克而瑞-长沙房地产市场周报(2012.09.24-2012.09.30).doc

长沙市场周报此报告仅供客户内部使用，未经易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团的书面许可，其它任何机构和个人不得擅自传阅、引用或复制。长沙房地产市场周报（09. 2409.30）易居（中国）控股有限公司 | 克而瑞信息集团长沙机构2012.10.08目 录第一部分 本周焦点21、最新营销动态22、政策资讯5第二部分 长沙市整体市场分析81、住宅市场82、土地市场12第三部分 长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况14第四部分 媒体营销18第一部分 本周焦点1、最新营销动态楼盘一佳兆业水岸新都营销内容：3688元/m起9月29日盛大开盘，VIP最后抢筹4天，惊爆价抄底南城。80-115N+1户型，认筹5000抵25000。营销见报日期：9月25日。楼盘二华润橡树湾营销内容：直减6000万，迎国庆放大价。 首届华润房交惠/50套房源/6000万钜惠 雷霆开市。营销见报日期：9月25日。楼盘三万科金域华府营销内容：万科繁华里10月1日顶级样板房即将绽放这座城市的“杜拉拉“，请查收专属你的宠爱!70-90,95-129年轻宠爱希，全新打榜。营销见报日期：9月26日。楼盘四豪庭营销内容：为2B开发商喝彩 全盘一律87折起，国庆节期间购买额外优惠80元/m。营销见报日期：9月26日。楼盘五悦湖山营销内容：开门见山 10月6日盛大开盘，VIP优惠升级享1万减3万。营销见报日期：9月27日。楼盘六楚天雅郡营销内容：VIP火爆认筹中，十月盛大开盘。国庆期间参与升级享5000抵20000元优惠。营销见报日期：9月27日。楼盘七藏珑湖上国际社区营销内容：开盘劲销1.2亿，第一排，就是第一排。140-180一线湖景楼王开盘售罄！压轴珍品钜惠认筹，6999元起！10月1日盛大开盘。营销见报日期：9月27日。楼盘八通用时代国际社区营销内容：央区商业非凡领地，9月28日盛大开启40-160钻石级商业临街旺铺“享10万抵15万，财富加速度500元/日”；精工示范7号栋102-135大宅，享1万抵3万，幸福家加佳200元/日。营销见报日期：9月27日。楼盘九湘江雅颂居营销内容：用一段安静的声音定义自己10月26日黄小琥音乐会暨湘江雅颂居会所盛大开启。营销见报日期：9月27日。楼盘十新城国际花都营销内容：再次震撼长沙，二期首开狂销9成。84两房、95三房，3688元/起，即将紧急加推。营销见报日期：9月28日。楼盘十一兴威帕克水岸营销内容：即将准现房开盘迎中秋、庆国庆，“特供”4#观景王座，112-114m稀缺通透板楼VIP火爆认筹中仅限68席。营销见报日期：9月28日。2、政策资讯2.1 广州高档商品房将限售 开商品房限售的先河中广网北京9月25日消息 据经济之声央广财经评论报道，广州市国土房管局昨晚通过官方微博透露，对广州市区个别异常高价的住宅项目采取限售，广州市的这个做法，开创了商品房限售的先河。据报道，限售主要针对广州房价最高的珠江新城和番禺区等区域，对符合预售条件的房地产项目，广州国土局只会批给三分之一的预售证。广州市国土房管局表示，对珠江新城等中心城区个别异常高价的住宅项目暂时采取适当限制预售规模、控制交易节奏的措施是必要的，也是必须的。克而瑞长沙机构点评：“金九银十”，广州过多的高端楼盘集中上市，很多有钱人去购买。在这样的情况下，开发商不断拉抬部分楼盘的价格，而且成交火爆。政府部门担心这部分的集中成交，会造成了整个楼市的成交均价被拉高很多，希望能够通过“限售”的方式，控制一下流量。某种程度上讲，广州出台的限售政策，既可以在短期内稳定市场预期，有效控制房地产市场交易节奏，减少高档商品房投放市场数量，也可以在“双节”以及整个10月楼市期间做好监控。最终目的还是为了不触及政府的“涨价”这根红线。新闻内参：/2012/09/27/572330.html2.2 长株潭城市群人口1357.33万 10年增加一百多万昨日，湖南省统计局发布第六次人口普查资料显示，长株潭城市群人口数为1357.33万人，占全省总人口的比重由2000年的19.59%上升到20.78%。10年间人口总量增加了118.07万人。其中，长沙人口总量增长最快，增长14.70%，增加90.23万人。长沙、株洲、湘潭三市的15岁及以上人口中，文盲比重均低于全省平均水平1个百分点以上，6岁及以上人口中受高中及以上教育比重均高于全省平均水平2个百分点以上。在人口不断增长的同时，长株潭城市群却面临劳动力人口和老年人口增长的双重压力。长沙、株洲、湘潭三市的劳动力人口和老年人口比重均高于全省平均水平，较之2000年也有明显的提高。其中，分别以长沙市(77.41%)和湘潭市(11.08%)为最高，就业与养老的负担比较沉重。克而瑞长沙机构点评：长株潭将长期承受人口持续增长压力，这一方面对资源环境造成了一定负担，一方面对房价上涨起到推波助澜的作用。通常决定房价的因素有两条：一是经济增长速度；二是人口。长沙这个城市保持一个较快的经济增长速度，所以房价上涨是必然的。另外一个因素就是人口的增长。人口的增长必然增加住房的需求，需求增加就会抬升房价。第二部分 长沙市整体市场分析1、住宅市场本周（09.24-09.30）成交数据情况概况成交套数成交面积（万）成交金额（亿元）成交均价上周全市（六区）212521.8414.526649本周全市（六区）198321.1514.036632上周全市（五区）188119.2613.356931本周全市（五区）159416.6911.817076上周开福区2463.122.417712本周开福区4014.533.367417上周天心区2852.832.117474本周天心区1741.661.348044上周芙蓉区2672.281.797855本周芙蓉区2011.651.227389上周雨花区5685.723.976944本周雨花区3563.862.867402上周岳麓区5155.313.075771本周岳麓区4624.993.046086上周望城区2442.581.174544本周望城区3894.462.224970 （备注：本报告所提及成交均价均为销售报价）近期各周长沙商品住宅套数、均价成交走势（六区）1.1 成交量分析长沙六区成交商品住宅1983套，环比下降6.7%，六区成交面积21.15万平米，环比下降3.2%；内五区成交商品住宅1594套，环比下降15.3%，五区成交面积16.69万平米，环比下降13.3%。九月最后一周长沙楼市出现小幅下滑，尽管“双节”前市场营销活动开始迅速升温，但由于价格优惠力度并不明显，刚需仍然在持续观望，加上后市政策继续强调政策调控不变，让消费者现下购房产生了犹疑，目前长沙新房市场成交仍现低迷，回暖态势全无，另外价格走势甚至稳中有升，市场购房抗性加大。“金九银十”成交继续低迷，不排除跑量楼盘加大力度降价，如价格有全面松动，而后市随着供应量的不断增加，并伴着深度降价，长沙市场成交量将会有一定的上扬。近期政策方面，政府继续强调限购维持不变同时也不扩大。政策在十八大召开前后不会有大动作，新一届政府上台或有新亮点。1.2 成交价格分析09.24-09.30长沙市六区商品住宅成交情况本周长沙六区成交均价为6632元/，环比下降0.3%。长沙内五区成交均价为7076元/，环比上升2.1%。本周市场价格方面，六区价格环比微降，但五区整体价格略升，总体走势平稳，9月已然接近尾声，但金九并未带来“好声音”反而明显“哑火”，整体市场量价在传统旺季里走得平淡如水，楼市大规模促销降价没有发生，房企多在稳价保量，长沙市场而言，房地产的暴利时代在渐行渐远。从成交项目TOP10来看，近期推新的万科城项目本周成交排行TOP1，项目9月22日万科业主中秋晚会，召集了新老业主，凸显了品牌号召力，23日开盘加推楼王组团25#，价格折后7150元/（精装），产品有87、90三房，122四房，销售良好；另外榜单上望城新城国际花都、联城国际城两个加推的性价比楼盘销售成绩也十分抢眼。六区商品住宅销售TOP10(按销售套数排名)排名项目名称区域套数面积（）金额（百万）均价1万科城开福区1051031474.4572182新城国际花都望城区89852033.3139103联诚国际城望城区72776528.6636914纳爱斯阳光丽城岳麓区62503430.6660915藏珑湖上国际花园开福区56965779.2082016湘域城邦芙蓉区47335225.6176417五矿万境长洲雨花区45455631.1768418保利麓谷林语岳麓区42516326.2150779潇湘上院开福区41367021.03573110湘域相遇芙蓉区40203414.757249数据来源：CRIC2、土地市场（1）周土地供应情况土地市场本周公告14宗地块出让。统计显示，9月五区累计供应25宗纯新土地（未含2宗继续、恢复挂牌土地）出让（公告为准）。十月上演抢地“大战”。本周出让土地中，出现两宗建筑面积过50万方的商住用地，一宗位于雨花环保工业园，楼面价在1668元，地块附近在售项目嘉华城一期目前尾房售价5500元/平米，碧水龙庭项目售价5600元/平米。另外一宗位于大河西洋湖垸板块，地块东临湘江，紧邻湘府路大桥，连接省府，地段位置极佳，楼面价2300，目前附近在售中海项目全精装均价在5800元/平米。公告时间宗地编号区域环线位置地址土地用途占地面积（平方米）建筑面积（平方米）综合容积率起始价（万元）土地单价（万/亩）楼面地价(元/平方米）开始挂牌时间预计成交时间2012/09/272012网挂052号雨花区二至三环间雨花区井塘村商业/住宅20519.51123117.066.001673254413592012/10/172012/10/302012/09/272012网挂053号雨花区二至三环间雨花区井塘村商业/住宅23623.36130046.275.501659446812762012/10/172012/10/302012/09/272012网挂054号岳麓区二至三环间岳麓区岳麓大道以北、欣盛路以南、青碧路以东、旺龙路以西(B-3-1)商业/住宅37977.39136718.603.602050836015002012/10/172012/10/302012/09/272012网挂055号岳麓区二至三环间岳麓区岳麓大道以北、麓高路以南，望安路以西(B-6)商业/住宅60420.53211471.863.503172135015002012/10/172012/10/302012/09/272012网挂056号雨花区二至三环间雨花区环保科技园商业/住宅218368.29545920.732.509104927816682012/10/172012/10/302012/09/272012网工挂018号岳麓区二至三环间高新区东庆路以西、麓松路以北工业96970.85116365.021.204655324002012/10/172012/10/302012/09/272012网工挂019号岳麓区二至三环间高新区麓谷工业园欣盛路以北工业13408.2632179.822.40644322002012/10/172012/10/302012/09/272012网工挂020号岳麓区二至三环间高新区麓谷工业园湖高路以东、岳兴路以北工业18479.9144351.782.40888322002012/10/172012/10/302012/09/292012网挂057号岳麓区二至三环间岳麓区洋湖大道以南、兴联路以北、潇湘大道南延线东、西线之间(I-36地块)商业、住宅182495.83547487.493.012592346023002012/10/192012/11/022012/09/292012网挂058号岳麓区二至三环间岳麓区莲坪大道以南加油站5193.452596.730.54674600180002012/10/192012/11/022012/09/292012网挂059号岳麓区二至三环间岳麓区梅溪湖1-11地块科研设计用地(C65)11948.0538233.763.2462325812092012/10/192012/11/022012/09/302012网挂060号雨花区二至三环间雨花区人民路71号商业15026.81105187.677.023252103222112012/10/202012/10/30网挂057号网挂060号网挂054号网工挂018号网挂055号网挂052号网挂053号网挂056号网挂057号（2）周土地成交情况本周长沙土地市场成交2宗地块。一宗纯住宅，一宗工业。2012网挂035号为岳麓区梅溪湖B-15地块，用途：住宅。宗地北临骑川路，西临骑龙路，南临肖河路，东临秀峰路。出让面积74072.9 平米，容积率3.5，建筑密度20%，限高140米，绿地率40%，总建筑面积259255.15平米，出让起始总价53148万元，配套费2333万元，核算楼面价为2050元/平米，地价为478万/亩。宗地北面即为惠天然项目地块，其地块2010年12月成交时楼面价为1834元/平米，地价为367万/亩。另外宗地周边在售项目万科城市花园目前精装为6200元/平米。网挂35号地块竞得方为湖南永进合能房地产开发有限公司，该公司为香港合能投资有限公司下属公司，是一家以房地产开发运营、商业运营、物业管理等多元化发展企业，目前，公司资产规模近70亿元，拥有员工600余人。湖南长沙作为合能集团战布局重点区域之一，现湖南合能房地产开发有限公司已储备河东雨花公馆地块、河西洋湖地块。2012网工挂013号为雨花区环保工业园出让的工业用地。出让面积19553.59平米（合29.3亩），容积率（%）2.5；建筑密度35%；建筑高度60米；绿地率20%；总建筑面积48883.98平米，出让起始总价998万元，配套费113万元，核算楼面价为204元/平米，地价为34万/亩。同区域2010网工挂024号当时成交楼面价为206元/平米，地价为34万/亩。地块周边住宅恒生碧水龙庭目前售价5600元/平米。2012网工挂013号被唐智科技湖南发展有限公司溢价94.2%拿下，成交总价1938万元。公告号区域环线位置地址土地用途成交时间竞得人占地面积（）建筑面积（）综合容积率起始价（万）成交总价（万）土地单价（万/亩）楼面地价(元/）溢价率2012网挂035号岳麓区二至三环间岳麓区梅溪湖B-15住宅2012/9/25湖南永进合能房地产开发有限公司74072.9259255.153.50531485314847820500.00%2012网工挂013号雨花区三环外雨花区环保工业园工业2012/9/25唐智科技湖南发展有限公司19553.5948883.982.5099819386639694.2%网挂035号 网工挂013号第三部分 长沙市新开盘或加推楼盘的销售情况本周新开盘或处于加推状态楼盘的销售情况项目名称新开/后续成交率新推楼栋新推案时间优惠情况推出套数户型比例成交套数成交均价（元/）户型面积区间套数占比润和紫郡加推77%5#2012-9-291、认筹优惠：92平米房源享受1000元抵20000元，124平米享受1000元抵30000元。2、一次性付款97折，按揭付款99折。3、当天成功购房99折。4、按时签约额外99折。264二房9213250%953920元/（毛坯）二房12413250%107东宸19公馆加推66%1#21-25层2012-9-291、VIP诚意3000元，按时签约可享0.95*0.98*0.99折优惠。2、开发商提前返2013-20153租，40元/平米/月，前3租，可预先从首付中扣除。3、酒店以回租形式租用15，每三租上调10%。4、每可免费居住酒店12天。88公寓38.023100%39800元/（精装）公寓41.98-43.614032公寓50.70-51.784523钱樽品（波士堂）加推58%6#栋部分2012-9-261、持VIP卡开盘当天成功选取6#栋房源可享受额外98折优惠；2、开盘当天成功选房并签订协议，一次性付款享95折优惠，按揭享96折优惠；3、7天内交齐首付款可享受99折优惠；4、现场团购可享受额外99折优惠。196平层一房49-56 120100%726980元/（毛坯）二房73-78 4831复式二房79-87 208四房127-134 82长沙“女人天地”新开76%1、2、3层2012-9-281、VIP办卡总房款优惠2万；2、开盘认筹客户特别优惠4%；3、一次性付款优惠4%，按揭付款优惠2%。280商铺一层8.65-56.3782100%67最低价70000元/起二层7.8-27.1311576三层11.41-125.78371克而瑞长沙机构点评：本周记录开盘项目共4个，润和紫郡、东宸19公馆、钱樽品（波士堂）、长沙“女人天地”项目；本周监控的开盘项目有住宅、商铺、公寓。其中长沙“女人天地”项目为全新项目开盘，开盘的销售成绩不俗，去化近八成。双节前，监控的四个开盘项目成交都不错，但是整体的市场推量弱于往年，市场成交也明显缩水。第四部分 媒体营销09.24-09.30本周长沙媒体投放分区域分析走势图根据本机构对长沙三大主流报纸（潇湘晨报、长沙晚报、三湘都市报）媒体广告投放的监测分析，本周长沙房地产市场70（上周68）个项目共投放158（上周119）频次报纸媒体广告，投放版面合计约97（上周73）版，较上周投放版面持平，营销投放继续活跃，主要来自雨花、岳麓区。项目本周报广投放集中在奥克斯广场、女人天地购物中心、佳兆业水岸新都、通用时代国际社区、京投银泰环球村等项目。比较主要的营销有：女人天地购物中心、佳兆业水岸新都开盘等。本周长沙主流平面媒体广告投放主要项目一览表排名项目投放次数投放版面诉求点营销内容1奥克斯广场58产品、品牌、营销n 奥克斯广场，运营千亿大商圈，