广东 就有东莞拟在长安镇珠 江口海域投资 86 亿元造地近 20 平方公里 汕头市拟在港湾外围海域 造地 65 1 平方公里 用于开发建设写字楼和高档住宅等 返回目录 住建部提倡城市贫富混居 住建部提倡城市贫富混居 住建部副部长仇保兴呼吁 遏制中国城市贫富阶层分离居住的趋 势 实行保障房和商品房混合布局和不同阶层的混合居住 对于中国目前推行的保障房建设 仇保兴表示 在规划时需防止出 现 贫民窟 和 富人区 避免贫富分离 各自集中这样的情况 每年上千万套保障房基本上都集中在城市郊区 这又进一步助推了 贫富分离居住的趋势 对此 他呼吁各地政府要注重保障房的广义质量 观 并提出三点建议 商品房用地出让合同需注明配建保障房比例 提 升城市设计与控规编制质量 学习新加坡的经验 强制不同阶层混居比 率 返回目录 北京首宗 限地价 竞房价 地块底价成交 北京首宗 限地价 竞房价 地块底价成交 9 月 21 日 北京两宗住宅用地 分别以 限地价 竞公租房面积 和 限地价 竞房价 的方式成功出让 门头沟永定镇居住及 F1 住宅混合公建项目用地 是北京土地市 场中采用 限地价 竞房价 方式挂牌的第一宗地块 出让地价限定为 人民币 22 2285 亿元 含土地开发补偿费 8 023061 亿元 全部用于 建设 中低价位 中小套型普通商品房 在无人竞争的情况下 被中 铁房地产集团有限公司以限制的最高销售价格 13600 元 平方米摘走 房山区房山新城良乡组团 11 街区 11 04 01 等地块二类居住及 托幼用地 采用 限地价 竞公租房面积 的挂牌方式供应 该地块共 吸引了华远 韩建 天恒 旭辉等八家开发商的参与 在 30 余轮竞价 之后 该地块价格到达了国土局规定的最高限价 5 5 亿元 此后便转入 了竞公租房面积的阶段 最终 韩建地产以 1100 平方米的最高公租房面积摘得该地块 以 规划建筑面积 7 49 万平方米扣除 2787 平方米托幼用地计算 该地块 折合楼面价约为 7627 元 平方米 返回目录 房地产策略研究周报 14 上海 8 月住宅用地五成流拍 上海 8 月住宅用地五成流拍 今年 8 月份 上海推出住宅类用地 42 宗 面积达 215 万平方米 实际成交仅 20 宗 流拍率 52 在成交的住宅土地中 仅 3 宗溢价成 交 其余均以底价成交 平均溢价率约 15 8 月上海最大纯住宅用 地青浦区白鹤镇吴淞江北侧地块由绿地集团以底价夺得 总价 5 23 亿 元 楼面均价仅为 1812 元 平方米 今年前 8 月 上海市房地产开发投资 1288 83 亿元 同比增长 6 9 占全社会固定资产投资的 47 其中 8 月份住宅开发投资同 比下降 8 7 返回目录 深圳年内最大保障房地块 21 04 亿元定向出让 深圳年内最大保障房地块 21 04 亿元定向出让 9 月 22 日 深圳年内面积最大的保障房地块以捆绑方式成功出让 深圳市地铁集团有限公司作为此次土地拍卖的唯一竞买人 以 21 04 亿元的总价拿下了包括 17 万平方米保障房住房用地的 3 宗地块 此次捆绑出让的 3 宗地块位于南山区留仙大道南侧 塘朗站车辆段 位置 土地用途分别为居住用地 保障性住房用地 小学用地 居住 商业服务设施用地 用地面积分别为 171206 04 平方米 20341 35 平 方米 43584 58 平方米 建筑面积分别为 269800 平方米 8000 平 方米 261510 平方米 出让年限分别为 70 年 50 年 50 年 3 宗地捆绑出让的竞买申请人主体资格要求显示 竞买申请人必须 具有地铁线路及附属设施建设 运营 管理及相关土地综合利用经营范 围 并拥有建设 1 条以上 含 1 条 地铁线路的经验 业内人士指出 这 3 宗地块 定向 出让的意图明显 返回目录 明发 14 7 亿摘牌天津 41 万平米综合体用地 明发 14 7 亿摘牌天津 41 万平米综合体用地 日前 明发集团以 14 7 亿元价格摘牌获得塘沽海洋高新区滨海站 地块 该地块占地 20 9 万平方米 地上可建设面积为 41 8 万平方米 明发集团是来自厦门的香港上市公司 曾在厦门开发 40 万平方米 的 Shopping Mall 已有 20 余个商业广场开发经验 该项目将发展成 为集 Shopping Mall 酒店 写字楼 公寓为一体的商业综合体 明发集团滨海分公司总经理江山透露 明发带来的是第四代产品 E block 综合体 是突出游乐主题的商业综合体 项目地下可无缝对 接滨海站及地铁站 客户可尽享交通便捷与丰富功能 明发集团与雅高 家乐福等众多商业巨擘联手 将为滨海新区奉献 一处商业不夜城 返回目录 武汉推出 24 宗地块全部底价成交 武汉推出 24 宗地块全部底价成交 9 月 16 日 武汉市今年最大规模土地拍卖活动在武汉土地交易中 心进行 此次一共推出了 26 宗地块挂牌出让 最终成交 24 宗 成交 房地产策略研究周报 15 总面积 1432 6 亩 成交总金额超过 15 亿元 此次出让的地块来自 10 个区 以黄陂区 新洲区 江岸区 洪山 区和汉阳区地块数量居多 推出的 26 宗地块中包括 10 宗纯住宅用地 3 宗纯商业用地 8 宗商业居住混合用地 3 宗工业用地 以及一宗加 油站用地以及一宗游览设施用地 上午推出的地块有 13 宗 包括编号 P 2011 97 号 108 号地块以 及 P 2011 74 号地块 最终 13 宗地块均未进入竞拍流程 均以起价 成交 下午按原计划拟推出 18 宗地 后 5 宗因故延期 最终只推出 13 宗 其中 P 2011 089 号和 P 2011 120 号地块因无人报名流拍 其余 11 宗土地均未进入竞拍流程 全部以底价成交 返回目录 昆明 20 亿元拍卖七宗地 全部底价成交 昆明 20 亿元拍卖七宗地 全部底价成交 9 月 22 日 昆明土地交易中心以拍卖的形式出让 7 宗地块 最终 均以起拍价成交 总价为 20 09 亿元 其中 位于昆明滇池国家旅游度假区金河社区的 6 宗城中村改造用 地要求整体竞买 被昆明兆新城房地产开发有限公司以 17 53 亿元竞 得 成交面积 162967 82 平方米 折合约 244 45 亩 据该公司相关负责人介绍 项目目前正在进行回迁房建设 而项目 案名暂定为 中天融域 据资料显示 6 宗地块中有 3 宗用地性质为 城镇住宅用地 其余 3 宗为金融用地 另外 还有 1 宗位于盘龙区东华街道办事处的金融用地则被云南益 新溪城房地产开发有限公司以 25649 8 万元竞得 成交面积为 6527 17 平方米 返回目录 青岛 9 个月仅卖 25 块地 底价和流拍成常态 青岛 9 个月仅卖 25 块地 底价和流拍成常态 截至 9 月份 青岛通过招拍挂已经成功出让土地 25 宗 出让土地 面积约 1126 亩 土地出让金共计 94 83 亿元 目前还有两宗土地已经发布了出让公告 将于 9 月底举行拍卖 如 果这两幅地块顺利出让 前 9 个月仅成交了 27 幅地块 平均每个月仅 成交三块 从今年 3 月份开始 青岛的土地市场多数是底价成交 罕有多家争 抢一块地的情况出现 在 7 8 月份 即便是位于中央商务区的商住用 地 也是以底价成交 整个 7 月份青岛仅有 4 宗土地成交 环比下滑了 58 2 其中只 有两宗为住宅用地 8 月份市辖七区有 4 宗住宅用地进行拍卖 但皆因 无人竞价而流拍 从成交均价来看 7 月份青岛市住宅用地成交平均楼 面地价为 1787 元 平方米 8 月份青岛市住宅用地成交平均楼面地价为 2516 元 平方米 返回目录 房地产策略研究周报 16 地产金融 地产金融 上实发展获 13 亿 PE 融资 上实发展获 13 亿 PE 融资 上实发展公告称 为优化现金流 公司拟引入两家股权投资基金合 作开发房产项目 拟引进投资方天津永嘉股权投资基金合伙企业和宝宏 天津 股权投资基金合伙企业分别对公司全资子公司上海上实锦绣花 城置业有限公司和全资子公司上实发展 青岛 投资开发有限公司进行 增资 两股权基金累计为公司贡献 13 亿元资金 永嘉基金拟以共计现金 3 亿元认购对锦绣置业的增资 其中 1846 15 万元进入锦绣置业的注册资本 锦绣置业的注册资本由 2000 万元增加至 3846 15 万元 其余 2 82 亿元进入锦绣置业的资本公积 增资后 永嘉基金持有锦绣置业 48 股权 上实发展持有锦绣置业 52 股权 宝宏基金拟以共计现金 10 亿元认购上实青岛的增资 其中 1 36 亿元进入上实青岛的注册资本 上实青岛注册资本由 3 5 亿元增加至 4 86 亿元 其余 8 64 亿元进入上实青岛的资本公积 增资后 宝宏基 金持有上实青岛 28 股权 上实发展持有上实青岛 57 60 股权 上实 发展全资子公司上海上实城市发展投资有限公司持有 14 40 股权 公告显示 宝宏基金和永嘉基金皆设立不久 分别于今年 8 月 30 日和 8 月 29 日在天津成立 返回目录 万通联合华润信托发起 3 7 亿元基金 万通联合华润信托发起 3 7 亿元基金 万通地产 9 月 22 日公告称 拟与华润深国投信托有限公司共同发 起设立万通核心成长股权投资基金 基金规模 3 726 亿元 基金的 GP 为万通深国投 深圳 股权投资基金管理有限公司 由 万通全资子公司和华润深国投信托有限公司全资子公司各出资 250 万 元组建 持股比例分别为 50 其认购 400 万元基金份额 万通出资 1860 万元 作为有限合伙人加入基金 华润信托发行信 托计划募集资金 3 5 亿元 作为有限合伙人加入基金 期限为 2 1 年 并投资于北京万通中心 D 座物业 对于基金的退出渠道 由基金和万通在市场上寻找合适投资人 收 购万通全资子公司北京万通时尚置业有限公司 该公司目前经营万通中 心 D 座物业 100 股权或整栋购买项目公司物业方式退出 信托有 限合伙人年化收益率实现超过 20 以上收益部分归万通有限合伙人 若 32 个月后 仍未找到合适投资人 则由万通回购基金持有股权 保证信托投资人实现年化 8 的收益率 返回目录 房地产策略研究周报 17 瑞信 上半年开发商融资近半为信托 瑞信 上半年开发商融资近半为信托 瑞信报告称 包括雅居乐 富力地产 合景泰富和保利香港在内 不少开发商过去一年的新债务中 有大约一半都是信托贷款 瑞信认为将新增信托融资和开发商的新增贷款两相对比 这一角度 更适于用来评估开发商未来融资能力可能受到的影响 上半年新增信托 融资 2080 亿元人民币 和开发商银行贷款 2110 亿元人民币相差无几 瑞信称 不少开发商在做营业资本预算时 都假设他们能持续通过 信托和其他非传统渠道为项目找到融资 如果政府进一步限制这些融资 渠道的话 开发商未来的项目将会受到非常大的影响 房价和成交量可 能会出现比之前预期更大的下滑幅度 整个房地产行业的违约风险将上 升 返回目录 私募基金 9 月首募平均规模创新低 私募基金 9 月首募平均规模创新低 WIND 数据显示 受市场行情低迷影响 公募 私募基金 9 月份 发行走进寒冬 私募基金平均每只产品首募资金仅 4500 万元 平均发 行规模创 66 个月新低 公募基金平均首募规模为 9 54 亿元 与上半 年 16 64 亿元的平均募资规模相比直落四成 9 月共有 18 只公募基金成立 首募规模合计 171 78 亿元 平均 首募规模为 9 54 亿元 而 8 月份则有 19 只基金设立 共募集资金 201 28 亿元 平均首募规模为 10 59 亿元 9 月份 27 只私募产品设立 平均发行规模 4500 万元 与 8 月份 7169 69 万元的平均募集规模相比下降 37 24 与 7 月份 13673 21 万元的首募规模相比 更是萎缩 67 09 9 月份私募基金的平均首募 规模创出了 2006 年 4 月以来的新低 返回目录 金管局警示内地贷款风险 金管局警示内地贷款风险 香港金融管理局日前发出警示 鉴于中国内地银行业近期的发展形 势 香港本地银行的中国内地相关贷款需要密切关注 报告显示 2010 年下半年香港贷款增长 10 5 2011 年上半年 再飙升 12 1 其中物业相关贷款占本地贷款总额比例高达 47 以上 而贷款增长过快的一大主因是内