商业返租和零首付零月供对比.doc

“0首付0月供”VS五年返租50%”？怎么选择？开发商推出的种种优惠，现在已经是屡见不鲜了，很多人都明白这是拿噱头吸引购房者眼球。已经临近年底，开发商的资金链变得紧张，还银行贷款、工程款、企业员工工资，这都迫使他们抓紧时间卖房，回笼资金。很多开发商为了吸引眼球纷纷打出了”0首付0月供“以及”商业返租“的优惠政策，而这些优惠政策到底好不好呢？ 虽然“0首付”作为一种经典的营销手段，开发商帮购房者垫付首期款的规定，而且在短时间内可以快速的带动楼盘销售。但对于购房者来说“0”首付还是存在一定的风险。 “你现在是可以轻松拿走一套房子，但同时采用0首付或低首付后也代表你以后的还款压力会很大。”一位业内人士表示，采取这种方式的购房客很可能遭遇先“甜”后“苦”的困境。面对“0首付”或“低首付”的诱惑，他提醒购房者应“看菜吃饭”，做足充分准备。换句话说，开发商垫付后，与购房者之间形成一种借贷合同关系，如购房者未能如期支付垫付部分款项，则双方则产生一种借贷合同纠纷，且如果购房者没有在规定时间内按约定返还剩余的首付钱，房子或许有被回收的可能。因此，消费者在购房过程中，除了清楚了解开发商的营销政策细节之外，还应当结合自己的实际情况予以选择考量。 而”零首付零月供“实际上是地产借助了金融杠杆，加速商铺出货。对于投资者购买商铺一般要付50%的首付款。开发商提出零首付，比如投资者有一套经第三方评估价值为100万元的住宅，可以抵押给金融机构，他所购商铺须付140万元，抵押下来的70万元可以拿来付首付款。在房产抵押过程中，地产商借助第三方投资理财通道，让投资人找到合适的银行办理消费贷。其中，投资人作两年抵押贷，期间只付利息，等两年到期之后，利用循环贷再贷款。该模式下，实际上并没有解决购房者资金短缺的现状，而是通过自有房产抵押，甚至存有虚高评估骗贷等非常规的操作。这样反而有大大增加了购房者的贷款成本，如一旦房价下跌，或开发商出现资金链断裂破产甚至失踪，则先前用自有房产抵押者更有面临自有房产将被拍卖偿债的风险。另一方面，“零首付”因为不符合国家和银行的有关规定，其违法违规的内容是无法在合同中进行明确约定的，那么一旦开发商无法兑现承诺，或给消费者造成经济损失，消费者将难以依法追责索赔，风险巨大。比如一些贷款公司在向市民推荐所谓“低首付”、“零首付”购房的时候，就明确表示，在办理的过程中双方要签订一份阴阳合同，虚拟成交价，以此来套取银行贷款。如果这种行为被银行发现，不但会导致贷款办不下来，而且一旦双方产生法律纠纷，最终的受害者必定还是购房者。而对于租售结合的商业而言，我们经常能看到售后返租的模式，也就是说出售后与业务达成一定协议，在未来几年内使用权归开发商或商管公司，而业主获得一定的租金回报，一般的宣传口径是8-12%。 作为大部分开发商而言，必须采取租售结合的方式才能在开发过程中尽快回收现金流，源源不断的补给资金链（也有一种情况：就是卖完卷钱就跑，不管商业死活），所以有一部分上商业用来出售。但鉴于过去几年市场上销售型物业的失败案例，投资者对销售型物业的不看好，使得开发商销售难度加大。因此只能退而求其次，打着“跟商户共同共赢或者承担风险”的旗号，开展了售后返租形式。这对开发商而言，只是一种尝试，对投资者而言，却有很大的诱惑。对于开发商，他们获得了商铺未来几年的使用权后（前提是跟所有业主谈拢），可以进行统一的业态规划，统一招商，统一管理对于业主，他们觉得5年之内通过管理和运营会返还你50%的购房款，这未尝不是一件好事。而且相对于开发商团队操作和自己单打独斗而言，他们更倾向于前者。如果能有好的品牌入驻，对于业主商铺，未来则有较大的升值空间。并且很多业主并不知道商铺在前五年会处于一个并不好经营的阶段，可能在前三年到五年之内，商圈还不是足够成熟，也许不能够吸引投资，所以前期的这段阶段是为”养“商铺的阶段，后五年才算商铺