遂宁银丰国际阶段推盘策略.doc

银丰国际阶段销售推广策略1、 审视对手住宅市场： 蓝光的介入打乱了现有遂宁住宅市场的平衡，其出众的品牌美誉度及3600元起的入市价格赢得了购房客户的一致好评。9月3日开始的牌号预计会出现众多客户追捧的局面。商业市场：作为银丰国际本项目最直接的对手，商业项目现有对手主要是鼎盛国际、河东商贸城、君豪阳光大道，4楼销售如果按计划在9月底开盘，预计竞争对手还将增加佳和北城商业及美玲万象新天。我们在9月面对的是各大开发商对房产阵地的围攻，投资客户将面对众多的选择。2、 盘点自己 项目优势：银丰国际地处遂宁现有的核心商务区，地段优势无可比拟。开发商6年来经营良好，银丰国际早已深入人心。项目劣势：银丰三、四楼租金水平与承诺的返租金额之间存在巨大的差距。能否保证8年租金的按时支付、8年后租金楼盘承租能力能否达到客户心理预期。中央商务区呈现多年，周边可开发地块趋近于零。板块的可塑性及土地的增值空间很小，未来的增值收益更多来源于房地产的保值性。项目客户群：根据前期客户来访分析结合本项目属于典型的产权式商铺销售模式，我们的主力客户群是年龄超过40岁的小额投资客户。3、 四楼推广难点1、产品：投资客户对商业楼盘认可度随着楼层增加降低。2、广告：7-8月的推广，项目的优势早已全面呈现。继续以项目优势作为推广主题，推广效果将大打折扣。4、 推盘节奏多批次少批量的开盘方式在项目亮相之初可以达到足够的效果，现阶段建议四楼商铺分两批次，分步将四楼推向市场。5、 四楼亮相方式选择由于投资客户对商业楼盘认可度随着楼层增加降低，建议四楼推广宣传不以新推四楼商铺作为推广主题。整个三楼到四楼产品转接采取通过一次开盘活动直接将销售主力产品从三楼过渡到四楼。在日趋激烈的市场竞争中，没有等待的时间。更应抓住每一个有可能的成交客户，房地产投资项目购买意向的确定主流直至今日任是冲动型消费。因此，建议不采取牌号的方式。在四楼开盘以前，若有客户愿意选择四楼可直接销售。通过四楼的推广进一步促进三楼尾盘的销售。六、阶段性推广方案（1）、推广难点：随着前一阶段的强势推广，项目的优势已经全面呈现，如果推广的主题仍然限于在文字上阐述卖点，则会给受众以重复、泛滥的感受，很难让人眼前一亮，并且吸引其对银丰国际的持续关注。（2）、推广建议：1、推广的核心依然围绕银丰国际的优势（稳定、门槛低）进行。2、推广风格上将体现与前期推广的差异化，建议走情感路线，用直白的文字、贴近生活的语言引起客户的共鸣。（3）、推广主题：1、主题：本阶段的推广主题为“请注意，银丰国际发钱了！”2、核心主题阐述：由于前阶段铺天盖地的宣传，四楼推出时，如果没有一个引爆市场的关注点配合，将难以引起遂宁目光的重新聚集。因此，推广将配合销售将9月银丰国际返利活动作为切入点，采用最为通俗直白的告知语言，将银丰返利的消息通知全遂宁的客群。借助“发钱”这个极容易引起全城关注和传播的事件，让银丰国际重新成为遂宁人的关注焦点。3、银丰国际的核心卖点和销售节点，将作为副标题和小文内容出现在设计稿上。（4）、推广节点：1、四楼开盘初步定在9月24日。四楼的推广将从9月15日全面铺开。2、9月15日之前，不着重阐述四楼推出的信息，仅在主推3楼的基础上，简短预告“四楼即将上市”。（5）、渠道媒体组合建议： 银丰国际四楼阶段性推广日程周一周二周三周四周五周六周日9月12日131415161718准备事项开周例会确定:1、报广、dm单、户外的设计稿。2、四楼销售价格。3、销售线认购单；4、活动方案。1、四楼推广全城铺开。2、dm单到位，并开始发放。3、销售线认购单到位。确定活动公司广告发布中秋慰问短信（所有来访客户）日报1/4 短信5万条蓬溪 短信5万城区短信5万大英 大英派单蓬溪派单19202122232425准备事项1、活动公司参与例会，确定活动细节以及人员安排。2、户外出街。3、提交国庆期间针对返乡人群的宣传方案销售线开始通知参与客户。（到场时间和活动内容）上午召开三方（活动公司、云龙公司、智仁公司）碰面会，再次确定活动准备前工作到位情况。开盘日广告发布短信5万大英短信5万蓬溪日报1/4版硬广+软文短信2万安居+8万船山262728293010月1日2准备事项1、开盘总结会。2、确定国庆期间针对返乡人群的宣传方案。针对返乡人群的活动开始执行广告发布短信5万蓬溪短信5万大英日报1/4版硬广+软文短信5万条船山国庆慰问短信（所有来访客户）3456789准备事项广告发布短信5万蓬溪短信5万大英短信5万条船山新dm单每周8千1万份常规派发，工作时间表中不在另外注明。 七、促销手段为了促进银丰销售能在短期以内达到良好的销售态势，配合推广达