丽都水岸的海外基金开发模式.doc

丽都水岸的海外基金开发模式开发模式三段论城市建设的竞争在于吸引海外投资者的竞争之中。新世纪的我国城市经济要取得大发展，就必须紧紧抓住投资环境建设这个主题，促进对内对外两个开放，做好扩大利用内资外资两篇文章，只有这样才能真正加快自己的现代化建设与国际化进程。海外投资的真正价值在于其带来的新的投资理念、经营模式、乃至市场规范。相比内地越来越庞大的房地产市场，海外基金实际在整个投资总量中所占比例至少目前还比较小，当前海外基金真正的价值应该是带动内地房地产基金和房地产信托业的发展，依靠海外基金带来新的投资理念和经营模式乃至市场规范，促进内地房地产投资市场的发展。专业化项目管理企业的出现使投资商和经营商分离，这也是保守的ING投资丽都水岸成功的关键所在。世界前100强的企业中很难找到开发商的身影，而诸如ING、美林、摩根这样的投资商却榜上有名。与之相比，中国地产界缺乏投资商，而中国地产的真正起飞是要靠投资商推动的。专业化项目管理企业的出现则解决了投资商的信任问题，从而加快了海外资本的投资步伐。前进路上：发掘增长良机、善用外部力量城市建设的竞争在于吸引海外投资者的竞争中 纵观国际国内现代化水平与国际化程度比较高的城市，它们无不是国际资本的重要集结地。例如，仅仅在美国前世贸中心大楼内就云集了来自世界各地的800多家贸易机构、金融机构和跨国公司的办事机构；经济最发达的美国也是世界上吸引外资最多的国家，其利用外资总量占了整个世界的13；国内上海、北京、深圳、天津、广州等发展程度比较高的城市，也是吸引世界五百强跨国公司和国内大集团投资最多的城市。因此，新世纪的我国城市经济要取得大发展，就必须紧紧抓住投资环境建设这个主题，促进对内对外两个开放，做好扩大利用内资外资两篇文章，只有这样才能真正加快自己的现代化建设与国际化进程。北京市利用外资状况2008年奥运会、中国蓬勃发展的经济已成为北京房地产市场吸引外资的主要因素。 近两年，跨国公司在京投资有新进展。到2004年，跨国公司在京设立地区总部已达25家；投资性公司累计达122家；北京市审批并认定的独立研发中心达到8家。此外，17家投资性公司和跨国公司大量增资，增加投资8.58亿美元。 仲量联行北京投资部负责人高世斌指出，2008年奥运会、中国蓬勃发展的经济已成为北京房地产市场吸引外资的主要因素。与其他繁华都市相比，北京能提供相对高的租金收益率和相对低的资本价格。同时，广告、银行、旅游等行业的日益放开，导致外资对中国房地产业最根本的需求。来自新加坡和香港的发展商，以及美国和欧洲的基金正成为北京房地产市场的主导外资力量。预计到中国投资的海外投资者来源将不断扩大，并且他们会更加愿意考虑长期策略，随着投资手段的丰富，如房地产信托投资基金等的出现，将增强中国房地产业投资的流动性和透明度。海外基金与REITs对高档住宅的投资在高档住宅投资中，REITs等海外基金采用整体购买之后长期持有、以获取租金作为投资回报的模式。 最近一段时期，众多海外基金包括REITs在内频频涉足北京房地产市场，对于适宜投资增值的高档住宅产品，投资热情始终没有衰减。事实上，在海外房地产投资市场中，REITs的投资方向中始终包括高档住宅。全美房地产投资信托协会（National Association of Real Estate Investment Trusts，缩写为NAREIT）2003年根据具体的房地产类型，把房地产投资基金细分为九大类，具体如下所示： 目前国内房地产投资市场中，REITs等海外基金投资模式主要有三种：其一，参与项目开发，基本上从前期拿地、策划、建设施工到销售全程参与，采用合作入股等模式，这方面以荷兰ING、摩根斯坦利、新加坡政府投资公司（GIC）等为代表。这种方式具有诸多有利之处，但是需要对内地的经营环境有深入的了解与认识。其二，采取投资收租模式，投资建成的高档项目，长期持有，依靠收租盈利，这基本上是目前美国房地产基金的主流模式，此外也可能向上游延伸，直接开发建设此类项目，建成后再出租经营。最后，可以说另外一种比较独特的形式就是不良资产的处置。高盛、摩根斯坦利与德意志银行等国际大型投资银行比较精于此道。 在高档住宅投资中，REITs等海外基金的投资模式基本上以第二种模式为主，这也是REITs发展的主流方向，即整体购买之后长期持有、以获取租金作为投资回报。因此REITs等海外基金比较关注服务式公寓，尤其是整体出售的统一物权项目，对于供零散出售的项目，显然兴趣不大。海外资金包括REITs在内，对北京市场高档住宅投资案例中比较经典的有很早就进入中国的欧美地产商-美国汉斯地产在北京开发的高档住宅公园大道，该项目由汉斯公司设立新兴市场房地产基金，项目的合作方包括摩根斯坦利及美国西部信托等著名投资机构，总规模为10亿美元，该资金主要投向发展中国家的房地产开发项目。另一个经典的案例是荷兰国际房地产旗下中国房地产开发基金开发的第一个控股项目丽都水岸，丽都水岸项目很大程度上可以说是荷兰ING对于高档住宅的战略性导向的一个标志项目。海外基金对高档住宅投资的影响与预测随着市场细分的深入，REITs等海外基金的投资方向将更加明晰，逐渐会在高档住宅方面形成专一的投资方向和投资组合。 根据摩根斯坦利对海外基金投资中国房地产市场的调研，预计在未来2到3年之中，将有约30亿美元左右的海外资金投向中国地产市场。在人民币升值预期的大趋势之下，估计海外基金对国内房地产投资的热潮仍将继续升温。 专家认为，海外基金未来的价值绝非这二三十亿美元，鉴于我国内地房地产金融市场对于房地产基金和信托的相关法律法规存在诸多空白，而且市场环境也不完善以及发展时间比较短的原因，内地市场的房地产基金和房地产信托对高档住宅的投资并不规范，也不具有代表性，相比之下，海外资金等投资机构值得我们仔细研究。事实上，相比内地越来越庞大的房地产市场，海外基金实际在整个投资总量中所占比例至少目前还比较小，当前海外基金真正的价值应该是带动内地房地产基金和房地产信托的发展，依靠海外基金带来新的投资理念和经营模式乃至市场规范，促进内地房地产投资市场的发展。 此外，值得我们注意的是，随着市场细分的深入，REITs等海外基金的投资方向将更加明晰，逐渐会在高档住宅方面形成专一的投资方向和投资组合，甚至在高档住宅内部也会进一步细分，这都将对内地的房地产金融市场形成良好的导向作用，有力地促进内地的房地产金融市场的深入发展。丽都水岸：境外资本运作的国际化社区理念：国际化的精品社区 丽都水岸所在的丽都商圈临近机场高速，紧邻北京市东四环路，位于燕莎、国展和中央商务区(CBD)三大商圈的辐射范围内，周边拥有大量高档的商业和物业项目，具有国际化的区位优势。同时，丽都水岸也是(海外)中国房地产开发基金在京开发的第一个项目。丽都水岸是专门为丽都商圈的投资者阶层及国际人文生活区打造，他们接受国外的居住观念或保留国外的居住习惯，而本地区低密度的高档住宅一直存在缺口，而这个项目正好填补了低密度高档住宅缺口。规划：形势与功能并举的新古典主义手法 丽都水岸总建筑面积近 35 万平方米，规划容积率约 2.1 ，实际享受容积率约 1.3 ，绿化率 33% （不含公建低区绿化率）。一期住宅开发约7.2万平米，包括A1/20层高层板楼、A2/5层板楼及A3/20层塔楼，共306户；二期为高档涉外型商务公寓；三期规划为低密度的TOWNHOUSE与叠拼公寓。 丽都水岸由世界顶级设计公司美国Langdon wilson进行设计，项目按照新古典主义原则进行设计，结合了现代建筑中明快大气的建筑风格。新古典主义是以古典的设计语汇构成，用现代工艺素材诠释，避免了古典主义建筑中繁琐的表现手法和形式大于内容的功能缺陷。设计同时吸收了南欧建筑中的特征元素，形成了自己简洁又不失细腻，实用又不失典雅，高贵而又宜人的独特建筑风格。主力户型为160-210平方米的三居或复式，大客厅、大主卧、大厨卫，充分满足客户的居住需求，进一步提升了居住品质。丽都水岸以板楼建筑形式，使得住户的采光及通风都有了极大的提高，辅之以多层迭拼、TOWNHOUSE等低密度建筑形式，提供给所有的住户一个更加优秀的产品，更加舒心的居住环境；在景观设计上则邀请海外著名设计单位美国EDSA担纲，在环境设计上极具特色，做到环境与建筑的和谐统一，力争做到开窗见绿，户户有景，使每一位居住于此间的业主都能够充分的享受自然；都水岸聘请世界知名物业管理公司进行管理，提供给客户更好的物业服务，使业主生活得更加舒心、放心。丽都水岸采用世界名牌高速电梯，户式中央空调，推出菜单式高档精装修，使用进口高档厨具、洁具，装修材料全部采用国际流行的绿色环保建材，符合消费群体追求品位、环保、健康的心理。进程： 丽都水岸一期已于2004年9月开盘，销售火热；二期(A4、A5号楼)预计2005年10月底开盘，2007年4月入住；近日，样板间即将开放。投资环境决定城市建设质量城市投资环境的建设是一个螺旋上升的长期、无止境的过程。其目的是为了吸引更多的资金和资源进入本地区，以促进地区经济与社会的快速发展。随着我国对外开放步伐的加快，城市投资环境已经成为决定城市经济与社会发展的重要因素，建设良好的投资环境也越来越被城市管理者所重视。1、投资环境的含义 一个城市或地区的投资环境是指其与吸引投资有关的情况、条件或状态、氛围。所谓建设和改善投资环境，就是通过一定的政策与措施使本地区的情况、条件或状态因素朝着有利和适合于投资创业的方向转变，使之达到良性的状态、形成有利投资的良好氛围，这项工作是一个螺旋上升的、长期、无止境的过程。其目的是为了吸引更多的资金和资源进入本地区，以促进地区经济与社会的快速发展。一个地区的投资环境是否优良既有绝对性指标可以衡量，也有与其它地区比较而言的相对性。2、投资环境的构成 一个城市的投资环境可以分为硬环境和软环境两大类：（1）硬环境一般是指较易进入人们视觉的因素，具有较强的物质性，如城市设施环境、城市气候环境、城市地理环境、城市生活环境等。城市设施环境主要包括水、电、热、气、道路、通讯等生产生活必备条件，是吸引投资的基础因素。一个城市的气候环境与其地理位置密切相关，很大程度上带有天然性，但它最终能否得到保护和改善却与人们的观念和行为密切相关；城市自然气候环境和人造环境的有机结合形成城市的整体环境。一个城市的气候是否宜人，环境是否优美，区位是否有利，已经成为吸引各类人才和资源的重要因素，因此气候和地理环境必然成为吸引投资的重要条件和砝码。我们必须加以珍惜、保护、改善和宣传，使其在招商引资方面发挥最大作用。除此之外，一个城市是否具有安全、卫生、舒适的生活环境也是吸引投资的重要因素。（2）软环境则是指易被人们用心理感觉的因素，具有较强的精神性，如一个城市的诚信环境、服务环境、制度环境、文化环境、文明环境等。诚信是市场经济的基本规则，良好的诚信环境是一个城市吸引投资的重要因素，它包括政府部门在投资者、企业和市民中的诚信形象，企业与市民的诚信行为等。 投资者在某地投资建厂，需要来自政府各部门、城市各方面的真诚、高效、优质的服务和帮助，因此良好服务环境的建立与形成是城市投资环境建设的又一重要环节。与投资有关的制度环境主要包括有利于投资的创业环境，有利于发展成长的人才环境等。一个城市的科技、教育与文化的发展状况和水平，是城市竞争力的体现，决定着城市有无吸引力以及能否可持续发展。因此建设城市投资环境不能忽视科技教育的发展、文学艺术的繁荣、文体设施的建设以及历史文化的保护，只有这样才能形成良好的文化环境，提高城市的档次、品位与魅力，增加对外部资源的吸引力。城市文明包括物质和精神两个方面。一个城市的精神文明建设，从时间上看是一个长期的潜移默化的过程；它与城市的教育、科技、文化事业发展密不可分，指标上可用城市秩序、社会环境、市民素质、政府行为等进行衡量；现实中体现在市民的文明行为、企业的诚信行为、政府的廉政高效行为等方面。因此城市文明环境也是城市投资环境的重要方面，因为城市的综合竞争，最终体现为人的竞争、文明程度的竞争。上述软、硬环境共同构成一个城市的投资环境，并最终形成和体现城市的形象和品牌。胡旭成：境外资本在中国地产的作为与机会外资眼中的中国地产市场中国的房地产还处在一个初始阶段，法制环境逐步建设，但是这里面毕竟孕育着巨大的市场购买力。 很多人问我境外投资者要什么样的回报？他们希望的回报是多少？怎么和基金合作？实际上这个话题的本质是中国市场给境外资本提供什么样的机会。首先从整体的市场来讲，中国房地产行业是一个非常重要的支柱产业，但是在整个产业链里面的均衡性实际上做得还是不够，这也导致了房地产对于中国经济的影响变得很敏感。同时，中国的房地产真正意义上的市场化其实是1998年才开始，1998年后随着住房实物分配制度的取消和银行按揭政策的实施，开始形成真正意义的房地产市场，这在中国不过是7年的时间。现在房地产跟十年前更大的一个不同，就是老百姓不但有了流动资产，也有了不动产，房地产是最典型的。同时大家已经把对这种财产的资产性的投资，变成了他收入构成里面很重要的一部分，不仅是薪金直接的收入，还包括投资性的收益，这已经成为房地产重要的盈利工具，或者在未来可能是成为一个主要的盈利点。综上所述，我们对中国房地产有一个总体的判断:中国的房地产还处在一个初始阶段，法制环境逐步建设，但是这里面毕竟孕育着巨大的市场购买力。但是现在对中国房地产最大的一个制约就是缺乏完善的金融配套服务体系，因为在中国没有真正房地产的金融，只有房地产的贷款，还是一种变相的贷款。现阶段开发商与银行、中国金融机构之间只是简单的贷款，在衍生产品和其他配套金融体系方面，需要政府考量，如果这个问题解决了，中国房地产问题就解决了一半以上，我觉得金融是最主要的问题。国外大的基金冲刺中国市场国外大的基金将进入中国地产，而每支基金超过10亿美金的可能都不下几十支，当然这些基金经理现在都很低调，还在做市场的尝试。 中国房地产的金融现状，主要就是贷款。而且政府现在对贷款管得比较严，年底之前就要出台信托管理办法。至于证券产业基金管理办法的出台，我个人的判断是5年之内不会出台，大家赶紧想别的办法，中国的产业基金通过这种法律性的建设我觉得还没有准备好，因为从最近一系列的动作来讲不可能从立法上把产业投资基金的管理办法弄出来。因为这不仅仅涉及到房地产，还涉及到很多其他行业，这个评估我觉得政府现在准备得不充分。除了部分上市房地产企业，房地产跟资本市场基本上缺乏联系，由于法规上的限制，中国本土也不存在真正房地产基金。目前只是圈子范围内出资用于小圈子服务，没有把真正市场上的钱吸引进来。当然，现在没有法律支撑，你吸引进来就是扰乱市场经济。这是一个两难的选择。亚洲金融危机给政府印象太深刻了，所以政府现在从整体调整上，都是从市场稳定的一个角度去进行的，因此房地产和金融的结合注定就会缓慢。因为房地产对投资来讲还是属于中高风险的投资体，所以这个结合一定会是缓慢的，配套产品的缺乏也就不奇怪了。 从另一个角度说，以上这些问题其实是给海外基金提供了很好的机遇。在2001年，ING刚进入中国做房地产基金的时候，大家说我们是吃螃蟹的人，但是现在今年我最大的压力就是看到无数的项目，当然好项目也不是很多，因为背后的投资人也有排挤，这是我没有想到。过往我们碰到一个项目大概的时间是22至23个月，现在我们报告上来就是2、3个月，大家现在问我做什么项目我都不敢说，只要我们认真看的项目基金都把钱拿在那等着，为什么？因为大家已经看到ING在中国投资的成功，也看到新加坡在这边的成功。但是这是可以拷贝的盈利模式，而且最主要、特别是ING做的几个投资，几种模式都已经尝试了，持有性的、开发性的，一旦把钱套现出去，就经历了完整的检验，这样就变成非常宝贵的经验。ING是一个保守的房地产投资机构，如果他能成功就说明这是一个可以复制的盈利模式。我预测，国外大的基金将进入中国地产，而每支基金超过10亿美金的可能都不下几十支，当然这些基金经理现在都很低调，还在做市场的尝试。他们不是准备项目，他们是非常想拿到项目，他们的心情和在座的诸位一样迫切，但是我认为他们有的是没有准备好，比如说本土化人才的准备，开发的机制都没有准备好，我相信这里面有很大部分的机构会亏损，这样的报告在冲到市场上的时候，对中国的评价会是负面的。现在给大家这样一个窗口可能就是未来三至五年的窗口，因此，我们要非常谨慎对待。海外