上海酒店市场分析.doc

上海酒店市场分析小 云一、 上海酒店市场的基本现状（1）星级酒店客房供应量较两年前有所减少，具体表现在高星级酒店数量稳定增加，中低星级酒店数量快速减少。2007年，上海共有正式评定的星级酒店320家，其中五星级32家，四星级47家，三星级128家，二星级105家，一星级8家。星级酒店总量比2005年减少31家，其中五星级酒店增加7家，四星级酒店增加6家，三星级酒店减少3家，二星级酒店减少36家，一星级酒店减少5家。2007年上海星级酒店客房数量6.14万间，比2005年时减少400间，其中四、五星级酒店客房数量3.06万间，比2005年增加4400间；三星级及以下酒店客房数量间3.08万间，比2005年减少4800间。 从星级酒店数量方面来看，高星级酒店在这几年中保持稳步发展，三星级及以下的中低星级酒店出现萎缩，并且在2007年显得更加明显。从分布状况看，四、五星级饭店大都集聚在中心城区。尤其是五星级饭店，主要分布在静安、卢湾、长宁、徐汇、浦东等区的中心商务地带；这与五星级饭店的功能定位和适配环境基本一致。近、远郊地区目前仅有松江开元名都大酒店和佘山地区的世茂艾美酒店等一二家；四星级饭店仅有宝山的宝山宾馆、奉贤的悦华大酒店与嘉定的迎园饭店等少数几家。三星级以下饭店相对平衡，全市18个区与崇明县均有分布。（2）来沪过夜住宿人数持续增加，其中境外人士住宿人次数接近600万。 2007年，上海住宿业接待住宿人次超过2700万人次，比2005年增长了17.4%，其中境外来沪住宿人次接近600万，境外人士来沪住宿占全部住宿人次比例超过20%。预计2008年和2009年上海住宿人次将以每年6%7%的速度递增，并且在2010年上海世博会举办前后，肯定将会有一次猛增的过程，其中境外来沪住宿人士增加幅度会较大。（3）高星级酒店租金水平跻身亚太地区前列，但房价增长似乎遇瓶颈。2007年，上海各类星级酒店的日平均价格比2006年都有所下降，在近三年中，五星级酒店的平均房价基本保持在1300-1400元/天左右，租金水平已跻身亚太地区前列。四星级酒店的平均房价则差距较大，保持在650元/天左右。在中低星级酒店中，二、三星级酒店的房价都已处在较低的水平。一星级酒店的价格下降很快，2007年日均房价仅为153.87元，比2006年下降12%。 （4）整体出租率连续两年出现下滑，各档次酒店供需结构各异。2005年至2007年的三年中，酒店的平均入住率已连续下降。三年中，上海星级酒店的平均入住率由2005年的65.64%，下降到了2007年的61.48%，下降4.16个百分点。其中五星级酒店下降5.7%，四星级酒店下降7.6%，三星级酒店下降幅度最大，下降9%，二星级酒店下降4.5%，一星级酒店上升10.9%。 再从上海各类档次星级酒店的入住率情况来看，2007年沪上五星级酒店的年平均入住率为68.23%，保持在70%的平衡底线左右，表明供需还基本平衡，三年前略显紧缺的状况得到缓解。四星级酒店的入住率已连续两年明显低于平衡底线，呈供略大于求的局面。三星级和二星级酒店的入住情况已不容许乐观，入住率都已低于60%，虽然预计在2010年世博前会有所好转，但这也只会是暂时现象，之后可能会面临重新洗牌的局面。一星级酒店由于数量极少（2007年全市仅有7家）、价格低廉等原因，入住情况要略好于二、三星级酒店。（5）高星级酒店营业收入总额增长趋缓，中低星级酒店营业收入出现负增长。从营业总额来看，2007年，高星级酒店中五星级酒店的年营业总额还比较理想之外，四星级酒店的营业总额已连续两年仅保持微增长，而三星级以下酒店的营业总额都出现了连续的下滑。从每家酒店的年平均营业收入情况来看，上海仅五星级酒店的年均营业收入还保持在比较理想的状态，但也出现了下滑。低星级酒店的营业收入则已处于相当低的水平。（6）经济型酒店异军突起， 近两年，锦江之星、如家、莫泰、中州快捷、速8、万里路、格林豪泰、7天、维也纳、雅悦等经济型酒店在全国范围迅速发展，在上海扩张的速度尤为明显。截止2007年底，上海已开业的经济型酒店有286家，排名全国第一。经济型酒店是介于星级酒店和普通招待所、旅馆之间的一种旅店经营形态，定位类似于国外的汽车旅馆。其特点可用“一星的墙，二星的堂，三星的房，四星的床，五星的管理”来形容，虽然有些夸张，但其干净、简洁及合理的客房设施布置再加上较低廉的房价（一般日租金都在200元以内），足以取得中低端游客的青睐，对中低星级酒店的冲击不言而喻。因此这种酒店业态在近两三年中得到飞速发展，初步调查，上海的经济型酒店日平均入住率在80%以上，情况比较理想。 二、上海酒店市场现状分析 从以上所述的情况可以看到，上海的整体住宿业正处于向上的良性发展阶段，住宿人次的不断增加，境外人士住宿比例保持较高的水平，无疑对上海的住宿业起到很大的推动作用。然而，在这个过程中却不是一个皆大欢喜的局面。目前上海的酒店市场正处于两极分化态势，高星级酒店无论在客房出租率、营业收入增长、房价方面都处于比较良性的态势。尤其是五星级宾馆的状况较好，2007年全市挂牌的32家五星级酒店平均年营业额超过2.5亿元，营业总额超过上海所有星级宾馆年营业总额的50%，是在各等级酒店中唯一保持客房出租率、房价都比较理想的酒店层次。同时，以“莫泰”、“锦江之星”、“如家”、“速8”、“汉庭”为代表的经济型酒店迅速发展，极大地分流了中低星级酒店的客流，市场份额越来越大。而中等星级酒店正面临举步为艰的状况，进退两难。 形成目前状况，主要有几方面原因所致。一方面由于上海经济的强劲发展，正成为全球瞩目的焦点城市之一，2010年世博会落户上海，使上海在全世界范围内的城市地位明显提升；再加上城市建设的大量投入，使城市面貌日新月异地进步发展，交通等基础设施的日益完善，给出行带来极大的方便。因此，除了国内外的旅游客之外，来自境内外商务客的人数也不断增加，给沪上的高星级酒店提供了充足的客源，同时也为五星级酒店房价提供了上升空间。 另一方面，随着近几年全国人民收入的增长，居民的旅游消费比例也在不断地增加。据了解，2007年全国城镇居民旅游消费占消费支出的比例已经达到10%。然而，国内居民目前的整体收入水平还不高，因此在旅游消费时很大一部分游客还要考虑支出的经济性和性价比，注重住宿价格和住宿环境，以及酒店所处地段的交通条件，而对宾馆的豪华程度及配套设施等的要求并不高。因此，房内布置紧凑（一般都是这两三年内装修完毕营业的，设施洁新齐全）、价格低廉（一般日租金不超过200元）、地理位置又不错的经济型酒店正迎合了普通消费者的需要。所以经济型酒店一经推出，在全国范围内就倍受消费者的欢迎，其市场份额越来越大，大量分流了星级酒店的客源，经济型酒店的市场前景相当好。然而，本是酒店业中坚力量的中等星级酒店却出现酒店数量连续两年减少、年均客房入住率接连下滑、营业收入同时下跌的惨淡局面。形成这样的局面，虽然有经济型酒店抢夺客源的因素，但更多的原因是来自于其自身。在上海，大多数中等星级酒店都是单体经营，即使有连锁，也只是少数几家之间的连锁，根本没有规模效应和品牌效应。因此，中等星级酒店相对高星级酒店来说，运营成本低的优势不怎么明显；而相对于经济型酒店来说，运营成本还处于劣势。经济型酒店的连锁数量都相当大，2007年，“锦江之星”、“如家”等经济型酒店在全国的连锁店和加盟店的数量都在100家左右，连锁规模经营使得其在经营过程中，资源优化效应相当明显。“锦江之星”每家店的人员配置在60人左右，“如家”、“速8”等经济型酒店的每家店人员配置可能连60人都不到，而三星级宾馆的人员配置都要达到200人左右；再加上其他规模效应，使得经济型酒店即使房价都在200元/天以下，其利润空间依然相当丰厚。有业内人士曾经估算，如果一家经济型酒店以目前的房价租金，如果年均入住率达到90%左右，大约3年就能全部收回成本，而这在高星级酒店，通常需要15年左右。这样的回报速度是中等星级酒店望尘莫及的。同时，中等星级酒店正处于恶性循环过程中。一方面，由于酒店的运营成本高，难以以低廉的房价吸引普通住宿者，使得营业收入连连下滑；另一方面，由于中等星级酒店大多建造比较早，客房内部设施、酒店内部装修及辅助设施已经显得老化，无法满足相应客户层次的需要，需较大的投入去更新。而营业收入的持续下降，使其无法大量投资在酒店更新上，从而陷入到恶性循环中。三、 上海酒店业未来发展趋势及问题所在从近期情况来看，随着2010年世博会的临近，上海宾馆酒店住宿业将面临一次难得的突破性需求高峰，截止2008年4月中旬，已有201个国家、地区和国际组织确认参加上海世博会。2010年上海世博会总参观人数预计将超过7000万人次，其中上海市民、长三角地区游客、国内其他地区游客、境外游客比例约为2030455；另外2008年8月北京奥运会的召开也会给上海带来一部分境外客源，对高档酒店需求也会不断增加。按目前租金水平和增长情况推测，预计2010年平均日房价四星级酒店可达到770元/天，五星级酒店则可达到1800元/天，经济型酒店的租金也会有所上升。在今后几年中，上海的酒店市场依然会向着两端发展，高星级酒店数量继续增加，经济型酒店覆盖面也会继续扩大。而中等星级酒店仍将如履薄冰。但这并不意味这上海高星级酒店和经济型酒店就可以高枕无忧了。在未来23年中，预计将有20余家四星和五星级酒店上市。据悉，雅高、万豪、洲际、四季、卡尔森等国际著名酒店集团都有计划在2010前将其麾下的酒店品牌引入上海，仅香格里拉计划2010年前在上海的酒店数量就达到5家，届时上海的四、五星级酒店将超过100家。另外，五星级酒店的客源特征比较明显，支撑五星级酒店高房价的客源基本都集中于国内外的高端商务客。在节假日，随着商务活动的减少，五星级酒店房价反而会面临跳水。有报导显示，“五一”期间，北京等一线城市五星级酒店的房价下降了50%。因此一个城市的五星级酒店平均经营状况，很大程度上取决于商务客的多少和数量的增长速度。上海虽然是中国内地经济最发达的城市，但离国际发达城市的距离尚远，对高星级酒店的实际需求比国际发达城市要小得多。面对如此快的高端酒店增长速度，需求的增长速度可能无法同步跟上（2010年世博会期间除外），终会走向饱和。2010年世博会之后，上海住宿业很可能会出现明显的滑落过程，届时高星级酒店的客房供应量能否被市场很好的消化，还存在着很大悬念，尤其是四星酒店。而低端的经济型酒店中，除了膨胀速度已经很快的锦江之星、如家、汉庭、莫泰旅店以外，宝隆居家、格林豪泰、美兴、速8、假日快捷等品牌经济酒店也将加速在上海的扩张速度。这早在2006年就已初现端倪，今后几年中这些内外连锁旅店的门店数将大幅增长。此外，经济型酒店由于其自身的特点所在，投资金额小，投资门槛相对较低，质量上容易复制和趋同，难以形成差异化竞争，随着市场的饱和，利润摊薄无可避免。四、上海中星级酒店的发展机会虽然以三星级酒店为代表的中等星级酒店目前走入了发展困境，但并不意味着中等星级酒店已经失去了市场。从正常发展规律来看，中星级酒店应占据着市场的主要份额，是市场的主要需求，这从上海酒店业发展历史来看，也证明了这一点。造成目前中星级酒店现状，主要是由于管理机制、目标客户市场不明确，酒店设施老化等诸多原因叠加在一起所形成的。在今后几年中，中星级酒店将面临一次洗牌过程，在这次过程中，只要能找准机会，正确的确定主要目标客户，并朝这个方向发展，中星级酒店还是有发展空间的。在酒店的住宿客当中，有很大一部分是商务客。其中高端客一般都选择高星级宾馆，这一点无庸质疑。但中端客占了很大比例，相对于普通中低端游客，中端商务客对酒店配套设施的要求更高。一般的经济型酒店，几乎没有可租借的会议室，对于高一些层次的商务要求也无法全方位的满足；在餐饮方面，一般只能提供商务套餐或简餐，无法满足商务宴请的需要；在客房方面，由于经济型酒店是以节省客房空间，换取更多的客房数量，从而使房价可以降低，因此客房基本都比较狭小，这对商务客来说并不理想。虽然高星级酒店的设施完全可以满足商务需要，但由于收费昂贵，超过了中端商务客的经济承受范围。因此，中等星级酒店是中端商务客的最佳选择。那么，目前中等星级酒店效益每况愈下，是否是因为商务客数量太少，无法支撑这样的市场？其实并不然。据了解，目前我国经济型酒店客源大致可分为六类：商务散客（37&）、公司协议客户（23）、会议团队（7）、旅行团队（7）、休闲旅游度假散客（20）和其他类（6）。其中商务散客的比例最高，占37%；另外，在公司协议客户和会议团队中，大多数也是商务客，预计比例超过60%。而在一线经济发达城市，商务客的比例可能还要更高。造成商务客大量被经济型酒店分流的主要原因就是目前国内中等星级酒店的设施老化，设施陈旧，运营成本又高，使得房价性价比远远比不上经济型酒店。可见，中星级酒店虽然与经济性酒店争夺中低端游客处于劣势，但在争夺经济型酒店所占据的中端商务客上却有很大的机会。据了解，目前在经济型酒店的商务客源中，很大一部分对经济型酒店所能提供的服务和设施并不满意，这一点，少数经济型酒店已经认识到了，并着手推出商务型经济酒店。但是商务型经济酒店虽然比一般经济型酒店更能满足商务需要，但由于本身的定位所限，商务功能和设施总