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产业园区规划基础知识 作者 窦凯时间 2014年9月 导语 产业地产的核心是产业 产业定位与园区规划是一个产业地产成功与否的重要环节 园区规划的宗旨是围绕构建一个产业平台或者产业服务平台为核心的 通过对产业定位 产业集聚及园区规划的专业研究和分析 从而让产业地产的开发商从开发向运营管理上转变 使项目开发 招商和运营之间保持互通和互助能力 核心主题 产业地产理解 园区规划核心概念 园区规划核心策略 1 产业地产理解 产业地产 将产业运营 地产开发与城市发展相结合的地产开发模式 产业 地产 城市 产业地产理解 产业地产与其他地产开发模式比较 产业地产理解 2 园区规划核心概念 园区规划视野 了解园区 园区开发 园区招商 园区运营 城市规划 产业定位 规划设计 建筑设计 宏观战略上方规划经济结构产业布局政策导向 主导产业企业特征配套项目园区规模产业环节 区位背景功能定位土地利用道路交通绿化景观 企业需求形象特色结构选型广泛通用专业定制 园区规划核心概念 潜导产业 主导产业 支柱产业 夕阳产业 基础产业 产业地产 主导 支柱 潜导 夕阳产业与基础产业之间的关系 主导产业是针对产业在国民经济产业结构体系中的功能定位和发展阶段不同 进行分类时产生的一种概念 园区规划核心概念 主导产业 1 2 3 4 5 关联性关联强度 主导产业与其辅助和配套产业共同形成主导产业群 带动性满足不断增长的市场需求 能够带动整个区域或国家的经济发展 主体性比重较大 大于5 8 综合效益佳 创新性技术先进 能够迅速 有效地吸收创新成果 发展性在发展阶段 能够获得较高且持续的发展速度 并推动产业结构调整升级 主导产业的特性 园区规划核心概念 农业 轻纺工业 交通运输业 机械工业 汽车 钢铁 建筑 信息服务为主的高新技术产业 纺织工业 煤炭工业 钢铁工业 机械工业 包括造船业 汽车 化学 航空 高技术工业等新兴产业 纺织工业 电力工业 钢铁 机械 化学工业 汽车 家电工业 电子工业等高新技术产业 轻工业进口替代产品 轻工业产品出口导向为主 重化工业出口主导型 技术密集型工业 主导产业发展趋势轻纺工业 基础工业 重化工业 高附加值组装型 信息产业等高新技术产业 美国 日本 英国 韩国 比较分析 园区规划核心概念 中国主导产业的发展 当前我国主导产业发展阶段的现状 相当于美国20世纪20至30年代的发展水平 落后近90年 同时 与日本的差距在50年左右 落后韩国20年左右 重工业机械 冶金 石油化工等 商业 餐饮业 家电业 基础化工钢铁 化工 重化工业 电子通讯 汽车 电子工业 园区规划核心概念 前工业化 工业化初期 工业化中期 工业化后期 后工业化 农业为主 原材料工业为主 初级加工工业 高级加工工业 服务业 不同发展阶段的产业选择 一般认为 中国工业化早已经进入中期阶段 目前已经进入工业化中后期阶段 中国内地版图内包括了工业化进程的所有阶段 从西部到东部俯瞰中国各地 便可以体验到整个工业化历程为期上百年的演变 园区规划核心概念 3 园区规划核心策略 用地性质与用地指标 园区规划的重要依据 园区规划核心策略 园区规划原则 规划设计需要根据不同园区开发主体和不同园区发展阶段进行差异化设计 园区定位 开发主体 发展阶段 生命周期 园区规划核心策略 规划设计 产业定位 园区规划核心策略 产业地产 产业发展 主导产业 园区规划核心策略 一 目标客户 中小企业 2013年中小企业比较大企业贡献值 园区规划核心策略 二 项目选址 经济水平 高 低 萌芽期 起步期 发展期 成熟期 工业地产发展阶段 城市参照 内陆三四线城市 内陆二线城市 如武汉 郑州等 一线及沿海城市 如北京 上海等 欧美发达国家 特征 传统工业厂房为主 完全由政府主导 特征 出现科技园区 总部基地等形式的工业地产 但操作模式与盈利模式仍较为单一 以政府主导为主 特征 工业地产形式逐步多样化 衍生产品出现逐一 运营模式成熟 逐步以企业为主导 特征 产品形态丰富 融资方式多样 政策完备 完全实现市场化 园区规划核心策略 三 项目规模 园区规划核心策略 四 营销规模 卖地模式 卖厂房模式 自持租赁 卖地 购地自建厂房 缺点利润最薄 优点回款快 容易启动 这种厂房适合大客户 卖厂房 卖标准厂房 根据生产企业的要